Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen mit Einschränkungen und Bedingungen unwirksam

Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen mit Einschränkungen und Bedingungen unwirksam; Begründung mit Werten aus benachbartem Mietspiegelfeld; leeres Rasterfeld; Mietminderung wegen nicht behobener Mietmängel und Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen; keine vorbehaltlose Zustimmung

Weist ein Mietspiegel ein leeres Rasterfeld genau für die Wohnung aus, deren Miete erhöht werden soll, ist der Mietspiegel als Begründungsmittel untauglich. Ein entsprechendes Mieterhöhungsverlangen, das auf benachbarte Felder des Mietspiegels zugreift, ist formell unwirksam und nicht geeignet, die Zustimmungs- bzw. Klagefrist auszulösen.

Eine Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung liegt dann nicht vor, wenn der Mieter nur unter Bedingungen zustimmt. Das gilt auch dann, wenn die Bedingungen (vorliegend Mietminderung wegen nicht behobener Mietmängel und Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen) im Rahmen des Mieterhöhungsverfahrens nicht zu berücksichtigen sind.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Berufung hat keinen Erfolg.

II. 1. Die Kl. kann nicht gem. § 256 ZPO die Feststellung verlangen, dass sich die Netto-Kaltmiete für die von dem Bekl. innegehaltene Wohnung zum 1. September 2007 von 600 € um 119,24 € auf 719,24 € erhöht habe.

a) Der Bekl. ist aufgrund eines mit der Kl. am 18. Juli 2005 geschlossenen Vertrages Mieter einer im sechsten Obergeschoss rechts des Hauses [...] gelegenen Wohnung. Die Wohnung wurde im Jahre 1988 durch Aufstockung eines im Jahre 1972 errichteten Gebäudes hergestellt. Die Wohnung besteht aus fünf Zimmern, einer Küche, einem Korridor, einer Toilette, einer Toilette mit Bad und einem Balkon und hat eine Größe von 151,42 m2. Die Miete beträgt gem. § 3 des Vertrages insgesamt 930 € und setzt sich wie folgt zusammen:

Netto-Kaltmiete: 600 €

Betriebskostenvorschuss: 225 €

Heizkostenvorschuss: 65 €

Fahrstuhlkostenvorschuss: 20 €

Kaltwasserkostenvorschuss: 20 €

930 €

Mit einem Schreiben vom 11. Juni 2007 forderte die Kl. den Bekl. auf, einer Erhöhung der Netto-Kaltmiete von 600 € um 119,24 € auf 719,24 € mit Wirkung ab dem 1. September 2007 zuzustimmen. Sie machte geltend, dass der Berliner Mietspiegel 2005 für eine in den Jahren 1984 bis 1990 bezugsfertig gewordene Wohnung in der Größe 151,42 m2, die mit Sammelheizung, Bad und Innen-WC ausgestattet ist und in einfacher Wohnlage liegt, keinen Wert ausweist. Für eine Wohnung der Baualtersklasse von 1965 bis 1972 mit derselben Größe, Ausstattung und Wohnlage weise der Mietspiegel jedoch einen Mittelwert von 4,22 €/m2 und eine Spanne von 3,90 €/m2 bis 4,41 €/m2 aus. Wegen des Vorhandenseins von wohnwerterhöhenden Merkmalen, nämlich eines zweiten WC in der Wohnung, eines wohnungsbezogenen Kaltwasserzählers, einer überwiegend modernen Isolierverglasung, überwiegend gut belichteten und besonnten Wohnräumen, einem großen und geräumigen Balkon und wegen wohnwertmindernder Merkmale in der Wohnung, nämlich einer hohen Lärmbelästigung und wegen Zuschlägen für eine moderne Einbauküche und ein modernes Bad sei eine ortsübliche Vergleichsmiete von 4,75 €/m2 gegeben, die zu einer Netto-Kaltmiete von 719,24 € führe. Eine Vergleichswohnung im selben Hause im sechsten Obergeschoss links und rechts mit einer Größe von 117,91 m2 und einer identischen Ausstattung weise eine Vergleichsmiete von 5,02 €/m2 aus.

Mit einem Schreiben vom 14. Juni 2007 erklärte der Bekl., dass er dem Verlangen "nach Maßgabe des Untenstehenden" zustimme. Da die Kl. keinen der von ihm gerügten Mängel beseitigt habe, bleibe es weiterhin bei den von ihm avisierten Mietkürzungen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs seien Mietminderungen grundsätzlich von der Bruttowarmmiete vorzunehmen. Bei einer Kürzung von insgesamt 28,5 % ergebe sich ein neuer Minderungsbetrag von 265,05 € für Juli und August 2007 und von 334,95 € ab September 2007. Wegen der fehlenden Abrechnung verlange er im Übrigen die Rückzahlung der von Oktober 2005 bis April 2006 gezahlten Betriebskostenvorauszahlungen.

