Zuweisungsentscheidung

Zuweisungsentscheidung; Grundstücksveräußerung; Räumungsprozess

1. Die Veräußerung des Grundstücks hat auf den Räumungsprozeß keinen Einfluß. Der bisherige Kläger und Eigentümer muß den Klageantrag jedoch dahin umstellen, daß Herausgabe an den neuen Eigentümer begehrt wird.

2. Die Zuweisung von Räumen in den neuen Bundesländern durch das für die Zuweisung zuständige Organ ersetzt nicht den notwendigen Abschluß des Mietvertrages zwischen dem Eigentümer bzw. Verwalter und demjenigen, dem die Räume zur eigenen Nutzung zugewiesen worden waren.

3. Allein daraus, daß der von der Zuweisung betroffene Eigentümer oder dessen Hausverwalter gegen die Zuweisungsentscheidung keine Beschwerde eingelegt hatten, kann nicht entnommen werden, daß diese zumindest einen Vorvertrag über die Vermietung der an den Dritten zugewiesen Räume schließen wollten.Dasselbe gilt für Mitwirkungshandlungen des Eigentümers oder des Verwalters an der Erfüllung von mit der Zuweisung verbundenen behördlichen Auflagen durch den eingewiesenen Mietinteressenten.

4. Ist nach der behördlichen Zuweisung der Räume an den Dritten kein Mietvertrag mit diesem zustande gekommen, hat dieser aber bereits die zugewiesenen Räume genutzt, so hat er Nutzungsersatz zu leisten. Dieser ist nach dem gesetzlich zulässigen Mietzins zu bemessen.

A. I. Der Herausgabeanspruch ist nach § 985 BGB begründet.1. Die Kl. sind aktiv legitimiert. Zwar haben sie das streitbefangene Grundstück am 22. April 1991 verkauft. Nach ihrer Behauptung ist der Kaufvertrag jedoch noch nicht vollzogen, so daß die Kl. noch Eigentümerinnen wären. Selbst wenn die Umschreibung aber schon erfolgt wäre, wären die Kl. weiterhin gem. § 265 Abs. 2 Satz 1 ZPO befugt, den Herausgabeanspruch im Wege der Prozeßstandschaft für den Rechtsnachfolger geltend zu machen.

2. Den Bekl. steht kein Recht zum Besitz im Sinne von § 986 BGB, insbesondere aufgrund eines Mietvertrages, zu. Ein Mietvertrag ist zwischen den Parteien unstreitig nicht abgeschlossen worden. Auch wenn die Hausverwaltung A. und die Bekl. - wie sie nunmehr vortragen - sich darüber einig waren, daß die Räume im 1. OG einmal an die Stelle der nicht benutzbar gewordenen Schuppen treten sollten und die Bekl. bereits im Einverständnis der Hausverwaltung Umbauarbeiten in diesen Räumen vornahmen, begründet dies noch nicht die Annahme eines konkludenten Mietvertrages. Insbesondere fehlt es an einer Einigung über den Zeitpunkt des Mietvertragsbeginns, insbesondere, ab wann überhaupt Mietzins zu zahlen sein sollte und über die weiteren Mietvertragsbedingungen.

3. Aber auch ein Vorvertrag, aufgrund dessen die Bekl. dem Räumungsbegehren der Kl. die Einrede der unzulässigen Rechtsausübung entgegenhalten könnten, weil diese den Besitz den Bekl. sogleich aufgrund eines abzuschließenden Mietvertrages wieder übertragen müßten (§ 242 BGB), liegt entgegen der Ansicht des Amtsgerichts nicht vor. Ein konkludenter Abschluß eines Vorvertrages kann aus der Zuweisung der streitbefangenen Räume an die Bekl. durch Verfügung des Rates des Stadtbezirks Berlin-K. vom 30. Mai 1989 und der Annahme dieser Zuweisungsverfügung durch die die Kl. vertretene Hausverwaltung A. nicht entnommen werden.

a) Für das Zustandekommen einer vertraglichen Verpflichtung sind gem. Art. 232 § 1 EGBGB die Vorschriften des Zivilgesetzbuches der Deutschen Demokratischen Republik vom 19. Juni 1975 (ZGB) anzuwenden, da es um das Zustandekommen eines Vertragsverhältnisses aufgrund von vor dem Wirksamwerden des Beitritts liegenden Umständen geht. Die für das beabsichtigte Vertragsverhältnis maßgebenden Bestimmungen sind daher auch bei der Beurteilung der für das Zustandekommen eines Vorvertrages maßgeblichen Vorstellungen der Parteien zu berücksichtigen.

