Zustimmungsklage zur Mieterhöhung nach Hausverkauf

Zustimmungsklage zur Mieterhöhung nach Hausverkauf, Mieterhöhung, Klageänderung, Vermieterstellung, nachgeschobenes Erhöhungsverlangen, Eintragung in Grundbuch

1. Die Klagefrist gemäß § 558 b BGB ist nur gewahrt, wenn bei Klageerhebung der Kläger noch Vermieter ist, wobei die Eintragung im Grundbuch maßgeblich ist.

2. Eine Klageänderung (neuer Eigentümer als Kläger) ist jedenfalls dann nicht sachdienlich, wenn sich der neue Kläger auf ein nachgeholtes Erhöhungsverlangen stützt, für das die Zustimmungsfrist noch nicht abgelaufen ist. Eine Vertagung des Rechtsstreits ist dann nicht geboten (Abgrenzung zu LG Berlin, GE 2008, 995).

(Leitsätze der Redaktion)

Die Parteien streiten um die Zustimmung zur Mieterhöhung.

(...)

Mit Schreiben vom 22. Februar 2008, auf das wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird forderte die D. A. GmbH im Namen der Vermieterin, der Kl. zu 1.), die Bekl. erfolglos zur Zustimmung zur Erhöhung der Bruttomiete von 369,40 € auf 417,61 € ab dem 1. Mai 2008 auf und bezog sich zur Begründung auf den Berliner Mietspiegel. (...)

Am 7. Mai 2008 wurde die D. A. GmbH & Co. KG aufgrund Auflassungserklärung vom 29. November 2007 als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen.

Mit ihrer am 11. Juni 2008 eingereichten und am 10. Juli 2008 zugestellten Klage hat zunächst die Kl. zu 1.) ihr Begehr auf Zustimmung zur Mieterhöhung - zunächst ab dem 22. Februar 2008 - weiter verfolgt. Am 22. August hat das Gericht antragsgemäß klageabweisendes Versäumnisurteil gegen die Kl. zu 1.) erlassen, das deren Prozessbevollmächtigten am 8. September 2008 zugestellt worden ist. Hiergegen hat die Kl. zu 1.) am 10. September 2008 Einspruch eingelegt. Mit gleichem Schriftsatz hat die Kl. zu 2.) auf Kl.seite anstelle der bisherigen Kl. zu 1.) „vorsorglich" ihren Eintritt in den Rechtsstreit erklärt. Mit Schreiben vom 15. September 2008 an die Bekl. hat die D. A. GmbH im Namen der Kl. zu 2.) ein weiteres Mieterhöhungsverlangen abgegeben und Zustimmung zur Mieterhöhung ab dem 1. Dezember 2008 im bisher geltend gemachten Umfang begehrt. Unter dem 19. September 2008 hat die Kl. zu 2.) Hilfsweise den weiteren Antrag auf Zustimmung zur Mieterhöhung ab dem 1. Dezember 2008 angekündigt. Die Bekl. haben dem Klägerwechsel widersprochen. (...)

(...) Die Klagen der Kl. zu 1.) und 2.) sind unzulässig, so dass das Versäumnisurteil gegen die Kl. zu 1.) aufrechtzuerhalten und die Klage der Kl. zu 2.) - auch ohne dahin gehenden ausdrücklichen Klageabweisungsantrag der Bekl. (vgl. § 331 Abs. 2 ZPO) abzuweisen war.

