Zustimmungsverlangen

Zustimmungsverlangen; Übergabeprotokoll; Beweislast; Einbauküche; Abstellraum

1. Hat der Mieter nach der „Wohnungsbeschreibung und Übergabeverhandlung" eine Einbauküche und einen Abstellraum übernommen, ist er für deren Fehlen bei Mietvertragsbeginn darlegungs- und beweispflichtig.

2. Für einen „Abstellraum mit Sichtschutz" im Sinne des Berliner Mietspiegels 2011 reicht auch eine Nische mit Vorhang in der Wohnung aus.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. ist Vermieterin der von den Bekl. angemieteten 61,33 m2 großen Wohnung im Hause K.straße ... Bei Einzug der Bekl. wurde am 25.3.1994 eine „Wohnungsbeschreibung und Übergabeverhandlung" gefertigt, wegen deren Inhalts auf die eingereichte Kopie verwiesen wird.

Mit Schreiben der Vorvermieterin vom 28.4.1994 genehmigte diese den Bekl. die Aufstellung einer Wasch-/Geschirrspülmaschine in der Küche oder im Bad u. a. mit der Auflage, dafür etwa erforderliche Änderungen der elektrischen Einrichtungen in der Wohnung auf eigene Kosten durchführen zu lassen.

Mit Schreiben vom 22.6.2011 bat die von der Kl. bevollmächtigte Hausverwaltung die Bekl. um Zustimmung zur Erhöhung der seit mehr als 15 Monaten unveränderten Nettokaltmiete von monatlich 256,36 € um monatlich 22,69 € auf 279,05 € monatlich ab dem 1.9.2011, und zwar unter Hinweis auf den Berliner Mietspiegel 2011, Rasterfeld G 6.

Die Bekl. teilten der Hausverwaltung darauf mit anwaltlichem Schreiben vom 17.11.2011 mit, dass sie dem Erhöhungsverlangen vom 22.6.2011 bis zu einem Teilbetrag von 268,01 € monatlich nettokalt zustimmen.

Die Wohnung ist in der Merkmalsgruppe 1 des Mietspiegels (Bad) unstreitig negativ einzuordnen und verfügt über eine Einbauküche, wobei jedoch streitig ist, ob sie vermieter- oder mieterseits eingebracht wurde, sowie über einen Balkon, dessen Größe streitig ist. Im Haus gibt es einen abschließbaren Fahrradabstellraum, ferner gehört zum Haus ein großer Parkplatz mit zahlreichen, von den Mietern unentgeltlich nutzbaren Pkw-Parkplätzen. Bis 1994 befanden sich Ofenheizungen im Haus, 1995 wurde die zentrale Heizungsanlage in Betrieb genommen.

Die Kl. trägt vor, eine Einbauküche sei bereits bei Übergabe an die Bekl. vorhanden gewesen, und beruft sich zum Beweis dafür auf die Übergabeverhandlung vom 25.3.1994. Ferner verfüge die Wohnung über einen Abstellraum mit Sichtschutz (Beweis: richterlicher Augenschein und Sachverständigengutachten) und verweist auch insoweit auf die Übergabe vom 25.3.1994. Der vorhandene Balkon sei 4 m2 groß (Beweis wie zuvor) und das Wohnumfeld aufwendig gestaltet, weil durchgrünt und weitläufig mit Rasenflächen, altem Baumbestand, gepflasterten Pkw-Abstellplätzen, plattierten Wirtschaftswegen, einem Kinderspielplatz, Ziergehölzen und Blumenrabatten (Beweis wie zuvor).

[...]

Die Bekl. behaupten, die ursprünglich in der Wohnung vorhanden gewesene Einbauküche sei von dem Vormieter F. als dessen Eigentum mitgenommen worden, worauf sie, die Bekl., bei Einzug in die Wohnung am 25.3.1994 die jetzt noch vorhandene Einbauküche mit- und eingebracht hätten. [...]

Gemäß Beschluss vom 20.3.2012 hat das Gericht Beweis erhoben über die Behauptung der Bekl. zur Einbauküche durch Vernehmung der Zeugin S. [...]

Die Klage ist gemäß den §§ 558 ff. BGB in Höhe weiterer 11,04 € monatlich nettokalt ab dem 1.9.2011 begründet.

