Zustimmungsanspruch

Zustimmungsanspruch; wohnwerterhöhende Merkmale; Mittelwert; Mietspiegel; Mieterhöhung

Ein Vermieter hat nur dann einen Anspruch auf Zustimmung zu einer über dem Mittelwert des Mietspiegels liegenden Miete, wenn er die wohnwerterhöhenden Merkmale darlegt und beweist.

Ob die Kl. insoweit Zustimmung der Bekl. fordern können, kann allerdings noch nicht abschließend entschieden werden, weil es insoweit noch einer Beweisaufnahme bedarf. Entgegen der Ansicht der Kl. reicht es für die Beurteilung der Frage, ob die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne des § 2 Abs. 1 MHG nicht übersteige, nicht aus, daß die verlangte Miete irgendwo innerhalb der einschlägigen Mietzinsspanne liegt.

Diese Ansicht entspricht nämlich nur den Anforderungen an die Begründungsobliegenheit des Vermieters (s. § 2 Abs. 2 S. 2, 2. Halbsatz MHG), betrifft und löst aber nicht das Problem des prozessualen Nachweises der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die entgegenstehenden Auffassungen der Zivilkammer 61 des Landgerichts Berlin (Urt. v. 16. März 1989 GE 1989, 473), der sich die Zivilkammer 65 angeschlossen hat (Urt. v. 3. November 1989 GE 1989, 1231; Urteile vom 2. und 23. Februar 1990 GE 1990, 255, 495), teilt das erkennende Gericht nicht.

Dabei kann an sich dahinstehen, ob die Beurteilung der beiden Kammern für den Mietspiegel 1987 zutreffend war. Denn jedenfalls für den - hier in-teressierenden - Mietspiegel 1990 ist sie überholt, weil die dem Gedankengang der beiden Kammern zugrunde liegenden Annahmen im Mietspiegel 1990 nicht mehr erfüllt sind.

Die Zivilkammer 61 ist der Meinung, aus dem "Begriff" der ortsüblichen Vergleichsmiete, der § 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 MHG ausdrücklich Entgelte für "nicht preisgebundenen Wohnraum" vorbehalte, ergebe sich für den Miet-spiegel 1987, der ausschließlich auf - bis 31. Dezember 1987 preisgebundenen - Altbaumieten aufbaue, daß seine Werte weit unterhalb der Mieten preisfreier Wohnungen in Berlin und damit notwendig unterhalb der orts-üblichen Vergleichsmiete im Sinne des MHG rangierten; selbst die Oberwerte seiner Spannen erreichten somit die ortsübliche Vergleichsmiete ty-pischerweise nicht.

Diesem Gedankengang ist Vetter (GE 1989, 640 f.) mit dem Hinweis ent-gegengetreten, daß der Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete in § 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 MHG durch § 2 Abs. 2 GVWBln eine zeitweise Modifikation insofern erfahren habe, als für den ersten Berliner Mietspiegel auch Ent-gelte bis 31. Dezember 1987 preisgebundenen Wohnraums zugelassen seien. Das Amtsgericht Neukölln hat sich dem im Urt. v. 9. Januar 1990 (GE 1990, 261, 263 mit Hinweis auf eine Entscheidung auch einer anderen Ab-teilung dieses Gerichts [7 C 210/89]) angeschlossen. Das erscheint im Hin blick auf den Wortlaut des § 2 Abs. 2 GVW Bln , der nicht nur § 2 Abs. 5 S. 2 MHG, sondern auch § 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 MHG ausdrücklich anspricht, zwingend, kann namentlich nicht mit der Erwägung entkräftet werden, in § 2 Abs. 2 GVW Bln. sei es ausschließlich um die Ausgestaltung des Begründungsmittels "Mietspiegel" gegangen (so aber Blümmel, GE 889, 641). Der Mietspiegel, der nach dem gesetzlichen Konzept eine Übersicht über die "üblichen Entgelte nach Absatz 1 Satz 1 Nr. 2" MHG liefern soll, kann nicht hier völlig abgekoppelt werden von der ortsüblichen Vergleichsmiete in § 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 MHG und soll offenbar auch kein separates Eigenleben führen. Dem entspricht es, daß ganz überwiegend in der Rechtsprechung der Berliner Gerichte auch davon ausgegangen wird, daß der Mietspiegel in der Tat Beweis für die ortsübliche Vergleichsmiete in Berlin liefert.

Vor allem spricht gegen die Überlegung der Zivilkammer 61 aber, daß sie den definitorischen Stellenwert des Merkmals "nicht preisgebundener Wohnraum" in § 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 MHG überschätzt.

Hintergrund und Aufgabe des Merkmals ist es lediglich, dem u. a. in § 9 Abs. 3 Nr. 1 MHG fixierten Anwendungsbereich des MHG zu entsprechen und - was eigentlich selbstverständlich ist und einer speziellen Klarstellung in § 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 MHG im Grunde nicht bedurft hätte - zu verhindern, daß die "übliche" Miete preisfreier von Mieten preisgebundener Wohnungen (mit )bestimmt würde.

Es sollte aber nicht umgekehrt ein Sperr Riegel dagegen geschaffen wer-den, bei der Entlassung von Wohnraum aus der Preisbindung, die Üblichkeit von Mieten solchen Wohnraums auch von Mieten ihrer Gattung (mit-) bestimmen zu lassen. Die Ansicht der Zivilkammer 61 läuft aber genau darauf hinaus. Da das aber bedeutet, mit Hilfe des Merkmals "nicht preisgebundener Wohnraum" den empirischen Gehalt des Rechtsbegriffs der ortsüblichen Vergleichsmiete normativ zu überspielen und dem erwähnten Merkmal einen Regelungswillen zuzuschreiben, der ihm nach dem Gesagten tatsächlich in keiner Weise innewohnt, kann dieser Auffassung nicht beigetreten werden.

Die Streitfrage kann freilich letztlich dahinstehen: Sie ist mit dem Mietspiegel 1990 nämlich gegenstandslos, weil auch die darin versammelten Alt-baumieten durchweg dem Erfordernis genügen, nicht (mehr) aus preisgebundenen Mieten gespeist zu sein: Sie betreffen nunmehr komplett und ausschließlich - wie § 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 MHG es seinem Wortlaut nach verlangt - Entgelte für "nicht preisgebundenen Wohnraum" (im Ergebnis auch AG Neukölln a.a.O.)

Der Hinweis der Kl. auf eine "nunmehr durchgehende Rechtsprechung al-ler Kammern des Landgerichts Berlin" , wonach der verlangte Mietpreis im-mer schon dann materiell begründet sei, wenn er sich innerhalb der Span-ne des Mietspiegels bewege, verkennt also Grundlagen und Reichweite der für ihre Ansicht in Anspruch genommenen Gerichtsentscheidungen, er geht deshalb fehl.

Es ist also daran festzuhalten, daß der Vermieter den von ihm erhobenen Anspruch auf Zustimmung des Mieters zu einer über dem sog. Mittelwert eines Mietspiegelfeldes nur dann durchsetzen kann, wenn er insoweit wohnwertmindernde Merkmale darlegt und beweist (s. statt vieler: LG Berlin [ZK 64] Urt. v. 17. März 1989 GE 1989, 509; wohl auch LG Berlin [ZK 62] Urt. v. 19. Dezember 1988 u. 20. Februar 1989 in GE 1989, 145 u. GE 1989, 725, 727; AG Tiergarten, GE 1988, 735).