Zuteilung von Sondernutzungsrechten

Zuteilung von Sondernutzungsrechten; Vorbehalt späterer Vergabe ohne konkrete Festlegung von Flächen

Der Vorbehalt zur späteren Zuteilung von Sondernutzungsrechten an einzelne Wohneinheiten ist unwirksam, wenn die zu vergebenen Nutzungsrechte flächenmäßig nicht festgelegt worden sind.

(Leitsatz der Redaktion)

I. Die Kl. zu II. haben erstinstanzlich den Bekl. zu I. im Wege eines Verpflichtungsantrages darauf in Anspruch genommen, es zu unterlassen, an dem Gemeinschaftseigentum der Wohnanlage in Bezug auf Gemeinschaftsflächen Zuweisungen von Sondernutzungsflächen vorzunehmen. Ferner haben die Kl. die Feststellung begehrt, dass an der Hoffläche angrenzend an die Einheit Nr. 11 kein Recht zur ausschließlichen Nutzung besteht bzw. - später im Wege der Klageänderung - dass die von dem Bekl. vorgenommenen Zuweisungen von Sondernutzungsflächen an die Teileigentumseinheit Nr. 1 sowie an die Wohneinheiten Nr. 11, 20 und 34 unwirksam sind. Nachdem das Amtsgericht in dem Urteil erster Instanz den Bekl. antragsgemäß zur Unterlassung verurteilt hat und die begehrten Feststellungen antragsgemäß getroffen hat, wendet sich der Bekl. in der Berufungsinstanz gegen das amtsgerichtliche Urteil und begehrt die Abweisung der Klaganträge.

Den Hintergrund für den vorliegenden Rechtsstreit bilden die folgenden Umstände: Auf dem Grundstück, das mit einem typischen Berliner Altbau bestehend aus Vorderhaus, Seitenflügel und Quergebäude bebaut ist, befinden sich auch Hofflächen, die zum Teil begrünt sind. Einige der im Erdgeschoss gelegenen Einheiten haben bodentiefe Fenster bzw. Fenster-Tür-Elemente, die direkt aus den Räumen zum Hof hinausführen.

Nach § 1 der Teilungserklärung (TE) vom 14. Dezember 1999 (UR-Nr. 778/99 des Notars ...), durch die seitens des Bekl. als teilender Eigentümer an dem Grundstück Wohnungs- und Teileigentum begründet worden ist, gehören zu dem Bestand der einzelnen Einheiten keine Sondernutzungsrechte an Hofflächen.

§ 5 Abs. 1 der TE lautet auszugsweise wie folgt:

㤠5 Gebrauchsregelungen

(1) Sondernutzungsrechte am Gemeinschaftseigentum

Es wird den jeweiligen Eigentümern einzelner Sondernutzungsrechte das ausschließliche Nutzungsrecht an Teilen des Gemeinschaftseigentums wie folgt zugewiesen:

a) ...

b) Der teilende Eigentümer ist befugt, die Zuordnung der Kellerräume vorzunehmen, zu tauschen oder neu zuzuordnen. Das gleiche gilt für die Zuordnung der Gartenflächen als Terrassen für die im Erdgeschoss gelegenen Wohnungen.

Dieses Recht erlischt, nachdem der Ersterwerber des jeweiligen Teil-/Wohnungseigentums im Grundbuch eingetragen ist."

Die vorgenannte Regelung wurde durch die notarielle Urkunde vom 24. Juli 2000 desselben Notars (UR-Nr. 386/2000) wie folgt geändert:

„(1) Sondernutzungsrechte am Gemeinschaftseigentum

Der teilende Eigentümer und der Verwalter sind unwiderruflich befugt, den jeweiligen Eigentümern einzelner Sondereigentumsrechte das ausschließliche Nutzungsrecht an Teilen des Gemeinschaftseigentums wie folgt zuzuordnen:

a) ...

b) Weiterhin sind der teilende Eigentümer und der jeweilige Verwalter befugt, die im Erdgeschoss belegenen Wohnungen sowie Teile der Gartenflächen als Terrassen der Sondernutzung zuzuordnen.