Die Klage der Kl. zu 1.) ist unzulässig, weil die Klagefrist des § 558 b Abs. 2 S. 2 BGB nicht gewahrt ist. Gemäß § 558 b Abs. 2 Satz 1 BGB kann, wenn der Mieter der Mieterhöhung nicht fristgemäß, d. h. bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens, zustimmt, der Vermieter auf Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erfolgen. Vorliegend lief, da das Erhöhungsverlangen den Bekl. im Februar 2008 zugegangen ist, die Zustimmungsfrist mit Ablauf des 30. April 2008 ab. Die Klage des Vermieters musste daher bis zum Ablauf des 31. Juli 2008 erhoben werden. Die von der Kl. zu 1.) am 10. Juli 2008 erhobene Klage konnte die Klagefrist indes nicht wahren, weil die Kl. zu 1.) zu diesem Zeitpunkt - und im Übrigen auch schon zum Zeitpunkt der Anhängigkeit der Klage am 11. Juni 2008 - nicht mehr Vermieterin der Bekl. war. Denn die Kl. zu 2.) ist am 7. Mai 2008 als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen worden. (...) Damit trat die Kl. zu 2.) gemäß § 566 Abs. 1 BGB ex nunc in die Vermieterstellung ein. Die Klagefrist, die eine Ausschlussfrist ist, wird indes nur durch die Klage des richtigen Vermieters, nicht des ausgeschiedenen Vermieters unterbrochen (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl. 2007, § 558 b Rn. 57; Hannemann/Wiegner, Wohnraummietrecht, 2. Aufl. 2005, § 35 Rn. 160; KG, NJWE‑MietR 1997, 170). Dies folgt schon aus dem eindeutigen Wortlaut des § 558 b Abs. 2 BGB, der auf die Klage des Vermieters abstellt.

Es ergibt sich im Übrigen auch aus dem Sinn und Zweck der Vorschrift. Denn die Verurteilung der Bekl. zur Abgabe der Willenserklärung gestaltet das Mietverhältnis um, so dass dieses grundsätzlich zwischen den aktuellen Parteien des Mietverhältnisses zu erfolgen hat. Etwas anderes kann sich nur dann ergeben, wenn ein Fall der Rechtsnachfolge nach Rechtshängigkeit vorliegt. Denn dann wirkt das Urteil gemäß § 265 Abs. 2 ZPO auch gegen den Rechtsnachfolger der Partei. Dass in diesem Fall der ausgeschiedene Vermieter weiterhin klageberechtigt ist, ergibt sich mithin aus prozessualen Gesichtspunkten (vgl. hierzu LG Köln, NZM 2002, 288).

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Umstand, dass die Kl. zu 1.) bis zum 7. Mai 2008 noch die Vermieterstellung innehatte und deshalb der Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens (ab dem 1. Mai) sich auch auf ihre materiellrechtlichen Ansprüche auswirkte. Denn dies betrifft allein das Innenverhältnis zwischen den Kl. zu 1.) und 2.) infolge der Übertragung des Eigentums; es ist indes für die Frage, wer klageberechtigt ist, unerheblich. Denn die Auffassung der Kl. müsste zwangsläufig dazu führen, dass beide Kl. klageberechtigt wären; dies ist indes ein mit dem Wortlaut des Gesetzes nicht zu vereinbarendes Ergebnis und würde im Übrigen die Gefahr sich widersprechender gerichtlicher Entscheidungen bergen, wenn der ausgeschiedene und der eingetretene Vermieter getrennte Prozesse anstrengen würden. Schließlich kommt es auch nicht auf die Kenntnis der Kl. von der Grundbucheintragung an, weil die Kl. sich insoweit, bevor sie einen Prozess anstrengt, über die aktuelle Grundbuchlage zu unterrichten hat.

Entgegen der Ansicht der Kl. stellt dies auch keinen unzulässigen Eingriff in das Eigentumsrecht der Vermieterin dar. Denn die neue Vermieterin, die in das Grundbuch eingetragen wurde, nachdem ihre Rechtsvorgängerin noch während ihrer Vermieterstellung ein Mieterhöhungsverlangen abgegeben hat, kann sich auf dieses - wirksame - Erhöhungsverlangen berufen und innerhalb der Klagefrist Klage erheben (LG Kassel, NJWE‑MietR 1996, 222 ff.).

Die Klage der Kl. zu 1.) war daher als unzulässig abzuweisen und das klageabweisende Versäumnisurteil aufrechtzuerhalten.

