Zustimmung zu gewerblicher Nutzung

Zustimmung zu gewerblicher Nutzung; Widerruf

In einer Wohnanlage, die weitgehend zur Vermietung an Feriengäste genutzt wird, kann ein wichtiger Grund für den Widerruf der Genehmigung von Büros der gewerblich mit der Vermietung befaßten Unternehmen (sog. Mietverwalter) vorliegen, wenn der Konkurrenzkampf der in der Anlage tätigen Mietverwalter zu persönlichen Auseinandersetzungen und Tätlichkeiten geführt hat.

Die Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer aus 29 Wohnungen bestehenden Anlage, die vom weiteren Beteiligten verwaltet wird. Ein Großteil der Wohnungen wird seit jeher von ihren Eigentümern als Ferienwohnungen vermietet. Der Antragsteller zu 1), der zusammen mit seiner Ehefrau, der Antragstellerin zu 2), Eigentümer zweier Wohnungen ist, besorgt gewerblich seit 1989 für weitere Wohnungseigentümer die Vermietung ihrer Wohnungen (im folgenden als Mietverwaltung bezeichnet). Er hat von der Antragstellerin zu 3) einen Raum in der Wohnanlage gemietet, in dem er sein Büro unterhält. Seit 1995 ist neben dem Antragsteller zu 1) die M. GmbH, deren Geschäftsführer der weitere Beteiligte ist, als Mietverwalter für eine Anzahl von Wohnungseigentümern tätig. Auch diese Gesellschaft hat einen Raum als Büro in der Wohnanlage angemietet. Im Zusammenhang mit dem Konkurrenzverhältnis des Antragstellers zu 1) und des weiteren Beteiligten kam es zwischen ihnen nicht nur zu mehreren Gerichtsverfahren, sondern auch zu persönlichen Auseinandersetzungen bis hin zu Tätlichkeiten.

Die als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragene Miteigentümerordnung (Teil III der Teilungserklärung vom 11.8.1971, im folgenden: MO) bestimmt in § 5 Abs. 4:

"Wohnungen dürfen grundsätzlich nur zu Wohnzwecken benutzt werden, nicht für berufliche oder gewerbliche Zwecke. Zur Ausübung eines Gewerbes oder eines Berufes ist der Wohnungseigentümer nur mit schriftlicher Einwilligung des Verwalters berechtigt. Der Verwalter kann die Einwilligung nur aus einem wichtigen Grund verweigern, jedoch jederzeit auch nachträglich mit Auflagen verbinden. Als wichtiger Grund gilt insbesondere, wenn die Ausübung eines Gewerbes oder Berufes eine unzumutbare Störung oder Beeinträchtigung der anderen Hausbewohner oder eine übermäßige Abnutzung des gemeinschaftlichen Eigentums mit sich bringt oder befürchten läßt.

...

6. Der Verwalter kann eine erteilte Einwilligung widerrufen, wenn sich eine für die Erteilung maßgeblich gewesene Voraussetzung ändert oder Auflagen nicht eingehalten werden.

7. Erteilt der Verwalter die erforderliche Zustimmung nicht oder widerruft er sie, so kann der Wohnungseigentümer einen Mehrheitsbeschluß der Wohnungseigentümer nach § 25 WEG herbeiführen."

Gemäß § 21 Abs. 4 Sätze 4 und 5 MO kann sich jeder Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung durch einen Miteigentümer, einen nächsten Angehörigen oder den Verwalter vertreten lassen; der Vertreter hat auf, Verlangen schriftliche Vollmacht vorzuweisen.

Am 18.7.1996 fand eine Eigentümerversammlung statt, zu der der Antragsteller zu 1) mit Rechtsanwalt H. erschien. Nachdem die Wohnungseigentümer mit Mehrheit beschlossen hatten, Rechtsanwalt H. die Teilnahme nicht zu gestatten, verließ dieser die Versammlung. Unter dem Tagesordnungspunkt (TOP) 9 befaßten sich die Wohnungseigentümer mit den Mietverwaltungen. Die Versammlungsniederschrift lautet hierzu:

"Zu 9 a): Die Eigentümer beschließen, daß weder die Mietverwaltung M. GmbH noch die Mietverwaltung K. (Antragsteller zu 1) noch die Hausverwaltung ein Büro im Haus ... unterhalten dürfen.