Die Rechte erlöschen, nachdem die Zuordnung der Sondernutzung im jeweiligen Teil/Wohnungseigentum im Grundbuch eingetragen ist, und zwar für das jeweils eingetragene Sondernutzungsrecht."

[...]

Ab dem 18. April 2008 war der Beteiligte zu III.2. amtierender Verwalter der Wohnanlage. Der Beteiligte zu III.2. ist in dem Rechtsstreit LG Berlin 85 S 40/09 WEG als Verwalter abberufen worden. Etwa seit dem vierten Quartal des Jahres 2010 wird die Wohnanlage von der Beteiligten zu III.1. verwaltet.

Die Kl. sind Eigentümer der Wohnung Nr. 6, die im 2. Obergeschoss rechts des Vorderhauses gelegen ist. Der Bekl. ist als teilender Eigentümer weiterhin Eigentümer von mehreren Einheiten in der Wohnanlage, zuletzt der Einheiten Nr. 1, 2, 11, 20, 21, 34, 43 und 44. Bei den Einheiten Nr. 43 und 44 handelt es sich um Garagen.

In der Folgezeit kam es zu einer faktischen Zuordnung von Sondernutzungsflächen zugunsten der jeweils im Erdgeschoss gelegenen Wohnungen Nr. 11 und 20, indem vor den bodentiefen Fenster-Tür-Elementen befestigte Flächen angelegt wurden, die durch die Fenster-Tür-Elemente erreicht sowie begangen werden können und auf denen Terrassen-Stühle sowie Tische aufgestellt wurden. In seinen Schreiben vom 6. August 2009 und von 13. August 2009 teilt der Bekl. den Kl. mit, dass er beabsichtigt, weiteren Einheiten, insbesondere der Einheit Nr. 1, Sondernutzungsrechte an Terrassenflächen zuzuordnen.

Dabei beruft der Bekl. sich auf die TE sowie auf die notarielle Urkunde Nr. 386/2000.

Unter dem 10. August 2009 hat der Bekl. mit der notariellen Urkunde Nr. 65 /09 des Notars eine weitere Änderung der TE beurkunden lassen, in der der Teileigentumseinheit Nr. 1 sowie den Wohnungen Nr. 11, 20 und 34 jeweils ein Sondernutzungsrecht an einer Hoffläche zugewiesen wird unter Beifügung eines Lageplans mit Terrassenflächen.

Mit dem Schriftsatz seines Prozessbevollmächtigten vom 2. Oktober 2009 forderten die Kl. den Bekl. auf, die bereits erfolgte Zuweisung von Sondernutzungsrechten zu widerrufen sowie die Zuweisung von Sondernutzungsrechten am Gemeinschaftseigentum an einzelne Einheiten in der Zukunft bei Meldung einer Vertragsstrafe in Höhe von 50.000 € für jeden Fall der Zuwiderhandlung zu unterlassen. Der Bekl. gab die von ihm verlangte Erklärung nicht ab. Weitere Anträge auf die Eintragung von Sondernutzungsrechten in Bestandsverzeichnisse von Einheiten hat der Bekl. jedoch nicht gestellt.

Im vorliegenden Rechtsstreit haben die Kl. mit der Klageschrift beantragt,

1. den Bekl. bei Meldung eines Ordnungsgeldes von bis zu 50.000 €, ersatzweise Ordnungshaft, zu verpflichten, es zu unterlassen, künftig Sondernutzungsrechtszuweisungen in Bezug auf die im Gemeinschaftseigentum stehenden Freiflächen vorzunehmen,

2. festzustellen, dass der Bekl. nicht berechtigt ist, die an die Einheit Nr. 11 angrenzende Hoffläche ausschließlich zu nutzen oder das ausschließliche Nutzungsrecht an dieser Fläche an einen Dritten zu übertragen.

