Zustimmung zu baulicher Veränderung

Zustimmung zu baulicher Veränderung; Ersetzung durch Mehrheitsbeschluß

Ersetzt die Gemeinschaftsordnung das Erfordernis der Zustimmung benachteiligter Wohnungseigentümer zu baulichen Veränderungen durch einfachen Mehrheitsbeschluß, so muß dieser sachliche Gründe haben und darf die nicht zustimmenden Wohnungseigentümer nicht unbillig benachteiligen (wie BayObLG NJW-RR 1990, 209 und BGHZ 95, 137).

Die Antragstellerin und die Beteiligten zu II. und III. sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage in D. In dem Haus befinden sich zur Straße gelegen neun Einzimmerwohnungen, welche über die gesamte Breite mit überdachten Balkonen versehen sind, die auch seitlich jeweils durch gemauerte Wände begrenzt sind.

In der Teilungserklärung vom 21. März 1969, des Notars H. S. ist unter § 5 Ziffer 3 bestimmt:

"In Ergänzung des § 14 WEG wird bestimmt, daß die Wohnungseigentümer die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile des Gebäudes nicht eigenhändig verändern dürfen. Dies gilt auch für den Außenanstrich des Gebäudes einschließlich der Balkone, der Fenster und der Wohnungsabschlußtüren.

Änderungen der äußeren Gestalt oder des Anstrichs des Gebäudes bedürfen des Beschlusses der Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit."

In der Eigentümerversammlung vom 20. November 1997 wurde unter TOP 1 folgender Mehrheitsbeschluß gefaßt:

"Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt, daß diejenigen Eigentümer, deren Wohnungen zur Straße gelegene Balkone enthalten, hier auf eigene Kosten und Risiko Wintergärten errichten dürfen. Die Kostentragungspflicht umfaßt die Kosten der Errichtung und der Erhaltung und der Instandhaltung mit Ausnahme der ohnehin fälligen Kosten der Sanierung der tragenden Balkonteile. Die zustimmenden Eigentümer erkennen diese Kostentragungspflicht abweichend von den Regelungen des § 5 Abs. 1 der Teilungserklärung vom 21. März 1969 ausdrücklich als selbständige Verpflichtung gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft an.

Die Eigentümer verpflichten sich ferner für die einheitliche Durchführung der Umbaumaßnahmen zu sorgen. Sie werden darüber hinaus gemeinschaftlich die Abwicklung der Arbeiten überwachen und betreuen." Die Antragstellerin hat beantragt, diesen Eigentümerbeschluß für un-gültig zu erklären, da die beabsichtigten Maßnahmen eine bauliche Veränderung darstellen, die eines einstimmigen Beschlusses bedurft hätten. Das Amtsgericht hat dem Antrag stattgegeben mit der Begründung, der Beschluß ließe eine sukzessive Veränderung der äußeren Gestalt zu und die mögliche Folge eines uneinheitlichen Charakters des Gebäudes entsprächen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu II. zurückgewiesen und ausgeführt, daß auch bei formeller Wirksamkeit des Mehrheitsbeschlusses dieser inhaltlich zu beanstanden sei, weil es jedem Wohnungseigentümer freigestellt sei, ob er seinen Balkon verglasen lasse. Damit sei die Gefahr eines uneinheitlichen Erscheinungsbildes hervorgerufen. Da das Gebäude derzeit durch sein regelmäßiges harmonisches Aussehen geprägt werde, seien die nicht zustimmenden Wohnungseigentümer durch den Beschluß unbillig benachteiligt.

Mit der sofortigen weiteren Beschwerde wendet sich die Beteiligte zu II. gegen den Beschluß des Landgerichts. Sie ist der Auffassung, die Teilungserklärung lasse entgegen der Auslegung des Landgerichts nicht erkennen, daß nur eine bestimmte, nämlich einheitliche Änderung der Fassadengestaltung mehrheitlich beschlossen werden könne. Der angefochtene Beschluß müsse auch Wirksamkeit entfalten, wenn die Eigentümergemeinschaft mehrheitlich die Möglichkeit einer uneinheitlichen Fassadengestaltung beschließe, wenn dieser Beschluß nicht völlig willkürlich sei.

Die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu II. ist gemäß §§ 27, 29 FGG, § 45 Abs. 1 WEG zulässig. Sie hat jedoch in der Sache keinen Erfolg. Einen Rechtsfehler, auf den das Rechtsmittel mit Erfolg allein gestützt werden kann (§ 27 Abs. 1 FGG), weist der angefochtene Beschluß nicht auf.

