Zwangsgeld bei Leerstand

1. Für die Einordnung als geschützter Wohnraum kommt es nicht darauf an, ob Wohnraum zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung schon bewohnt oder auf dem regulären Wohnungsmarkt angeboten wurde. Auch für Neubauten gilt das Zweckentfremdungsverbot.

2. Ernsthafte Vermietungsbemühungen sind nicht anzunehmen, wenn über das Immobilienportal ImmoScout24 die Wohnung zu einem auf dem Mietmarkt kaum erzielbaren Preis angeboten wird (hier: zunächst 64,37 €/m2). Das gilt auch für eine voll möblierte Wohnung in guter Wohnlage.

3. Ernsthafte und geeignete Verkaufsbemühungen können keinen weitergehenden Leerstand rechtfertigen. Das gilt jedenfalls dann, wenn der hohe Verkaufspreis bei fehlenden Interessenten an die Nachfrage nicht angepasst wird. (Leitsätze der Redaktion)

I. Die Antragstellerin wendet sich gegen eine zweckentfremdungsrechtliche Wohnzuführungsaufforderung und ein zu ihrer Durchsetzung festgesetztes Zwangsgeld.

Sie stellte im Jahr 2022 als Projektentwicklerin das insgesamt 14 Wohneinheiten umfassende Wohngebäude in der X. Straße in Berlin fertig mit dem Ziel, die Wohnungen zu verkaufen. Die noch nicht veräußerte Wohneinheit 12, eine Zweizimmerwohnung im 5. Obergeschoss des Vorderhauses mit einer Fläche von 78,76 m2, stand seit der Nutzungsaufnahme nach Fertigstellung des Neubaus am 12. Oktober 2021 leer.

Nachdem das Bezirksamt die Antragstellerin um Stellungnahme zu dem Leerstand der Wohnung aufgefordert hatte, erklärte diese, die Wohnung werde derzeit zum Verkauf vermarktet und es gäbe regelmäßig Gespräche mit Kaufinteressenten. Eine zwischenzeitliche Vermietung mache keinen Sinn, weil die Wohnung in diesem Fall nicht mehr oder nur schwer verkäuflich sei.

Mit Bescheid vom 21. August 2023 forderte das Bezirksamt die Antragstellerin auf, den Wohnraum bis zum 29. September 2023 Wohnzwecken zuzuführen. Für den Fall, dass sie der Aufforderung nicht oder nicht fristgemäß nachkommen sollte, drohte es ein Zwangsgeld in Höhe von 5.000 € an, das solange nicht festgesetzt werde, wie die Antragstellerin zügig alle rechtlich und tatsächlich möglichen Schritte für eine Zuführung zu Wohnzwecken unternehme.

Zur Begründung ihres hiergegen erhobenen und bislang nicht beschiedenen Widerspruchs führte die Antragstellerin aus, eine Wohnzuführung sei trotz intensiver Vermietungs- und Verkaufsbemühungen bislang nicht möglich gewesen. Sie habe zu diesem Zweck die Firma K. eingeschaltet, die die vollmöblierte Wohnung mit dem beigefügten Exposé für eine Kaltmiete von 4.740 € vermarkte. Auch werde die Wohnung über gängige Portale wie ImmoScout24, dort zu einem Mietpreis nettokalt von 5.070 €, zur Vermietung angeboten. Es hätten sich jedoch noch keine Mietinteressenten gemeldet, die die Wohnung zu marktüblichen Konditionen anmieten wollten.

Mit Bescheid vom 8. Dezember 2023 setzte das Bezirksamt ein Zwangsgeld in Höhe von 5.000 € fest und drohte zugleich ein weiteres Zwangsgeld in Höhe von 10.000 € für den Fall an, dass die Antragstellerin der Wohnzuführungsaufforderung nicht bis zum 8. Januar 2024 nachkommen sollte. Zur Begründung führte es aus, ernsthafte Vermietungsbemühungen seien nicht erkennbar. Zwar sei der Mietspiegel, nach dem sich bei einem Oberwert von 14,59 €/m2 eine Kaltmiete von 1.149,11 € ergeben würde, bei Neubauten nicht einschlägig. Allerdings soll hier eine Kaltmiete verlangt werden, die mehr als vierfach so hoch angesetzt sei. Es sei der Antragstellerin zumutbar, die Wohnung mit einer niedrigeren Kaltmiete anzubieten, um den Leerstand zu beenden. Der hiergegen erhobene Widerspruch der Antragstellerin ist noch nicht beschieden.

