Zustimmungsklage vom bisherigen Vermieter

Zustimmungsklage vom bisherigen Vermieter, Beschwer bei Abweisung der Zustimmungsklage, Vermieterwechsel, Veräußerung, Eigentumsumschreibung, Streitwert, Beschwerdewert, Mieterhöhung

1. Wird nach Zugang eines Mieterhöhungsverlangens das Hausgrundstück vorab veräußert, ist der bisherige Vermieter zur Erhebung einer Zustimmungsklage berechtigt, wenn der Wirksamkeitszeitpunkt für die vom Mieter geschuldete Mieterhöhung vor dem Zeitpunkt der Eigentumsumschreibung im Grundbuch liegt.

2. Die Beschwer für ein klagabweisendes Urteil ist in einem solchen Fall nach dem Zeitraum zu berechnen, bis zu dem die Mieterhöhung dem bisherigen Eigentümer als Vermieter zustand. Die analoge Anwendung des § 9 ZPO (Beschwer in Höhe des 42fachen monatlichen Mieterhöhungsbetrages) scheidet aus.

(Leitsätze der Redaktion)

(...) Am 26. Februar 2007 wurde die D. A. GmbH C. KG in Essen, die Kl., als Eigentümerin des Wohnungseigentums eingetragen.

Mit einem Schreiben vom 22. Februar 2008 verlangte die D. A. GmbH C. KG namens der Kl. von den Bekl. die Zustimmung zur Erhöhung der Bruttomiete von 374,18 € um 50,10 € auf 424,28 € mit Wirkung ab dem 1. Mai 2008.

Am 7. Mai 2008 wurde auf Grund einer Auflassung vom 29. November 2007 die D. A. GmbH C. KG in Düsseldorf als Eigentümerin des Wohnungseigentums eingetragen.

Mit einer am 29. Mai 2008 eingereichten und am 25. Juni 2008 zugestellten Klage hat die Kl. die Bekl. auf Zustimmung zur Erhöhung der Bruttomiete von 374,18 € um 50,10 € auf 424,28 € ab dem 1. Mai 2005 in Anspruch genommen.

Durch ein am 16. September 2008 verkündetes Urteil hat das Amtsgericht Wedding die Klage abgewiesen.

(...)

II. Die Berufung ist gemäß § 522 Abs. 1 ZPO als unzulässig zu verwerfen, weil die gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erforderliche Mindestbeschwer von 600 € nicht überschritten ist. Die Kl. ist durch das angefochtene Urteil nur in Höhe eines Betrages von 50,10 € beschwert.

1. Die Beschwer der Kl. liegt nur darin, dass sie für den Monat Mai 2008 den Erhöhungsbetrag von 50,10 € nicht geltend machen kann. Unter normalen Umständen bemisst sich bei einer Klage auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete die Beschwer in analoger Anwendung von § 9 Satz 1 ZPO nach dem 42fachen Betrag der Mieterhöhung. Dies entspricht der herrschenden Auffas­sung (zum Beispiel Bundesgerichtshof, Beschluss vom 21. Mai 2003 - VIII ZB 10/03 -). Dabei wird davon ausgegangen, dass das Mietverhältnis ungekündigt für einen längeren Zeitraum fortbe­steht. Dieser Gedanke kann hier allerdings nicht zur Anwendung kommen, weil das Mietverhältnis zwischen der Kl. und den Bekl. nicht mehr fortbesteht. Gemäß § 9 Satz 2 ZPO ist bei einer bestimmten Dauer des Bezugsrechtes der Gesamtbetrag der zukünftigen Bezüge maßge­bend, wenn er der geringere ist. Dieser Rechtsgedanke wirkt sich auch im vorliegenden Fall zu Lasten der Kl. aus. Dieser kann bei Erfolg der Klage nur eine Forderung von 50,10 € zustehen.

2. Eine andere Betrachtungsweise ergibt sich nach Auffassung der Kammer auch nicht daraus, dass die Mieterhöhung auch der neuen Eigentümerin und Vermieterin zugute kommen würde. Diese tritt zwar gemäß § 566 Abs. 1 BGB in die Rechte und Pflichten des Mietverhältnisses ein. Damit entsteht von Gesetzes wegen ein Mietverhältnis zwischen ihr als neuer Eigentümerin und den bisherigen Mietern. Damit endet aber zugleich das bisherige Mietverhältnis zwischen der Vermieterin und bisherigen Eigentümerin einerseits und den Mietern andererseits. Der Übergang des Eigentums bewirkt eine Zäsur. Alle Ansprüche und Verpflichtungen, die vor dem Übergang des Eigentums im Verhältnis zwischen der bisherigen Vermieterin und den Mietern entstanden sind, bleiben im Verhältnis zwischen diesen bestehen. Alle Ansprüche und Verpflichtungen, die danach entstehen, entstehen nur zwischen der neuen Vermieterin und den Mietern.

3. Im Falle einer freiwilligen oder durch ein Urteil gemäß § 894 ZPO erzwungenen Zustimmung wirkt diese auf Zeitpunkt zurück, zu dem die Mieterhöhung verlangt wurde. Denn der aus dem Zustimmungsverlangen nach § 558 BGB vor Umschreibung des Eigentums erwachsene Anspruch steht dem bisherigen Vermieter zu, wenn ‑ wie hier ‑ der Erhöhungszeitpunkt vor der Umschreibung liegt, die Zustimmung aber noch danach erklärt werden oder durch ein Urteil ersetzt werden kann. Eine solche Erklärung kommt auch dem Erwerber zugute. Da die Erklärung auf den Zeitpunkt der verlangten Mieterhöhung zurückwirkt, ändert sich auch die Mietzinshöhe auf einen vor dem Eigentumserwerb liegenden Zeitpunkt und der Erwerber tritt damit in die geänderte Mietzins­vereinbarung ein.