Abstimmungsergebnis: Zustimmung 589,746, Enthaltungen 0, Gegenstimmen 217,008.

b) Die Eigentümer beschließen, daß die jeweiligen Eigentümer, welche Mietverträge mit den Mietverwaltern zur Nutzung der jeweiligen Räumlichkeiten haben, diese bis 31.10.1996 aufzulösen haben. Es dürfen keine Räume mehr im Haus als Büro zur Verfügung gestellt werden.

Abstimmungsergebnis: Zustimmung 589,746, Enthaltungen 0, Gegenstimmen 217,008

Antrag: Die Firma M. GmbH ist erst dann zum Auszug verpflichtet, wenn das eventuelle Räumungsverfahren gegen die Firma K. abgeschlossen ist oder Herr K. aus dem Büro von sich aus auszieht.

Abstimmungsergebnis: Zustimmung 589,746, Enthaltungen 0, Gegenstimmen 217,008."

Die Antragsteller zu 1) und 2) haben sich beim Amtsgericht gegen den Ausschluß des Rechtsanwalts H. von der Eigentümerversammlung gewandt. Außerdem haben sie beantragt, sämtliche Eigentümerbeschlüsse zu TOP 9 für ungültig zu erklären. Weitere Beschlüsse der Versammlung vom 18.7.1996 sind von den Antragstellern zu 1) und 2) und von der Antragstellerin zu 3) angefochten worden, aber nicht mehr Gegenstand des Rechtsbeschwerdeverfahrens. Das Amtsgericht hat festgestellt, daß der Ausschluß des Rechtsanwalts A. rechtswidrig gewesen sei, und mehrere Eigentümerbeschlüsse für ungültig erklärt, zu TOP 9 b den Satz: "Die Eigentümer beschließen, daß die jeweiligen Eigentümer, welche Mietverträge mit den Mietverwaltern zur Nutzung der jeweiligen Räumlichkeiten haben, diese bis 31.10.1996 aufzulösen haben." Im übrigen hat es die Anträge hinsichtlich der zu TOP 9 gefaßten Beschlüsse abgewiesen. Die Antragsteller zu 1) und 2) haben sofortige Beschwerde eingelegt mit dem Antrag, die Entscheidung des Amtsgerichts aufzuheben, soweit ihren Anträgen nicht entsprochen worden ist, und - soweit hier noch von Interesse -, die Eigentümerbeschlüsse zu TOP 9 a (Beschluß über das Verbot des Betreibens eines Büros im Haus), TOP 9 b Satz 2 (Verbot der Zurverfügungsstellung von Büros) und TOP 9 "c" (Auflage, wonach die Kündigung bis 31.10.1996 erfolgen muß) für ungültig zu erklären.

In der Eigentümerversammlung vom 4.6.1997 wiederholten die Wohnungseigentümer den am 18.7.1996 unter TOP 9 a gefaßten Beschluß; auch dieser Eigentümerbeschluß wurde von den Antragstellern zu 1) und 2) angefochten; eine Entscheidung ist noch nicht ergangen.

In der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht haben die Antragsteller zu 1), und 2) hinsichtlich des Tagesordnungspunkts 9 "c" ihr Rechtsmittel zurückgenommen. Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde zurückgewiesen. Mit der sofortigen weiteren Beschwerde beantragen die Antragsteller zu 1) und 2), folgende Eigentümerbeschlüsse für ungültig zu erklären:

1. TOP 9 a

2. TOP 9 b:

Es dürfen keine Räume mehr im Haus als Büro zur Verfügung gestellt werden.

Die Firma M. GmbH ist erst dann zum Auszug verpflichtet, wenn das eventuelle Räumungsverfahren gegen die Firma K. abgeschlossen ist oder Herr K. aus dem Büro von sich aus auszieht.

