Zutrittsverweigerung nicht immer Kündigungsgrund

1. Eine mietvertraglich geregelte oder aus allgemeinen Grundsätzen hergeleitete Nebenpflicht des Mieters, dem Vermieter die Besichtigung der Wohnung zu ermöglichen, ist auch aus verfassungsrechtlichen Gründen eng auszulegen.

2. Wird einem Vermieter der Zutritt verwehrt, weil er eine Wohnungsbesichtigung für das Ausmessen der Wohnung und Feststellung des Zustands durchführen wollte, der Mieter jedoch festgestellt hatte, dass die Wohnung im Internet zum Verkauf angeboten wurde, ist eine fristlose oder fristgerechte Kündigung allein deswegen nicht gerechtfertigt.

(Leitsätze der Redaktion)

Der Kl. wollte die Wohnung der Bekl. verkaufen und bat mit Schreiben vom 11. Dezember 2019 um Termine für die Wohnungsbesichtigung, weil er die Wohnung ausmessen und sich einen Eindruck von ihrem Zustand verschaffen wollte. Am 13. Dezember 2019 stellten die Bekl. fest, dass der Kl. das Mietobjekt im Internet zum Verkauf anbietet. Mit Anwaltsschreiben vom 13. Dezember 2019 wiederholte der Kl. seine Bitte um die Benennung von Besichtigungsterminen unter Hinweis darauf, dass dafür eine mietvertragliche Nebenpflicht bestehe. Die Bekl. lehnten mit Anwaltsschreiben vom 19. Dezember 2019 eine Besichtigung ab, weil die Verkaufsabsicht kein sachlicher Grund dafür sei. Der Kl. reichte daraufhin Klage auf Duldung der Besichtigung ein, die Bekl. beantragten zunächst Klageabweisung, lenkten aber aufgrund eines richterlichen Hinweises ein. Am 18. März 2020 konnte der Kl. die Wohnung mit einem Kaufinteressenten besichtigen. Bereits mit Schreiben vom 23. Dezember 2019 kündigte der Kl. den Mietvertrag wegen Verweigerung des Besichtigungsrechts. Das AG hatte der Klage auf Räumung und Herausgabe stattgegeben. Die Berufung der Bekl. hatte Erfolg.

II. Die gem. §§ 511 ff. zulässige, insbesondere form- und fristgerechte Berufung hat auch in der Sache Erfolg. Nach den der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen ist das Mietverhältnis nicht durch Kündigung beendet worden und hat der Kl. keinen Anspruch gem. § 546 Abs. 1 BGB auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung.

A. Das Mietverhältnis zwischen dem Kl. und den Bekl. ist weder fristlos noch ordentlich durch Kündigung beendet worden.

1. Das Mietverhältnis ist nicht aufgrund der fristlosen Kündigung vom 23. Dezember 2019 beendet worden. Der Vermieter hat vorliegend entgegen § 543 Abs. 3 BGB weder eine (erforderliche) Frist zur Abhilfe bestimmt noch eine Abmahnung ausgesprochen. Weiter liegt kein wichtiger Grund i.S.d. § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB vor.

a. Entgegen der Ansicht des Kl. hätte dieser den Bekl. eine Frist gem. § 543 Abs. 3 BGB setzen bzw. diese abmahnen müssen. Wie sich aus dem vom Kl. selbst eingereichten Schreiben des Parteivertreters der Bekl. vom 19. Dezember 2019, aus dem Umstand, dass nach gerichtlichem Hinweis im Rechtsstreit 2 C 402/19 Besichtigungstermine mitgeteilt, vereinbart und wahrgenommen wurden, aus dem Anerkenntnisurteil im Rechtsstreit 2 C 402/19 und aus dem Umstand, dass die Bekl. selbst bei kurzfristiger Änderung des Grundes für die Besichtigung eine solche zugelassen haben, ergibt, haben die Bekl. ihr Verhalten bei Mitteilung der erforderlichen Begründung für die Terminwünsche geändert und war eine Fristsetzung oder Abmahnung folglich nicht erfolglos und mithin gem. § 543 Abs. 3 Ziff. 1 BGB nicht entbehrlich.

b. Darüber hinaus ist kein wichtiger Grund i.S.d. § 543 Abs. 1 BGB gegeben - und liegen damit auch die Voraussetzungen des § 543 Abs. 3 Ziff. 2 BGB nicht vor. Gemäß § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB liegt ein wichtiger Grund vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Dies ist vorliegend nicht der Fall.

Ein wichtiger Grund folgt nicht aus der Nichtmitteilung von Terminen oder aus der mangelnden Duldung des Zutritts auf das bzw. i.S.d. klägerischen Schreibens vom 11. Dezember 2019.

