Zustimmung zur Mieterhöhung

Zustimmung zur Mieterhöhung; Zugang der Mieterhöhungserklärung; ortsübliche Vergleichsmiete

Verlangt der Vermieter die Zustimmung zu einer Mietzinserhöhung nach § 2 MHG, so ist der Zugang des Mieterhöhungsverlangens der maßgebliche Zeitpunkt für die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 MHG.

I. Der Bekl. hat vom Kl. seit 1. November 1988 eine 36 qm große Wohnung in München gemietet, für die ein monatlicher Mietzins von 700 DM vereinbart wurde. Im Januar 1991 hat der Kl. unter Hinweis auf drei Vergleichswohnungen verlangt, der Bekl. solle einer Mietzinserhöhung auf monatlich 800 DM bzw. 22,22 DM pro qm Wohnfläche zustimmen. Der Bekl. hat die Zustimmung verweigert, weil er mit 19,44 DM pro qm bereits mehr als den ortsüblichen Mietzins zahle. Die auf Zustimmung zu der ver-langten Mietzinserhöhung gerichtete Klage hat das Amtsgericht mit der Begründung abgewiesen, der geforderte Mietzins übersteige die auf der Grundlage des Münchener Mietspiegels (Stand Februar 1989) ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete im Sinn des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 MHG. Der Kl. hat Berufung eingelegt, mit der er seinen Anspruch auf Zustimmung zu der geforderten Mietzinserhöhung weiterverfolgt. Das Landgericht hat mit Beschluß vom 5. Februar 1992 die folgende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt:

"Ist maßgeblicher Zeitpunkt für die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete der des Zugangs des Erhöhungsverlangens oder der des zeitlichen Wirksamwerdens der Erhöhung (§ 2 Abs. 4 MHG)?"

Zur Begründung hat es ausgeführt, wegen des kontinuierlichen erheblichen Mietpreisanstiegs in München falle auch die Veränderung des Miet-preisniveaus innerhalb des Zeitraums von zwei bis drei Monaten zwischen dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens (19. Januar 1991) und dem Wirksamwerden (1. April 1991) bei der Feststellung der ortsüblichen Ver-gleichsmiete ins Gewicht. Die Rechtsfrage werde in Rechtsprechung und Rechtslehre unterschiedlich beantwortet. Sie sei schlechthin immer von Belang, wenn die Begründetheit eines formell wirksamen Erhöhungsverlangens zu prüfen sei.

II. 1. Das Bayerische Oberste Landesgericht ist für die Entscheidung über die Vorlage zuständig (§ 541 Abs. 2 ZPO, § 1 Nr. 14 Zuständigkeitsübertra-gungsverordnung Justiz BayRS 300-1-3-J, § 3 Gerichtliche Zuständigkeitsverordnung Justiz BayRS 300-3-1-J).

2. Die Vorlage ist zulässig.

a) Gegenstand des Vorlagebeschlusses (§ 541 Abs. 1 Satz 2 ZPO) ist eine Rechtsfrage, die sich aus einem Mietverhältnis über Wohnraum ergibt (§ 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO) und unabhängig von den besonderen Umständen des Einzelfalles beantwortet werden kann.

b) Die vorgelegte Rechtsfrage ist für die Entscheidung des Landgerichts erheblich. Dabei ist maßgebend, welche Rechtsauffassung das Berufungsgericht im Vorlagebeschluß vertritt sowie welche Tatsachenfestellung und -würdigung es zugrunde legt, es sei denn, sie wären unhaltbar (BayObLGZ 1987, 36/38 m. w. N.).

aa) Das Landgericht geht davon aus, daß das Mieterhöhungsverlangen des Kl. vom 15. Januar 1991 formell wirksam sei (§ 2 Abs. 2 MHG) und daß er deshalb die Zustimmung zu einer Erhöhung des Mietzinses verlangen könne, wenn die Voraussetzungen des § 2 Abs. 1 MHG erfüllt seien. Dies begegnet keinen rechtlichen Bedenken.