Das Rechtsmittel war erfolglos.

a) Das Landgericht ist zutreffend davon ausgegangen, daß § 21 Abs. 4 MO keine Regelung für die Teilnahme von Beratern oder Beiständen an der Eigentümerversammlung enthält. Der Antragsteller zu 1) durfte daher nur dann einen Rechtsanwalt zu der Versammlung vom 18.7.1996 hinzuziehen, wenn er ein berechtigtes Interesse daran hatte (vgl. BGHZ 121, 236/241 f.; BayObLG WuM 1997, 568/569 f.). Der Frage, ob ein berechtigtes Interesse des Antragstellers zu 1) an sachkundiger Beratung während der Versammlung vorlag, brauchte das Landgericht nicht nachzugehen, denn es hat festgestellt, daß sich das Fehlen einer solchen Beratung auf die Beschlußfassung der Wohnungseigentümer zu TOP 9 nicht ausgewirkt hat. Dies läßt keinen Rechtsfehler erkennen und wird auch von der Rechtsbeschwerde nicht in Frage gestellt.

b) Die Antragsteller zu 1) und 2) haben geltend gemacht, im Zeitpunkt der Eigentümerversammlung vom 18.7.1996 seien die Erwerber der Wohnungseigentumsrechte Nr. 20 und Nr. 21 mit jeweils 37,63 Miteigentumsanteilen noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen und daher nicht stimmberechtigt gewesen. Hierzu hat sich das Landgericht ersichtlich die Feststellung des Amtsgerichts zu eigen gemacht, daß nach Abzug der auf die Wohnungen Nr. 20 und Nr. 21 entfallenden Miteigentumsanteile jeweils noch die Mehrheit der Wohnungseigentümer den Beschlüssen zu TOP 9 zugestimmt hat. Dies ist frei von Rechtsfehlern. Soweit eine andere Wohnungseigentümerin bei der Abstimmung durch ihren Ehemann vertreten worden ist, war dies nach § 21 Abs. 4 MO zulässig; die Vorlage einer schriftlichen Vollmacht ist ersichtlich nicht verlangt worden.

c) Den Eigentümerbeschluß zu TOP 9 a, wonach weder die Mietverwaltung des Antragstellers zu 1) noch die Mietverwaltung des weiteren Beteiligten noch auch die Hausverwaltung ein Büro in der Wohnanlage unterhalten darf, haben die Vorinstanzen für gültig erachtet. Die hiergegen gerichteten Angriffe der Rechtsbeschwerde sind nicht begründet.

(1) Das Rechtsschutzbedürfnis an der Anfechtung dieses Eigentümerbeschlusses ist nicht dadurch entfallen, daß die Wohnungseigentümer den Beschluß in der Eigentümerversammlung vom 4.6.1997 erneut gefaßt haben. Denn der hier angefochtene Beschluß vom 18.7.1996 ist dadurch nicht aufgehoben, sondern nur bestätigt worden und der bestätigende Beschluß ist seinerseits angefochten (vgl. BGH NJW 1989, 1087; BayObLG WE 1990, 174/175).

(2) In der Teilungserklärung sind sämtliche Wohnungseigentumsrechte als Wohnungen bezeichnet. Dabei handelt es sich um eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter gemäß § 5 Abs. 4, § 10 Abs. 1 Satz 2, § 15 Abs. 1 WEG mit der Folge, daß das Wohnungseigentum grundsätzlich nur als Wohnung genutzt werden darf. Allerdings ist auch eine Nutzung zu anderen als Wohnzwecken zulässig, sofern dadurch andere Wohnungseigentümer nicht mehr beeinträchtigt werden als durch eine der Zweckbestimmung entsprechende Nutzung als Wohnung (BayObLG WuM 1998, 49 m. w. N.; st. Rspr.).

Die gesetzliche Regelung wird hier ergänzt durch die Bestimmungen des § 5 MO, die gleichfalls Vereinbarungscharakter im Sinn von § 15 Abs. 1 WEG haben. Nach § 5 Abs. 4 MO ist die Ausübung eines Berufs oder Gewerbes in der Wohnung nur dann nicht zulässig, wenn ein wichtiger Grund entgegensteht. Die Genehmigung einer von der Zweckbestimmung abweichenden Nutzung kann gemäß § 5 Abs. 6 MO widerrufen werden, wenn sich eine für die Erteilung maßgeblich gewesene Voraussetzung geändert hat oder Auflagen nicht eingehalten werden. Gemäß § 5 Abs. 7 MO können die Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluß über den Widerruf entscheiden. Ein solcher Beschluß unterliegt auf rechtzeitige Anfechtung der Überprüfung, ob er der vereinbarten Regelung entspricht (BayObLG WE 1997, 319). Von diesen Grundsätzen sind die Vorinstanzen zutreffend ausgegangen.