Mit ihrem Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes vom 12. April 2024 verfolgt die Antragstellerin ihr Begehren weiter. Zur Begründung führt sie ergänzend aus, sie bemühe sich weiterhin vergeblich, die luxuriös ausgestattete und ebenso luxuriös vollständig möblierte Wohnung in einer der begehrtesten City-West-Lagen zu vermieten. Nachdem die Wohnung ab dem 8. November 2023 auf dem Immobilienportal ImmoScout24 zu einem Mietpreis nettokalt von 5.070 € angeboten worden sei, sei der Mietzins ab dem 7. Februar 2024 auf 3.780 € reduziert worden. Auf die Vermietungsanzeige hin hätten sich bislang indes nur Interessenten gemeldet, die sich nach einer Forderung eines Einkommensnachweises nicht weiter bei der Antragstellerin gemeldet bzw. in einem Fall einen organisierten Besichtigungstermin ohne Begründung wieder abgesagt hätten.

II. Der Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes bleibt ohne Erfolg.

Die nach § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO gebotene Abwägung der widerstreitenden Interessen geht zu Lasten der Antragstellerin aus. Die Wohnzuführungsaufforderung wie auch die zu ihrer Durchsetzung ergangene Zwangsgeldfestsetzung erweisen sich nach der im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes allein gebotenen aber auch hinreichenden summarischen Prüfung als rechtmäßig.

a) Rechtsgrundlage der Wohnzuführungsaufforderung ist § 4 Abs. 1 Satz 1 ZwVbG. Wird Wohnraum ohne die erforderliche Genehmigung zweckentfremdet, soll das zuständige Bezirksamt danach anordnen, dass Verfügungs- oder Nutzungsberechtigte die Wohngebäude, Wohnungen oder Wohnräume wieder Wohnzwecken zuzuführen haben (Wohnzuführungsgebot). Hierfür setzt es eine Frist, die im Regelfall einen Monat beträgt (vgl. § 4 Abs. 1 Satz 2 ZwVbG).

aa) Diese Tatbestandsvoraussetzungen sind erfüllt.

(1) Die streitgegenständlichen Räumlichkeiten sind zweckentfremdungsrechtlich geschützter Wohnraum i.S.d. § 1 Abs. 3 Satz 1 ZwVbG. Wohnraum sind danach alle Räumlichkeiten, die zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich und rechtlich geeignet sind. Hiervon ausgenommen sind nach § 1 Abs. 3 Satz 2 ZwVbG allein Räumlichkeiten, die zu anderen Zwecken errichtet worden sind und zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbot-Verordnung vom 4. März 2014, GVBl. S. 73; zuletzt geändert durch die Zweite Verordnung zur Änderung der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung vom 30. August 2022 [GVBl. S. 534]) auch entsprechend genutzt werden. An der tatsächlichen und rechtlichen Eignung der streitgegenständlichen Wohneinheit zur Wohnnutzung bestehen hier keine Zweifel.

Insbesondere sind Neubauten nicht generell dem Anwendungsbereich des Gesetzes entzogen. Für die Einordnung als geschützter Wohnraum kommt es nicht darauf an, ob Wohnraum im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung bereits bewohnt bzw. auf dem regulären Wohnungsmarkt angeboten wurde. Entscheidend ist allein die tatsächliche und rechtliche Eignung zur dauernden Wohnnutzung (vgl. AH-Drs. 17/1057 vom 11. Juni 2013, S. 11 ff.; Beschluss der Kammer vom 11. Juli 2022 - VG 6 L 110/22 - EA S. 5; Urteil der Kammer vom 31. Mai 2024 - VG 6 K 251/22 - juris Rn. 21 ff.), die hier unzweifelhaft vorliegt. […]