bb) Gemäß § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 MHG kann der Vermieter die Zustim-mung zu einer Mietzinserhöhung verlangen, wenn der verlangte Mietzins die üblichen Entgelte nicht übersteigt, die in der Gemeinde oder in ver-gleichbaren Gemeinden für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten drei Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 4 MHG abgesehen, ge-ändert worden sind. Die Annahme des Landgerichts, es falle wegen des kontinuierlichen erheblichen Mietpreisanstiegs in München schon eine Veränderung des Mietpreisniveaus ins Gewicht, die in dem zwei bis drei Monate umfassenden Zeitraum zwischen dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens und dem Wirksamwerden der Mieterhöhung eintrete, ist jedenfalls nicht unhaltbar. Für die Entscheidung des Rechtsstreits kommt es daher auf die Rechtsfrage an, welcher Zeitpunkt für die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete maßgeblich ist.

c) Auch die weiteren Voraussetzungen für die Zulässigkeit eines Rechtsentscheids sind gegeben (§ 541 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 ZPO). Die vorgelegte Rechtsfrage ist von grundsätzlicher Bedeutung, denn es ist zu erwarten, daß sie auch künftig wiederholt auftritt und unterschiedlich beantwortet wird. Soweit ersichtlich, ist die Vorlagefrage bisher noch nicht Gegenstand eines Rechtsentscheids gewesen, auch nicht nur ihrem Inhalt nach (Bay-ObLGZ 1987, 260/263).

3. Die Beantwortung der vorgelegten Rechtsfrage im Entscheidungssatz entspricht nicht wörtlich der Fragestellung des Landgerichts, verändert die Frage nicht in ihrem rechtlichen Kern (BayObLGZ 1989, 406/409 m. w. N.).

4. Die Rechtsfrage beantwortet der Senat dahin, daß der Zugang des Miet-erhöhungsverlangens der maßgebliche Zeitpunkt für die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist. Auf diesen Zeitpunkt stellt die in der Rechtsprechung (LG Hamburg, WuM 1991, 355 und 1990, 310; LG Köln, WuM 1982, 20; LG Bochum, WuM 1982, 18/19; s. auch OLG Oldenburg, Rechtsentscheid vom 4. Dezember 1981, WuM 1982, 105) und in der Li-teratur (MünchKomm-BGB/Voelskow, 2. Aufl. Rn. 8, Staudinger/Emmerich, BGB 12. Aufl. 2. Bearbeitung Rn. 24; Emmerich/Sonnenschein, Miete 6. Aufl. Rn. 10; AK-BGB/Derleder Rn. 15; Barthelmess, 2. WKSchG 4. Aufl. Rn. 27 d und 43, Gramlich, Mietrecht 4. Aufl. Anm. 6, Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum Rn. 49, jeweils zu § 2 MHG; Bub/Treier/Schultz, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, Kap. III A Rn. 494; Schmidt Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze 6. Aufl. Rn. C 74; Sternel, Mietrecht 3. Aufl. Teil III Rn. 624, 742, Landfermann, Ge-setz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen, BAnz 1983 Beil. 9 S. 39, 40; Schönhofer/Reinisch/Koch, Haus- und Grundbesitz in Recht und Praxis Gruppe 10 M 14; Barthelmess, WuM 1983, 63/64; Baumeister, DWW 1983 8/9; Voelskow, ZMR 1992, 326/238; differenzierend Sternel MDR 1983, 356/357 und ZMR 1983, 73/75) überwiegende Meinung ab. Die abweichende Ansicht hält den Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Mieterhöhung (§ 2 Abs. 4 MHG) für maßgeblich (Derleder, WuM; 1983, 221 f.; Lessing, DRiZ 1983, 461/465). Der Senat schließt sich der herrschenden Meinung an.