(a) Zwar kann die Nichtgewährung des Zutritts und damit auch die Nichtmitteilung von Terminen eine Verletzung einer mietvertraglichen Pflicht darstellen. Weiter kann ein Verstoß gegen mietvertragliche Pflichten eine fristlose Kündigung begründen. Schließlich muss der Vermieter nicht abwarten, bis ein Mieter gegen die durch Urteil ausgesprochene Verpflichtung einer Duldung verstößt (vgl. BGH, Versäumnisurt. v. 15.4.2015, VIII ZR 281/13, zit. nach juris, Rn. 20). Entgegen der Ansicht des Kl. traf die Bekl. vor Verkündung des Anerkenntnisteilurteils zum Zeitpunkt der Kündigung aber keine Duldungspflicht in Bezug auf die durch Schreiben vom 11. Dezember 2019 begehrte Besichtigung bzw. einen Zutritt durch den Kl. Weiter haben die Bekl. auch nicht gegen das zeitlich der Kündigung erst nachfolgende Anerkenntnisteilurteil vom 11. März 2020 (2 C 402/19) verstoßen.

(b) Weder folgt eine Pflicht zur Mitteilung von Terminen oder der begehrten Duldung vorliegend aus dem Mietvertrag selbst noch gibt es, entgegen der Ansicht des Kl., eine mietvertragliche Nebenpflicht der Bekl., dem Vermieter ohne Abwägung des Eigentumsrechts des Kl. einer- und des ebenfalls grundrechtlich geschützten Besitz-/Eigentumsrechtes der Bekl. andererseits schlicht aufgrund einer beabsichtigten Veräußerung, den Zugang zur Wohnung gewähren oder Termine zu einer Besichtigung mitteilen zu müssen (vgl. BVerfG, Beschluss v. 13.10.1971, 1 BvR 280/66, zit. nach juris, Rn. 51).

(aa) Den Mieter trifft zwar aus dem Mietvertrag die Nebenpflicht, dem Vermieter die Besichtigung seiner Wohnung mit Kaufinteressenten zu ermöglichen. Dies war vorliegend aber zum einen nicht verlangt. Der Kl. hat vielmehr Termine zur Vermessung und Bestandsaufnahme angefragt. Zum anderen besteht eine Pflicht zur Gewährung von Zutritt nach ganz überwiegender Ansicht in Rechtsprechung und Literatur, der das Gericht folgt, auch bereits einfachrechtlich nur in engem Rahmen und zu vertretbaren Zeiten (vgl. Emmerich, in: Staudinger, Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, Zweites Buch §§ 535-563, 13. Bearbeitung 1995, §§ 535, 536, Rn. 186 ff.; Kraemer, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. 1999, III.A Rn. 1128). Im Hinblick auf Art. 14 Abs. 1 GG sind vor Annahme einer eine Räumungskündigung rechtfertigenden Pflichtverletzung des Mieters darüber hinaus einerseits das Eigentumsrecht des Mieters am Besitz der Mietwohnung, in diesem Zusammenhang auch die Dauer des Mietverhältnisses und die von Besichtigungen ausgehende Beeinträchtigung des Grundrechts aus Art. 13 Abs. 1 GG sowie andererseits das Eigentum des Vermieters an der Mietsache und seine Beeinträchtigung durch das Verhalten des Mieters umfassend zu würdigen. Es sind die gegensätzlichen Interessen und nicht einseitig das Besichtigungsrecht des Kl. zu berücksichtigen (BVerfG, Stattgebender Kammerbeschluss v. 16.1.2004, 1 BvR 2285/03, zit. nach juris, Rn. 13 f.).

(bb) Diesen Maßstab zugrunde gelegt, besteht bei Berücksichtigung der gegenseitigen verfassungsrechtlich geschützten Interessen die vom Kl. angenommene Pflicht der Mieter auf Mitteilung von Terminen bzw. zur Duldung des Zutritts entsprechend seinem Begehren im Schreiben vom 11. Dezember 2019 nicht.

(cc) Auch wenn in § 15 Ziff. 1 des Mietvertrags unter der Überschrift „Betreten der Mieträume durch den Vermieter“ ausdrücklich geregelt ist, dass der Vermieter die Mieträume nach rechtzeitiger Ankündigung, sei es zur Prüfung des Zustands oder aus anderen wichtigen Gründen, besichtigen kann, hat der Kl. nach dieser Regelung keinen Anspruch gegen die Bekl. auf den von ihm begehrten Zutritt. Gleiches gilt in Bezug auf die Regelung des § 15 Ziff. 2 des Mietvertrages, wonach der Vermieter oder sein Beauftragter, wenn der Vermieter das Grundstück verkaufen will oder wenn das Mietverhältnis gekündigt ist, zusammen mit den Miet- und Kaufinteressenten die Räume in angemessenem Maß betreten darf.