Die Wohnung stand seit der Nutzungsaufnahme im Oktober 2021 durchgehend bis zum Zeitpunkt der Wohnzuführungsaufforderung im August 2023 und damit deutlich länger als drei Monate leer. Sollte man die Wohnzuführungsaufforderung als Dauerverwaltungsakt einstufen (so etwa Urteil der Kammer vom 30. Oktober 2019 - VG 6 K 126.18 - juris Rn. 39), sodass abweichend von dem für die Beurteilung der Sach- und Rechtslage bei Anfechtungsbegehren grundsätzlich maßgeblicher Zeitpunkt der letzten Verwaltungsentscheidung (vgl. BVerwG, Urteil vom 28. Juli 1989 - 7 C 39.87 - juris Rn. 8) insoweit auf den Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung abzustellen wäre, ergibt sich auch daraus im Ergebnis nichts Abweichendes. Die Wohnung ist weiterhin nicht vermietet und steht leer.

(4) Die Antragstellerin kann sich auch nicht mit Erfolg auf die Ausnahme in § 2 Abs. 2 Nr. 3 ZwVbG berufen. Danach liegt keine Zweckentfremdung vor, wenn Wohnraum leer steht, weil er trotz geeigneter Bemühungen über längere Zeit nicht vermietet werden konnte. Diese Voraussetzungen sind nicht erfüllt.

Vergebliche Vermietungsbemühungen, für die die Antragstellerin die materielle Beweislast trägt, hat sie nicht hinreichend dargelegt. An deren Nachweis sind strenge Anforderungen zu stellen (vgl. zur insoweit übertragbaren alten Rechtslage OVG Berlin, Urteil vom 10. Juni 1986 - OVG 2 B 122.84 - juris Rn. 4 ff. und OVG Münster, Beschluss vom 28. Februar 1996 - 14 B 3227/95 -, juris Rn. 13 ff.; Beschluss der Kammer vom 20. Juli 2021 - VG 6 L 211/21 - juris Rn. 32). Hierfür bedarf es insbesondere der konkreten Darlegung, welche Aufträge die Antragstellerin welchen Maklern erteilt hat und welche Bemühungen diese zur Vermietung der Wohnung im Einzelnen unternommen haben (vgl. OVG Münster, Beschluss vom 28. Februar 1996, aaO., Rn. 15). Auch die Ausführungsvorschriften über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum in der Fassung vom 25. Februar 2019 (ABl. Nr. 12 vom 22. März 2019, 1739) - Ausführungsvorschriften - sehen beispielsweise in Ziffer 8.3 vor, dass nach Ablauf von drei Monaten ernsthafte Vermietungsbemühungen nur anerkannt werden können, wenn sie über die Aufgabe von allgemein gehaltenen Vermietungsanzeigen hinausgehen und dabei erfolglos sind, obwohl der angebotene Mietpreis die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem jeweils gültigen Berliner Mietspiegel nicht überschreitet bzw. bei einem Neubau, auf den der Mietspiegel - wie hier - keine Anwendung findet, der marktübliche Mietpreis nicht erzielt werden kann. In Anbetracht der angespannten Wohnungsmarktsituation ist eine solche Unvermietbarkeit nur in Ausnahmefällen wahrscheinlich.