(3) Der Eigentümerbeschluß zu TOP 9 a enthält den Widerruf der ausdrücklich oder stillschweigend erteilten Genehmigung zur Nutzung von Wohnräumen als Büro durch die beiden in der Anlage tätigen Mietverwaltungen, ferner das Verbot, ein Wohnungseigentum als Büro für die Hausverwaltung zu nutzen, die mit der Mietverwaltung des weiteren Beteiligten persönlich eng verflochten ist. Der Widerruf einer früher erteilten Nutzungsgenehmigung setzt voraus, daß der Fortsetzung dieser Nutzung infolge einer nachträglichen Veränderung der für die Genehmigung maßgeblichen Umstände nunmehr ein wichtiger Grund entgegensteht. Für den Widerruf der Nutzung von Wohnräumen als Mietverwaltungsbüros ist ein wichtiger Grund zu bejahen, wenn die Fortsetzung dieser Nutzung für andere Wohnungseigentümer mit unzumutbaren Beeinträchtigungen verbunden ist, denn jeder Wohnungseigentümer kann einen Gebrauch des Sondereigentums verlangen, der dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht (§ 14 Nr. 1, § 15 Abs. 3 WEG). Die Begriffe "wichtiger Grund" und "unzumutbare Beeinträchtigung" sind unbestimmte Rechtsbegriffe (vgl. BayObLG WE 1997, 319/320). Ob die vom Tatrichter festgestellten Umstände in ihrer Gesamtheit die Merkmale des unbestimmten Rechtsbegriffs erfüllen, ist eine Rechtsfrage und damit vom Rechtsbeschwerdegericht nachprüfbar (vgl. BayObLG NJW-RR 1994, 781/782). Die Vorinstanzen haben angenommen, daß die Wohnungseigentümer berechtigt waren, die Nutzungsgenehmigung aus wichtigem Grund zu widerrufen. Dies ist frei von Rechtsfehlern.

aa) Die Vorinstanzen haben festgestellt, daß durch den Konkurrenzkampf der beiden Mietverwaltungen der Hausfrieden in der Anlage in erheblichem Maß gestört wird. Sie haben sich dabei auf den übereinstimmenden Sachvortrag der Beteiligten gestützt, wonach das Konkurrenzverhältnis der beiden Mietverwaltungen zu persönlichen Auseinandersetzungen zwischen dem Antragsteller zu 1) und dem weiteren Beteiligten geführt hat, die in der Wohnanlage stattgefunden haben und bis zu Tätlichkeiten gegangen sind. Das Landgericht brauchte keine Ermittlungen über konkrete Auswirkungen einzelner Vorfälle durchzuführen. Für das Vorliegen eines wichtigen Grundes genügt die Tatsache, daß die Bewohner der Anlage genötigt waren, derartige Auseinandersetzungen zur Kenntnis zu nehmen, und die aufgrund der früheren Vorfälle begründete Befürchtung, daß weitere Streitigkeiten zu besorgen sind. Dabei ist unerheblich, ob es sich um Wohnungseigentümer, Dauermieter oder Feriengäste handelt, die mit den Auseinandersetzungen der beiden Konkurrenten konfrontiert werden. Das Landgericht hebt zu Recht hervor, daß auch die an Feriengäste vermietenden Wohnungseigentümer ein berechtigtes Interesse daran haben, ihren Mietern ein störungsfreies Wohnen zu ermöglichen und Vorfälle zu vermeiden, die den Ruf der Anlage schädigen.

bb) Das Landgericht brauchte nicht zu untersuchen, welcher von beiden Mietverwaltern die Auseinandersetzungen ausgelöst oder zu verantworten hat. Gegenstand des angefochtenen Eigentümerbeschlusses ist nicht das Verhältnis der beiden Wettbewerber zueinander - hierüber zu befinden ist nicht Sache der Wohnungseigentümer -, sondern die Auswirkungen ihrer Konkurrenzsituation auf die Gemeinschaft und die Anlage als solche.

cc) Die Vorinstanzen haben geprüft, ob zur Wiederherstellung des Hausfriedens in der Wohnanlage weniger einschneidende Maßnahmen als das Verbot der beiden Mietverwaltungen in Betracht kommen. Die auf rechtsfehlerfrei festgestellten Tatsachen beruhende tatrichterliche Würdigung, daß eine Beschränkung der Büronutzung durch Auflagen nicht geeignet ist, ein konflikt- und störungsfreies Zusammenleben in der Anlage zu gewährleisten, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.