b) Gemäß § 100 Abs. 1 Satz 1 ZGB kommt das Mietverhältnis durch Ab-schluß des Mietvertrages zwischen Vermieter und Mieter zustande. Dies gilt über die Verweisungsvorschrift des § 131 ZGB auch für das Gewer-bemietverhältnis. Voraussetzung für die Begründung eines Mietver-hältnisses war die Zuweisung der Räume durch das zuständige Organ (§§ 131, 99 Satz 1 ZGB; § 8 Abs.1 der GewerberaumlenkungsVO vom 6. Februar 1986). Die Zuweisung verpflichtete jedoch den Vermieter lediglich zum Vertragsabschluß (§§ 99 Satz 2, 131 ZGB; § 8 Abs. 1 GewerberaumlenkungsVO), machte diesen aber nicht entbehrlich. Erst wenn der Vermieter zum Vertragsabschluß nicht bereit war, legte das zuständige Organ auf Antrag die Rechte und Pflichten verbindlich fest (§ 8 Abs. 2 GewerberaumlenkungsVO). Erfolgte also eine Zuweisung, so konnten dem die Betroffenen nicht mehr entnehmen, als daß nunmehr ein Vertrag noch abzuschließen war. Darüber waren sich vorliegend die Vertragsparteien - auf Klägerseite als deren Vertreterin deren Hausverwaltung A. - auch einig, denn sie beabsichtigten auch - später nach Abschluß sämtlicher Baumaßnahmen - einen Mietvertrag abzuschließen. Daß die Kl. bzw. die für sie handelnde Hausverwaltung sich gegenüber den Bekl. schon vor Abschluß des Mietvertrages durch einen gesonderten Vorvertrag hätten binden wollen, kann aber nicht allein aus der Tatsache hergeleitet werden, daß sich die Kl. der behördlichen Zuweisung gefügt haben.

aa) Insbesondere reichte dazu nicht allein die Tatsache aus, daß sich die Kl. nicht gegen die Zuweisung gewehrt haben. Zwar hätte gem. § 18 der GewerberaumlenkungsVO die Möglichkeit bestanden, Beschwerde einzulegen. Allein das Unterlassen dieses Rechtsbehelfs läßt aber nicht den Schluß zu, die Kl. hätten auch selbst den Vertragsabschluß gewollt. Das Verhalten konnte auch allein bedeuten, daß die Kl. einer Beschwerde keine Erfolgsaussichten beimaßen. Ein darüber hinausgehender eigenständiger Rechtsbindungswille läßt sich dem nicht entnehmen.