Nach diesen Maßstäben hat die Antragstellerin nicht belegt, dass sie alle ihr tatsächlich und rechtlich möglichen Schritte unternommen hat, um den Wohnraum einer Wohnnutzung zuzuführen. Es ist bereits unklar, seit wann ernsthafte und zielgerichtete Vermietungsversuche stattgefunden haben. Bis zum Zeitpunkt der Wohnzuführungsaufforderung im August 2023 sind etwaige Vermietungsbemühungen weder geltend gemacht noch sonst erkennbar. Zwar übersendete die Antragstellerin mit ihrem Widerspruchsschreiben vom 19. September 2023 eine Vermietungsanzeige auf ImmoScout24 sowie ein Vermietungsexposé der Maklerfirma R., die bereits auf den 18. bzw. 20. Juli 2023 datieren. Mit Schreiben an das Bezirksamt vom 25. Juli 2023 erklärte sie indes noch, eine Vermarktung als Mietwohnung derzeit erst vorzubereiten, während in erster Linie ein Verkauf der Wohnung angestrebt werde. Ob Vermietungsbemühungen tatsächlich seit Juli bzw. September 2023 stattgefunden haben, kann auch deshalb nicht mit hinreichender Sicherheit angenommen werden, weil die Antragstellerin mit Begründung ihres Antrags auf vorläufigen Rechtsschutz sowie der dieser beigefügten eidesstattlichen Versicherung ihrer Geschäftsführer vom 10. April 2024 dargelegt hat, (erst) seit dem 8. November 2023 zu versuchen, die Wohnung zu vermieten.

Auch wenn Vermietungsbemühungen jedenfalls seit November 2023 anzunehmen sein dürften, so fehlt es an einer hinreichenden Glaubhaftmachung der Ernsthaftigkeit bzw. Zielgerichtetheit der getätigten Anstrengungen.

Dem Vortrag der Antragstellerin ist nicht zu entnehmen, welchen Auftrag sie der Maklerfirma erteilt hat und welche konkreten Bemühungen diese zur Vermietung der Wohnung im Einzelnen unternommen hat. Aus der im Verwaltungsverfahren vorgelegten eMail der Maklerin vom 1. Dezember 2023 geht insoweit lediglich hervor, dass die Wohnung weiterhin als Kaufobjekt aktiv sei. Eine Vermarktung als Mietwohnung scheint jedenfalls zu dieser Zeit lediglich für die in demselben Gebäude befindliche Wohneinheit 11 stattgefunden zu haben. Unklar bleibt außerdem, ob und wie vielen potentiellen Mietern die Maklerin das Vermietungsexposé zur Verfügung gestellt hat und ob und wie viele Besichtigungstermine sie angeboten und ggf. durchgeführt hat. Zweifel an einer (weiterhin bestehenden) Beauftragung der Maklerin zur Vermietung der Wohnung bestehen überdies deshalb, weil die Antragstellerin im gerichtlichen Verfahren - so auch in der eidesstattlichen Versicherung - lediglich eine Vermarktung der Wohnung durch das Vertriebsteam ihrer eigenen Gesellschaft geltend macht („Ferner hat die Antragstellerin auch alles unternommen, um die Wohnung zu diesem Mietpreis zu vermieten. Sie bietet die Wohnung über das beliebteste deutsche Immobilienportal, ImmoScout, an.“). Im Übrigen bietet die Maklerfirma nach einer Überprüfung durch das Gericht die Wohnung weder über ihr Profil auf ImmoScout24 noch über ihre Webseite als Mietwohnung an. Vielmehr vermarktet sie die Wohnung auf ihrer Webseite lediglich als Verkaufsobjekt.

Die Inserierung der Wohnung als Mietobjekt durch die Antragstellerin über das Immobilienportal ImmoScout24 genügt zur Überzeugung der Kammer ebenfalls nicht, um ernsthafte Vermietungsbemühungen annehmen zu können. Gegen die Ernsthaftigkeit spricht bereits der Umstand, dass die Antragstellerin die Wohnung erst knapp zwei Jahre nach ihrer Fertigstellung auf dem Mietmarkt angeboten hat, obwohl sie schon mit der Abrissgenehmigung des Bestandsgebäudes im November 2017 aufgefordert worden war, den Ersatzwohnraum nach Fertigstellung unverzüglich Wohnzwecken zuzuführen. Das Vorbringen und Verhalten der Antragstellerin im Verwaltungs- und Gerichtsverfahren spricht vielmehr dafür, dass sie nahezu ausschließlich einen Verkauf der unvermieteten Wohnung anstrebt. Sowohl die von ihr beauftragte Maklerfirma als auch die Antragstellerin selbst auf ihrer Webseite für das Gebäude X. vermarkten die Wohnung lediglich als Verkaufsobjekt.

