Zustimmungsfrist für nachgeholtes Mieterhöhungsverlangen

Zustimmungsfrist für nachgeholtes Mieterhöhungsverlangen; derzeitige Unzulässigkeit einer Klage

Eine auf ein nachgeholtes Mieterhöhungsverlangen nach § 558 b Abs. 2 BGB gestützte Klage ist unzulässig, wenn für das nachgeholte Verlangen die Zustimmungsfrist noch nicht abgelaufen ist. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Mieter klar zu erkennen gegeben hat, daß er dem Mieterhöhungsverlangen in keinem Fall zustimmen werde, weil dann das Abwarten der Überlegungsfrist eine überflüssige und sinnlose Förmelei bedeuten würde.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Vermieterin verlangte von der Mieterin Zustimmung zu einer Mieterhöhung und erhob nach Verweigerung der Mieterin entsprechende Klage. Im laufenden Prozeß erfolgte ein neuerliches Mieterhöhungsverlangen mit denselben Zahlen, allerdings mit einem neuen Wirksamkeitsdatum unter Berücksichtigung der Zustimmungsfrist, das nach dem Termin zur mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht lag. In diesem Verhandlungstermin ließ sich die beklagte Mieterin auf das nachgeholte Mieterhöhungsverlangen nicht ein, weil die Zustimmungsfrist noch nicht abgelaufen sei.

Die Klage ist abzuweisen, weil sie zum jetzigen Zeitpunkt unzulässig ist.

1. Die Kl. hat vorliegend gemäß §§ 263, 267 ZPO eine sachdienliche und damit zulässige Klageänderung vorgenommen, indem sie das ursprünglich formell unwirksame Mieterhöhungsverlangen vom 15.9.2003 nach § 558 b Abs. 3 Satz 1 BGB durch ein formwirksames Mieterhöhungsverlangen vom 17.3.2004 geheilt hat.

Das ursprüngliche Mieterhöhungsverlangen war jedenfalls formell unwirksam, weil es nicht die Voraussetzungen der Textform nach §§ 558 a Abs. 1, 126 b BGB erfüllte. Grundsätzlich sind nämlich bei einer juristischen Person oder einer Handelsgesellschaft Angaben dazu erforderlich, welche natürliche Person in welcher Funktion die Erklärung abgegeben hat (vgl. LG Berlin GE 2003, 1156 f.).

Vorliegend ist das Mieterhöhungsverlangen von der C. Haus- und Vermögensverwaltung als Vertreterin der Kl. abgegeben worden, ohne daß aus dem Schreiben ersichtlich ist, welche natürliche Person diese Erklärung abgegeben hat. Auf dem Schreiben finden sich weder Unterschrift noch Stempel oder sonstige Hinweise auf die natürliche Person, der diese Erklärung als Urheber zuzurechnen ist.

Soweit die Kl. vorträgt, der Inhaber der Hausverwaltung sei der Bekl. bekannt, reicht dies für die formelle Wirksamkeit nicht aus. Denn aus dem Schreiben ergibt sich nicht, daß die Erklärung vom Inhaber der Hausverwaltung stammt.

Bei einem formell unwirksamen Mieterhöhungsverlangen kann der Vermieter grundsätzlich ein wirksames Erhöhungsverlangen auch während des Rechtsstreits nachholen. Dies hat die Kl. getan.

2. Die geänderte Klage auf Zustimmung ist unzulässig, weil für das nachgeholte Mieterhöhungsverlangen die Zustimmungsfrist des § 558 b Abs. 2 Satz 1 BGB noch nicht abgelaufen ist.

Grundsätzlich löst ein nachgeholtes Mieterhöhungsverlangen nach § 558 b Abs. 3 BGB eine neue zweimonatige Überlegungsfrist nach § 558 b Abs. 2 Satz 1 BGB aus. Innerhalb dieser Frist kann die Zustimmungsklage grundsätzlich nicht, auch nicht hilfsweise, auf das nachgeholte Zustimmungsverlangen gestützt werden. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Mieter bereits hinsichtlich des ersten unwirksamen Mieterhöhungsverlangens eindeutig zu erkennen gegeben hat, daß er auch einem formell wirksamen Mieterhöhungsverlangen auf keinen Fall zustimmen werde. In diesem Fall wäre das Abwarten der Überlegungsfrist eine überflüssige und sinnlose Förmelei (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., § 558 b Rn. 169 m. w. N.).

Vorliegend ist die genannte Ausnahme nicht einschlägig. (wird ausgeführt)

Stellt der Vermieter zunächst ein unwirksames Mieterhöhungsverlangen und ersetzt im Rechtsstreit durch ein wirksames, gilt eine neue Zustimmungsfrist. Endet diese nach dem Termin zur mündlichen Verhandlung, ist die Zustimmungsklage unzulässig.

Der Vermieter hatte zunächst seine Klage auf ein unwirksames Mieterhöhungsverlangen (die Textform war nicht eingehalten) gestützt. Aus der Mieterhöhungserklärung ging nicht hervor, welche Person der Hausverwaltung die Erhöhungserklärung abgegeben hatte. Relativ kurz vor dem Termin zur mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht erging ein neues Mieterhöhungsverlangen mit denselben Zahlen, aber mit einer neuen Zustimmungsfrist, die nach dem Termin zur mündlichen Verhandlung endete. Der Anwalt der Mieterin ließ sich auf dieses Verlangen nicht ein.

Das Amtsgericht Charlottenburg wies die Klage als zum gegenwärtigen Zeitpunkt unzulässig ab, weil für das nachgeholte Mieterhöhungsverlangen die Zustimmungsfrist noch nicht abgelaufen gewesen sei.

Die Argumentation des Amtsgerichts ist in sich schlüssig und insofern im Ergebnis folgerichtig. Das Problem liegt allerdings auf einem ganz anderen Sektor. Es geht nämlich um die Frage, ob das Gericht eine Vertagungspflicht bis zum Ablauf der Zustimmungsfrist des Mieters nach § 558 b BGB hat. Eine entsprechende Anregung des Bundesrates im Rahmen der Mietrechtsreform hat die Bundesregierung nicht aufgenommen, weil das prozessuale Instrumentarium des § 227 ZPO es ermögliche, das Verfahren unter Berücksichtigung der laufenden Fristen entsprechend zeitlich zu gestalten und es bis zum Fristablauf zu vertagen (vgl. BT-Drs. 14/4553, abgedr. bei Beuermann/Blümmel, Das neue Mietrecht 2001, Seite 141). Damit gibt es keine Vertagungpflicht, sondern nur die Möglichkeit des Gerichts zu einer Terminsänderung aus erheblichen Gründen. Die Entscheidung des Gerichts ist nicht anfechtbar, so daß keine Rechtssicherheit besteht. Der Prozeßbevollmächtigte des Vermieters muß ein klageabweisendes Urteil vermeiden und wird hierzu auch die sogenannte Flucht in die Säumnis in Erwägung ziehen.