Im Schriftsatz vom 28. Januar 2010 haben die Kl. wegen der bereits vorgenommenen Zuweisung von Sondernutzungsrechten an die Einheiten Nr. 1, 20 und 34 im Wege der Erweiterung des Klagantrages zu 2. beantragt,

2. festzustellen, dass der Bekl. nicht berechtigt ist, die an die Teileigentumseinheit Nr. 1 und an die Wohneinheiten Nr. 11, 20 und 34 angrenzenden Hofflächen ausschließlich zu nutzen oder das ausschließliche Nutzungsrecht an diesen Flächen an Dritte zu übertragen,

hilfsweise festzustellen, dass die vom Bekl. vorgenommene Zuweisung von Sondernutzungsrechten zu der Teileigentumseinheit Nr. 1 und zu den Wohneinheiten Nr. 11, 20 und 34 gemäß der Urkunde des Notars vom 10. August 2009 - UR-Nr. 651/2009 - unwirksam ist.

Durch Urteil vom 10. März 2010 hat das Amtsgericht

1. den Bekl. bei Meldung eines Ordnungsgeldes von 50.000 €, ersatzweise Ordnungshaft, verpflichtet, es zu unterlassen, künftig Sondernutzungsrechtszuweisungen in Bezug auf die in Gemeinschaftseigentum stehenden Freiflächen vorzunehmen,

2. festgestellt, dass die vom Bekl. vorgenommenen Zuweisungen von Sondernutzungsrechten zu den Einheiten Nr. 1, 11, 20 und 34 unwirksam sind.

Gegen das am 15. März 2010 zugestellte Urteil hat der Bekl. mit dem am 15. April 2010 bei Gericht eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt.

Der Bekl. hat die Berufung wie folgt begründet: Das amtsgerichtliche Urteil enthält keine Begründung zu der unter Ziffer 1. des Tenors ausgeurteilten Verpflichtung; insoweit sei das amtsgerichtliche Urteil falsch. Den Kl. fehle bereits das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis.

II. 1. a) Die Berufung des Bekl. ist zulässig.

b) Den Kl. steht als Eigentümern der im 2. Obergeschoss des Vorderhauses rechts gelegenen Wohnung Nr. 6 ein Rechtsschutzbedürfnis für die in dem vorliegenden Rechtsstreit geltend gemachten Anträge zu.

Denn auch wenn es in der Wohnanlage nur eine begrenzte Anzahl von Einheiten gibt, die im Erdgeschoss-Bereich gelegen sind und die somit für die Zuweisung eines Sondernutzungsrechts an einem vor der jeweiligen Einheit gelegenen Teil der Hoffläche in Betracht kommen, und auch wenn es sich bei einzelnen Einheiten um Garagen handelt bzw. die Zuordnung einer Sondernutzungsfläche aus praktischen Gründen ggf. gar nicht in Betracht kommt, so hat der Bekl. es in der Vergangenheit geplant, mehreren im Erdgeschoss gelegenen Einheiten Teile der Hoffläche als Sondernutzungsfläche zuzuweisen.

Eine derartige Zuweisung ist zumindest in Bezug auf die Einheiten Nr. 2 und 21 geplant.

Auch wenn der Bekl. derzeit keine weiteren Anträge auf die Eintragung von Sondernutzungsrechten in die Bestandsverzeichnisse der Teil- bzw. Wohnungseigentumsgrundbücher bestimmter Einheiten gestellt hat, so hat der Bekl. sein Vorhaben, bestimmten Einheiten Teile der Hoffläche als Sondernutzungsflächen zuzuweisen, noch nicht aufgegeben.

Auf die Frage, ob die Voraussetzungen für die juristisch wirksame Zuweisung eines Sondernutzungsrechts an einzelne Einheiten im Erdgeschoss-Bereich der Wohnanlage vorliegen oder nicht, kommt es für die Frage des Vorliegens eines Rechtsschutzbedürfnisses nicht an, da der Bekl. sich ausweislich der geführten Korrespondenz eines solchen Rechts berühmt.

Allein durch die faktische Allein-Nutzung eines Teils der Gemeinschaftsfläche wird der den Kl. zustehende Mitgebrauch der Gemeinschaftsflächen beeinträchtigt. Ferner hat der Bekl. die von den Kl. mit Schriftsatz vom 2. Oktober 2009 angeforderte strafbewehrte Verpflichtungserklärung betreffend die Unterlassung der Zuordnung von Sondernutzungsrechten an Freiflachen des Gemeinschaftseigentums zugunsten einzelner Einheiten nicht abgegeben.

