Zustimmung zur Mieterhöhung

Zustimmung zur Mieterhöhung; Klage des Vermieters

Die gemäß § 2 Abs. 3 Satz 1 Miethöhegesetz (MHG) auf Erteilung der Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtete Klage ist gegen alle an dem Mietvertrag beteiligten Mieter zu richten. Die nur gegen einen oder einen Teil von mehreren Mietern desselben Mietverhältnisses erhobene Klage das Vermieters ist grundsätzlich unzulässig.

Dies gilt auch in den Fällen, in denen die Mietvertragsparteien vereinbart haben, daß die Willenserklärungen eines Mieters gleichermaßen für den oder die anderen Mieter verbindlich sind und die Mieter zur Vornahme und Entgegennahme solcher Erklärungen als gegenseitig bevollmächtigt gelten.

I. Der Bekl. hat gemeinsam mit seiner späteren ersten Ehefrau durch schriftlichen Mietvertrag vom 25. November 1971 im Hause der Kl. eine Dreizimmerwohnung für eine monatliche Miete in Höhe von 360 DM gemietet. Nach der Ehescheidung ist die erste Ehefrau des Bekl. aus der Mietwohnung ausgezogen; seitdem bewohnt der Bekl. mit seiner jetzigen Ehefrau, der früheren Bekl. zu 2), die Wohnung.

Mit Schreiben vom 16. Juni 1982 forderten die Prozeßbevollmächtigten der Kl. den Bekl. und seine jetzige Ehefrau vergeblich auf, nach § 2 MHG einer Erhöhung der monatlichen Kaltmiete auf 951,01 DM zuzustimmen. Das Amtsgericht hat der gegen den Bekl. und seine jetzige Ehefrau gerichteten Klage auf Zustimmung teilweise stattgegeben und die weitergehende Klage abgewiesen. Mit der hiergegen eingelegten Berufung verfolgt die Kl., nachdem sie die Berufung gegen die frühere Bekl. zu 2) zurückgenommen hat, ihr Klagebegehren in vollem Umfang weiter.

§ 18 Nr. 2 der vorgedruckten Vertragsbedingungen des Mietvertrages vom 25. November 1971 hat folgenden Wortlaut: "Für die Rechtswirksamkeit einer Erklärung des Vermieters genügt es, wenn sie gegenüber einem der Mieter abgegeben wird. Willenserklärungen eines Mieters sind auch für die anderen Mieter verbindlich. Die Mieter gelten zur Vornahme und Entgegennahme solcher Erklärungen als gegenseitig bevollmächtigt."

Die mit der Berufung befaßte Zivilkammer 61 des Landgerichts Berlin hat gemäß Art. III Abs. 1 Satz 1 des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 21. Dezember 1967 in der Fassung des Änderungsgesetzes vom 5. Juni 1980 dem Kammergericht folgende Rechtsfrage zum Rechtsentscheid vorgelegt:

"Ist eine Klage auf Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses gemäß § 2 des MHG unzulässig, wenn nur einer von zwei Mietern der Wohnung verklagt wird, die Mietvertragsparteien aber vereinbart haben, das Willenserklärungen eines Mieters auch für den anderen Mieter verbindlich sind und daß die Mieter zur Vornahme und Entgegennehme solcher Erklärungen als gegenseitig bevollmächtigt gelten?"

Das Landgericht hält die Zustimmungsklage gegen den Bekl. im Hinblick auf die Regelung in § 18 Nr. 2 des Mietvertrages für zulässig. Dabei geht es davon aus, daß ein gegen den Bekl. ergehendes Zustimmungsurteil nicht nur die von ihm abzugebende Willenserklärung auf Zustimmung der Mieterhöhung ersetzt, sondern infolge der Regelung nach § 18 Nr. 2 des Mietvertrages zugleich die Zustimmung zur Mietzinserhöhung durch den Mitmieter des Bekl., seine geschiedene Ehefrau. Das Landgericht meint, aus diesem Grunde könne es zu einer mit der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses nicht zu vereinbarenden Aufspaltung des Mietverhältnisses nicht kommen, weil die Mieterhöhung hiernach für beide Mieter verbindlich sei. Das Landgericht sieht sich jedoch durch den Rechtsentscheid des OLG Koblenz vom 13. Oktober 1983 - 4 W-RE 171/83 - (RiM 2, 1095) gehindert, seiner Rechtsauffassung gemäß zu erkennen.

