Zustimmungsverlangen

Zustimmungsverlangen; Mieterhöhung; Teilinklusivmiete; Mietspiegel; Mieterhöhungsverlangen; Teilzustimmung

Das Zustimmungsverlangen zur Mieterhöhung der Teilinklusivmiete unter Bezugnahme auf den allgemeinen, Nettokaltmieten ausweisenden Mietspiegel (hier: Köln) ist unwirksam, da wegen der unterschiedlichen Bezugsgrößen die erforderliche Nachvollziehbarkeit des Mieterhöhungsverlangens nicht mehr gegeben ist (gegen LG Nürnberg-Fürth WM 1996, 344).

Mit Schreiben vom 27.11.1998 verlangte die Kl. eine Mietzinserhöhung auf einen Grundmietzins von 847,- DM. Die Bekl. ließ über den Mieterverein mit Schreiben vom 3.12.1998 erklären, daß sie einer Mietanhebung auf 770 DM monatlich zustimme.

Die daraufhin mit der Überprüfung beauftragte Bevollmächtigte der Kl. stellte fest, daß es sich bei dem von der Bekl. nach dem Mietvertrag zu zahlenden Mietzins um einen Teilinklusivmietzins handelt. Daraufhin bot die Bevollmächtigte der Kl. der Bekl. mit Schreiben vom 25.1.1999 an, sich auf einen Teilinklusivmietzins von 12,10 DM/qm zu einigen, dieses Angebot wurde vom Mieterverein abgelehnt.

Daraufhin machten die Kl. mit Schreiben vom 31. 3. 1999 ein neues Mieterhöhungsverlangen geltend, mit dem sie eine Zustimmung zu einem Teilinklusivmietzins von 854,70 DM verlangten. Diese Zustimmung machen sie mit der Klage geltend.

Das AG Köln hat die Klage als unzulässig abgewiesen. Die Frist des § 2 Abs. 1 Nr. 1 MHG sei nicht eingehalten. Denn aufgrund des Mieterhöhungsverlangens vom 27.11.1998 und der Teilzustimmung der Bekl. auf 770 DM monatlich sei eine Vereinbarung über eine teilweise Mietzinserhöhung zustande gekommen; § 150 Abs. 2 BGB gelte insoweit nicht, weil gemäß § 2 MHG der Vermieter bei einer nur teilweisen Zustimmung zum Erhöhungsverlangen die Möglichkeit habe, innerhalb der Klagefrist bezüglich des weitergehenden Betrages Zustimmungsklage zu erheben. Auf die Frage, ob dies auch dann gelte, wenn der Zustimmung des Mieters ein formunwirksames Mieterhöhungsverlangen zugrunde liege, komme es nicht an.

Das der Klage zugrunde liegende Mieterhöhungsverlangen ist zulässig, insbesondere verstößt es nicht gegen die Wartefrist des § 2 Abs. 1 Nr. 1 MHG.

Nach Ansicht der Kammer war das erste Mieterhöhungsverlangen vom 27.11.1998 unwirksam. Dies folgt daraus, daß die vorliegende Teilinklusivmiete unter Bezugnahme auf den allgemeinen Mietspiegel erhöht werden sollte. Wegen der unterschiedlichen Bezugsgrößen war die erforderliche Nachvollziehbarkeit des Mieterhöhungsverlangens nicht mehr gegeben (vgl. Emmerich-Sonnenschein, 7. Aufl. 1999, § 2 MHG Rn. 39). Die Kammer folgt der vom Landgericht Nürnberg-Fürth (WM 1996, 344) vertretenen abweichenden Rechtsauffassung nicht. Nach dieser Ansicht soll ein solches Erhöhungsverlangen zwar für den Vermieter ungünstig, aber grundsätzlich wirksam sein. Zumindest im vorliegenden Fall, in dem die fehlende Nachvollziehbarkeit des Erhöhungsverlangens auf der Hand lag, konnte das Mieterhöhungsverlangen vom 27.11.1998 die Sperrfrist des § 2 Abs. 1 Nr. 1 MHG jedoch nicht auslösen. Die Kammer hält insbesondere die vom Landgericht Nürnberg-Fürth als Konsequenz weiter gezogene Schlußfolgerung, daß der Vermieter dann - bei der auch hier vorliegenden teilweisen Zustimmung des Mieters - auf den Differenzbetrag klagen muß, um nicht der Wartefrist des § 2 Abs. 1 Nr. 1 MHG zu unterfallen, für unzumutbar und rechtlich nicht praktikabel. Nach Auffassung der Kammer kann es dem Vermieter nicht abverlangt werden, auf der Grundlage eines offenkundig unwirksamen Erhöhungsverlangens die Differenz zu der verlangten Mieterhöhung einzuklagen. Der Vermieter würde vor Gericht unzweifelhaft unterliegen, wenn er den Differenzbetrag aus der unwirksamen Mieterhöhung einklagen würde; ihn dann auf diesen Weg zu verweisen, erscheint nicht sachgerecht. Die Kammer hält es auch für erforderlich, auf diese Art und Weise eine gerichtliche Kontrolle des Mieterhöhungsverlangen zuzulassen. Ansonsten bestünde eine erhebliche Mißbrauchsgefahr, da bei einer offenkundig unwirksamen Mieterhöhung die Sperrfrist des § 2 MHG auch bei einer Teilzustimmung in Höhe eines Minimalbetrages ausgelöst werden könnte, ohne daß der Vermieter hiergegen effektiv gerichtlich vorgehen könnte.

Da eine Teilzustimmung auch bei einem unwirksamen Mieterhöhungsverlangen grundsätzlich unbedenklich erklärt werden kann, ist kein zwingender Grund ersichtlich, von der im Mietrecht allgemein anerkannten Ausnahme von § 150 Abs. 2 BGB (BayObLG in WM 1989, 484) abzuweichen. Es erscheint der Kammer daher ausreichend, den Kl. das Recht zuzugestehen, unter Verzicht auf eine Wartefrist eine erneute formwirksame Mieterhöhung zu erklären. Die Kappungsgrenze, die jedenfalls - auch insgesamt - eingehalten werden muß, ist hier gewahrt.

Die Höhe des Mieterhöhungsverlangens ist von der Bekl. nicht substantiiert bestritten worden; allein der Hinweis darauf, daß nur 9 DM/qm angemessen seien, genügt nicht, um die Höhe der begehrten Mieterhöhung ernsthaft in Zweifel zu ziehen.