4. Die Kl. war also berechtigt, die Zustimmung zur Erhöhung der Miete im Klagewege wei­terzuverfolgen, selbst nachdem die D. A. GmbH Co. KG durch den Erwerb des Eigentums Vermieterin im Verhältnis zu den Bekl. geworden war.

5. Davon zu unterscheiden ist aber die Frage der Beschwer der Kl. im Falle einer Abwei­sung der Klage. Die analoge Anwendung des § 9 Satz 1 BGB geht von dem Normalfall eines auf unbestimmte Zeit zwischen den Parteien fortbestehenden Rechtsverhältnisses aus (so BGH, Beschluss vom 4. März 2008 - VIII ZR 228/07 -; Beschluss vom 13. März 2007 - VIII ZR 189/06 -). Dieser Normalfall trifft hier im Verhältnis der Parteien aber nicht zu. Gemäß § 9 Satz 2 ZPO ist bei einer bestimmten Dauer des Bezugsrechtes der Gesamtbetrag der zukünftigen Bezüge maßgebend, wenn er der geringere ist. Dieser Rechtsgedanke wirkt sich auch im vorliegenden Fall zu Lasten der Kl. aus. Dieser kann bei Erfolg der Klage nur eine Forderung von 50,10 € zustehen.

6. Soweit die Kl. hilfsweise einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung zugunsten der Erwerberin für den Zeitraum nach Umschreibung des Eigentums geltend macht, hilft ihr dies nicht weiter. Die Kl. kann nicht eine Beschwer der Erwerberin für sich in Anspruch nehmen, weil diese an dem Rechtsstreit nicht beteiligt war. Auch der Rechtsgedanke des § 265 ZPO hilft nicht weiter, weil kein Wegfall der Aktivlegitimation während des Rechtsstreits eingetreten ist. (...)

Wenn der Mieter einem Mieterhöhungsverlangen nicht zustimmt, muss der Vermieter Zustimmungsklage erheben. Das Landgericht Berlin hatte einen Fall zu entscheiden, bei dem vor Klageerhebung das Grundstück veräußert und die Klage vom Amtsgericht deshalb als unzulässig abgewiesen worden war.

Der Vermieter A. hatte Zustimmung zu einer Mieterhöhung unter Bezugnahme auf den Mietspiegel verlangt. Trotz inzwischen erfolgter Eigentumsumschreibung auf B. erhob A. Zustimmungsklage, die vom Amtsgericht abgewiesen wurde.

Mit Beschluss vom 15. Dezember 2008 hielt das Landgericht Berlin die Klage von A. zwar für zulässig, weil der bisherige Vermieter auch Zustimmungsklage erheben könne, weil der Wirksamkeitszeitpunkt für die Mieterhöhung vor der Eigentumsumschreibung gelegen habe. Davon zu unterscheiden sei aber die Beschwer als Voraussetzung für die Zulässigkeit der Berufung, die hier nicht nach dem 42fachen des monatlichen Mieterhöhungsbetrages zu berechnen sei, sondern nach dem Zeitraum zwischen dem Wirksamkeitszeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens und der Eigentumsumschreibung. Das sei hier nur für einen Monat der Fall, so dass die Berufung unzulässig sei.

Das Landgericht begründet in seiner Auffassung nicht, dass der bisherige Mieter auch nach Eigentumsumschreibung Zustimmungsklage erheben könne. Insbesondere setzt es sich nicht mit den - zutreffenden - Ausführungen des AG Wedding in seinem Urteil vom 16. September 2008 auseinander. Dort heißt es: „Die Klägerin ist nicht aktivlegitimiert. Nach § 558 b Abs. 2 Satz 1 BGB kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen, soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt. Die Klage muss von dem Vermieter selbst erhoben werden (Kinne/Schach, Miet‑ und Mietprozessrecht, 5. Auflage, II Rn. 92). Dies war vorliegend nicht der Fall. Denn Vermieter der streitgegenständlichen Wohnung war nach entsprechender Grundbucheintragung am 7. Mai 2008 nach § 566 Abs. 1 BGB die D. A. B. GmbH & Co. KG.

Die Unzulässigkeit der Klage gründet sich gleichfalls auf die Nichteinhaltung der Klagefrist des § 558 b Abs. 2 Satz 2 BGB. Demnach muss eine Klage gemäß § 558 b Abs. 2 Satz 2 BGB innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden. Entscheidend ist die Vermietereigenschaft zur Zeit der Rechtshängigkeit. Nach Eintragung des Erwerbers ins Grundbuch kann der (ehemalige) Vermieter nicht mehr auf Zustimmung zur Mieterhöhung klagen; seine Klage wahrt nicht die Klagefrist (KG, GE 1997, 110, 111; Kinne/Schach, a. a. O.; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 5. Auflage, § 558 b Rn. 57)."

Die Ausführungen des Landgerichts sind allerdings für die Entscheidung nicht tragend, denn die Berufungssumme war hier in der Tat nicht erreicht. Mit der Eintragung im Grundbuch wird ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber und dem Mieter zu den bisherigen Bedingungen begründet. Es erscheint dann sachgerecht, ab diesem Zeitpunkt eine Beschwer des bisherigen Vermieters hinsichtlich der entgangenen Mieterhöhungsbeträge zu verneinen.