Die Parteien haben Gelegenheit erhalten, zu dem Vorlagebeschluß Stellung zu nehmen.

II. Die Vorlage ist zulässig.

a) Nach Art. III Abs. 1 Drittes Mietrechtsänderungsgesetz können allerdings nur Rechtsfragen, die sich aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum ergeben oder den Bestand eines solchen Mietvertragsverhältnisses betreffen, zum Rechtsentscheid vorgelegt werden. Dabei muß es sich in beiden Fällen um Rechtsfragen des materiellen Mietrechts handeln. Fragen des Verfahrensrechts sind einem Rechtsentscheid grundsätzlich nicht zugänglich (BGH in NJW 1984, S. 1615; OLG Hamm in NJW 1982, S. 1401, 1402; OLG Schleswig REMiet, Nr. 11; Beschluß des Senats vom 14. Oktober 1985 - 8 REMiet 3920/85 -).

Verfahrensrechtliche (prozessuale) Rechtsfragen können jedoch unter der Voraussetzung zum Gegenstand eines Vorlagebeschlusses nach Art. III Abs. 1 des Dritten Mietrechtsänderungsgesetzes gemacht werden, daß sie in einem engen inneren Zusammenhang mit einer Rechtsfrage des materiellen Wohnraummietrechts stehen und ihre Beantwortung sich aus dem materiellen Wohnraummietrecht ergibt (BGH NJW 1984 S. 1615, 1616; Rechtsentscheid des Senats vom 9. August 1982 - 8 W REMiet 4905/81 = RiM 1, 700). Diese Voraussetzungen sind bei der Vorlagefrage gegeben: Die Vorlagefrage richtet sich zwar im Ergebnis auf die Zulässigkeit der Zustimmungsklage gemäß § 2 Abs. 3 MHG und gehört daher dem Verfahrensrecht an. Die Zweifel an der verfahrensrechtlichen Zulässigkeit der Klage ergeben sich jedoch aus dem materiellen Wohnraummietrecht.

Das Landgericht bezieht sich zur Begründung seiner Divergenzvorlage ausschließlich auf den Rechtsentscheid des OLG Koblenz vom 13. Oktober 1983 (aaO.). Dieser betrifft, wie das Landgericht zu Recht annimmt, auch das Mieterhöhungsverfahren gemäß § 2 Abs. 3 MHG. Das OLG Koblenz befaßt sich ausdrücklich - die ihm vorgelegte Rechtsfrage erweiternd - mit der Zulässigkeit des gesamten Mieterhöhungsverfahrens nach § 2 MHG. Es kommt zu dem Ergebnis, daß das Mieterhöhungsverfahren nur gegen "beide Mieter" durchgeführt werden könne und folgert dies aus der gesamthänderischen Bindung der Mieter, insbesondere dem Umstand, daß die Zustimmung zur Mieterhöhung nur gesamthänderisch von den Mietern geschuldet wird und der Anspruch des Vermieters auf eine unteilbare Leistung gerichtet ist. Die Aufspaltung des Mieterhöhungsverfahrens nach § 2 MHG scheitert nach seiner Auffassung an der materiellen Rechtsfrage. Erst daraus folgt - wie im folgenden noch darzulegen sein wird -, daß bei einer Mehrheit von Mietern desselben Mietobjekts die nur gegen einen oder einen Teil der Mieter erhobene Zustimmungsklage nach § 2 Abs. 3 MHG mangels Passivlegitimation der mit der Klage in Anspruch genommenen Mieter unzulässig ist.