Deutlich wird dies auch daran, dass die Vermietungsbemühungen nicht über die Aufgabe einer allgemein gehaltenen Vermietungsanzeige hinausgehen und deshalb nicht als ernsthaft zu bewerten sind. Zwar ist der Antragstellerin zuzugeben, dass sie die Wohnung auf dem meistbesuchten deutschen Immobilienportal inseriert. Nicht nachvollziehbar ist jedoch, warum sie im Falle ausbleibender (zahlungsfähiger) Interessenten über Monate hinweg - wie von der Antragstellerin behauptet - keine weitergehenden Anstrengungen unternommen hat, die Wohnung an anderer Stelle zu vermarkten. Obwohl sie mit ihrem Widerspruchsschreiben von September 2023 den Eindruck erweckt hat, weitere Immobilienportale für die Vermarktung zu nutzen („über gängige Portale wie Immoscout“), hat sie entsprechende Anzeigen weder selbst in das Verfahren eingeführt, noch sind solche nach einer Überprüfung durch das Gericht etwa auf Immowelt, Immonet oder Wunderflats - einer Plattform für möbliertes Wohnen auf Zeit - zu finden. Nicht ersichtlich ist außerdem, warum die Antragstellerin keine weitere Maklerfirma mit zusätzlichem bzw. größerem Kundenstamm beauftragt hat, was im Falle ernsthafter Vermietungsbemühungen naheliegend gewesen wäre.

Das Unterlassen der dargestellten Anstrengungen wertet die Kammer dahingehend, dass die Antragstellerin eine Vermietung der Wohnung nur zu einem auf dem Mietmarkt kaum erzielbaren und letztlich nicht marktüblichen Preis vornehmen würde. So hat sie die Wohnung zunächst zu einem monatlichen Mietpreis nettokalt von 5.070 € - dies entspricht 64,37 €/m2 - und seit dem 7. Februar 2024 zu einem Mietpreis nettokalt von 3.780 € - dies entspricht 48 €/m2 - auf dem Mietmarkt angeboten. Derartige Miethöhen sind zur Überzeugung der Kammer selbst für eine vollmöblierte Wohnung in dieser Wohnlage auch für das obere Marktsegment offensichtlich überdurchschnittlich und übersteigen den marktüblichen Mietpreis erheblich. Dies ergibt sich etwa aus dem Mietspiegel von ImmoScout24, dem zu entnehmen ist, dass der übliche durchschnittliche Mietpreis in Charlottenburg im 2. Quartal 2024 bei 14,54 €/m2, maximal jedoch bei 27,36 €/m2 liegt. Für das Wohngebiet zwischen der X., Y. und Z., in dem auch die streitgegenständliche Wohnung liegt, wird der durchschnittliche Mietpreis etwas höher mit 15,80 €/m2 angegeben. Dem Wohnungsmarktreport Berlin 2024 der Berlin Hyp & CBRE kann der von der Antragstellerin begehrte Vermietungspreis ebenfalls nicht ansatzweise entnommen werden. Gemäß den dort aufgeführten Mieten und Wohnkosten für die Postleitzahl … liegt die durchschnittliche Kaltmiete im oberen Segment bei 29,49 €/m2 (vgl. Seite 38 des Reports). Auch wenn der auf diesen Grundlagen errechnete durchschnittliche Mietpreis für eine vollmöblierte Wohnung anzupassen sein dürfte, so rechtfertigt ein etwaiger Möblierungszuschlag keine derart drastische Preisüberhöhung. Die Antragstellerin hat insofern nur pauschal auf eine „luxuriöse Möblierung“ verwiesen, ohne jedoch im Einzelnen darzulegen, wie hoch der Anschaffungswert der Möbel gewesen ist bzw. der Zeitwert der Möbel aktuell ist und wie sie darauf basierend den angebotenen Mietpreis errechnet hat. Im Übrigen ist es der Antragstellerin zumutbar, die Wohnung (zusätzlich) un- oder teilmöbliert anzubieten, wenn sich anderenfalls keine Mieter finden lassen.

