Zustimmung zur Mieterhöhung

Zustimmung zur Mieterhöhung; Wartefrist; keine Wartefrist für Mieterhöhung nach Wegfall der Preisbindung bei Modernisierungserhöhung während der Preisbindung

Verlangt der Vermieter ehemals preisgebundenen Wohnraums nach Wegfall der Preisbindung vom Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung gemäß § 2 MHG, dann gilt auch für ihn die einjährige Wartefrist gemäß Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 dieser Vorschrift, und zwar bezogen auf die letzte Erhöhung der Kostenmiete; außer Betracht bleiben Kostenmieterhöhungen, die auf den gleichen Gründen beruhen wie Mieterhöhungen gemäß §§ 3 bis 5 MHG.

I. Das Landgericht hat dem Senat folgende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt:

Kann der Vermieter von Wohnraum, der mit öffentlichen Mitteln gefördert worden war, für die Zeit nach dem Auslaufen der Preisbindung vom Mieter die Zustimmung zu einer Mietzinserhöhung nach § 2 MHG auch dann verlangen, wenn innerhalb der Jahresfrist von § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MHG die Kostenmiete nach den für den mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnraum maßgeblichen Vorschriften erhöht worden ist?

Zugrunde liegt folgender Sachverhalt: Die Bekl. sind Mieter einer Wohnung, die mit öffentlichen Mittel gefördert war und deshalb bis 31.12.1992 der Mietpreisbindung nach dem Wohnungsbindungsgesetz unterlag. Eine letzte Mieterhöhung gemäß § 10 Wohnungsbindungsgesetz - von 492,48 DM auf 535,58 DM Grundmiete - hatte zum 1.9.1992 stattgefunden.

Mit Schreiben vom 20.10.1992 verlangten die Kl. (Vermieter) von den Bekl. unter Bezugnahme auf den ortsüblichen Mietspiegel die Zustimmung zu einer Erhöhung der Grundmiete auf (492,48 DM + 30 % =) 640,22 DM ab 1.1.1993. Die Bekl. verweigerten diese Zustimmung, auf deren Erteilung die Kl. nunmehr klagen.

Das Amtsgericht hat die Klage als unzulässig abgewiesen, da die durch die Mieterhöhung per 1.9.1992 vorgegebenen Warte- und Überlegungsfristen gemäß § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 und Abs. 3 MHG nicht eingehalten seien. Das mit der Berufung der Kl. befaßte Landgericht hält die Vorlagefrage für entscheidungserheblich und mißt ihr grundsätzliche Bedeutung zu.

Auf eine erste Vorlage hin hat der Senat den Erlaß eines Rechtsentscheids abgelehnt, weil der Grund der Mieterhöhung zum 1.9.1992 nicht geklärt war (Senatsbeschluß vom 10.8.1994, WuM 1994, 455 = ZMR 1994, 513). Nachdem es als Grund die Erhöhung der Verwaltungs- und Instandhaltungskostensätze gemäß §§ 26, 28 II. BV durch die Vierte Verordnung zur Änderung wohnungsrechtlicher Vorschriften vom 13.7.1992 festgestellt hat, legt das Landgericht die Frage nun erneut vor.

II. Die Vorlage ist zulässig.

1. Es steht jetzt fest, daß die Mieterhöhung zum 1.9.1992 andere als die in §§ 3 bis 5 MHG beschriebenen Gründe hatte. Die diesbezüglichen Bedenken des Senats hinsichtlich der Entscheidungserheblichkeit der vorgelegten Rechtsfrage (vgl. Senatsbeschluß vom 10.8.1994, aaO.) sind damit ausgeräumt.

Die Vorlagefrage kann auch nicht deshalb auf sich beruhen, weil die Kl. mit ihrem Erhöhungsbegehren an einen früheren als den zuletzt erhöhten Mietbetrag anknüpfen. Die Wartefrist des § 1 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MHG läßt sich nicht dadurch umgehen, daß man die Erhöhungsmöglichkeit gemäß Nr. 3 der Vorschrift nicht voll ausschöpft.

2. Die Rechtsfrage ist von grundsätzlicher Bedeutung. Sie ist in Rechtsprechung und Literatur umstritten (siehe unten Ziff. III 1), und es ist anzunehmen, daß sie auch zukünftig wiederholt auftritt und dann unterschiedlich beurteilt wird.