b) Die Vorlage ist als Divergenzvorlage zulässig. Das Landgericht beabsichtigt, von dem Rechtsentscheid des OLG Koblenz vom 13. Oktober 1983 abzuweichen. Dabei hält es die in dem Rechtsentscheid zum Ausdruck gekommene Rechtsauffassung zwar offenbar im Grundsatz für zutreffend, möchte jedoch die gegen einen von mehreren Mietern gerichtete Zustimmungsklage als zulässig ansehen, wenn die Mieter mit dem Vermieter vereinbart haben, daß Willenserklärungen eines Mieters auch für die anderen Mieter verbindlich sind und die Mieter zur Vornahme solcher Willenserklärungen als gegenseitig bevollmächtigt gelten. Damit beabsichtigt das Landgericht in den Fällen, in denen die zitierte Klausel vereinbart ist, von dem in dem genannten Rechtsentscheid des OLG Koblenz aufgestellten Grundsatz der gesamthänderischen Bindung der Mieter eine Ausnahme zu machen, die in dem Rechtsentscheid nicht vorgesehen ist. c) Die vorgelegte Rechtsfrage ist entscheidungserheblich.

An die Tatsachenwürdigung des Landgerichts, die frühere Ehefrau des Bekl. sei nach wie vor Mitmieterin, ist der Senat gebunden; sie ist nicht offensichtlich unhaltbar.

Das Landgericht geht zu Recht davon aus, daß die Voraussetzungen für die Zustimmungsklage insofern gegeben sind, als die Kl. das Erhöhungsverlangen gemäß § 2 Abs. 2 MHG den Mietern gegenüber schriftlich geltend zu machen hat. Dies ist in der nach § 2 Abs. 2 MHG bestimmten Frist und der gehörigen Form vor Klageerhebung durch das Schreiben der Prozeßbevollmächtigten der Kl. vom 16. Juni 1982 geschehen, obwohl das Schreiben an die andere Mieterin, die frühere Ehefrau des Bekl., nicht gerichtet war und dieser auch nicht zugegangen ist. Insofern genügt es, daß das Mieterhöhungsverlangen an den Bekl. gerichtet war und diesem zugegangen ist, weil es nach § 18 Nr. 2 des Mietvertrages für die Rechtswirksamkeit der Erklärungen das Vermieters ausreicht, wenn die Erklärungen gegenüber einem der Mieter abgegeben worden sind. Wegen der Bedeutung und Wirkung der unter § 18 Nr. 2 des Mietvertrages aufgenommenen Klausel hinsichtlich der Wirksamkeit des Zustimmungsverlangens gemäß § 2 MHG wird auf den Rechtsentscheid des Senats vom 25. Oktober 1984 - REMiet 4148/84 = RiM 2,1485 - verwiesen.

Nachdem die Zustimmungsklage gegen die jetzige Ehefrau des Bekl., die frühere Bekl. zu 2), von der Kl. im Berufungsverfahren zurückgenommen worden ist, ist der Rechtsstreit nur noch gegen den Bekl. anhängig. Die ansonsten zulässige Berufung der Kl. hängt hiernach u. a. davon ab, ob die Zustimmungsklage gegen den Bekl. trotz der an sich unteilbaren Verpflichtung der Mieter, einem berechtigten Mieterhöhungsverlangen der Kl. zuzustimmen, zulässig ist, weil nach § 18 Nr. 2 des Mietvertrages Willenserklärungen eines Mieters auch für andere Mieter verbindlich sind und die Mieter zur Vornahme solcher Erklärungen als gegenseitig bevollmächtigt gelten.