Die Aufforderung im Schreiben vom 11. Dezember 2019 zur Benennung dreier zeitnaher Termine für Ausmessungen und damit sich ein Mitarbeiter der Verwaltung einen Eindruck vom Zustand der Wohnung verschaffen kann, um dem Ersteher der Wohnung Fakten definieren zu können, wird von § 15 bereits dem Wortlaut nach ohne Berücksichtigung der verfassungsrechtlichen Vorgaben nicht umfasst.

Der begehrte Zutritt sollte nach dem eindeutigen Wortlaut des Schreibens vom 11. Dezember 2019 nicht der Besichtigung durch Kauf- oder Mietinteressenten dienen und unterfiel damit nicht der Regelung des § 15 Ziff. 2 des Mietvertrages. Er war weiter aber auch nicht von § 15 Ziff. 1 des Mietvertrages umfasst. Hiernach war allein zur Feststellung des Zustands der Mietsache, nicht aber zur Vermessung derselben, Zutritt zu gewähren. Der Zustand einer Sache ist nämlich die gegebene Lage oder Verfassung derselben zu einem bestimmten Zeitpunkt (vgl. www.dwds.de/wb/Zustand) und umfasst mithin bereits nicht die Größe der Wohnung. Weiter sollte vorliegend, unabhängig davon, ob eine solche Regelung unter Berücksichtigung der verfassungsrechtlichen Vorgaben zulässig ist, nicht der Zustand entsprechend der mietvertraglichen Regelung geprüft werden. Vielmehr sollte sich ein Mitarbeiter einen Eindruck vom Zustand verschaffen, um diesen für den Erwerber zu definieren. Sich einen Eindruck verschaffen ist kein Prüfen. Gleiches gilt in Bezug auf das Definieren (Bestimmen) eines Zustands. Zudem berechtigt die Regelung des § 15 des Mietvertrages den Vermieter, und nicht etwa den Erwerber oder Hilfspersonen desselben.

(dd) Gleiches gilt bei Berücksichtigung der verfassungsrechtlichen Wertung. Das Begehren des Kl., die Wohnung vermessen und sich einen Eindruck verschaffen zu wollen, stellt, die verfassungsrechtlichen Vorgaben zugrunde gelegt, keinen „anderen wichtigen Grund“ i.S.d. Regelung dar.

Bei Beachtung des beiderseitigen Eigentumsschutzes und bei Vermeidung unverhältnismäßiger Eigentumsbeeinträchtigungen ergibt sich vorliegend, dass bei Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalles bereits kein einen wichtigen Grund rechtfertigendes Erfordernis an der Vermessung oder für das Verschaffen eines Eindrucks von der Wohnung dargetan ist. Insbesondere folgt ein solcher nicht allein aus dem Umstand, dass die Wohnung veräußert werden sollte, die Fotos vom Vormieter stammen und die Wohnung nach dem klägerischen Vortrag verbrannt sei.

Letzteres bezieht sich auf Besichtigungen durch Kaufinteressenten, die durch den Kl. nicht im streitgegenständlichen Schreiben begehrt waren. Zu beachten und in die Abwägung einzustellen ist weiter, dass, abgesehen davon, dass der Kl. im Mietvertrag die Wohnungsgröße selbst angegeben hatte, er bereits zum Zeitpunkt seines Schreibens an die Bekl. die Wohnung unter Angabe von Größe und mit Fotos im Internet angeboten hatte. Weiter wurde - bis heute - trotz mittlerweile unbestritten angebotener Termine durch die Bekl. und trotz eines diesbezüglichen Anerkenntnisses die Wohnung weder durch den Kl. noch für den Kl. vermessen oder der Zustand besonders unabhängig von Besichtigungen aufgenommen, sondern Termine, selbst wenn für die Vermessungen und Bestimmung des Zustands angekündigt und vereinbart, nur für Besichtigungen von Interessenten genutzt.

In einer solchen Situation überwiegt das Recht der Bekl. auf Ungestörtheit in der von ihnen gemieteten Wohnung gegenüber dem Eigentumsrecht des Kl. und dem hieraus abgeleiteten Begehren auf Vermessung derselben oder Kontrolle des Zustands der Wohnung. Es bestand damit keine Pflicht der Mieter, dem Kl. Termine entsprechend seinem Begehren aus dem Schreiben vom 11. Dezember 2019 mitzuteilen. Mangels bestehender Pflicht haben die Mieter auch nicht gegen eine solche verstoßen.