Il. Die Klage der Kl. zu 2.) ist ebenfalls unzulässig. Denn der von den Kl. begehrte Parteiwechsel auf Kl.seite ist unzulässig.

Der Klägerwechsel, der eine Klageänderung gemäß § 263 ZPO darstellt (vgl. nur BGH, Urteil vom 21.1.2004, VIII ZR 209/03), ist schon deshalb unzulässig, weil er - wie sich durch den in der mündlichen Verhandlung klargestellten Antrag ergibt - nur hilfsweise erfolgte. Ein unter einer Bedingung erklärter Parteiwechsel ist indes unzulässig. Denn eine Parteiänderung, die zu einer subjektiven Klagehäufung führt, kann wirksam nur unbedingt erfolgen. Denn es geht um die Begründung eines Prozessrechtsverhältnisses mit einer anderen Partei. Ob ein solches besteht, darf wegen der Rechtssicherheit nicht bis zum Ende des Rechtsstreits in der Schwebe bleiben (BGH, Urteil vom 21.1.2004, VIII ZR 209/03).

Der Klägerwechsel ist zudem unabhängig von der Frage seiner Bedingtheit deshalb unzulässig, weil er nicht sachdienlich ist und die Bekl. dem Parteiwechsel nicht zugestimmt haben. Zwar kann nach Auffassung des Gerichts die fehlende Zustimmung der anderen Partei durch die Sachdienlichkeit ersetzt werden (vgl. BGHZ 65, 264, 268; a. A., Zöller/Greger, ZPO, 27. Aufl., § 263 Rn. 30). Der Parteiwechsel ist vorliegend indes nicht sachdienlich, worauf die Kl. auch wiederholt hingewiesen wurden. Denn die bisherigen Prozessergebnisse können nicht verwertet werden, weil die Klage der eintretenden Kl. zu 2.) unzulässig ist. Hinsichtlich des ursprünglichen Mieterhöhungsverlangens vom 22. Februar 2008 wäre die Klagefrist gemäß § 558 b Abs. 2 Satz 2 BGB abgelaufen, weil der Parteiwechsel erst mit am 18. September zugestellten Schriftsatz vom 10. September 2008 erfolgte, also nach Fristablauf zum 31. Juli 2008. Maßgeblich ist insoweit der Zeitpunkt der Rechtshängigkeit der Klage mit dem neuen Kl. (KG, NJWE‑MietR 1997, 170, 171), also der Zeitpunkt der Zustellung des Parteiänderungsschriftsatzes. Der Parteiwechsel ist indes nicht als sachdienlich anzusehen, wenn die Klage der neuen Partei unzulässig ist, weil keine verwertbaren Prozessergebnisse vorliegen. Etwas anderes gilt auch nicht deshalb, weil die Kl. zu 2.) nach dem Erhöhungsverlangen vom 15. September 2008 zuletzt nur noch die Zustimmung zur Mieterhöhung ab dem 1. Dezember 2008 begehrt. Denn auch insoweit ist die Klage unzulässig, weil die Zustimmungsfrist der Bekl. gemäß § 558b Abs. 1 BGB noch nicht abgelaufen ist. Denn diese lief erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung am 14. November 2008, nämlich am 1. Dezember 2008, ab.

Das Gericht war insoweit auch nicht gehalten, den Termin über die mündliche Verhandlung so anzuberaumen, dass die Zustimmungsfrist abgelaufen ist. Zutreffend ist zwar, dass § 558 b Abs. 3 BGB eine Heilungsmöglichkeit für den Vermieter vorsieht, wenn dem Prozess ein Mieterhöhungsverlangen vorausgeht, das den Anforderungen des § 558 a BGB nicht entspricht.