III. Die Vorlagefrage ist zu verneinen.

a) Dabei schließt sich der Senat - wie offenbar auch das Landgericht - der ganz überwiegenden Meinung in Rechtsprechung und Literatur an, wonach zwischen mehreren Mietern eines dasselbe Mietobjekt betreffenden Mietverhältnisses (entweder eine gesamthänderische oder) zumindest eine gesamthandsähnliche Bindung besteht (OLG Celle, Beschluß vom 20.1.1982 in RiM 1, 491 = WM 1982, S. 102; BayObLG, Beschluß vom 21.2.1983 in RiM 1, 914 = WM 1983, S. 107; OLG Schleswig, Rechtsentscheid vom 22.3.1983 in RiM 1, 949 = WM 1983, S. 130; OLG Koblenz, Rechtsentscheid vom 13.10.1983 in RiM 1, 1095 [1098]; Sternel, Mietrecht, 2. Aufl., Rdn. III, 145; Barthelmess, 2. WKSchG., 2. Aufl., § 2 MHG Rdn. 53; Gelhaar in RGRK, 12. Aufl., § 564 b BGB Anhang WKSchG, § 2 MHG, Rdn. 22; Erman-Schopp, BGB, 7. Aufl., § 535 Rdz. 16). Da das auf Zustimmung zu einer Erhöhung des Mietzinses nach § 2 Abs. 1 MHG gerichtete Verlangen das Angebot zum Abschluß eines Änderungsvertrages ist, kann die nach § 2 MHG von den Mietern geschuldete Leistung, bei dem Vorliegen der Voraussetzungen das Änderungsangebot des Vermieters anzunehmen, nur von allen Mietern übereinstimmend erbracht werden. Daraus ergibt sich jedenfalls, daß der Gläubiger die einheitliche (unteilbare) Leistung der Zustimmung nur von allen Schuldnern zusammen fordern kann (vgl. OLG. Celle aaO.; BayObLG aaO.; OLG Koblenz aaO.; KG Rechtsentscheid vom 25.10.1984 in RIM 2, 1485 [1491]).

Dabei kann offenbleiben, ob im Rahmen der schuldrechtlichen Gestaltungsfreiheit im Sinne von § 305 BGB Einzelvereinbarungen des Vermieters mit einem oder mehreren Mietern desselben Mietverhältnisses rechtlich möglich sind. Geschuldet wird von den Mietern nach § 2 MHG unter den dort gegebenen Voraussetzungen jedenfalls nur die Zustimmung zu einer Abänderung des gesamten Mietverhältnisses, was schon daraus folgt, daß das Gesetz schlechthin von "dem Mieter" spricht, und mehrere Mieter demnach als Einheit verstanden werden müssen. Der innere Grund hierfür besteht darin, daß, soweit nichts anderes vereinbart wird, die Mieter durch den gemeinsamen Vertragsabschluß dem Vermieter gegenüber zum Ausdruck gebracht haben, die Mietsache gemeinschaftlich benutzen zu wollen, und daß für sie keine unterschiedlichen Rechte und Pflichten bestehen sollen, so daß das Mietverhältnis für alle Mieter denselben Inhalt hat (vgl. Rechtsentscheid des OLG Koblenz vom 13.10.1983, aaO. S. 1098). b) Da der Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zur Vertragsänderung gemäß § 2 Abs. 3 MHG demzufolge seinem Inhalt nach nur gegenüber allen Mietern gemeinsam ausgeübt und von den Mietern auch nur gemeinschaftlich erfüllt werden kann, sind die Mieter im Streitfall notwendige Streitgenossen im Sinne der 2. Alternative des Tatbestands des § 62 ZPO (vgl. BGHZ 36, 187, 188; BGH LM UStG 1967 Nr. 6; Rosenberg Schwab, Zivilprozeßrecht, 13. Aufl., § 50 III, 1 b, S. 275; Stein-Jonas-Leipold, ZPO, 20. Aufl., § 62 Rdn. 20). Aus Gründen des materiellen Rechts ist eine einheitliche Prozeßführung gegenüber sämtlichen Beteiligten (Mieter des Mietverhältnisses) geboten. Wird demnach nur gegen einen oder einen Teil der notwendigen Streitgenossen Klage erhoben, so scheitert die Klage daran, daß den mit der Klage in Anspruch genommenen Streitgenossen die Sachbefugnis (Passivlegitimation) fehlt. Dies hat zur Folge, daß die Klage durch Prozeßurteil als unzulässig abzuweisen ist (BGHZ 36, 187, 191).