5. Das schriftliche, mit einer Begründung versehene Erhöhungsverlangen des Vermieters im Sinn von § 2 MHG ist eine einseitige empfangsbedürfti-ge Willenserklärung (Antrag im Sinn des § 145 BGB), die den Abschluß ei-nes Änderungsvertrags (§ 305 BGB) zum Ziel hat (BayObLGZ 1989, 277/281). Der an den Mieter gerichtete Antrag ist gemäß § 130 Abs. 1 Satz 1 BGB in dem Zeitpunkt wirksam gestellt, in welchem er zugeht. Dementsprechend setzt der Zugang des Mieterhöhungsverlangens die Frist des § 2 Abs. 3 Satz 1 MHG in Lauf (Palandt/Putzo BGB 51. Aufl. § 2 MHG Rn. 30), während welcher der Mieter anhand der mitgeteilten Daten überlegen und entscheiden kann, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmen will oder nicht (BayObLGZ 1988, 70/73).

a) Für den Zugang des Mieterhöhungsverlangens als maßgeblichen Zeit-punkt, zu dem die ortsübliche Vergleichsmiete festzustellen ist, spricht die in § 2 Abs. 2 MHG geregelte Verpflichtung des Vermieters, seinen An-spruch zu begründen. Die dort angegebenen Begründungsmittel sind auf das gegenwärtige Mietenniveau ausgerichtet, nicht auf ein künftiges (Ster-nel Teil III Rn. 624).

b) § 2 MHG gibt dem Vermieter einen Anspruch auf Zustimmung zur Miet-zinserhöhung, wenn das Erhöhungsverlangen in der gesetzlich vorgeschriebenen Form gestellt ist (§ 2 Abs. 2 BGB) und die in § 2 Abs. 1 MHG geregelten materiellen Voraussetzungen sämtlich vorliegen (allgemeine Meinung; Barthelmess, § 2 MHG Rn. 11, 12).

Ob ein Mieterhöhungsverlangen die einjährige Wartefrist (§ 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MHG) und die Kappungsgrenze (§ 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG) einhält, kann der Mieter anhand der gesetzlichen Bestimmungen und der ihm be-kannten Daten seines Mietverhältnisses unschwer feststellen (BayObLGZ 1988, 70/74 f. m. w. N.). Als dritte Voraussetzung bestimmt § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 MHG, daß der verlangte Mietzins, den der Vermieter betragsmäßig zu beziffern hat (Palandt/Putzo Rn. 22, Barthelmess Rn. 64, jeweils zu § 2 MHG), die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt. Ob dies zu trifft, kann der Mieter, dem ein Erhöhungsverlangen übermittelt worden ist, zwar für den Zeitpunkt des Zugangs nachprüfen, für den mehrere Monate später liegenden Zeitpunkt der Fälligkeit des erhöhten Mietzinses jedoch nur schätzen. Die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinn von § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 MHG ist ein repräsentativer Querschnitt der Mieten, die für nicht preisgebundenen Wohnraum des allgemeinen Wohnungsmarkts vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage bei be stehendem Mietverhältnis in den letzten drei Jahren vereinbart oder auf-grund von §§ 2, 3 und 5 MHG geändert worden sind (Palandt/Putzo, § 2 MHG Rn. 10). Sie ist keine feste Größe, weil sich das Mietzinsniveau durch Neuabschlüsse und Erhöhungsvereinbarungen laufend ändert (Schmidt Futterer/Blank, C 54 B; Bub/Treier/Schultz, Kap. III A. Rn. 497; Barthelmess, § 2 MHG Rn. 44 a). Für den Verlauf solcher Veränderungen, insbe-sondere für eine Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete, gibt es kei-ne allgemeinen Erfahrungssätze (OLG Hamburg, Rechtsentscheid vom 12. November 1982, NJW 1983, 1803/1804; OLG Stuttgart, Rechtsentscheid vom 2. Februar 1982, NJW 1982, 945/946).