Deshalb soll das Gericht gehalten sein, im Falle einer solchen Heilung den Prozess bis zum Ablauf der neuen Zustimmungsfrist (§ 558 b Abs. 3 Satz 2 BGB) zu vertagen (LG Berlin, Urteil vom 18.3.2008, 63 S 246/07). Nach Auffassung des Gerichts kann dies vorliegend indes nicht zur Vertagung des Rechtsstreits führen. Zum einen sieht § 558 b Abs. 3 BGB eine Heilungsmöglichkeit (nur) vor, wenn ein Erhöhungsverlangen vorausgegangen ist, das den Anforderungen des § 558 a BGB nicht entspricht. Das ist indes vorliegend nicht der Fall; denn das Erhöhungsverlangen vom 22. Februar 2008 genügte den Anforderungen des § 558 a BGB. Es ist auch nicht verständlich, warum der Kl., der lediglich die Klagefrist nicht wahrt oder der der Klage gar kein Erhöhungsverlangen vorausschickt, hierfür, wenn er dies im Prozess erstmals nachholt, aus Gründen eines fairen Verfahrens einen Anspruch auf Vertagung des Verfahrens haben sollte. In diesem Fall ist es ihm vielmehr zuzumuten, einen neuen Prozess nach Ablauf der Wartefrist anzustrengen. Zudem ist vorliegend zu beachten, dass die Kl. nicht die Heilung eines formunwirksamen Mieterhöhungsverlangens vornehmen wollen, sondern dass sie zugleich die Klagepartei auswechseln wollen. Hierfür ist indes - mangels Zustimmung der Bekl. - die Sachdienlichkeit zwingende Zulässigkeitsvoraussetzung. Eine Parteiänderung, die erst dadurch sachdienlich würde, dass das Gericht den bereits anberaumten Verhandlungstermin aufhebt, nach Ablauf der Zustimmungsfrist neu terminiert, um sodann über einen neuen Streitgegenstand zu entscheiden - den das neue Mieterhöhungsverlangen darstellt -, erfüllt diese Voraussetzung nicht.

Die Klage der Kl. zu 2.) war daher, soweit noch geltend gemacht, als unzulässig abzuweisen. Soweit die Kl. zu 2.) ursprünglich auch Zustimmung zur Mieterhöhung ab dem 1. Mai 2008 begehrte, war hierüber nicht (mehr) zu entscheiden, weil die Kl. zu 2.) diesen Antrag nicht aufrechterhalten hat (§ 269 Abs. 1 ZPO).

Wenn ein Miethaus verkauft wird, tritt dadurch noch nicht ein Vermieterwechsel ein. Bei einem Mieterhöhungsverlangen, dem der Mieter nicht zugestimmt hatte, muss die Klage vom Vermieter erhoben werden, der zum Zeitpunkt der Zustellung noch im Grundbuch steht.

Der Vermieter A. hatte Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangt; das Haus war an B. verkauft worden. Kurz nach der Eintragung von B. im Grundbuch erhob A. Zustimmungsklage, die zunächst durch Versäumnisurteil abgewiesen wurde. B. schob ein neues Erhöhungsverlangen nach, wofür die Zustimmungsfrist nach Einspruch gegen das Versäumnisurteil noch nicht abgelaufen war und konnte also als neuer Kläger anstelle von A. den Rechtsstreit fortführen.

Mit Urteil vom 5. Dezember 2008 wies das Amtsgericht Wedding die Klage als unzulässig ab. Die Klage von A. habe die Klagefrist nicht gewahrt, weil zum Zeitpunkt der Zustellung der Klage A. nicht mehr im Grundbuch eingetragen und damit nicht mehr Vermieter gewesen sei. Die Klage von B. sei unzulässig, weil die Klageänderung (Parteiauswechselung) nicht sachdienlich sei, weil für das neue Erhöhungsverlangen die Zustimmungsfrist noch nicht abgelaufen sei. Ein Anspruch auf Vertagung bestehe nicht, weil dem Vermieter B. zuzumuten sei, einen neuen Prozess nach Ablauf der Zustimmungsfrist anzustrengen.

Anderer Ansicht ist wohl das LG Berlin in seinem Beschluss vom 15. Dezember 2008, wobei es um dieselben Vermieter ging.