Mit einem Schreiben vom 30. August 2007 erklärte der Bekl., dass er dem Verlangen auf Zustimmung der Erhöhung der Miete nicht zustimme.

b) Die Erklärung des Bekl. in dem Schreiben vom 14. Juni 2007 bedeutet keine vorbehaltlose Zustimmung zu dem Mieterhöhungsverlangen der Kl.

ba) Das Mieterhöhungsverlangen der Kl. ist auf § 558 Abs. 1 BGB gestützt, entspricht in formeller Hinsicht aber nicht den Anforderungen des § 558 a Abs. 1 BGB. Gemäß § 558 Abs. 1 BGB kann der Vermieter von dem Mieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. [...] Das Mieterhöhungsverlangen muss der Vermieter dem Mieter gem. § 558 a BGB in Textform erklären und sich zur Begründung unter anderem auf einen Mietspiegel beziehen. Dabei muss der Vermieter das Feld des Mietspiegels bezeichnen, in das die Wohnung einzugruppieren ist. Weist ein Mietspiegel ein leeres Rasterfeld genau für diejenige Wohnung aus, deren Miete erhöht werden soll, ist der Mietspiegel als Begründungsmittel untauglich. Es ist unzulässig, auf benachbarte Felder des Mietspiegels zuzugreifen (Schmidt-Futterer/ Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 558 a Rdn. 37 mit weiteren Nachweisen). Der Vermieter ist in diesem Falle darauf angewiesen, sich eines anderen der in § 558 Abs. 2 BGB genannten Begründungsmittel zu bedienen. Als andere Begründungsmittel kommen drei Vergleichswohnungen oder ein Gutachten eines Sachverständigen in Betracht. Dabei wird nicht verkannt, dass das Auffinden von Vergleichswohnungen mit Schwierigkeiten verbunden ist. Ebenso wird nicht verkannt, dass die Einholung des Gutachtens eines Sachverständigen mit erheblichen Kosten verbunden ist, die sich durchaus auf 1.500 € belaufen können. Andererseits sind die gesetzlichen Vorgaben für die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens eindeutig, so dass von diesen nicht abgewichen werden kann.

bb) Ein solches Erhöhungsverlangen ist nicht geeignet, die Zustimmungsfrist des § 558 b Abs. 2 Satz 1 BGB und nach deren Ablauf die Klagefrist des § 558 b Abs. 2 Satz 2 BGB auszulösen. Unabhängig davon ist es dem Mieter nicht verwehrt, einem Erhöhungsverlangen zuzustimmen, das hinsichtlich seiner Begründung nicht den Anforderungen des § 558 a Abs. 1 und 2 BGB entspricht. Ein den Anforderungen des § 558 a Abs. 1 und 2 BGB entsprechendes Verlangen ist eine einseitige Willenserklärung, die geeignet ist, den gesetzlichen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete auszulösen. Entspricht die einseitige Willenserklärung nicht den Anforderungen des § 558 a Abs. 1 und 2 BGB, so kann die Erklärung gem. § 140 BGB in ein Angebot auf Abschluss einer Vereinbarung über die Höhe der Miete umgedeutet werden (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 558 a Rdn. 5). Stimmt der Mieter einer in diesem Sinne umgedeuteten Erklärung zu, dann kommt damit eine Vereinbarung über die Erhöhung der Miete zustande.

bc) Im vorliegenden Fall hat die Kl. in ihrem Schreiben die Schwierigkeiten dargestellt, die einer den Anforderungen des § 558 a Abs. 1 und 2 BGB entsprechenden Begründung entgegenstehen. Sie hat offenbart, dass der Mietspiegel für die ortsübliche Vergleichsmiete der vorliegenden Wohnung keine unmittelbar anwendbare Aussage trifft. Aufgrund dieser Angaben begegnet es keinen Bedenken, die Erklärung in ein Angebot auf Änderung der Miethöhe umzudeuten. Für den Bekl. als Adressaten der Erklärung konnte deutlich werden, dass die Begründung nicht den Anforderungen entsprach. All die Gesichtspunkte, die für eine Umdeutung sprachen, waren aus der Erklärung selbst ersichtlich. Daraus konnte für den Bekl. die Erkenntnis entstehen, dass er der Erklärung eigentlich nicht zustimmen müsste. Wenn er der Erklärung gleichwohl zustimmte, dann hatte eine solche Erklärung vertragsändernden Charakter.

