Zustimmungsverlangen bei Inklusivwarmmiete

Ein Zustimmungsverlangen gemäß § 2 MHG auf Zustimmung zur Erhöhung des im Mietvertrag vereinbarten Warmmietzinses (Inklusivmietzins) ist nicht aus Gründen des § 2 HeizkVO unwirksam.

Die auf ein solches Verlangen gestützte Zustimmungsklage darf zur Verurteilung auf Zustimmung zu einem erhöhten Warmmietzins führen.

Das Mieterhöhungsverlangen der Kl. vom 25. Juli 1992 war allerdings nicht schon deswegen unwirksam, weil die Zustimmung zur Anhebung des Brutto-Warmmietzinses begehrt wurde. Dieses Begehren entsprach vielmehr der zwischen den Parteien unter § 3 des Mietvertrages vereinbarten Mietzinsstruktur. Die Vereinbarung einer pauschalen Warmmiete steht allerdings im Widerspruch zu den Bestimmungen der Heizkostenverordnung, die den Vermieter grundsätzlich zu einer verbrauchsabhängigen Abrechnung der Heizkosten zwingt. In § 2 HeizkVO ist geregelt, daß die Vorschriften der Verordnung rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vorgehen. Nicht geregelt ist dagegen die Folge eines Verstoßes. Der Verordnungsgeber hat weder die Nichtigkeit noch auch nur einen Normverstoß als Ordnungswidrigkeit mit einer Geldbuße bewehrt. Daraus ist zutreffend gefolgert worden, daß der Grundsatz der privatautonomen Gestaltungsmöglichkeit nicht durchbrochen ist: Die Durchsetzung der Heizkostenverordnung ist in die Hände der Parteien gelegt. Sind sich die Vertragspartner, wie hier, über eine abweichende Gestaltung einig, so gilt diese Regelung, bis sich ein Vertragspartner auf die Bestimmungen der Heizkostenverordnung beruft und eine verbrauchsabhängige Abrechnung verlangt (vgl. Lammel, HeizkostenVO, § 2 Rn. 6).

Nach der Heizkostenverordnung darf grundsätzlich nur eine Bruttokaltmiete vereinbart werden, die also zwar sämtliche Betriebskosten enthält, nicht jedoch die Heizkosten. Über diese ist gesondert abzurechnen. Haben die Parteien demgegenüber eine Warmmiete vereinbart, die also die Heizkosten enthält und über die nicht abgerechnet wird, ist diese Vereinbarung nicht etwa unwirksam, sondern es kann sich nur der Mieter darauf berufen mit der Folge, daß dann nachträglich die Heizkosten herauszurechnen sind.

Folgerichtig hielt das Landgericht Berlin in seinem Urteil vom 16. Mai 1994 das Zustimmungsverlangen eines Vermieters nach § 2 MHG auf Erhöhung einer Warmmiete für zulässig; solange der Mieter sich nicht auf die Heizkostenverordnung beruft, ist eine Erhöhung auf die "ortsübliche Bruttowarmmiete" möglich.