Schließlich haben die Kl. in der Vergangenheit nicht der notariellen Urkunde vom 10. August 2009 (UR-Nr. 651/09 des Notars ... in Berlin) zugestimmt, und haben dies auch nicht in der Zukunft vor.

c) Aus denselben Erwägungen steht den Kl. auch ein Feststellungsinteresse im Sinne von § 256 Abs. 1 ZPO für den als zweiten Antrag geltend gemachten Feststellungsantrag betreffend die Unwirksamkeit der vom Bekl. vorgenommenen Zuweisungen von Gemeinschaftsflächen als Sondernutzungsflächen an die Einheiten Nr. 1, 11, 20 und 34 zu.

d) Der Gewährung einer Erklärungsfrist für die Prozessbevollmächtigten der Parteien zu dem Hinweis-Beschluss im landgerichtlichen Termin am 3. Dezember 2010 bedurfte es nicht, zumal der Prozessbevollmächtigte des Bekl. erklärt hat, über keine weiteren Pläne zur Beschreibung der Lage der Sondernutzungsflächen zu verfügen.

2. Die Berufung des Bekl. ist aber unbegründet. Das Amtsgericht hat zu Recht den Bekl. verpflichtet, es bei Meldung eines Ordnungsgeldes von 50.000 €, ersatzweise Ordnungshaft, zu unterlassen, künftig Sondernutzungsrechtszuweisungen in Bezug auf die im Gemeinschaftseigentum stehenden Freiflächen vorzunehmen; ferner hat das Amtsgericht zu Recht festgestellt, dass die vom Bekl. vorgenommenen Zuweisungen von Sondernutzungsrechten zu den Einheiten Nr. 1, 11, 20 und 34 unwirksam sind.

Im Einzelnen gilt:

a) Die Kl. sind zur Geltendmachung der vorgenannten Ansprüche gegen den Bekl. aktiv legitimiert, da es sich bei den in Streit stehenden Ansprüchen um Individualansprüche handelt, die ein Wohnungseigentümer unabhängig von der Zustimmung anderer Miteigentümer und unabhängig von einer Ermächtigung durch die Gemeinschaft geltend machen kann.

b) Der Bekl. ist in Bezug auf die von den Kl. geltend gemachten Ansprüche passiv legitimiert da er sich als ehemals teilender Eigentümer und als Eigentümer der streitgegenständlichen Einheiten Nr. 1, 2, 11, 20, 21, 34, 43 und 44 der Befugnis berühmt, einzelnen Einheiten in der Wohnanlage weiterhin auf der Grundlage der TE bzw. der die TE abändernden Urkunden Sondernutzungsrechte an Gemeinschaftsflächen zuweisen zu können.

c) aa) Verpflichtungsantrag

Der von den Kl. gegen den Bekl. geltend gemachte Verpflichtungsantrag, es bei Meidung eines Ordnungsgeldes von 50.000 €, ersatzweise Ordnungshaft, zu unterlassen, künftig Sondernutzungsrechtszuweisungen in Bezug auf die im Gemeinschaftseigentum stehenden Freiflächen vorzunehmen, ist aus §§ 1004 Abs. 1, 1011 BGB in Verbindung mit §§ 15 Abs. 3, 13, 14 Nr. 1 WEG begründet.

(1) Die für die Geltendmachung eines Unterlassungsantrages. erforderliche Wiederholungsgefahr im Sinne von § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB liegt vor. Insofern kann auf die obigen Ausführungen zum Vorliegen eines Rechtsschutzbedürfnisses der Kl. für die Geltendmachung der vorliegenden Klage verwiesen werden.

(2) Der von den Kl. geltend gemachte Unterlassungsantrag ist auch begründet.

Dem Bekl. steht jedenfalls zum jetzigen Zeitpunkt unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt eine Befugnis zu, Flächen des Gemeinschaftseigentums einzelnen Einheiten als schuldrechtliches oder dingliches Sondernutzungsrecht zuzuweisen.

(a) Zwar war der Bekl. teilender Eigentümer des Grundstücks, da er mit der notariellen Urkunde vom 14. Dezember 1999 (UR-Nr. 778/99 des Notars in Berlin) an dem Grundstück Wohnungs- und Teileigentum begründete.

