Zutrittsgewährung als vertragliche Nebenpflicht, Besichtigung zum Zwecke der Modernisierung, Besichtigungsverweigerung als Kündigungsgrund

1. Es besteht eine vertragliche Nebenpflicht des Mieters, dem Vermieter - nach entsprechender Vorankündigung - den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund aus der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Objektes gibt; die Vorbereitung der Modernisierung des Bades ist ein solcher.

2. Die Verletzung der Pflicht des Mieters, Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten (im weitesten Sinne) zu dulden, kann den Ausspruch einer fristlosen (oder fristgemäßen) Kündigung rechtfertigen.

(Leitsätze der Redaktion)

1. […]. Die Kl. hat gegen die Bekl. (noch) keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von ihr inne gehaltenen Räumlichkeiten aus § 546 Abs. 1 BGB, denn das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis ist durch die mit Schreiben vom 21. September 2015 und die in der Klageschrift ausgesprochene Kündigung weder fristlos noch fristgemäß beendet worden, §§ 546 Abs. 1, 542, 543 Abs. 1 bzw. § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB.

Nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB liegt ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann. Die Beantwortung der Frage, ob eine Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses gegeben ist, ist Ergebnis einer wertenden Betrachtung, in die alle im Einzelfall in Betracht kommenden Umstände einzubeziehen sind; dabei ist nicht nur das für die Kündigung maßgebliche Verhalten des Mieters, sondern auch zu berücksichtigen, inwieweit der Vermieter seinerseits seine mietvertragliche Rücksichtnahmepflicht verletzt hat bzw. er - gegebenenfalls - das Verhalten des Mieters herausgefordert hat (vgl. BGH, Urt. v. 15.4.2015 - VIII ZR 281/13, GE 2015, 853, juris Rn. 19, 33; Urt. v. 4.6.2014 - VIII ZR 289/13, GE 2014, 1053 = NJW-Spezial 2014, 579, juris Rn. 14).

Die Kl. stützt den Ausspruch der fristlosen Kündigung mit Schreiben vom 21. September 2015 und in der Klageschrift darauf, dass die Bekl. mehrfach die Besichtigung der Wohnung nicht ermöglichte und dadurch die seit längerem geplante, in anderen Wohnungen bereits abgeschlossene Modernisierung des Bades längerfristig behinderte. Sie verweist darauf, dass ihr u. a. durch das Vorhalten von Ersatzwohnraum für die Zeit der Ausführung der Arbeiten, die Verteuerung der Bauleistungen u. a. ein wirtschaftlicher Schaden entstanden sei und weiterhin entstehe.

Zuzugeben ist der Kl., dass die Bekl. hier eine sich aus dem Mietvertrag ergebende Nebenpflicht verletzt hat, indem sie ohne sachlichen Grund die Besichtigung der Wohnung verweigert hat.

Entgegen der Auffassung der Bekl. besteht eine vertragliche, aus § 242 BGB herzuleitende Nebenpflicht des Mieters, dem Vermieter - nach entsprechender Vorankündigung - den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt, der sich zum Beispiel aus der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Objektes ergeben kann (vgl. BGH, Urt. v. 4.6.2014, aaO., juris Rn. 20, m.w.N.).

Die Kl. hatte hier einen sachlichen Grund für die Besichtigung, denn sie wollte zur Vorbereitung der Modernisierung des Bades dieses besichtigen. Dies ergibt sich hinreichend klar aus den Schreiben vom 17. Mai 2014 und 19. Mai 2015. Es ging ihr darum, sich Kenntnis von der konkreten Ausstattung und dem konkreten Zustand des Bades zu verschaffen, um auf dieser Grundlage die im Rahmen der Modernisierung erforderlichen Arbeiten sowie Kosten zu ermitteln und in der gesetzlich vorgeschriebenen Weise der Bekl. ankündigen zu können. Ohne Weiteres nachvollziehbar ist das Befremden der Kl., dass die Bekl. die Modernisierungsankündigung vom 28. August 2015 dann ausgerechnet mit der Begründung zurückwies, die Kl. habe nicht hinreichend zwischen Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten differenziert und letztlich die bereits vorhandene Ausstattung nicht hinreichend berücksichtigt, etwa die vorhandene Verfliesung. Eben diese Mängel beruhen auf der grundlosen Weigerung der Bekl., der Kl. die Besichtigung des Bades zu ermöglichen. Die Kl. hatte zudem in ihrer Ankündigung darauf hingewiesen, dass sie Schätzungen auf der Grundlage des Zustandes der (besichtigten und modernisierten) Nachbarwohnung vornehmen musste.

Die Bekl. hatte auch keinen sachlichen Grund für ihre Weigerung. Sie ist Empfängerin von JobCenter-Leistungen und nicht berufstätig; sie hat auch keine Verhinderung aus terminlichen oder vergleichbaren Gründen geltend gemacht.

