Zustimmungsvorbehalt

Zustimmungsvorbehalt; Tierhaltung; Hund; Schriftformklausel

Eine Klausel im Mietvertrag, die das Halten eines Tieres von der schriftlichen Zustimmung des Vermieters abhängig macht, ist unwirksam. Enthält der Mietvertrag keine (wirksame) Regelung hierzu, ist die Zulässigkeit der Hundehaltung von der Abwägung im Einzelfall abhängig.

Die Kl. ist entgegen der Auffassung des angefochtenen Urteils nicht berechtigt, von den Bekl. die Entfernung des Hundes "Nana" der Rasse "Golden Retriever" aus der Mietwohnung zu verlangen und diesen zu untersagen, in der Mietwohnung einen Hund zu halten. Einer ausdrücklichen Gestattung der Haltung des Hundes "Nana" bedarf es vorliegend nicht, weswegen es einer Entscheidung über die von den Bekl. erhobenen Hilfswiderklage nicht bedarf. Dies ergibt sich aus folgendem:

1. Die Klausel des § 22 Ziff. 12 des zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrages v. 17.12.1983 ist wegen Verstoßes gegen § 9 AGBG unwirksam und kann daher den Unterlassungsanspruch der Kl. nicht stützen. Diese Klausel lautet wie folgt: "Das Halten von Hunden und anderen Tieren bedarf der schriftlichen Genehmigung des Vermieters."

Ein Verstoß gegen § 9 AGBG liegt in zweifacher Hinsicht vor.

a) Nach der Rechtsprechung des BGH verstößt die formularmäßige Vereinbarung der Schriftform für die Erlaubnis zur Untervermietung gegen § 9 AGBG, weil hierdurch der Eindruck erweckt wird, eine mündlich erteilte Erlaubnis sei unwirksam (vgl. BGH NJW 1991, 1750 f.; so auch LG Mannheim ZMR 1992, 545 f.; LG Düsseldorf WM 1993, 604). Dies folgt daraus, daß eine Schriftlichkeitsklausel dadurch außer Kraft gesetzt werden kann, daß die Vertragschließenden deutlich zum Ausdruck bringen, eine mündlich getroffene Abrede solle ungeachtet dieser Klausel gelten, daß aber der Vermieter hieraus folgende begründete Ansprüche des Mieters abwehren könnte, indem er ihn unter Hinweis auf die in der Sache nicht zutreffende Darstellung der Rechtslage in seinen AGB von der Durchsetzung seiner Rechte abhält. Dies stellt eine Benachteiligung des Vertragspartners entgegen den Geboten von Treu und Glauben dar. Eine geltungserhaltende Reduktion der Klausel kommt nicht in Betracht (vgl. BGH a. a. O.). Für die Frage der Tierhaltung kann insoweit aus rechtslogischen Gründen nichts anderes gelten als für die Untervermietung (vgl. LG Mannheim a. a. O.).

b) Die Klausel verstößt darüber hinaus gegen § 9 Abs. 1 AGBG, indem sie alle Tiere in den Genehmigungsvorbehalt einbezieht. Der Sache nach beinhaltet § 22 Nr. 12 des Mietvertrages ein Verbot jedweder Tierhaltung mit Genehmigungsvorbehalt. Unter die Klausel fallen auch Kleintiere wie Wellensittiche, Zierfische usw. Gegen deren Haltung kann jedoch unter nahezu keinem Gesichtspunkt ein sachlicher Einwand geltend gemacht werden (vgl. BGH DWW 1993, 74/76). Ebenso verhält es sich bei einer Tierhaltung aus gesundheitlichen Gründen wie etwa bei einem Blindenhund (vgl. OLG Frankfurt in WM 1992, 56/60). Auch unter diesem Gesichtspunkt kann die Klausel keinen Bestand haben.

2. Liegt somit eine wirksame mietvertragliche Klausel, die die Frage der Tierhaltung regelt, nicht vor, bestimmt sich deren Zulässigkeit nach allgemeinem Recht, vorliegend insbesondere nach der allgemeinen Verhaltensklausel in § 8 Nr. 1 des Mietvertrages und den Grundsätzen von Treu und Glauben. Hierbei kann vorliegend dahinstehen, ob mit einer verbreiteten Meinung davon auszugehen ist, daß die Haltung größerer Tiere, insbesondere von Hunden und Katzen, heute bereits allgemein zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehört (so u. a. AG Offenbach ZMR 1986, 57; LG Hildesheim WM 1989, 9; AG Friedberg WM 1993, 398). Jedenfalls erfordert die Zulässigkeitsprüfung der Hundehaltung eine Abwägung der wechselseitigen Belange im Einzelfall. Vorliegend handelt es sich um einen mittelgroßen Hund. Obwohl er sich seit nunmehr 2 1/2 Jahren in der Wohnung der Bekl. befindet, sind irgendwelche Störungen oder Belästigungen von Mitbewohnern des Hauses nicht vorgetragen und nach dem Vortrag der Bekl. auch nicht gegeben. Dieser Vortrag wird bestätigt durch die von ihnen vorgelegte Unterschriftenliste. Die Einwände der Kl., die selbst nicht im Hause wohnt, sind allgemeine Befürchtungen, insbesondere in hygienischer Hinsicht, die sich bislang in keiner Weise bestätigt haben. Die Sorge, auch andere Mieter könnten sich einen Hund anschaffen, rechtfertigt die Untersagung der Haltung des Hundes "Nana" nicht, zumal in jedem einzelnen derartigen Fall eine individuelle Abwägung der Interessen der Mietvertragsparteien zu erfolgen hat. Nachdem jedoch Gründe von Belang gegen die Haltung des Hundes "Nana" weder ersichtlich noch dargetan sind, verdienen vorliegend die Interessen der Bekl. den Vorrang. Hat nämlich der Vermieter keine konkreten sachlichen Gründe, die gegen die Zulässigkeit der Tierhaltung im Einzelfall sprechen, muß er diese dulden (vgl. OLG Frankfurt WM 1992, 56/60).

3. Der Vollständigkeit halber sei darauf hingewiesen, daß dieser Entscheidung der RE des OLG Hamm, veröffentlicht in WM 1981, 53 nicht entgegensteht. Vom dort geregelten Zustimmungserfordernis waren ausdrücklich Ziervögel und Zierfische ausgenommen, weswegen unter diesem Gesichtspunkt ein Verstoß gegen § 9 AGBG nicht vorlag. Zur Frage des Schriftlichkeitserfordernisses in Hinblick auf § 9 AGBG äußert sich die Entscheidung nicht.