Direkt in der Teilungserklärung selbst hat der Bekl. aber nicht einzelnen Einheiten Sondernutzungsrechte an der Hoffläche des Grundstück B. Straße 27 in der Weise eingeräumt, als dass Sondernutzungsrechte bereits zum Bestand der jeweiligen Einheiten gehörten.

Es liegt auch nicht der Fall vor, in dem eine Reihe von Sondernutzungsrechten bereits zugunsten einer im Eigentum des teilenden Eigentümers stehenden Einheit begründet worden sind, die dann später anderen Einheiten zugeordnet werden konnten.

(b) Mit der Eintragung von Erwerbern von Einheiten in Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher hat der Bekl. gemäß der Regelung in § 5 Abs. 1 b) TE seine Befugnis verloren, durch einseitige Erklärungen einzelnen Einheiten Sondernutzungsrechte an Flächen des Gemeinschaftseigentums zuzuordnen, selbst wenn die in Streit stehenden Einheiten Nr. 1, 11, 20 und 34 noch weiterhin im Eigentum des Bekl. stehen.

Denn da die Begründung eines Sondernutzungsrechts an einer im Gemeinschaftseigentum stehenden Gemeinschaftsflache eine Einschränkung des Gemeingebrauchs dieser Fläche durch andere Miteigentümer zur Folge hat, ist die nachträgliche Begründung eines Sondernutzungsrechts nur mit Zustimmung der von der Einschränkung des Gemeingebrauchs am gemeinschaftlichen Eigentum betroffenen Miteigentümer möglich.

Dieselbe Bewertung gilt für das Erfordernis der Zustimmung dinglich berechtigter Dritter (vgl. BGH, Beschluss vom 14. Juni 1984 - V ZB 32/ 82 -, zitiert nach juris).

(c) Es kann dahinstehen, ob durch die notarielle Urkunde vom 24. Juli 2000 (UR-Nr. 386/00 des Notars in Berlin) dem Bekl. als teilenden Eigentümer oder dem jeweiligen Verwalter wirksam die Befugnis eingeräumt worden ist, Teile der im Gemeinschaftseigentum stehenden Gartenflächen einzelnen Einheiten im Erdgeschoss als Sondernutzungsflächen mit der Zweckbestimmung „Terrasse" zuzuweisen (für die Möglichkeit der Delegation der Befugnis zur Zuweisung von Sondernutzungsrechten: KG, Beschluss vom 4. Dezember 2006 - 24 W 201/05 -, zitiert nach juris; BayObLG, Beschluss vom 8. November 1985 - BReg 2Z 119-122/84 -, zitiert nach juris; LG Detmold, Beschluss vom 28. Juni 2002 - 3 T 159/02 -, zitiert nach juris).

Selbst bei Annahme einer derartigen Befugnis ist für die Frage der Wirksamkeit der Zuweisung einer Fläche als Sondernutzungsrecht an eine Einheit entscheidend, ob der sachenrechtliche. Bestimmtheitsgrundsatz gewahrt ist, da andernfalls eine Bindungswirkung gegenüber dem Rechtsnachfolger nicht eintreten kann (vgl. Kammergericht, Beschluss vom 4. Dezember 2006 - 24 W 201/05-, zitiert nach juris, und Beschluss vom 9. Juli 2007 - 24 W 28 / 07 -, zitiert nach juris; OLG Hamm, Beschluss vom 9. September 1999 - 15 W 157/99 -, zitiert nach juris; OLG Hamm, Beschluss vom 13. März 2000 - 15 W 454/99 -, zitiert nach juris; vgl. KG, Beschluss vom 4. Dezember 2006 - 24 W 201/05 -, zitiert nach juris). Der sachenrechtliche Bestimmtheitsgrundsatz gilt auch für den Fall, dass nach der Teilungserklärung Sondernutzungsrechte von dem teilenden Eigentümer erst später einzelnen Einheiten zugeordnet werden sollen (vgl. KG, Beschluss vom 9. Juli 2007 - 24 W 28/07-, zitiert nach juris).