Wenn die Antragstellerin gegen die Heranziehung dieser Berechnungsgrundlagen für die Ermittlung der Marktüblichkeit der verlangten Miete weiter einwendet, diese beziehen auch Altbauten mit ein, außerdem umfasse der Mietspiegel von ImmoScout24 den ganzen Berliner Ortsteil Charlottenburg und der Wohnungsmarktreport bilde die Mietpreise des vergangenen Jahres ab, die zwischenzeitlich weiter gestiegen seien, dringt sie hiermit nicht durch. Wie bereits dargelegt, kann der von der Antragstellerin begehrte Mietpreis auch für die Postleitzahl der streitgegenständlichen Wohnung sowie den konkreten Straßenabschnitt keiner der genannten Grundlagen auch nur ansatzweise entnommen werden. Zudem ist nicht ersichtlich, dass die derzeitigen Mietpreise im Vergleich zum vergangenen Jahr derart angestiegen sind, dass der aus dem Wohnungsmarktreport ersichtliche Durchschnittswert von 29,49 €/m2 keine taugliche Berechnungsgrundlage mehr darstellt. Vielmehr ist etwa dem Mietspiegel von ImmoScout24 zu entnehmen, dass sich nach einem drastischen Anstieg der Mietpreise von 2020 bis 2023 die Mietpreise von 2023 bis 2024 kaum verändert haben (in Charlottenburg etwa von 14,45 €/m2 im 2. Quartal 2023 zu 14,54 €/m2 im 2. Quartal 2024). Im Übrigen ist die Behauptung der Antragstellerin, eine Mietwohnung in einem Neubau mit sehr gehobenem Ausstattungsstandard in einer begehrten Innenstadtlage sei stets teurer als Mietangebote in Alt- und Bestandsbauten, durch nichts belegt. Zumindest für einen Erstbezug nach hochwertiger Sanierung einer herrschaftlichen Altbauwohnung mit vergleichbarer Ausstattung und in ähnlicher Lage ist diese Annahme jedenfalls nicht zwingend.

Die Antragstellerin hat darüber hinaus keine alternative Grundlage für die Ermittlung des marktüblichen Mietpreises vorgelegt. Die zu diesem Zweck übermittelten Vermietungsangebote für möblierte Luxuswohnungen im Grunewald und in der J. Straße, bei denen der Mietzins 56,45 € bzw. 61,86 €/m2 beträgt, sind hierfür schon deshalb nicht geeignet, weil es sich dabei um (lediglich) zwei besonders prestigeträchtige Immobilien handelt, die eine Marktüblichkeit für die streitgegenständliche Wohnung nach Ausstattung (z. B. Zugang zu einem hauseigenen Garten, Concierge-Service, Spa-Bereich mit Saunen, Schwimmbecken und Whirlpool) und Lage (z. B. Neubaustadtvilla im Grunewald) nicht zu begründen vermögen. Im Übrigen dürften die Vergleichsangebote aufgrund der Wohnfläche (248 und 194 m2) einen gänzlich anderen Kundenkreis ansprechen, sodass eine Vergleichbarkeit mit der streitgegenständlichen Wohnung auch deswegen ausscheidet.

Unabhängig hiervon wertet es die Kammer als Indiz gegen ernsthafte Vermietungsbemühungen, dass nach dem Vorbringen der Antragstellerin seit der Inserierung der Wohnung im November 2023 augenscheinlich nur ein einziger Besichtigungstermin vereinbart und keine Besichtigung tatsächlich durchgeführt worden sein soll. Dies erscheint angesichts der allgemeinen Wohnraummangellage in Berlin unplausibel. Zudem ergeben sich Zweifel an diesem Vorbringen, weil schon nicht zu erkennen ist, ob sich der organisierte Besichtigungstermin mit einer Interessentin auf die streitgegenständliche Wohnung oder die ebenso leerstehende Wohneinheit 11 in demselben Gebäude bezieht, die Gegenstand eines parallelen vorläufigen Rechtsschutzverfahrens (VG 6 L 145/24) ist. Dass dieselbe Interessentin beide Wohnungen besichtigen wollte, ist angesichts der unterschiedlichen Wohnfläche, Zimmeranzahl und Ausstattung nicht anzunehmen.