c) Der Mieter kann einem Mieterhöhungsverlangen nicht nur im ganzen, sondern abweichend von § 150 Abs. 2 BGB auch teilweise zustimmen (allg. Meinung; BayObLGZ 1989, 277/281 m. w. N.). Liegt der verlangte Mietzins höher als die ortsübliche Vergleichsmiete, so darf der Mieter seine Zustimmung auf den Erhöhungsbetrag bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete beschränken. Er kann seine Zustimmung vom Zugang des Erhöhungsverlangens an erklären (Palandt/Putzo Rn. 30; Emmerich/Sonnenschein Rn. 43, jeweils zu § 2 MHG), braucht die Überlegungsfrist des § 2 Abs. 3 Satz 1 MHG also nicht auszuschöpfen. Dann aber muß der Mieter die Be-rechtigung des Mieterhöhungsverlangens beurteilen können. Wäre der Zeitpunkt der ortsüblichen Vergleichsmiete maßgebend, müßte der Mieter jedoch prüfen, ob bis zum Beginn des dritten auf den Zugang des Erhö-hungsverlangens folgenden Kalendermonats, mit dem die Mieterhöhung gemäß § 2 Abs. 4 MHG wirksam werden soll, ein Anstieg des Mietzinsniveaus zu erwarten ist, der die ortsübliche Vergleichsmiete an die geforderte Mieterhöhung heranführt. Ein solches Vorausschätzen der künftigen Entwicklung ist dem Mieter nicht zumutbar (vgl. MünchKomm/Voelskow § 2 MHG Rn. 8).

d) Den Zeitpunkt der Geltendmachung eines Mieterhöhungsanspruchs bestimmt nicht der Mieter, sondern der Vermieter. Deshalb erscheint es auch angemessen, dem Vermieter das Risiko aufzuerlegen, daß eine wei-tere Steigerung des Mietzinsniveaus im Zeitraum zwischen dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens und dem Wirksamwerden der Mieterhöhung nicht berücksichtigt wird.

e) Die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist durch das Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen vom 20. Dezember 1982 (BGBl. I S. 1912) auf die Mietfestsetzungen der letzten drei Jahre beschränkt worden. Dem Vermieter sollte dadurch eine Mieterhöhung bis hin zur marktorientierten Miete ermöglicht werden (BT-Drs. 92079 S. 8, 15 f.). Diesem Zweck der gesetzlichen Regelung widerspricht es nicht, die Fest-stellung der ortsüblichen Vergleichsmiete mit dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens zu verknüpfen. Auch wenn das Mietzinsniveau bis zum Wirksamwerden der Mietzinserhöhung nochmals spürbar ansteigt, wird der Vermieter dadurch nicht unangemessen benachteiligt (Schmidt-Futterer/Blank Rn. C 74). Durch die Regelung des § 2 Abs. 2 Nr. 2 MHG sollte dem Vermieter lediglich ermöglicht werden, verstärkt eine marktorientierte Miete zu erzielen, nicht aber dasjenige, was der Markt irgend hergibt (BVerfG, WuM 1992, 48/49).

Will ein Vermieter eine allgemeine Mieterhöhung nach § 2 MHG durchführen, muß er bekanntlich darlegen, daß er nicht mehr als die ortsübliche Miete verlangt. In Rechtsprechung und Literatur umstritten war immer die Frage, welches denn der maßgebliche Zeitpunkt für die Feststellung der ortsüblichen Miete sei?

Diese Frage ist nun bindend durch den Rechtsentscheid des Bayerischen OLG vom 27. Oktober 1992 entschieden. Das Gericht meint: Der Zugang des Mieterhöhungsverlangens sei der maßgebliche Zeitpunkt.

Daran muß sich zwingend die Frage anknüpfen, inwieweit Mietspiegel, die die ortsübliche Miete bekanntlich zu einem viel früheren Zeitpunkt feststellen, überhaupt geeignet sein können, jedenfalls vor Gericht noch als Beweismittel für die ortsübliche Miete zu dienen. Insofern könnte dieser Rechtsentscheid durchaus ein erster Schritt sein, die gerade in der letzten Zeit landauf landab in Verruf gekommenen Mietspiegel "zu knacken".