Zuteilung von Kellerräumen

1. Sieht die Teilungserklärung die Zuteilung von Kellerräumen an die Wohnungseigentümer vor, so kann die Zuteilung auch durch Mehrheitsbeschluß erfolgen.

2. Auch ein durch Teilung von Wohnungseigentum hinzukommender neuer Wohnungseigentümer hat einen Anspruch auf Zuteilung von Kellerraum.

In § 11 A der Teilungserklärung der Anlage heißt es u. a. in Abs. 1, daß die Kellerräume vom Verwalter den einzelnen Wohnungseigentümern zur Nutzung zugeteilt werden, und unter Abs. 3 bzw. 4, daß der jeweilige Eigentümer der Wohnung Nr. 3 berechtigt ist, die im Dachgeschoß belegenen Räume zu Wohnzwecken umzubauen und zu teilen. Der Eigentümer der Wohnung Nr. 3 bildete aus seinen Dachgeschoßräumen drei neue Wohnungseigentumseinheiten, die die Nummern 20 bis 22 erhielten. Der Antragsteller erwarb die Wohnung Nr. 21. Der Antragsteller hat erfolglos von der Gemeinschaft und der Verwalterin die Zuteilung eines Kellerraums verlangt.

Die Kellerräume stehen, da an ihnen Sondereigentum nicht begründet worden ist, im gemeinschaftlichen Eigentum sämtlicher jeweils vorhandener Wohnungseigentümer. Eine Regelung des Gebrauchs dieses gemeinschaftlichen Eigentums ist gemäß § 15 Abs. 1 WEG nur im Grundsatz ("die Kellerräume werden vom Verwalter den einzelnen Wohnungseigentümern zur Nutzung zugeteilt"), nicht aber im einzelnen erfolgt. Insbesondere ist die Schaffung sogenannter dinglicher Sondernutzungsrechte nicht festzustellen. Möglicherweise ist durch die Teilungserklärung, die der Senat als Rechtsbeschwerdegericht selbständig zu prüfen und auszulegen hat, die Schaffung derartiger Sondernutzungsrechte beabsichtigt gewesen. Dafür könnte sprechen, daß in dem das Kellergeschoß betreffenden Aufteilungsplan zur Teilungsgenehmigung einzelne Räume und Vorschläge vorgesehen sind, die mit K 1 bis K 21 bezeichnet werden. Es bedarf keiner Erörterung, ob und inwieweit die konkrete Zuordnung von sogenannten dinglichen Sondernutzungsrechten zu den Wohneinheiten auf den Bauträger oder Verwalter delegiert werden kann (vgl. Weitnauer, WEG 7. Aufl., § 15 Rdn. 27). Jedenfalls ist im vorliegenden Fall die Schaffung derartiger Sondernutzungsrechte nach der Grundbuchlage nicht vollzogen worden. Soweit § 11 A Abs. 2 der Teilungserklärung vorsieht, daß die Zuteilungsmöglichkeit als Nutzungsregelung im Wohnungsgrundbuch einzutragen ist, kann dem nur der Grundsatz entnommen werden, daß die Gemeinschaft bzw. die Verwalterin berechtigt und verpflichtet ist, Teile des Kellerraumes einzelnen Wohnungseigentümern zur ausschließlichen Nutzung zu überlassen. Dabei handelt es sich dann nicht um ein dingliches Sondernutzungsrecht, das nur durch Vereinbarung wieder entzogen werden könnte, sondern um eine Gebrauchsregelung, die im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung jederzeit einem abändernden Eigentümerbeschluß gemäß § 15 Abs. 2 WEG zugänglich ist. In Vertretung der Gemeinschaft steht das Zuteilungsrecht dem Verwalter zu, was aber in Streitfällen eine Beschlußfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht ausschließt. Kriterium für die von der Gemeinschaft bzw. dem Verwalter zu treffende Entscheidung ist nach § 15 Abs. 3, ob die Zuteilung dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.

Der Antrag des Antragstellers auf Zuteilung eines Kellerraumes stellt sich als ein Anspruch auf eine Gebrauchsregelung im Sinne des § 15 WEG dar. Nach § 15 Abs. 2 WEG darf nur keine aus der Vereinbarung (Teilungserklärung) entgegenstehende Bestimmung vorhanden sein. Der Teilungserklärung vom 22. Februar 1984 läßt sich jedoch nicht entnehmen, daß neue Wohnungseigentümer vom Mitgebrauch an gemeinschaftlichem Eigentum ausgeschlossen sein sollen. Deshalb kann der Antragsteller ebenso wie die anderen Wohnungseigentümer eine Gebrauchsregelung nach § 15 Abs. 2 und 3 WEG verlangen.

Weil Anspruchsgrundlage § 15 Abs. 3 WEG ist, ist das Begehren des Antragstellers nicht nur dahin zu verstehen, daß die Gemeinschaft bzw. die Verwalterin verpflichtet wird, eine Zuteilung des Kellerraumes vorzunehmen. Das Verlangen des Antragstellers geht vielmehr auf eine vom Gericht vorzunehmende und die Entscheidung der Eigentümergemeinschaft ersetzende Regelung (§ 43 Abs. 1 Nr. 1 in Verbindung mit Abs. 2 WEG). Bevor das Gericht allerdings eine Gebrauchsregelung anstelle der Eigentümergemeinschaft trifft, wird es auf die Anregungen der Gemeinschaft bzw. der Verwalterin einzugehen haben. Das Rechtsschutzbedürfnis für ein gerichtliches Verfahren ist aber angesichts der zitierten Regelung in § 43 WEG nicht davon abhängig, daß der einzelne Wohnungseigentümer zuvor eine Beschlußfassung der Gemeinschaft in die Wege zu leiten hat. Das gerichtliche Verfahren in Wohnungseigentumssachen hat sich mit anderen Worten nicht darauf zu beschränken, eine Verpflichtung zur Bescheidung auszusprechen, sondern die Gebrauchsregelung im Benehmen mit der Gemeinschaft und der Verwalterin notfalls zu ersetzen.

Da dem Senat als Beschwerdegericht eine Sachverhaltsaufklärung verwehrt ist, ist die Sache demgemäß an die Vorinstanz zu erneuter Verhandlung und Entscheidung zurückzuverweisen.