Entgegen der Ansicht des Prozessbevollmächtigten des Bekl. ist es daher nicht ausreichend, wenn der Bekl. als teilender Eigentümer und Inhaber einer Befugnis zur Zuweisung von Sondernutzungsrechten deren Lage und Größe im Zeitpunkt der Zuweisung festlegt. Durch das Recht, ein Sondernutzungsrecht zuzuweisen, wird nicht der sachenrechtliche Bestimmtheitsgrundsatz in der Weise abgeändert, dass die Lage und die Größe des Sondernutzungsrechts erst im Zeitpunkt der Zuweisung festgelegt zu werden brauchen.

Im vorliegenden Fall ist nach der Bewertung des Berufungsgerichts der sachenrechtliche Bestimmtheitsgrundsatz in Bezug auf die Flächen, zu deren Zuweisung der Bekl. sich als befugt ansieht, jedoch nicht gewahrt.

Die Größe und Lage der von dem Bekl. jetzt zuzuordnenden Sondernutzungsrechte ergibt sich zunächst weder aus dem Text der ursprünglichen Teilungserklärung (TE) vom 14. Dezember 1999 noch aus einem dieser TE beiliegenden Lageplan (UR-Nr. 778/99 des Notars in Berlin).

Auch im Text der abändernden notariellen Urkunde vom 24. Juli 2000 (UR-Nr. 386/2000 desselben Notars) sind weder die Anzahl noch der Bestand oder die Lage der zu begründenden Sondernutzungsrechte beschrieben; ferner ist auch dieser Urkunde kein Lageplan beigefügt, dem die Lage und Größe von Sondernutzungsflächen entnommen werden könnten.

Für die Beschreibung der Lage und Größe der Terrassen, an denen Sondernutzungsrechte begründet werden sollen, reicht die Verwendung von Begriffen wie „Terrasse" oder „Gartenfläche" nicht aus (so ausdrücklich KG, Beschluss vom 9. Juli 2007 - 24 W 28/07-, zitiert nach juris; vgl. auch BGH, Urteil vom 8. Juli 2009 - VIII ZR 218/08 = GE 2009, 1118; BayObLG, Beschluss vom 17. April 2003 - 2Z BR 7/03 -, zitiert nach juris). Denn allein aus dem Begriff der Terrasse ergibt sich nicht deren Lage oder Größe; ferner muss eine Terrasse auch nicht zwingend vom Innenbereich einer Wohnung aus durch eine Terrassentür aus erreichbar sein, sondern kann auch von außen betreten sowie verlassen werden. Die vorgenannte Bewertung gilt für den Begriff Gartenfläche.

Eine sachenrechtliche Bestimmtheit der zuzuweisenden Sondernutzungsfläche ergibt sich entgegen der Ansicht des Prozessbevollmächtigten des Bekl. auch nicht aus dem Umstand, dass die Terrassen den Erdgeschosswohnungen als Ersatz für die nicht vorhandenen Balkone dienen sollen.

Auf die Frage, wann einzelne Terrassen im Bereich der Hoffläche gärtnerisch angelegt worden sind, kommt es nicht an, da sich aus der gärtnerischen Gestaltung einer Fläche allein nicht auf die Bestimmbarkeit ihrer Lage und Größe im Sinne des sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatzes schließen lässt.

Die zur Beschreibung von der Lage von Sondernutzungsrechten an Stellplätzen (vgl. LG Detmold, Beschluss vom 28. Juni 2002 - 3 T 159/02 -, zitiert nach juris) oder betreffend die Einfriedung einer Sondernutzungsfläche (vgl. den Beschluss des LG Berlin vom 23. November 2001 - 85 T 188/01 WEG -, zitiert nach juris) entwickelten Grundsätze lassen sich nach der Auffassung des Berufungsgerichts nicht auf den vorliegenden Fall betreffend die Beschreibung der Lage und Größe der Sondernutzungsrechte für die Einheiten Nr. 1, 11, 20 und 34 an Teilen der Gemeinschaftsfläche übertragen, da sich die Lage und Größe einer Terrasse eben nicht aus dem Gesamtzusammenhang der Grundstückssituation oder aus der Lage und Größe einer benachbarten Sondernutzungsfläche ohne Weiteres ergeben.