bd) Die Wirksamkeit einer solchen Erklärung hat allerdings zur Voraussetzung, dass sie unmissverständlich ist. Daran fehlt es hier. Zwischen den Parteien besteht ein Streit über die gegenwärtig geschuldete Miethöhe. Der Bekl. hat sich in dem vorgerichtlichen Schreiben darauf berufen, dass er zu einer Minderung der Miete berechtigt sei. Er hat die Höhe der Minderung nur mit einer Prozentzahl angegeben. Welche Mängel im Einzelnen vorliegen sollen, ist dem Schreiben nicht zu entnehmen. Zwar stehen Mängel einer Mietsache grundsätzlich einem Mieterhöhungsverlangen nicht entgegen, weil sie keinen Einfluss auf die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete haben. Denn auf Verlangen des Mieters muss der Vermieter diese beseitigen. Seinen Ausführungen ist zwar zu entnehmen, dass der Bekl. grundsätzlich mit einer Mieterhöhung einverstanden ist. Ein solches Einverständnis setzt aber voraus, dass er dann auch die erhöhte Miete zahlen will. Eben dies will er nicht. Er will zunächst eine Beseitigung der seiner Meinung nach bestehenden Mängel der Mietsache und eine Abrechnung über die Betriebskosten erreichen, bevor er die erhöhte Miete in vollem Umfang zahlen will.

be) Dieser Gesichtspunkt steht einer Feststellung, dass sich die Netto-Kaltmiete ab dem 1. September 2007 auf 719,24 € erhöht hat, entgegen. Ein solch gerichtlicher Ausspruch würde dem Bekl. die Einwendungen abschneiden, mit denen er sich bereits gegen die bis dato geschuldete Miete von 600 € wendet. Er hat zwar seine Mängeleinwendungen im Rechtsstreit nicht näher begründet. Jedoch muss er dies nicht tun, da seine Erklärung eben keine uneingeschränkte und vorbehaltlose Zustimmung zu einer Anhebung der Miete darstellt.

2. Auch der Hilfsantrag, den Bekl. zu verurteilen, einer Erhöhung der Netto-Kaltmiete von 600 € monatlich um 119,24 € auf 719,24 € zuzustimmen, führt nicht zum Erfolg. Die Klage ist hinsichtlich dieses Hilfsantrages unzulässig. Die Klagefrist wird nur durch ein den Anforderungen des § 558 a BGB entsprechendes Mieterhöhungsverlangen ausgelöst. Das Erhöhungsverlangen entspricht aus den dargestellten Gründen nicht den Anforderungen und kann deshalb die Klagefrist nicht in Gang setzen. [...]

Der Vermieter darf nicht auf benachbarte Felder des Mietspiegels zurückgreifen, wenn das einschlägige Rasterfeld keine Werte ausweist. Und: Eine Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung unter Bedingungen führt nicht zur Vereinbarung einer neuen Miete, so das LG Berlin.

Der Vermieter begehrte die Zustimmung zur Mieterhöhung und wollte zur Begründung den Berliner Mietspiegel heranziehen. Das für die Wohnung des Mieters maßgebliche Rasterfeld enthielt keine Werte, woraufhin der Vermieter auf benachbarte Mietspiegelfelder zurückgriff. Der Mieter stimmte dem Mieterhöhungsverlangen zu, machte jedoch insofern die Einschränkung, dass die Miete sich wegen angeblich nicht behobener Mietmängel weiter mindere und er im Übrigen aufgrund einer fehlenden ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung die vereinbarten Vorauszahlungen zurückfordere. Daraufhin begehrte der Vermieter die Feststellung, dass sich die Miete aufgrund der Zustimmung des Mieters erhöht habe, hilfsweise, dass der Mieter der begehrten Mieterhöhung zustimme. Damit hatte er beim Amtsgericht keinen Erfolg, was zur Berufung zum Landgericht führte.

Der Einzelrichter der ZK 67 des LG Berlin wies die Berufung zurück. Das Mieterhöhungsverlangen sei unwirksam. Dem Vermieter sei es verwehrt, auf benachbarte Felder des Mietspiegels zuzugreifen, wenn das konkrete Rasterfeld keine Werte enthalte. In einem solchen Fall müsse sich der Vermieter anderer Begründungsmittel bedienen; der Mietspiegel sei als Begründungsmittel dann untauglich.

Dem Mieter sei es zwar nicht verwehrt, auch einem unwirksamen Mieterhöhungsverlangen zuzustimmen. Die Wirksamkeit einer solchen Erklärung habe allerdings zur Voraussetzung, dass sie unmissverständlich sei. Das sei vorliegend nicht der Fall. Das entsprechende Schreiben enthalte Einschränkungen zur Mietminderung und zur Zurückhaltung von Betriebskostenvorschüssen. Zwar stünden Mängel einer Mietsache grundsätzlich einem Mieterhöhungsverlangen nicht entgegen. Das Einverständnis des Mieters setze aber voraus, dass er dann auch die erhöhte Miete zahlen wolle. Das wolle er aber gerade nicht.