Unstreitig ist die Wohnung der Bekl. in das Rasterfeld G 6 des Berliner Mietspiegels 2011 einzuordnen, das eine Spanne von 4,08 € bis 5,10 € bei einem Mittelwert von 4,56 € jeweils pro m2 nettokalt aufweist. Die Kl. verlangt hier eine Nettokaltmiete von (279,05 € : 61,33 m2 =) 4,55 €/m2 nettokalt. Diese Miete übersteigt die ortsübliche Vergleichsmiete nicht, weil den negativ zu bewertenden Merkmalsgruppen 1 und 5 die positiven Gruppen 2 und 4 gegenüberstehen und die Gruppe 3 neutral zu bewerten ist.

1. [...]

2. In der Küche war bei Übergabe der Wohnung an die Bekl. am 25.3.1994 eine Einbauküche vorhanden. Dies hat der Bekl. zu 1. seinerzeit mit seiner Unterschrift auf dem Übergabeprotokoll bestätigt, in welchem es ausdrücklich heißt: „Der Mieter bestätigt, folgende Einrichtungsgegenstände übernommen zu haben: ... Einbauküche: vorhanden." Dass diese Einbauküche etwa vom Vormieter F., der das Protokoll ebenfalls unterschrieb, danach aus der Wohnung entfernt worden sei, ergibt sich aus dem Protokoll nicht. Vielmehr heißt es dort ganz unten: „Datum des Auszugs: 25.3.1994. Datum der Übernahme durch Nachmieter: 25.3.1994."

Den zulässigen Gegenbeweis haben die Bekl. nicht überzeugend erbringen können. Die Zeugin S., ihre Tochter, war nach eigenen Angaben bei Übergabe an ihre Eltern nicht in der Wohnung, hat den Vormieter nicht kennengelernt und konnte dazu, ob bei Übergabe eine Einbauküche vorhanden war, nichts sagen. Sie hat lediglich bestätigt, das sie ihren Eltern nach Übernahme der Wohnung bei der Renovierung geholfen hat, und dass während dieser Arbeiten keine Einbauküche in der Wohnung war, also keine Hänge- und sonstigen Küchenschränke, später aber die Einbauküche, die die Bekl. aus Ihrer alten Wohnung in die neue transportiert hatte. Damit aber ist nicht auszuschließen, dass die im Übergabeprotokoll erwähnte Einbauküche von den Bekl. vor den Renovierungsarbeiten entfernt wurde. Dann aber hätte die Wohnung bei Übergabe an sie über eine vermieterseits bereitgestellte Einbauküche verfügt, womit das wohnwerterhöhende Merkmal in Gruppe 2 festzustellen ist.

3. Das Vorhandensein eines Abstellraumes in der Wohnung ist ebenfalls durch das Übergabeprotokoll vom 25.3.1994 bestätigt, in welchem unter den die Wohnung ausmachenden Räumen auch ein „Abstellraum" aufgeführt ist. Zwar wird in der Merkmalsgruppe 3 ausdrücklich „Einbauschrank oder Abstellraum" mit Sichtschutz in der Wohnung gefordert und ist im Übergabeprotokoll ein Sichtschutz nicht erwähnt, dieser kann jedoch aus einem einfachen Vorhang bestehen, der für wenig Geld erworben werden kann, und dessen Fehlen bei Übergabe nicht ins Gewicht fällt; entscheidend ist das Vorhandensein eines Abstellraums, meist einer baulichen Nische, die leicht zu verhüllen ist.

[...]

Das Fehlen der in dem Wohnungsübergabeprotokoll aufgeführten wohnwerterhöhenden Merkmale muss der Mieter beweisen. Und: Eine Nische mit Vorhang ist ein Abstellraum.

Der Vermieter verlangte Zustimmung zur Mieterhöhung und berief sich u. a. auf die Bestätigung der Mieter in der „Wohnungsbeschreibung und Übergabeverhandlung", dass eine Einbauküche vorhanden sei, und darauf, dass ein „Abstellraum" aufgeführt war. Die Mieter behaupteten dagegen, die Einbauküche sei von dem Vormieter mitgenommen und durch eine selbst eingebaute Küche ersetzt worden. Und: In der Wohnung befinde sich nur eine Nische mit Vorhang. Die zum behaupteten Vorhandensein der Einbauküche vernommene Tochter der Mieter konnte lediglich bestätigen, dass sie ihren Eltern nach Übernahme der Wohnung bei der Renovierung geholfen habe, und dass während dieser Arbeiten keine Einbauküche in der Wohnung vorhanden gewesen sei, später aber die Einbauküche, die ihre Eltern aus der Wohnung in die neue transportiert hätten.