Ferner sind die Gemeinschaftsflächen im Bereich der Hoffläche der Wohnanlage zu uneinheitlich und bestehen keine benachbarten Sondernutzungsflächen, als dass sich aus der vorhandenen Grundstückssituation auf die Lage und Größe der nunmehr zugunsten der Einheiten Nr. 1, 11, 20 und 34 zu begründenden Sondernutzungsflächen schließen ließe.

Folglich stellt die, notarielle Urkunde vom 24. Juli 2000 (UR-Nr. 386/2000) einen „fehlgeschlagenen" Versuch betreffend die nachträgliche Einräumung der Befugnis zur Zuweisung von Sondernutzungsrechten dar (vgl. OLG Hamm, Beschluss vom 13. März 2000 - 15 W 454/99, NJW-RR 2001, 84).

Ob dem Bekl. gegen die übrigen Miteigentümer ein Anspruch aus dem wohnungseigentumsrechtlichen Gemeinschaftsverhältnis auf Mitwirkung bei der Begründung von Sondernutzungsrechten an Teile der im Gemeinschaftseigentum stehenden Hoffläche zugunsten einzelner Einheiten im Wege der Änderung der Teilungserklärung zusteht (vgl. dazu OLG Hamm, Beschluss vom 13. März 2000 - 15 W 454/99 = NJW-RR 2001, 84), muss in dem vorliegenden Rechtsstreit nicht geklärt werden.

(d) Eine wirksame nachträgliche Begründung von Sondernutzungsrechten ist auch nicht erfolgt durch die notarielle Urkunde vom 10. August 2009 (UR-Nr. 651/09 des Notars).

Zwar liegen dieser Urkunde Lagepläne bei, in die die den Einheiten Nr. 1, 11, 20 und 34 als Sondernutzungsflächen zuzuweisenden Terrassen eingezeichnet sind.

Die Kl. haben jedoch als Miteigentümer in der Vergangenheit dieser Urkunde nicht zugestimmt und im landgerichtlichen Termin am 3. Dezember 2010 erklärt, dass sie der Urkunde auch in der Zukunft nicht zustimmen werden. Folglich ist die Teilungserklärung bisher durch diese notarielle Urkunde nicht in der Weise geändert worden, dass der Begründung von Sondernutzungsrechten zugunsten der Einheiten Nr. 1, 11, 20 und 34 an Teilen der im Gemeinschaftseigentum stehenden Hoffläche von allen Miteigentümern zugestimmt worden ist.

(3) Umstände, durch die Geltendmachung des von den Kl. geltend gemachten Unterlassungsantrags aus § 1004 Abs. 1 BGB nach § 1004 Abs. 2 BGB ausgeschlossen sein könnte, sind weder ersichtlich noch von dem anwaltlich vertretenen Bekl. vorgetragen worden.

bb) Feststellungsantrag

Der von den Kl. gegen den Bekl. hilfsweise gestellte und vom Amtsgericht im Urteil erster Instanz zuerkannte Feststellungsantrag, dass die vom Bekl. vorgenommene Zuweisung von Sondernutzungsrechten zu der Teileigentumseinheit Nr. 1 und zu den Wohneinheiten Nr. 11, 20 und 34 gemäß der Urkunde des Notars vom 10. August 2009 - UR-Nr. 651/2009 - (BI. 68-71) unwirksam ist, ist ebenfalls begründet.

Die Unwirksamkeit der Zuweisungen von Sondernutzungsrechten zu der Teileigentumseinheit Nr. 1 und zu den Wohneinheiten Nr. 11, 20 und 34 gemäß der Urkunde des Notars vom 10. August 2009 - UR-Nr. 651/ 2009 - ergibt sich aus den obigen Ausführungen zur Begründetheit des von den Kl. geltend gemachten Unterlassungsantrags (s.o. II.2.c]aa][2]).

Der Vorbehalt zur späteren Zuteilung von Sondernutzungsrechten an einzelne Wohneinheiten ist unwirksam, wenn die zu vergebenden Nutzungsrechte flächenmäßig nicht festgelegt worden sind.