Die Kammer vermochte der Bekl. auch nicht zu glauben, dass sie dem Vertreter der Hausverwaltung die Besichtigung des Bades bereits am 3. Februar 2014 ermöglicht hatte. Auf entsprechende Nachfrage des Gerichts waren ihre diesbezüglichen Angaben vage und unsicher sowie abschweifend; sie reagierte mit einer Gegenfrage, die ersichtlich nicht im Wissen des Gerichts stehen konnte und machte Angaben, die weder gefragt waren noch zum Thema passten; auf die mehrfache Nachfrage, worauf ihre Behauptung mehrfacher Begehungen der Wohnung beruhe, bezog sie sich schließlich auf Besichtigungen in 2009 und 2010. Letztere stehen einer Besichtigung im Jahr 2014 bzw. 2015 zur Vorbereitung einer konkret in Aussicht genommenen Badmodernisierung jedoch offenkundig nicht entgegen.

Im Ausgangspunkt zutreffend geht die Kl. auch davon aus, dass die Verletzung der Pflicht des Mieters, Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten (im weitesten Sinne) zu dulden, den Ausspruch einer fristlosen (oder fristgemäßen) Kündigung rechtfertigen kann. Zu Recht beanstandet die Kl. auch, dass das Amtsgericht übersehen hat, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses auch schon vor Erhebung einer Duldungsklage und Erwirken eines Titels unzumutbar sein kann mit der Folge, dass eine fristlose Kündigung das Mietverhältnis beendet bzw. das Verhalten des Mieters sich als eine derart schwere Vertragsverletzung darstellt, dass (auch) eine ordentliche Kündigung gerechtfertigt ist (vgl. BGH, Urt. v. 15.04.2015 - VIII ZR 281/13, GE 2015, 853, juris 19 ff.).

Die nach den eingangs dargestellten Maßstäben erforderliche wertende Betrachtung unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen führt im Ergebnis jedoch dazu, dass die hier ausgesprochenen fristlosen Kündigungen - noch - nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses geführt haben.

Neben dem vertragswidrigen Verhalten der Bekl. war hier die fast 20-jährige Dauer des Mietverhältnisses zu berücksichtigen, aber auch, dass die Kl. selbst nur zögerlich ihre Rechte verfolgt hat, was für sich betrachtet bereits der Annahme einer den Ausspruch einer fristlosen Kündigung rechtfertigenden schwerwiegenden Vertragsverletzung entgegensteht. Dem Vortrag der Kl. lässt sich (lediglich) entnehmen, dass sie sich im Mai 2014 und sodann erst etwa ein Jahr später erneut um eine Besichtigung der Wohnung bemüht hat. Auch wenn zu ihren Gunsten unterstellt wird, dass die (im Einzelnen nicht näher dargestellten) Verzögerungen infolge der Weigerung der Bekl. zusätzliche Kosten verursacht haben, so kommt einer beabsichtigten Badmodernisierung keine so erhebliche Dringlichkeit zu wie etwa einer Hausschwammsanierung, die den Hintergrund der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 15.4.2015 (BGH, aaO.) bildete. Gegen eine Dringlichkeit der Arbeiten bzw. ein erhebliches Gewicht der durch die Weigerung der Bekl. verursachten Kosten und Unannehmlichkeiten spricht, dass die Kl. sowohl die Besichtigung als auch die Modernisierung über ein Jahr nicht weiter verfolgte.

Ein zusätzliches Gewicht kommt hier auch (noch) nicht der Missachtung der Abmahnung vom 4. Juli 2015 zu, denn die Abmahnung gibt der Bekl. ihrem Inhalt nach nicht die nach ihrem Zweck erforderliche Gelegenheit, ihr vertragswidriges Verhalten zu korrigieren (vgl. zum Zweck der Abmahnung: LG Berlin, Beschl. v. 23.10.2015 - 65 S 239/15, z. Veröffentlichung vorgesehen). Die Bekl. wird darin aufgefordert, selbst Termine mit von der Kl. hinzugezogenen Handwerkern zu vereinbaren. Soweit die Kl. das Erfordernis der Besichtigung damit begründet hat, dass sie die Badmodernisierung und deren Ankündigung vorbereiten wollte, erschließt sich schon nicht, weshalb die Anwesenheit des Vertreters der Hausverwaltung nunmehr entbehrlich gewesen sein soll; dieser wäre nach dem Inhalt der Abmahnung in eine Terminabstimmung nicht mehr einbezogen gewesen. Entscheidend aber ist, dass sich die Nebenpflicht des Mieters auf das Ermöglichen und die Duldung der Besichtigung beschränkt; eine direkte Terminabstimmung mit Vertragspartnern des Vermieters kann zwar im Interesse des Mieters liegen und wird regelmäßig von diesen auch wahrgenommen; eine entsprechende Verpflichtung besteht dessen ungeachtet jedoch nicht.

2. Die vorstehend genannten Gründe stehen auch der Annahme der Voraussetzungen des § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB entgegen. Von einer Vertragsverletzung der Bekl. von einem Gewicht, das ein berechtigtes Interesse der Kl. an der Beendigung des Mietvertrags rechtfertigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB), kann aufgrund der hier gegebenen Umstände nicht ausgegangen werden.