bb) Auch daraus, daß die Kl. - bzw. für sie die Hausverwaltung - an der Planung und Durchführung der Baumaßnahmen mitgewirkt haben, etwa indem gem. dem Protokoll vom 28. Juni 1989 die Genehmigung für den Abriß des Schuppens sowie für den Bau eines neuen Mehllagers erteilt wurde und die Kosten mitgetragen wurden, kann noch nicht auf das Vorhandensein eines Rechtsbindungswillens im Sinne eines Vorvertrages geschlossen werden. Denn auch mit dieser Mitwirkung kam die Hausverwaltung nur den mit der staatlichen Zuweisung verbundenen Verpflichtungen nach. Denn nach § 9 GewerberaumlenkungsVO hatten die Rechtsträger, Eigentümer und sonstigen Verfügungsberechtigten die Instandhaltung, Instandsetzung, Modernisierung, Um- und Ausbau des Gewerberaumes zu gewährleisten, und die Nutzer waren dabei einzubeziehen. Gemäß § 9 Abs. 2 der GewerberaumlenkungsVO war dies schriftlich zu vereinbaren - daher die schriftlichen Vereinbarungen und Protokolle -, und gemäß § 9 Abs. 3 der GewerberaumlenkungsVO waren die Nutzer des Gewerberaumes verpflichtet, ihrerseits Maßnahmen zur Instandhaltung usw. beizutragen - daher die Beteiligung der Bekl. an den Baumaßnahmen. Dasselbe traf auch für die im Februar 1987 geschlossene Vereinbarung zu. Denn auch diese erfolgte, wie die Bekl. selbst erläutert haben, aufgrund von Weisungen des zuständigen Organes, die im Hinblick auf den baufälligen Zustand der Schuppen und im Vorgriff auf die später erteilte Zuweisung für die Räume im Obergeschoß erteilt wurden.Allein dadurch, daß eine Partei die ihr aufgrund behördlicher Anordnung obliegenden Verpflichtungen erfüllt, kann ein Rechtsbindungswille für eine vertragliche Verpflichtung gegenüber dem Begünstigten nicht entnommen werden. Im Gegenteil bestand, da alles aufgrund der Anordnungen seinen Lauf nahm, für beide Seiten überhaupt kein Anlaß, sich über eine gesonderte zusätzliche vertragliche Verpflichtung gegenüber dem anderen Teil Gedanken zu machen. Eine solche war auch nicht erforderlich, da der Mietvertragsabschluß stets nach § 8 Abs. 2 der Gewerbe-raumlenkungsVO hätte erzwungen werden können, ohne daß es einer eigenständigen vertraglichen Verpflichtung der Kl. gegenüber den Bekl. bedurft hätte. Für die Annahme einer derartigen gesonderten vertraglichen Verpflichtung und eines entsprechenden Bindungswillens wäre daher die Darlegung besonderer über die bloße Erfüllung der behördlichen Verpflichtungen hinausgehende Umstände erforderlich, an denen es vorliegend fehlt. Die bei Vertragsabschluß bestehenden Vorstellungen der Parteien können nicht im nachhinein deshalb anders beurteilt werden, weil das Druckmittel der Bekl., das damals im Hintergrund stand, nämlich der zwangsweise Vertragsabschluß, der eine vertragliche Bindung entbehrlich machte, inzwischen durch Außerkrafttreten der maßgeblichen Vorschriften entfallen ist

c) Schließlich läßt sich auch für die Annahme eines konkludent abgeschlossenen Vorvertrages nichts aus der Behauptung der Bekl. herleiten, man sei sich darüber einig gewesen, daß die Räume im 1. OG an die Stelle der Schuppen treten sollten. Aus welchen Erklärungen der Parteien oder sonstigen Umständen diese Einigkeit herzuleiten sein sollte, ist nicht vorgetragen. Auch hier reichen allein die im Zusammenhang mit den behördlichen Anordnungen und Zuweisungen vorgenommenen Mitwirkungshandlungen, zu denen auch die Erteilung der Genehmigungen zum Abriß der Schuppen und zur Errichtung eines Mehllagers zu rechnen wäre, nicht aus. Im übrigen ist selbst aus diesen Genehmigungen ein Zusammenhang mit der Vermietung der Räume im 1. Obergeschoß nicht einmal notwendig verbunden, da nicht geregelt worden ist, daß das Mehllager in den Obergeschoßräumen zu errichten wäre.

II. Der Nutzungsentschädigungsanspruch ist in Höhe von 1.534 DM begründet.

1. Die Aktivlegitimation der Kl. ist hier ungeachtet der Veräußerung des Grundstückes gegeben; denn ein Nutzen- und Lastenübergang ist nach dem Kaufvertrag erst für den 1. Juli 1991 vereinbart, während die Nutzungsentschädigung nur bis November 1990 geltend gemacht wird.

2. Gemäß §§ 100 Abs. 2 Satz 2, 131 ZGB richten sich die Rechte und Pflichten der Parteien nach der Zuweisung bis zum Mietvertragsabschluß nach den gesetzlichen Bestimmungen. Mangels Zustandekommens eines Mietvertrages oder eines sonstigen vertraglichen Nutzungsrechtes haben die Bekl. gem. § 356 Abs. 1 Satz 2 ZGB Nutzungsersatz zu leisten. Dieser bemißt sich nach den gesetzlichen Preisvorschriften, weil der Nutzungswert nach dem gesetzlich zulässigen Mietzins zu bemessen ist.