(ee) Etwas anderes und insbesondere eine ohne Beachtung der verfassungsrechtlichen Wertungen bestehende Nebenpflicht der Bekl. ergibt sich auch, entgegen der Ansicht des Kl., nicht aus § 242 BGB. Über die Generalklausel des § 242 BGB finden die Grundrechte Beachtung bei der Anwendung und Auslegung einfachrechtlicher Rechtsnormen (vgl. Böttcher, in: Ermann, BGB, Kommentar, 16. Aufl., § 242, Rn. 29 f., zit. nach juris). Eben diese Beachtung und die erforderliche Abwägung der Umstände des Einzelfalls führen aber nach dem Dargelegten dazu, das vom Kl. geltend gemachte Zutrittsrecht im vorliegenden Fall zu verneinen.

(c) Ein wichtiger, eine fristlose Kündigung rechtfertigender Grund ist darüber hinaus nicht deshalb gegeben, weil der Zutritt der Servicedienstleister A+S Gesellschaft für Heizkostenmessung und Abrechnung mbH nicht möglich war. Weder hat der Kl. in Bezug auf einen solchen Zutritt bei den Bekl. angefragt noch war ein solcher Zutritt nicht möglich. Nach dem unbestrittenen Vortrag der Bekl. lag der Grund für die Nichteinhaltung des ersten Termins in der Sphäre des Servicedienstleisters und war des Weiteren, ebenso unbestritten, bereits ein weiterer Termin vereinbart.

2. Das Mietverhältnis ist zudem nicht aufgrund ordentlicher Kündigung durch das Schreiben vom 23. Dezember 2019 beendet worden. Der Kl. hat auch in Bezug auf diese Kündigung kein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses i.S.d. § 573 Abs. 1 BGB aufgrund der Nichtgewährung des Zutritts zur Wohnung auf das Schreiben des Kl. vom 11. Dezember 2019 oder in Bezug auf die Servicedienstleister A+S Gesellschaft für Heizkostenvermessung und Abrechnung mbH. Nach dem Dargelegten bestand in Bezug auf die Gesellschaft ein Termin. Weiter hatte der Kl. weder aufgrund des Mietvertrages, aus § 242 BGB oder bei Berücksichtigung der verfassungsrechtlichen Vorgaben das durch Schreiben vom 11. Dezember 2019 begehrte Zutrittsrecht oder einen Anspruch auf Benennung von Terminen und haben die Bekl., wie dargelegt, damit bereits nicht gegen ihnen aus dem Mietvertrag folgende Pflichten verstoßen.

3. Entsprechend dem Dargelegten ist das Mietverhältnis schließlich auch nicht aufgrund der fristlosen und ordentlichen Kündigungen des Kl. im Schriftsatz vom 9. Januar 2020 beendet worden.

C. Die Revision war nicht zuzulassen. Die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO liegen nicht vor. Es handelt sich um eine Entscheidung des Einzelfalls. Weiter sind die maßgeblichen Rechtsfragen durch die aufgeführte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs und des Bundesverfassungsgerichts geklärt.

Der Vermieter hat in bestimmten Fällen ein Recht auf Zutritt zur Mietwohnung, so etwa zur Besichtigung mit Kaufinteressenten. Diese Berechtigung ist jedoch abzuwägen gegen das eigentumsähnliche Recht des Mieters an der Wohnung und ist eng auszulegen, sodass im Zweifel bei einer Weigerung des Mieters keine Kündigung gerechtfertigt ist.

Der Kläger, der die Wohnung der Beklagten verkaufen wollte, bat die Mieter um Termine für eine Wohnungsbesichtigung, um die Wohnung auszumessen und sich einen Eindruck von ihrem Zustand zu verschaffen. Kurz danach ermittelten die Mieter im Internet, dass die Wohnung zum Verkauf stand; sie lehnten eine Besichtigung ab, woraufhin der Vermieter fristlos, hilfsweise fristgerecht kündigte. Danach reichte er Klage auf Duldung der Besichtigung ein; nach gerichtlichem Hinweis, dass die Klage begründet sei, erging ein Anerkenntnisurteil und der Kläger erhielt Zutritt zur Besichtigung der Wohnung mit einem Kaufinteressenten. Die auf die Kündigung erhobene Räumungsklage hielt das Amtsgericht Pankow/Weißensee für begründet, weil die Verweigerung des Zutritts ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 BGB sei. Die Berufung war erfolgreich.