Die Teilungserklärung sah ursprünglich keine Sondernutzungsrechte an Hofflächen vor. Nach einer späteren, notariell beurkundeten Ergänzung waren der teilende Eigentümer und der jeweilige Verwalter befugt, den im Erdgeschoss gelegenen Wohnungen Gartenflächen als Terrassen zur Sondernutzung zuzuordnen. Der teilende Eigentümer hat gegenwärtig noch mehrere Einheiten inne. Er teilte Sondernutzungsrechte an Hofflächen zu. Ein Wohnungseigentümer im 2. OG forderte ihn auf, die bereits erfolgte Zuweisung von Sondernutzungsrechten zu widerrufen sowie die Zuweisung von Sondernutzungsrechten an einzelne Einheiten künftig zu unterlassen. Das AG hat den teilenden Eigentümer zur Unterlassung verurteilt und festgestellt, dass die bisherigen Zuweisungen unwirksam sind. Hiergegen die Berufung an das LG.

Ohne Erfolg! Dem Wohnungseigentümer im 2. OG steht ein Rechtsschutzbedürfnis für die Geltendmachung der Unterlassungs- und Feststellungsansprüche zu. Der teilende Eigentümer ist gegenwärtig nicht (mehr) befugt, Sondernutzungsrechte an Wohnungseigentümer zu verteilen. Eine unmittelbare Zuteilung in der Teilungserklärung ist unterblieben. Es sind auch keine (Vorrats-) Sondernutzungsrechte zugunsten einer noch im Eigentum des teilenden Eigentümers stehenden Einheit begründet worden, die jetzt anderen Einheiten zugeordnet werden könnten. Mit der Invollzugsetzung der WEG-Gemeinschaft hat der teilende Eigentümer die Befugnis verloren, eigenmächtig Sondernutzungsrechte zu begründen und zuzuteilen.

Vielfach kann oder will der teilende Eigentümer die zu schaffenden Sondernutzungsrechte insbesondere an Gartenflächen oder Garagen/Stellplätzen nicht von Anfang an in der Teilungserklärung einzelnen Wohn- oder Gewerbeeinheiten zuteilen. Will er sich diese Befugnis für später vorbehalten (spätestens bis zur Veräußerung seiner letzten Einheit), muss er die Nutzungsrechte gegenstandsmäßig bereits genau festlegen, also die in Betracht kommenden einzelnen Gartenflächen bzw. Stellplätze/Garagen. Von den sonst bestehenden Gebrauchsrechten aller Miteigentümer müssen diese Flächen oder Räume von Anfang an ausgeschlossen sein (negative Komponente der Sondernutzungsrechte), während umgekehrt die alleinigen und ausschließlichen Gebrauchsrechte mindestens einer Einheit des teilenden Eigentümers zugeordnet werden und vorläufig bei ihm bleiben (positive Komponente des Sondernutzungsrechts). Nur bei Festlegung dieser spiegelbildlichen Komponenten kann sich der teilende Eigentümer die Zuordnung für einen späteren Zeitpunkt vorbehalten und dann eventuell auch finanziell ausbeuten, denn die anderen Wohnungseigentümer sind vom Mitgebrauch bereits endgültig ausgeschlossen. An der fehlenden Festlegung der betroffenen Flächen ist der teilende Eigentümer im vorliegenden Fall gescheitert. Nunmehr können Sondernutzungsrechte nur noch durch Vereinbarung aller Wohnungseigentümer (die einer nachträglichen Änderung der Teilungserklärung in Bezug auf die Gemeinschaftsflächen entspricht) begründet werden. Sollen sie auch gegenüber Sondernachfolgern wirksam sein, müssen sie in die Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher eingetragen werden. Kurios sind die in der letzten Änderung der Teilungserklärung vom Notar offensichtlich anstandslos akzeptierten Formulierungen, dass sowohl der teilende Eigentümer als auch gleichermaßen der jeweilige (!) Verwalter über die Zuteilung von Sondernutzungsrechten an Gemeinschaftsflächen verfügen können sollen. Ganz so, als ob der teilende Eigentümer von einem allzeit willfährigen Verwalter ausgeht!