(5) Das Vorbringen der Antragstellerin, die Wohnung zum Verkauf anzubieten, belegt ebenfalls nicht, dass sie alle ihr tatsächlich und rechtlich möglichen Schritte unternommen hat, um den Wohnraum einer Wohnnutzung zuzuführen. Ernsthafte und geeignete Verkaufsbemühungen können, anders als vergebliche Vermietungsversuche gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 3 ZwVbG, keinen weitergehenden Leerstand rechtfertigen. Denn die Ausnahmeregelung des § 2 Abs. 2 Nr. 3 ZwVbG ist auf fruchtlose Verkaufsbemühungen bzw. eine ernsthafte Verkaufsabsicht weder unmittelbar noch analog anwendbar (vgl. Beschluss der Kammer vom 20. Juli 2021, aaO., Rn. 33). Auch unter Berücksichtigung höherrangigen Rechts, insbesondere von Art. 14 Abs. 1 und Art. 12 Abs. 1 des Grundgesetzes, bedarf es keiner Gleichstellung einer ernsthaften Verkaufsabsicht mit vergeblichen Vermietungsbemühungen i.S.v. § 2 Abs. 2 Nr. 3 ZwVbG (vgl. Urteil der Kammer vom 31. Mai 2024, aaO., Rn. 36). Insbesondere besteht weder ein grundrechtlicher Anspruch auf einen Verkauf der Wohnung an Selbstnutzer, noch ist von dem grundrechtlich geschützten Eigentum das Interesse der Antragstellerin umfasst, durch den Verkauf der (unvermieteten) Wohnung höchstmögliche Einkünfte zu erzielen (vgl. Beschluss der Kammer vom 20. Juli 2021, aaO., Rn. 34 und Urteil der Kammer vom 31. Mai 2024, aaO., Rn. 36, jeweils m.w.N.).

Nach alledem kann offenbleiben, ob die Antragstellerin geeignete Verkaufsbemühungen dargelegt hat. Zweifel hieran bestehen jedenfalls deshalb, weil zu den zumutbaren Bemühungen auch zählt, den gewünschten Verkaufspreis - von derzeit 1.487.000 € - bei fehlenden Interessenten an die Nachfrage anzupassen, um den Leerstand zu beenden (vgl. Beschluss der Kammer vom 20. Juli 2021, aaO., Rn. 39 m.w.N.). Hierfür ist nichts ersichtlich.

bb) Ermessen bezüglich des Wohnzuführungsgebots ist nicht eröffnet.

Die Ausgestaltung als „Soll“-Vorschrift verpflichtet das Bezirksamt in der Regel zum Einschreiten, wenn - wie hier - eine Zweckentfremdung vorliegt (vgl. Beschluss der Kammer vom 12. Oktober 2023 - VG 6 L 166/23 - juris Rn. 21 m.w.N.). Ermessensfehlerhaft ist die Wohnzuführungsaufforderung nur dann, falls offensichtlich ein Anspruch auf Genehmigung der Zweckentfremdung von Wohnraum besteht oder falls die Wohnzuführung aufgrund einer atypischen Fallgestaltung unverhältnismäßig wäre (vgl. Beschluss der Kammer vom 20. Juli 2021, aaO., Rn. 53). Beides ist hier nicht der Fall. Eine angemessene Frist zur Wohnzuführung i.S.v. § 4 Abs. 1 Satz 2 ZwVbG hat der Antragsgegner gesetzt.

b) […] Die Festsetzung des Zwangsgeldes war nach summarischer Prüfung rechtmäßig. Die Wohnzuführungsaufforderung mit Bescheid vom 21. August 2023 ist ein vollstreckbarer Grundverwaltungsakt i.S.v. § 6 Abs. 1 VwVG, da er den grundsätzlich vollstreckungsfähigen Inhalt hat, den Wohnraum innerhalb der gesetzten Frist Wohnzwecken zuzuführen. Sie ist überdies formell vollstreckbar, weil dem hiergegen eingelegten Widerspruch nach § 6 Abs. 1 ZwVbG keine aufschiebende Wirkung zukommt. […]