III. Der Senat beantwortet die Frage wie aus der Beschlußformel ersichtlich.

1. Das umstrittene Wohnungsmietverhältnis ist wegen Wegfalls der Mietpreisbindung aus dem Geltungsbereich des Wohnungsbindungsgesetzes in denjenigen des Miethöheregelungsgesetzes übergegangen. In Fällen dieser Art ist streitig, ob eine vor dem Übergang vollzogene Kostenmieterhöhung nach § 10 WoBindG die einjährige Wartefrist gemäß § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MHG auslöst. Überwiegend wird die Frage bejaht (vgl. LG Köln, ZMR 1994, 569; LG Arnsberg, WuM 1989, 207; LG Berlin, WuM 1989, 334 = ZMR 1989, 262; LG Hagen, WuM 1986, 139 = DWW 1986, 43; AG Hamburg, WuM 1993, 743; Staudinger/Emmerich, BGB, 12. Aufl., 2. Bearbeitung 1981, § 2 MHG Rdn. 15; MünchKomm-Voelskow, BGB, 2. Aufl., § 2 MHG Rdn. 31; Soergel/Kummer, BGB, 11. Aufl., § 2 MHG Rdn. 8; Erman/Jendrek, BGB, 9. Aufl., § 2 MHG Rdn. 6; Schultz in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., Rdn. III A 339; Köhler, Handbuch der Wohnraummiete, 3. Aufl., § 142 Rdn. 3; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Rdn. III. 611; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 6. Aufl., § 2 MHG Rdn. 4; Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, § 2 MHG Rdn. 15; Sonnenschein, NJW 1986, 2731), teilweise auch verneint (so LG München, WuM 1989, 634; AG Charlottenburg, ZMR 1989, 263; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 4. Aufl., § 2 MHG Rdn. 19 a; Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, § 2 MHG Anm. 3; Deggau, BlGBW 1983, 81 [82]).

2. Der Senat schließt sich der überwiegenden Meinung an.

§ 2 MHG gilt für alle Wohnraummietverhältnisse, die nicht der Preisbindung unterliegen (bzw. die sonstigen negativen Voraussetzungen des § 10 Abs. 3 MHG erfüllen), mithin auch für solche, die erst nach ihrer Begründung von einer Preisbindung frei geworden sind (allgemeine Meinung). Daß auf letztere die Vorschrift nur eingeschränkt anzuwenden sei, ist dem Gesetzestext nicht zu entnehmen. Insbesondere gibt es keinen Anhalt für die Annahme, daß entgegen dem üblichen Sprachgebrauch nicht auch die Kostenmiete "Mietzins" im Sinne von § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und Nr. 3 MHG sein soll. Dem Gesetzgeber des MHG war das Preisbindungsrecht gegenwärtig; § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 MHG erwähnt ausdrücklich "nicht preisgebundenen Wohnraum". Daß der Gesetzgeber das zwangsläufige Vorkommen von Übergangsfällen nicht bedacht hat, kann daher nicht unterstellt werden, ebensowenig, daß er für diese Fälle eine Sonderlösung gewollt hat.

Speziell eine Sonderlösung der Art, daß der zur Vergleichsmiete strebende Vermieter von den Beschränkungen gemäß § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und Nr. 3 MHG befreit wird, wäre im übrigen mit dem Gesetzeszweck unvereinbar. Dieser Zweck besteht darin, einerseits dem Vermieter eine marktorientierte Mietanpassung zu ermöglichen, diese Anpassung aber andererseits nicht abrupt, sondern in mieterschonenden Schritten stattfinden zu lassen. Beide Motive gelten auch bei den in Rede stehenden Fällen des Übergangs von der Preisbindung in die Preisfreiheit. Sollte der Nachholbedarf des Vermieters hier überdurchschnittlich groß sein, ist der korrespondierende Schonungsbedarf des Mieters dies gleichermaßen.

Der Senat lehnt sich mit den vorstehenden Ausführungen an die Erwägungen an, mit denen das BayObLG im Rechtsentscheid vom 23.1.1984 (RES. § 2 MHG Nr. 50 = NJW 1984, 742 = WuM 1984, 48 = ZMR 1984, 138) die Anwendung von § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG (Kappungsgrenze) auf Übergangsfälle der vorliegenden Art begründet. Für die Anwendung von § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MHG gelten die gleichen Gründe (vgl. Schultz in Bub/Treier, aaO., Rdn. III A 339).

3. Die Vorlagefrage war deshalb wie geschehen grundsätzlich zu verneinen. Dabei waren allerdings klarstellende Kostenmieterhöhungen auszunehmen, deren Anlaß Gründe wie die in §§ 3 bis 5 MHG beschriebenen sind. Denn dergestalt begründete Mieterhöhungen lösen nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MHG die Sperrfrist im Normalfall nicht aus und können es deshalb auch nicht im hier behandelten Übergangsfall (vgl. Ziff. II 2 des erwähnten Senatsbeschlusses vom 10.8.1994). Abgrenzungsprobleme, die dabei mangels genauer Deckung der §§ 3 bis 5 MHG mit den vergleichbaren Erhöhungstatbeständen des Kostenmietrechts (vgl. §§ 4, 6 NMV) auftreten mögen, müssen der Lösung im Einzelfall (gegebenenfalls mittels weiteren Rechtsentscheids) vorbehalten bleiben.

Eine Mieterhöhung nach § 2 MHG setzt voraus, daß die Miete seit einem Jahr unverändert ist. Das gilt nach herrschender Meinung auch bei ehemals preisgebundenem Wohnraum, so daß auch Mieterhöhungen während der Preisbindung die Wartefrist auslösen.

Mit Rechtsentscheid vom 15. März 1995 hat sich das Oberlandesgericht Hamm der herrschenden Meinung angeschlossen. Dies gilt nur für Mieterhöhungen nicht, die den §§ 3 bis 5 MHG entsprechen. Eine Mieterhöhung nach §§ 26, 28 II. BV (Verwaltungs- und Instandhaltungskostenpauschale) löst also die Sperrfrist aus.