dd) Die Gerichte der Tatsacheninstanz haben auch die Möglichkeit in Betracht gezogen, nur einem der beiden Konkurrenten die Benutzung eines Büros in der Wohnanlage zu untersagen. Das Landgericht hat sich hierzu die Erwägungen des Amtsgerichts zu eigen gemacht, daß dies zu einer Benachteiligung derjenigen Wohnungseigentümer führen würde, die ihre Ferienwohnungen dem aus der Anlage "verbannten" Mietverwalter anvertraut haben. Diese tatrichterliche Würdigung ist frei von Rechtsfehlern. Eine Maßnahme, die eine Gruppe von Wohnungseigentümern gegenüber anderen benachteiligt, würde dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen (§ 15 Abs. 3 WEG) nicht entsprechen und kann daher nicht verlangt werden. Der Antragsteller zu 1) kann sich nicht darauf berufen, daß der Widerruf der Nutzungsgenehmigung für die von ihm betriebene Mietverwaltung größere Nachteile mit sich bringe als für die Gesellschaft des weiteren Beteiligten. Der Antragsteller zu 1) macht nicht geltend, daß er durch den angefochtenen Eigentümerbeschluß in seiner Stellung als Wohnungseigentümer beeinträchtigt sei, sondern nur als Teilnehmer am allgemeinen Wirtschaftsverkehr. Der Schutz vor einer Beeinträchtigung wirtschaftlicher Interessen fällt nicht in den Regelungsbereich des § 14 Nr. 1 WEG, § 5 MO (vgl. BGH ZMR 1986, 367 f. = MDR 1987, 42; BayObLGZ 1996, 97/100).

d) Die Rechtsbeschwerde hat auch insoweit keinen Erfolg, als sie die Anträge auf Ungültigerklärung der Eigentümerbeschlüsse zu TOP 9b weiterverfolgt.

(1) Der Satz "Es dürfen keine Räume mehr als Büros zur Verfügung gestellt werden" ist von den Gerichten der Tatsacheninstanz dahin ausgelegt worden, daß damit nur untersagt werden solle, Büroräume für die beiden Mietverwaltungen zur Verfügung zu stellen. Das Amtsgericht hat diesen Beschlußteil im Zusammenhang mit dem vorhergehenden Satz dieses Eigentümerbeschlusses gewürdigt, wonach die bestehenden Mietverträge mit den Mietverwaltungen bis 31.10.1996 aufzulösen seien. Dies läßt keinen Rechtsfehler erkennen. Es kann offen bleiben, ob das Verbot der Überlassung von Büroräumen auch die Hausverwaltung betrifft, der wegen ihrer engen persönlichen Verflechtung mit der Mietverwaltungsfirma des weiteren Beteiligten durch den Eigentümerbeschluß zu TOP 9 b ebenfalls die Unterhaltung eines Büros in der Wohnanlage untersagt worden ist. Ein allgemeines Verbot der Nutzung von Wohnräumen als Büros, wie die Rechtsbeschwerde meint, ist dem Eigentümerbeschluß zu TOP 9 b jedenfalls nicht zu entnehmen.

Als Verbot der Überlassung von Wohnräumen an die beiden Mietverwalter enthält der Eigentümerbeschluß eine Gebrauchsregelung im Sinn von § 15 Abs. 2 WEG, die als Folge des Eigentümerbeschlusses zu TOP 9 a dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht (§ 15 Abs. 3 WEG).

(2) Den zweiten Eigentümerbeschluß zu TOP 9 b, wonach die Mietverwaltung des weiteren Beteiligten erst dann zum Auszug verpflichtet ist, wenn die Mietverwaltung des Antragstellers zu 1) ihr Büro räumt, hat das Amtsgericht als zulässige Folgeregelung des Eigentümerbeschlusses zu TOP 9 a angesehen, durch die eine Gleichbehandlung der beiden Mietverwalter beim Vollzug dieses Eigentümerbeschlusses erreicht werden soll. Dies ist im Ergebnis zutreffend, denn ohne den zeitgleichen Auszug beider Mietverwaltungen ist eine Benachteiligung einer der beiden Vermietergruppen nicht zu vermeiden. Maßgebend sind insoweit nicht die Interessen der beiden konkurrierenden Mietverwaltungen, wie die Rechtsbeschwerde meint, sondern die Interessen der Wohnungseigentümer, für die sie jeweils tätig werden.