Das Bezirksamt hat das Zwangsgeld auch zu Recht festgesetzt. Gemäß § 14 Satz 1 VwVG setzt die Vollzugsbehörde das Zwangsmittel fest, wenn die Verpflichtung innerhalb der Frist, die in der Androhung bestimmt ist, nicht erfüllt wird. Diese Voraussetzung war gegeben. Der Begründung für die Zwangsmittelandrohung konnte die Antragstellerin hinreichend bestimmt entnehmen, dass von ihr alle tatsächlich und rechtlich möglichen Schritte verlangt wurden, den Wohnraum Wohnzwecken zuzuführen. Entgegen der Ansicht der Antragstellerin begegnet es darüber hinaus keinen rechtlichen Bedenken, dass das Bezirksamt nicht ausdrücklich regelt, welchen niedrigeren Mietpreis es für zumutbar hält und ab welchem Mietpreis es die Vermietungsbemühungen als ernsthaft ansieht. Denn wie bereits dargelegt, hängen die ernsthaften Vermietungsbemühungen nicht ausschließlich mit dem angebotenen Mietpreis zusammen, sondern insbesondere auch damit, ob die Anstrengungen über die Aufgabe von allgemein gehaltenen Vermietungsanzeigen hinausgehen. Das Festlegen einer Mietobergrenze durch das Bezirksamt wäre daher weder zielführend, noch ist dies für die Bestimmtheit der Vollstreckungsandrohung notwendig. […]

Ein Leerstand von mehr als drei Monaten gilt als Zweckentfremdung; anders aber, wenn trotz geeigneter Bemühungen über längere Zeit die Wohnung nicht vermietet werden konnte. Allgemein gehaltene Vermietungsanzeigen zu nicht marktüblichen Preisen reichen jedoch nicht.

Die Antragstellerin hatte das Wohngebäude bis 2022 fertiggestellt; in der Abrissgenehmigung vom November 2017 hieß es, dass nach Fertigstellung der Ersatzwohnraum unverzüglich Wohnzwecken zuzuführen sei. Eine luxuriös ausgestattete und vollständig möblierte Zweizimmerwohnung des Neubaus in Bestlage stand seit dem 12. Oktober 2021 leer. Das Bezirksamt forderte die Antragstellerin mehrfach auf, die Wohnung Wohnzwecken zuzuführen. Gegen den Zwangsgeldbeschluss erhob die Antragstellerin Widerspruch und beantragte vorläufigen Rechtsschutz. Für die zunächst für 5.070 € netto kalt und danach für 3.780 € angebotene Wohnung habe sich jedoch kein Interessent gemeldet.

Das Verwaltungsgericht Berlin lehnte den Antrag auf vorläufigen Rechtsschutz ab. Das Zweckentfremdungsverbot gelte auch für Neubauten; die Antragstellerin habe keine geeigneten Bemühungen zur Vermietung dargelegt. An den Nachweis seien strenge Anforderungen zu stellen; es sei schon zweifelhaft, ob ernsthafte und zielgerichtete Vermittlungsversuche stattgefunden hätten. Welcher Auftrag an die Maklerfirma erteilt worden sei, könne dem Vortrag der Antragstellerin nicht entnommen werden. Aus der eMail der Maklerin gehe lediglich hervor, dass die Wohnung weiterhin als Kaufobjekt „aktiv“ sei. Die Antragstellerin habe nur zu einem kaum erzielbaren und nicht marktüblichen Preis vermieten wollen. Auch für möblierte Wohnungen sei eine Miete von 5.070 € für eine Zweizimmerwohnung offensichtlich zu hoch. Ernsthafte Verkaufsbemühungen könnten, anders als vergebliche Vermittlungsversuche, keinen weitergehenden Leerstand rechtfertigen. Dazu komme, dass der gewünschte Verkaufspreis von knapp 1,5 Mio. € keine Interessenten gefunden habe, die Antragstellerin den Preis aber nicht an die Nachfrage angepasst habe.