Das Landgericht Berlin verneinte schon die Verletzung einer mietvertraglichen Pflicht, deren Verstoß eine fristlose Kündigung begründen könnte. Es seien auch vor Annahme einer Pflichtverletzung das Eigentumsrecht des Mieters am Besitz der Mietwohnung, auch die Dauer des Mietverhältnisses und das Eigentum des Vermieters und seine Beeinträchtigung durch das Verhalten des Mieters umfassend zu würdigen. Der begehrte Zutritt sollte nicht der Besichtigung durch Kaufinteressenten dienen, worauf der Vermieter einen Anspruch gehabt habe, sondern zur Vermittlung eines Eindrucks vom Zustand, um einem potentiellen Käufer der Wohnung dies schildern zu können. Das könne der Vermieter nicht verlangen. Das Gleiche gelte für die beabsichtigte Vermessung der Wohnung, wobei zu berücksichtigen sei, dass schon im Mietvertrag die Wohnungsgröße angegeben worden sei und auch in der Folgezeit der Vermieter trotz des Anerkenntnisses im Parallelverfahren und der angebotenen Termine die Wohnung nicht vermessen habe, sondern die Termine nur für Besichtigungen von Interessenten genutzt worden seien.

Anmerkung 1: Die Verweigerung des Zutritts durch den Mieter kann ein Kündigungsgrund sein, auch ohne dass der Vermieter zunächst einen Duldungstitel erwirken muss (BGH GE 2015, 853). Maßgeblich sind aber immer die Umstände des Einzelfalls; im vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall ging es um Instandsetzungsarbeiten nach Schwammbefall, die ein längeres Zuwarten ausschlossen. Für den Fall der Wohnungsbesichtigung bei beabsichtigtem Verkauf ist auch verfassungsrechtlich zu berücksichtigen, dass der Mieter „ein Recht hat, in Ruhe gelassen zu werden“ (BVerfG, Beschluss vom 13. Oktober 1971 - 1 BvR 280/66). In einer weiteren Entscheidung (GE 2004, 610) hat das Bundesverfassungsgericht klargestellt, dass auch eine Verletzung des Besichtigungsrechts nicht ohne Weiteres eine Kündigung rechtfertigt, und hat deshalb die Entscheidungen der Vorinstanzen auf Räumung aufgehoben. Nötig sei immer eine Abwägung der gegensätzlichen Interessen, und es dürfe nicht einseitig auf das Besichtigungsrecht des Vermieters abgestellt werden.

Die Entscheidung des Landgerichts, wonach die Verweigerung der Besichtigung, die allein der Vorbereitung des Verkaufs dient, keine Kündigung rechtfertigt, entspricht dieser Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts.

Rudolf Beuermann

Anmerkung 2: Man kann die Entscheidung auch ganz anders bewerten als vorstehend Beuermann. Aus dem vom Amtsgericht mitgeteilten Sachverhalt (das Landgericht/Einzelrichterin verzichtet auf dessen Mitteilung) geht mit hinreichender Deutlichkeit hervor, dass es den Mietern mit der Verweigerung von Besichtigungsterminen einzig darum ging, den Verkauf der Wohnung zu torpedieren. Ein Eingehen auf den vom AG festgestellten Sachverhalt, dass es zwischen den Mietparteien schon seit längerem Unstimmigkeiten über die tatsächliche Wohnungsgröße gegeben hatte, so dass bereits deshalb ein berechtigtes Interesse der Vermieters am Ausmessen der Wohnung vorgelegen hatte, fehlt auch. Das grundsätzliche Zugeständnis, dass ein Vermieter zwecks Verkauf der Wohnung ein Besichtigungsrecht habe, damit zu konterkarieren, dass bei der Besichtigung zwingend ein Kaufinteressent dabei sein müsse – eine Besichtigung zwecks Ermittlung maßgeblicher Preisparameter davon nicht erfasst sei –, verdient schon das Attribut der Haarspalterei.

Die Berufung des Landgerichts auf die Entscheidung des BVerfG vom 13. Oktober 1971 - 1 BvR 280/66 - schließlich ist abwegig. In dem Fall legten Inhaber einer Schnellreinigung Verfassungsbeschwerde dagegen ein, dass ihr Unternehmen als ein „handwerksähnliches“ den Bestimmungen der Handwerksordnung unterworfen werden sollte, die Auskunftspflichten gegenüber der Handwerkskammer vorsieht und auch, dass Beauftragte der Kammer befugt sind, Grundstücke und Geschäftsräume der auskunftspflichtigen Unternehmen zu betreten. Für den vorliegenden Fall gibt die Entscheidung nichts her.

Dieter Blümmel