Das AG Wedding ging angesichts des Übergabeprotokolls von dem Vorhandensein der Einbauküche bei Mietvertragsbeginn aus und bewertete die vorhandene Nische mit Vorhang als „Abstellraum mit Sichtschutz" wohnwerterhöhend. Die beweispflichtigen Mieter hätten ihren Vortrag über das Fehlen der Einbauküche nicht beweisen können, da angesichts der Aussage ihrer Tochter nicht habe ausgeschlossen werden können, dass die bei Übergabe vorhandene Einbauküche von den Mietern selbst entsorgt und durch eine eigene Einbauküche ersetzt worden sei. Für das wohnwerterhöhende Merkmal „Abstellraum mit Sichtschutz" sei das Vorhandensein einer Nische mit Vorhang ausreichend, zumal unter den die Wohnung ausmachenden Räumen ein „Abstellraum" aufgeführt gewesen sei.

Der Entscheidung ist zuzustimmen. Ein Wohnungsübergabeprotokoll stellt sowohl ein deklaratorisches negatives als auch deklaratorisches positives Schuldanerkenntnis dar, worauf beide Mietvertragsparteien ihre Ansprüche bzw. Einwendungen stützen können (OLG Düsseldorf GE 2003, 1080; LG Berlin GE 2000, 1207; AG Brandenburg a. d. Havel, Urteil vom 21. Februar 2005, 32 C 137/04, GE 2005, 1555). Der Mieter ist also für das Fehlen der in dem Wohnungsübergabeprotokoll als vorhanden bestätigten wohnwerterhöhenden Merkmale darlegungs- und beweispflichtig. Ob das auch für die Räume gilt, die nach dem Mietvertrag die Wohnung ausmachen, konnte hier dahinstehen, da unstreitig eine Nische mit Vorhang vorhanden war. Diese ist zu Recht als „Abstellraum mit Sichtschutz" angesehen worden.

Rechtsprechungsübersicht zum Abstellraum

• LG Berlin, Urteil vom 9. November 2010, 65 S 477/09, GE 2011, 202: Ein Abstellraum liegt auch dann im Gebäude, wenn er über einen über den Hof erreichbaren Abgang im Gebäude zu erreichen ist.

• LG Berlin, Urteil vom 10. September 2009, 67 S 441/08, GE 2010, 622: Ein vermietetes halbes Zimmer ist kein Abstellraum.

• LG Berlin, Urteil vom 15. August 2008, 63 S 42/08, GE 2008, 1627: Die Einbeziehung der Speisekammer in das vom Mieter installierte Bad ändert nichts an dem vertraglichen Ausstattungszustand mit „Abstellraum".

• LG Berlin, Urteil vom 6. März 2008, 67 S 9/08, GE 2008, 1257: Auch die von der Küche aus zugängliche Speisekammer ist als „Abstellraum innerhalb der Wohnung" anzusehen.

• LG Berlin, Urteil vom 23. Januar 2007, 63 S 160/07, GE 2008, 1259: Eine Speisekammer zählt als Abstellraum innerhalb der Wohnung und ist damit ebenfalls wohnwerterhöhend zu berücksichtigen.

• AG Schöneberg, Urteil vom 25. November 2009, 12 C 370/08, GE 2010, 127: Eine Nische im Flur ohne Sichtschutz ist kein Abstellraum im Sinne des Berliner Mietspiegels.

• AG Köpenick, Urteil vom 28. Oktober 2008, 7 C 220/08, GE 2008, 1629: Ein an die Küche angrenzender Verschlag mit einer Grundfläche von knapp 0,84 m2 ist nicht als Abstellraum anzusehen.

• AG Tiergarten, Urteil vom 3. Januar 2007, 4 C 397/06, GE 2007, 296: Eine 1 m2 große und von drei Wänden umgebene Nische ist ein Abstellraum.