a) Der Nutzungsersatzanspruch ist allerdings nur für die Zeit gegeben, in der die Räume auch tatsächlich genutzt wurden. Die Kl. verlangen die Zahlung eines Nutzungsentgeltes ab 1. Mai 1989. Nach Behauptung der Bekl. haben diese dagegen die oberen Räume tatsächlich erst ab Dezember 1989 genutzt. Die Kl., die für den Umfang der Nutzung, für die sie Entschädigung begehren, darlegungs- und beweispflichtig sind, hätten demgegenüber im einzelnen darlegen und unter Beweis stellen müssen, daß und inwiefern die Bekl. die Räume auch schon vorher genutzt haben. Da es an entsprechenden Darlegungen und Beweisantritten fehlt, kann nur die von den Bekl. eingeräumte Nutzungsdauer ab Dezember 1989 berücksichtigt werden.

b) Die Höhe der Nutzungsentschädigung ist bis einschließlich 30. Juni 1991 nach der Arbeitsrichtlinie für die Bildung, Festsetzung und Anwendung von Mietpreisen des Magistrats von Berlin vom 12. April 1985 zu bemessen und ab 1. Juli 1990 nach der Anordnung über die Ermittlung der Mietpreise und Nutzungsentgelte für Gewerberäume und -objekte vom 23. August 1990 (GBl. I Nr. 58 S. 1424).aa) Nach Teil VII Nr. 2 a der Arbeitsrichtlinie vom 12. April 1985 sind für Produktionsräume, Handelsräume, Büroräume u. ä. mit Zentralheizung 3 M/m2 und Monat, mit Ofenheizung 2,- M/m2 und Monat und ohne Heizung 1,60 M/m2 zu zahlen und nach Nr. 2 b für Lagerräume mit Zentralheizung 2,60 M/m2 und Monat und ohne Heizung 1,40 M/m2 und Monat. Die streitbefangenen Räume sind nach Ziff. 2 a einzustufen. Denn sie dienen nicht ausschließlich zu Lagerzwecken, sondern hier befinden sich auch die Sozialräume wie Umkleideräume und Toiletten. Dies rechtfertigt eine höhere Miete als für reine Lagerräume. Da nichts dazu vorgetragen ist, daß die Räume mit einer Heizmöglichkeit ausgestattet wären, kann nur die niedrigste Miete für unbeheizte Räume angesetzt werden, also 1,60 DM/m2 und Monat.Die genaue Fläche der Räume ist nicht angegeben. Unstreitig beträgt diese aber mindestens 70 m2, die die Kl. bei ihrer Berechnung auch nur zugrunde legen. Für diese Fläche ergibt sich somit eine Nutzungsentschädigung von (80 m2 x 1,60 M =) 112,- M.Für den Zeitraum von Dezember 1986 bis einschließlich Juni 1990 sind daher (7 Monate x 112 M =) 784 M zu zahlen. Gemäß Artikel 10 Abs. 5 des Vertrages über die Schaffung einer Wirtschafts-, Währungs- und Sozialunion vom 28. Mai 1990 ist dieser Betrag nach einem Verhältnis von 1 : 1 umzustellen und in DM zu entrichten.

bb) Nach der Anlage zu der Anordnung über die Ermittlung der Mietpreise und Nutzungsentgelte für Gewerberäume und Objekte vom 23. August 1990, Tabelle 5, beträgt der Richtwert für Lagerräume in Erd- und Obergeschossen bis zu 4,- DM/m2. Die von den Kl. bei einer zugrunde gelegten Größe von 70 m2 geltend gemachten 150,- DM, das entspricht einer Quadratmetermiete von 2,14 DM, ist unter Berücksichtigung dessen auf jeden Fall gerechtfertigt.Für den Zeitraum Juli bis November 1990 sind daher (5 Monate x 150,- DM =) 750 DM zu zahlen, so daß die Bekl. insgesamt für den streitigen Zeitraum eine Nutuzungsentschädigung von 1.534,- DM zu entrichten haben.

3. Die von den Bekl. erklärte Hilfsaufrechnung mit einem Anspruch auf Ersatz der von ihnen getätigten Aufwendungen gegen den Anspruch auf Nutzungsentschädigung führt nicht zu dessen Erlöschen gem. §§ 387, 389 BGB. Insoweit fehlt es bereits an einem substantiierten Vortrag darüber, welchen zeitlichen Aufwand mit welchem Materialaufwand die Bekl. im einzelnen hatten. Im übrigen könnten die Bekl. allenfalls Entschädigung für diejenigen Aufwendungen verlangen, die sie für die hier streitigen Räume hatten, während die Aufwendungen für die Erdgeschoßräume, über die ein Mietvertrag bestand, davon abzugrenzen wären.