Zustimmungsfreiheit der Wohnungsveräußerung an Ehegatten bei Auflassung nach rechtskräftiger Scheidung

Das im Wohnungsgrundbuch als Inhalt des Sondereigentums eingetragene Erfordernis der Veräußerungszustimmung des Verwalters ist, soweit es um die eingetragene Zustimmungsfreiheit bei Veräußerung an Ehegatten geht, dahin auszulegen, daß auch die nach Rechtskraft des Scheidungsurteils erklärte Auflassung an den dann geschiedenen Ehegatten zustimmungsfrei ist, wenn sie sich nach den Umständen offenkundig als Erfüllung einer vor Rechtskraft getroffenen Scheidungsfolgenvereinbarung darstellt.

Die Beteiligten sind im Wohnungsgrundbuch als Miteigentümer eines Wohnungseigentumsrechts je zur Hälfte eingetragen. Sie waren seinerzeit miteinander verheiratet. Im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs ist als Inhalt des Sondereigentums vermerkt, daß die Weiterveräußerung der Zustimmung des Verwalters bedürfe und dies u. a. im Falle der Veräußerung an Ehegatten nicht gelte; die Zustimmung des Verwalters könne durch Mehrheitsbeschluß der Eigentümerversammlung ersetzt werden.

Die Beteiligten ließen im Hinblick auf das rechtshängige Verfahren über die Scheidung ihrer Ehe am 8. Februar 1994 vor dem Notar eine "Scheidungsfolgenvereinbarung" beurkunden. Darin heißt es u. a., daß die Beteiligte zu 1. den ihr gehörenden Miteigentumsanteil am Wohnungseigentum auf den Beteiligten zu 2. übertrage und übereigne, der damit alleiniger Eigentümer werde. Weiter bevollmächtigte sie den Beteiligten zu 2. unwiderruflich, mit Wirkung über ihren Tod hinaus und unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB, in ihrem Namen die Auflassung hinsichtlich des Eigentumsübergangs zu erklären und die Eintragung des Eigentumswechsels auch in ihrem Namen zu beantragen und zu bewilligen. Schließlich bewilligte sie zur Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsverschaffung die Eintragung einer Auflassungsvormerkung, die auf Antrag des Beteiligten zu 2. am 7. März 1994 im Grundbuch eingetragen wurde. Die Scheidung der Ehe der Beteiligten ist seit dem 20. Mai 1994 rechtskräftig. Im Februar 1995 beantragten die Beteiligten durch den beurkundenden Notar unter Bezugnahme u. a. auf die Scheidungsfolgenvereinbarung und die darin erklärte Auflassungsvollmacht, das rechtskräftige Scheidungsurteil sowie die vom Beteiligten zu 2. in notarieller Urkunde vom 9. Februar 1995 im eigenen Namen und namens der Beteiligten zu 1. erklärte Auflassung des hälftigen Wohnungseigentumsrechts der Beteiligten zu 1. an ihn, die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch. Der Grundbuchrechtspfleger hat die Eigentumsumschreibung durch Zwischenverfügung von der Vorlage der Zustimmung des Verwalters der Wohnanlage oder eines zustimmenden Mehrheitsbeschlusses der Eigentümerversammlung abhängig gemacht. Das Landgericht hat die dagegen eingelegte und als Beschwerde vorgelegte Erinnerung der Beteiligten zurückgewiesen, weil der Beteiligte zu 2. im als maßgebend angesehenen Zeitpunkt der Auflassung vom 9. Februar 1995 nicht mehr mit der Beteiligten zu 1. verheiratet gewesen sei. Dagegen richtet sich die weitere Beschwerde des Beteiligten zu 2.

Die weitere Beschwerde ist gemäß §§ 78 bis 80 GBO zulässig. Sie ist auch begründet. Die Annahme des Landgerichts, die Veräußerung des Miteigentumsanteils am Wohnungseigentumsrecht bedürfe der Zustimmung des Verwalters, weil es sich aus den im angefochtenen Beschluß angeführten Gründen nicht um eine Veräußerung an Ehegatten im Sinne der Befreiungsregelung handele, unterliegt durchgreifenden rechtlichen Bedenken. Der angefochtene Beschluß des Landgerichts und die Zwischenverfügung des Grundbuchamtes sind daher aufzuheben. Ob andere Eintragungshindernisse bestehen, ist auf Beschwerde gegen eine Zwischenverfügung nicht zu prüfen.