Der Senat braucht sich in diesem Zusammenhang nicht mit der Frage zu befassen, inwieweit sich eine prozessuale Inanspruchnahme einzelner Mieter erübrigt, deren Zustimmung nach § 2 MHG bereits vorliegt oder deren Mitwirkung bei der Vertragsänderung auf andere Weise sichergestellt ist (vgl. zu diesem Problem bei der notwendigen Streitgenossenschaft allgemein BGH LM UStG 1967 Nr. 6). In dem Ausgangsrechtsstreit kommt eine derartige freiwillige Mitwirkung der Mitmieterin, der geschiedenen Ehefrau des Bekl., offenbar nach der Scheidung des Bekl. nicht in Betracht, zumal sie aus der Wohnung ausgezogen ist. Aus der Vorlage des Landgerichts ergibt sich jedenfalls kein Anhaltspunkt, daß diese Möglichkeit mit in die Vorlagefrage einbezogen worden sollte. c) Die Regelung in § 18 Nr. 2 des Mietvertrages ändert nichts daran, daß mehrere Mieter des Mietverhältnisses die Zustimmung zur Mieterhöhung gemäß § 2 Abs. 3 MHG nur gemeinschaftlich schulden und nur gemeinschaftlich erbringen können. Es kann nicht davon ausgegangen werden, daß durch die Vereinbarung der Klausel nach § 18 Nr. 2 des Mietvertrages die gesamthänderische Bindung der Mieter aufgehoben wird, soweit der Mieter Willenserklärungen gegenüber dem Vermieter abzugeben hat. Dies ist weder nach dem Wortlaut noch nach dem Sinn und Zweck der Klausel des § 18 Nr. 2 das Mietvertrages anzunehmen. Die Klausel hat lediglich den Zweck, den Rechtsverkehr zwischen Vermieter und Mieter zu vereinfachen. An der gesamthänderischen Bindung der Mieter soll sich durch die Klausel an sich nichts ändern. Es wird zwar fingiert, daß Willenserklärungen eines Mieters auch für die anderen Mieter, das heißt für die Gesamthand mehrerer Mieter, gelten. Dadurch mag zwar - sofern die Klausel wirksam ist - eine Erweiterung der Verfügungsmacht des einzelnen Mieters im Verhältnis zur Gesamthand begründet werden. Im Ergebnis verbleibt es aber dabei, daß die Mieter grundsätzlich eine Gesamthand bilden und alle das Mietverhältnis betreffenden Rechtsgeschäfte nur mit Wirkung für die Gesamthand geschlossen werden können.

Der Klausel des § 18 Nr. 2 Mietvertrag könnte allenfalls unter der Voraussetzung im Mieterhöhungsverfahren nach § 2 Abs. 3 MHG eine Bedeutung zukommen, daß einer von mehreren verklagten Mietern die vom Vermieter geforderte Zustimmungserklärung freiwillig abgibt. Ob in einem solchen Falle der betreffende Mieter im Hinblick auf § 18 Nr. 2 des Mietvertrages mit Wirkung für alle Mieter der Mieterhöhung zustimmen könnte oder ob eine derartige Rechtsfolge an § 9 AGBG scheiterte (vgl. Rechtsentscheid des Senats vom 25. Oktober 1984, aaO. S. 1492 oben), bedarf keiner Entscheidung, da die Vorlage sich nur mit dem Fall der Klage gegen einen Mieter befaßt, der die geforderte Zustimmungserklärung nicht abgegeben hat.