Den Mieter trifft eine vertragliche Nebenpflicht, dem Vermieter nach entsprechender Vorankündigung den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund aus der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Objektes gibt. Die Vorbereitung der Modernisierung des Bades ist ein solcher Grund. Die Verletzung der Pflicht des Mieters, Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten (im weitesten Sinne) zu dulden, kann eine fristlose oder fristgemäße Kündigung rechtfertigen.

Die Klägerin (Vermieterin) wollte zur Vorbereitung der Modernisierung das Bad der beklagten Mieterin besichtigen, was diese grundlos verweigerte. Die anschließende Modernisierungsankündigung der Klägerin wies die Beklagte ausgerechnet mit der Begründung zurück, die Klägerin habe nicht hinreichend die bereits vorhandene Verfliesung des Bades berücksichtigt. Ein Jahr später versuchte die Vermieterin es erneut mit einer Besichtigung, mahnte die Beklagte ab und verband die Abmahnung mit der Aufforderung, selbst Termine mit den Handwerkern zu vereinbaren.

Als auch das nicht fruchtete, kündigte die Vermieterin und verlangte Räumung und Herausgabe, weil die Beklagte mehrfach die Besichtigung der Wohnung nicht ermöglicht und dadurch die seit längerem geplante, in anderen Wohnungen bereits abgeschlossene Modernisierung des Bades längerfristig behindert habe. Ihr sei u. a. durch das Vorhalten von temporärem Ersatzwohnraum und die Verteuerung der Bauleistungen ein wirtschaftlicher Schaden entstanden und entstehe weiterhin.

Das LG Berlin wies die Klage ab. Die Klägerin habe (noch) keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe. Das Mietverhältnis sei weder durch fristlose noch fristgemäße Kündigung beendet worden.

Zuzugeben sei allerdings, dass die Beklagte eine sich aus dem Mietvertrag ergebende Nebenpflicht verletzt hat, indem sie ohne sachlichen Grund die Besichtigung verweigert habe. Eine solche, aus § 242 BGB herzuleitende vertragliche Nebenpflicht des Mieters, dem Vermieter nach entsprechender Vorankündigung den Zutritt zur Wohnung zu gewähren, bestehe, wenn es – wie hier – einen konkreten sachlichen Grund gebe, der mit der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Objektes zusammenhänge. Dass die Beklagte die Modernisierungsankündigung dann ausgerechnet u. a. mit der Begründung zurückgewiesen habe, die Klägerin habe die bereits vorhandene Verfliesung nicht hinreichend berücksichtigt, sei durchaus befremdlich, beruhe das doch auf der grundlosen Verweigerung der Badbesichtigung. Für diese Weigerung habe die Beklagte als nicht berufstätige Empfängerin von JobCenter-Leistungen auch keinen sachlichen Grund vorgebracht.

Prinzipiell könne die Verletzung der Pflicht des Mieters, Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten (im weitesten Sinne) zu dulden, auch den Ausspruch einer fristlosen oder fristgemäßen Kündigung rechtfertigen. Unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen hätten die hier ausgesprochenen Kündigungen – noch – nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses geführt.

Neben dem vertragswidrigen Verhalten der Beklagten sei im konkreten Fall erstens zu berücksichtigen, dass das Mietverhältnis fast 20 Jahre bestehe, und zweitens, dass die Klägerin selbst ihre Rechte nur zögerlich verfolgt habe, was für sich betrachtet bereits der Annahme einer die fristlose Kündigung rechtfertigenden schwerwiegenden Vertragsverletzung entgegenstehe.

Auch wenn die Verzögerungen infolge der Weigerung der Beklagten zusätzliche Kosten verursacht hätten, komme einer beabsichtigten Badmodernisierung keine so erhebliche Dringlichkeit zu wie etwa einer Hausschwammsanierung. Gegen eine Dringlichkeit der Arbeiten spreche, dass die Klägerin sowohl die Besichtigung als auch die Modernisierung über ein Jahr nicht weiter verfolgte.

Ein zusätzliches Gewicht kommt hier auch (noch) nicht der Missachtung der Abmahnung zu, denn die Abmahnung gebe der Beklagten ihrem Inhalt nach nicht die nach ihrem Zweck erforderliche Gelegenheit, ihr vertragswidriges Verhalten zu korrigieren, weil die Beklagte darin nur aufgefordert werde, selbst Termine mit von der Klägerin hinzugezogenen Handwerkern zu vereinbaren. Insoweit sei entscheidend, dass sich die Nebenpflicht des Mieters auf das Ermöglichen und die Duldung der Besichtigung beschränke; eine direkte Terminabstimmung mit Handwerkern des Vermieters könne zwar im Interesse des Mieters liegen und werde regelmäßig von diesen auch wahrgenommen, eine entsprechende Verpflichtung dazu bestehe jedoch nicht.