Zunächst rechtsfehlerfrei ist das Landgericht davon ausgegangen, daß als Eintragungsgrundlage allein die nach rechtskräftiger Ehescheidung erklärte Auflassung vom 9. Februar 1995 in Betracht komme. Denn eine von den Parteien eines Ehescheidungsverfahrens "für den Fall der Scheidung" in einem gerichtlich protokollierten Vergleich erklärte Auflassung ist unter einer Bedingung erklärt und daher nach zutreffender allgemeiner Ansicht gemäß § 925 Abs. 2 BGB unwirksam (vgl. BayObLGZ 1972, 257; Palandt/Bassenge, BGB, 55. Aufl., § 925 Rdn. 16). Das hat für eine Auflassung, die innerhalb einer mit "Scheidungsfolgenvereinbarung" überschriebenen Urkunde erklärt wird, grundsätzlich entsprechend zu gelten. Soweit es dennoch nicht ausgeschlossen ist, daß die Ehegatten in einer solchen Urkunde eine unbedingte Auflassung erklären, was ihnen freisteht, müßte dies in der Urkunde unmißverständlich und zweifelsfrei zum Ausdruck kommen. Daran fehlt es hier entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers insbesondere deshalb, weil die Beteiligte zu 1. dem Beteiligten zu 2. eine Auflassungsvollmacht erteilt hat, die sonst überflüssig wäre.

Die somit maßgebende Auflassung vom 9. Februar 1995 ist allerdings eine Veräußerung des Wohnungseigentums im Sinne des § 12 Abs. 1 und 3 WEG und der insoweit zum Inhalt des Sondereigentums gewordenen Vereinbarung der Wohnungseigentümer, wovon auch der Beschwerdeführer ausgeht. Soweit das Erfordernis der Veräußerungszustimmung des Verwalters reicht, bedarf nach allgemeiner, vom Senat bereits vertretener Auffassung auch die Veräußerung eines ideellen Miteigentumsanteils an einem Wohnungseigentum an einen anderen Miteigentümer der Zustimmung (vgl. Senat OLGZ 1978, 296; OLG Celle Rpfleger 1974, 438; Weitnauer/Lüke, WEG, 8. Aufl., § 12 Rdn. 2 m. w. N.). Die weitere Beschwerde hat unter dem Gesichtspunkt Erfolg, daß eine Veräußerung an Ehegatten im Sinne der hier vereinbarten und im Grundbuch als Inhalt des Sondereigentums eingetragenen Ausnahme vom grundsätzlichen Erfordernis der Verwalterzustimmung auch dann anzunehmen ist, wenn die Auflassung zwar nach Rechtskraft des Scheidungsurteils erklärt wird, aber offenkundig auf einer Scheidungsfolgenvereinbarung unter Ehegatten beruht. Unter diesen hier gegebenen Umständen kann es für die Frage der Freiheit vom Erfordernis der Zustimmung auf den vom Landgericht angeführten, eher formalen Gesichtspunkt nicht entscheidend ankommen, daß die Ehe der eingetragenen Eigentümer im Zeitpunkt der Auflassung bereits rechtskräftig geschieden war, der Beschwerdeführer also zu diesem Zeitpunkt rechtlich nicht mehr Ehegatte der veräußernden Miteigentümerin war.

Was unter einer Veräußerung "an Ehegatten" im Sinne der im Grundbuch als Inhalt des Sondereigentums eingetragenen Befreiung vom grundsätzlichen Erfordernis der Verwalterzustimmung in eine Weiterveräußerung zu verstehen ist, bedarf der Auslegung. Bei der Auslegung von Grundbucheintragungen ist auf Wortlaut und Sinn abzustellen, wie er sich aus dem Eintragungsvermerk, gegebenenfalls der zulässigerweise in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung, für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt (vgl. Demharter, GBO, 21. Aufl., § 53 Rdn. 4 m. w. N.). Der Senat als Rechtsbeschwerdegericht hat die Grundbucheintragung ohne Bindung an die vom Landgericht vorgenommene Auslegung selbst auszulegen (vgl. Demharter, aaO., § 78 Rdn. 17 m. w. N.). Die Auslegung führt hier abweichend von derjenigen des Landgerichts zu dem Ergebnis, daß der Beschwerdeführer als Auflassungsempfänger als "Ehegatte" im Sinne der Grundbucheintragung anzusehen ist, weil die von den Wohnungseigentümern vereinbarte Befreiung nach dem Sinn und Zweck der Veräußerungszustimmung selbst und insbesondere der Befreiung von ihr bei Veräußerung an Ehegatten auch dann eingreift, wenn die Veräußerung offenkundig aufgrund einer Scheidungsfolgenvereinbarung nach Rechtskraft des Scheidungsurteils an den geschiedenen Ehegatten vorgenommen wird.