Rechtsfehlerfrei führt das Landgericht aus, auf der Eigentümerversammlung vom 20. November 1997 sei zu TOP 1 die bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne von § 22 WEG beschlossen worden, die über die einer ordnungsgemäßen Instandhaltung bzw. Instandsetzung hinausgehe. Das Landgericht stellt insoweit verfahrensfehlerfrei fest, daß die geplante Verglasung der Balkone für die Wohnungseigentümer einen Nachteil darstelle, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehe, denn durch die Verglasung der Balkone werde die bestehende Fassadengestaltung augenfällig umgestaltet. Eine nachteilige optische Veränderung könne insbesondere in einer uneinheitlichen Fassadengestaltung liegen. Dabei kann, wie das Landgericht rechtsfehlerfrei ausführt, vorliegend offenbleiben, ob § 5 Ziffer 3 der Teilungserklärung eine Ausnahme von dem Einstimmigkeitsgrundsatz des § 22 Abs. 1 WEG auch im Fall einer grundlegenden baulichen Umgestaltung der Fassade beinhaltet, oder ob in § 5 Ziffer 3 in Verbindung mit § 5 Ziffer 1 und 2 der Teilungserklärung nur klargestellt wird, daß optisch verändernde Instandhaltungsmaßnahmen einer Mehrheitsentscheidung gemäß § 21 WEG bedürfen.

Denn im Falle der Eröffnung der Möglichkeit, eine bauliche Veränderung mehrheitlich gegen das Votum einzelner Wohnungseigentümer zu beschließen, müssen die nicht zustimmenden Wohnungseigentümer darauf vertrauen können, daß eine ihre Rechte beeinträchtigende Beschlußfassung nicht ohne weiteres nach dem Belieben der Mehrheit vorgenommen werden kann. Ein solcher Beschluß kann nur Bestand haben, wenn sachliche Gründe für die Beschlußfassung vorliegen und die nicht zustimmenden Wohnungseigentümer nicht unbillig benachteiligt werden (BayObLG NJW RR 1990, 209 f.).

Entgegen der Auffassung der Rechtsbeschwerdeführerin hat das Gericht den betroffenen Miteigentümern einen umfassenden Rechtsschutz zu gewähren, ohne auf eine Prüfung allein unter dem Gesichtspunkt des Rechtsmißbrauchs beschränkt zu sein.

Da es bei der Beschlußfassung über bauliche Veränderungen um weitreichende Maßnahmen mit großer Bedeutung für die Eigentümergemeinschaft geht, entspricht die Interessenlage bei der durch die Teilungserklärung eröffneten Möglichkeit der Entscheidung durch Mehrheitsbeschluß dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Sachverhalt, wo die Teilungserklärung die Abänderung des Verteilungsschlüssels für die Kosten durch absoluten Mehrheitsbeschluß zuläßt. Die Änderung des Verteilungsschlüssels ist auch in diesem Falle nur zulässig bei Vorliegen eines sachlichen Grundes und wenn einzelne Wohnungseigentümer gegenüber dem früheren Rechtszustand nicht unbillig benachteiligt werden (BGHZ 95, 137 = NJW 1995, 2832).

Verfahrensfehlerfrei hat das Landgericht festgestellt, daß vorliegend durch die Beschlußfassung eine optische Beeinträchtigung der Fassadenansicht des Hauses gegeben ist. Der architektonische Gesamteindruck des Gebäudes wird störend verändert, wenn es den Wohnungseigentümern freigestellt ist, ihre Balkone zu verglasen und es somit im Ergebnis zu einem uneinheitlichen Aussehen des Gebäudes kommen kann.

Unter Berücksichtigung der genannten Maßstäbe geht das Landgericht rechtsfehlerfrei davon aus, daß auch bei Vorliegen sachlicher Gründe für die Errichtung von Wintergärten, die getroffene Beschlußfassung wegen der Möglichkeit der uneinheitlichen Gestaltung eine unbillige Härte für die nicht zustimmenden Wohnungseigentümer darstellt. Dabei wertet das Landgericht zutreffend, daß die in dem Beschluß geregelte Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur identischen Ausführung der Balkonverglasung die Gefahr eines uneinheitlichen Aussehens nicht ausschließt, da es jedem Wohnungseigentümer freisteht, ob er überhaupt einen Wintergarten errichten will. Die Regelmäßigkeit der Fassade wird jedoch auch bei gleicher Ausführungsart durch die Verglasung nur einzelner Balkone empfindlich gestört. Eine solche gravierende Veränderung des Gesamteindruckes des Gebäudes müssen die nicht zustimmenden Wohnungseigentümer nicht hinnehmen, da sie hierdurch unbillig benachteiligt werden.