Weder dem Wortlaut noch dem Sinn der Klausel des § 18 Nr. 2 Mietvertrages kann entnommen worden, daß die Bestimmung sich auf den Fall einer prozentualen Inanspruchnahme des Mieters zur Abgabe einer Willenserklärung beziehen soll. Nach dem Wortlaut sind unter Willenserklärungen eines Mieters, nur solche Willenserklärungen zu verstehen, die tatsächlich abgegeben werden, nicht dagegen solche Willenserklärungen, deren Abgabe nur nach § 894 Abs. 1 Satz 1 ZPO aufgrund eines rechtskräftig ergangenen Urteils fingiert wird. Dieser Unterschied ist auch bei der Auslegung der Vertragsklausel nach deren Sinn und Zweck von Bedeutung: Mag die Regelung in § 18 Nr. 2 des Mietvertrages im Interesse des Vermieters und möglicherweise auch der Mieter insofern gerechtfertigt sein, als die Abwicklung vieler von den Mietvertragsparteien als Formalität empfundenen Rechtsgeschäfte vereinfacht wird und eine Beteiligung sämtlicher Mieter wegen des zwischen ihnen bestehenden Vertrauensverhältnisses nicht nötig erscheint, so ändert sich diese Sachlage jedenfalls im Konfliktfall der Mietvertragsparteien, insbesondere wenn es zwischen ihnen zu einem Rechtsstreit kommt. In diesem Fall erscheint eine prozentuale Beteiligung aller Mieter geboten; das Interesse des Vermieters, den Rechtsverkehr mit den Mietern zu vereinfachen, tritt demgegenüber zurück. Denn wenn es schon zum Rechtsstreit zwischen den Mietvertragsparteien kommt, ist in der Regel für den Vermieter der Aufwand nicht größer, wenn er die Klage gegen alle Mieter zu richten hat.

Zumindest folgt aus dem Wortlaut und Sinn der Regelung des § 18 Nr. 2 des Mietvertrages, daß eine Anwendung dieser Klausel auf Willenserklärungen des Mieters, die aufgrund eines rechtskräftigen Urteils nach § 894 Abs. 1 Satz 1 ZPO als abgegeben gelten, zweifelhaft ist. Dies geht nach § 5 AGBG zu Lasten des Vermieters als Verwender der Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Eine enge Auslegung des § 18 Nr. 2 des Mietvertrages ergibt demnach, daß nur freiwillig abgegebene Willenserklärungen des Mieters die Wirkung haben können, für alle Mieter zu gelten.

Es kommt folgendes hinzu: Die Rechtskraft des auf Abgabe einer Willenserklärung gerichteten Urteils im Sinne von § 894 Abs. 1 Satz 1 ZPO hat - von den Fällen der Rechtskrafterstreckung abgesehen - nach § 325 Abs. 1 ZPO nur Wirkung zwischen den Prozeßparteien. Ein derartiges Urteil wirkt grundsätzlich nicht für oder gegen Dritte (vgl. Thomas-Putzo, ZPO, 12. Aufl., § 894 ZPO, Anm. 3. Baumbach-Hartmann, ZPO, 43. Aufl., § 894 Anm. 38). Demnach könnte die nach § 894 Abs. 1 Satz 1 ZPO ersetzte Zustimmungserklärung eines Mieters für die übrigen Mieter allenfalls wirksam sein, wenn die Mietvertragsparteien zugleich auch eine Rechtskrafterstreckung des Zustimmungsurteils gegenüber den übrigen, nicht verklagten Mietern vereinbart haben. Hätten die Mietvertragsparteien etwas derartiges gewollt, wäre eine eindeutige, hierauf gerichtete Vereinbarung erforderlich gewesen. Da es hieran fehlt, bedarf es insoweit auch keiner Entscheidung des Senats, ob die Wirksamkeit einer derartigen Vereinbarung an § 9 AGBG oder § 10 Abs. 1 MHG scheitern würde.