Das Zustimmungserfordernis nach § 12 Abs. 1 WEG soll die Wohnungseigentümergemeinschaft zum einen vor dem Eindringen möglicherweise ungeeigneter neuer Personen in die Gemeinschaft schützen, darüber hinaus aber insbesondere vor möglicherweise persönlich oder finanziell unzuverlässigen Erwerbern (vgl. Senat, aaO.; Weitnauer/Lüke, aaO., Rdn. 1). Die Veräußerung an Personen, die bereits zum Kreis der Miteigentümer gehören, wird deshalb als zustimmungspflichtig angesehen, weil auch in solchem Fall die Bedenken wirtschaftlicher und charakterlicher Art bestehen können, derentwegen die Vorschrift des § 12 WEG geschaffen worden ist (Senat, aaO.; OLG Celle, aaO.; Weitnauer/Lüke, aaO., Rdn. 2). Das Interesse der Wohnungseigentümergemeinschaft an einer Überprüfung des Erwerbers unter diesen Gesichtspunkten soll andererseits zugunsten einer freien Entschließung seitens des veräußernden Wohnungseigentümers zurücktreten, soweit - wie hier - eine Befreiung vom Zustimmungserfordernis bei einer Veräußerung an Ehegatten sowie nahe Verwandte vorgesehen ist (vgl. auch OLG Schleswig, NJW-RR 1993, 1103). Insoweit wird dem Interesse des veräußernden Wohnungseigentümers der Vorrang eingeräumt, eine Entscheidung über die Veräußerung des Wohnungseigentums, die auf persönlichen Beziehungen, aber auch auf wirtschaftlichen Gegebenheiten oder Notwendigkeiten innerhalb der Familie beruhen kann, unbeeinflußt von einem Zustimmungserfordernis zu treffen. Der mit der Regelung bezweckte Ausgleich zwischen den Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem einzelnen Wohnungseigentümer wird nicht zu Lasten der Wohnungseigentümergemeinschaft verändert, wenn die Veräußerung auch unter den Voraussetzungen des vorliegenden Falles noch als zustimmungsfrei angesehen wird.

Das von der Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlich anerkannte Bedürfnis nach zustimmungsfreier Veräußerung besteht auch und gerade dann, wenn es um die Regelung der Rechtsverhältnisse an der Ehewohnung anläßlich der Scheidung geht und das Wohnungseigentumsrecht oder der Miteigentumsanteil des einen Ehegatten an den anderen Ehegatten veräußert werden soll. Dazu ist entschieden worden, eine vergleichbare Vereinbarung der Zustimmungsfreiheit bei Veräußerung an Ehegatten sei dahin auszulegen, für Zustimmungsfreiheit reiche die bindende Auflassung in einem gerichtlich protokollierten Scheidungsvergleich vor Rechtskraft des anschließend verkündeten Scheidungsurteils aus (OLG Schleswig, aaO.). Soweit diese Entscheidung nach dem mitgeteilten Sachverhalt dahin aufgefaßt werden kann, daß dort, was unüblich wäre, im Scheidungsvergleich zweifelsfrei eine unbedingte und damit bereits wirksame Auflassung erklärt war, ist ihr zuzustimmen. Darüber hinaus erscheint es geboten, eine Veräußerung an Ehegatten im Sinne einer solchen Vereinbarung auch dann anzunehmen, wenn die Auflassung offenkundig aufgrund einer Scheidungsfolgenvereinbarung nach Rechtskraft des Scheidungsurteils erklärt wird. Wenn eine Veräußerung auf einer Scheidungsfolgenvereinbarung beruht, macht es unter Berücksichtigung der Schutzzwecke der Veräußerungszustimmung aus der Sicht der Wohnungseigentümergemeinschaft jedenfalls keinen wesentlichen Unterschied, ob die Auflassung - ausnahmsweise unbedingt - vor oder dem Regelfall entsprechend nach der Rechtskraft des Scheidungsurteils und damit nach dem Wirksamwerden der Scheidungsfolgenvereinbarung einschließlich der in ihr enthaltenen Verpflichtung zur Auflassung erklärt wird. Andererseits bestehen die Gründe, die für die Zustimmungsfreiheit der Veräußerung an Ehegatten maßgebend sind, auch nach Rechtskraft des Scheidungsurteils nicht nur fort, soweit es um die Vollziehung der Scheidungsfolgenvereinbarung durch Auflassung des Wohnungseigentums oder Miteigentums geht. Vielmehr wird die Veräußerung des Wohnungseigentums regelmäßig untrennbar mit den übrigen Regelungen der Scheidungsfolgen verbunden sein, so daß das Bedürfnis des veräußernden Wohnungseigentümers an einem zustimmungsfreien Vollzug der Veräußerung nach Scheidung der Ehe in noch stärkerem Maße hervortritt als sonst bei der Veräußerung an Ehegatten oder nahe Verwandte. Unter diesen Umständen ist als nächstliegende Bedeutung der eingetragenen Ausnahme vom Erfordernis der Verwalterzustimmung bei Veräußerung an Ehegatten anzusehen, daß damit jedenfalls dann auch die Veräußerung an geschiedene Ehegatten gemeint ist, wenn es - wie hier - nach den Umständen als offenkundig (vgl. § 29 Abs. 1 Satz 2 GBO) anzusehen ist, daß sich die nach Rechtskraft des Scheidungsurteils erklärte Auflassung als Erfüllung einer mit Rechtskraft wirksam gewordenen Scheidungsfolgenvereinbarung darstellt. Diese Auslegung liegt auch deshalb besonders nahe, weil die scheidungswilligen Ehegatten sonst ohne anerkennenswertes Bedürfnis der Wohnungseigentümergemeinschaft gezwungen wären, das Zustimmungserfordernis dadurch zu überwinden, daß sie die Auflassung in der Scheidungsfolgenvereinbarung bereits unbedingt erklären, was grundsätzlich nicht als interessengerecht anzusehen ist. Dem steht schließlich auch der Wortlaut der Eintragung ("an Ehegatten") nicht entgegen, weil auch der geschiedene Ehegatte jedenfalls im Zusammenhang mit der noch ausstehenden Durchführung von Vereinbarungen anläßlich der

ng in der Scheidungsfolgenvereinbarung bereits unbedingt erklären, was grundsätzlich nicht als interessengerecht anzusehen ist. Dem steht schließlich auch der Wortlaut der Eintragung ("an Ehegatten") nicht entgegen, weil auch der geschiedene Ehegatte jedenfalls im Zusammenhang mit der noch ausstehenden Durchführung von Vereinbarungen anläßlich der Ehescheidung im allgemeinen Sprachgebrauch noch als "Ehegatte" bezeichnet zu werden pflegt.

Die Eheleute waren beide Eigentümer einer Wohnung. Nach der Teilungserklärung war eine Veräußerungsbeschränkung vorgesehen, wonach gem. § 12 WEG die Zustimmung des Verwalters nötig sein sollte. Zustimmungsfrei war allerdings der Fall der Veräußerung an den Ehegatten. Anläßlich eines Ehescheidungsverfahrens vereinbarten die Miteigentümer, daß der Ehemann Alleineigentümer der Wohnung werden sollte. Nach rechtskräftiger Scheidung wurde die Auflassung erklärt; das Grundbuchamt lehnte jedoch wegen der fehlenden Zustimmung des Verwalters die Eintragung ab.

Mit Beschluß vom 28. Mai 1996 hielt dies das Kammergericht für zu formalistisch. Zwar seien nach rechtskräftiger Scheidung beide nicht mehr "Ehegatten"; die Vereinbarung zur Veräußerung sei jedoch, wenn auch formungültig, schon vor der Scheidung getroffen worden. Sinn und Zweck der Ausnahme vom Erfordernis der Zustimmung des Verwalters treffe jedoch auch hier zu. Es werde eben nicht der Eigentümergemeinschaft ein neuer, möglicherweise wirtschaftlich oder charakterlich ungeeigneter Eigentümer aufgedrängt, sondern hier überwiege das Interesse des einzelnen Wohnungseigentümers an der Regelung der Rechtsverhältnisse an der Ehewohnung.