Zustimmung des Mieters zum Vermieterwechsel

Der Mieter kann bei einer Vertragsübernahme (Vermieterwechsel) auch konkludent durch Mietzahlung zustimmen; eine ausdrückliche Zustimmung kann auch noch nach längerer Zeit (hier: ca. zwei Jahre) erfolgen. (Leitsatz der Redaktion)

4. Die (Räumungs-) Klage ist nicht begründet, denn die Kl. ist nicht aktivlegitimiert. Aufgrund einer zwischen der Kl. und der Drittwiderbekl. getroffenen Vereinbarung ist vielmehr - mit Zustimmung des Bekl. - die Drittwiderbekl. auf Vermieterseite in das Mietverhältnis eingetreten.

a) Soweit das Landgericht in dem angefochtenen Urteil ausführt, eine Vertragsübernahme scheitere daran, daß das Schreiben der Z. GmbH vom 9. August 1999, in dem die Drittwiderbekl. dem Bekl. mitteilt, sie habe die fraglichen Räume am 1. Januar 1999 von der Kl. als Zwischenmieterin übernommen, kein annahmefähiges Angebot auf Zustimmung zu einem Ausscheiden der Kl. darstellt, mag dies zwar zutreffen; doch steht dies einer Vertragsübernahme durch die Drittwiderbekl. nicht entgegen. Die Vertragsübernahme ist im BGB nicht ausdrücklich geregelt. Es ist jedoch anerkannt, daß eine Vertragsübernahme, d. h. eine Übertragung eines Schuldverhältnisses im Ganzen, zulässig ist (Palandt-Heinrichs, BGB, 61. Aufl., § 398 Rdn. 38 m. w. N.). Eine Vertragsübernahme kann nicht nur durch einen dreiseitigen Vertrag erfolgen, sondern auch durch einen Vertrag zwischen der ausscheidenden und der eintretenden Vertragspartei unter Zustimmung des anderen Teils (Palandt-Heinrichs, aaO., § 398 Rdnr. 38 a m. w. N.). In einem derartigen Fall erscheint es sachgerecht, die Vorschrift des § 415 BGB entsprechend heranzuziehen.

b) Im vorliegenden Fall ist es unstreitig zu einer entsprechenden Vereinbarung zwischen der Kl. und der Drittwiderbekl. gekommen, wonach die Drittwiderbekl. als Zwischenmieter in die mit den Gewerbemietern bestehenden Mietverhältnisse eintreten sollte. Dies ergibt sich aus dem Schreiben vom 9. August 1999 und ist im übrigen auch von der Kl. nicht bestritten worden. Soweit die Kl. geltend macht, die Vereinbarung habe lediglich das lnnenverhältnis zwischen Kl. und Drittwiderbekl. betreffen sollen, steht dies im Widerspruch zu dem genannten Schreiben vom 9. August 1999. Hätte die Vereinbarung lediglich das lnnenverhältnis betreffen sollen, so wäre eine entsprechende Mitteilung an die Mieter entbehrlich gewesen. Tatsächlich hat die Drittwiderbekl. nicht nur die Vereinbarung mit der Kl. gegenüber den Mietern offengelegt, sondern ausdrücklich angekündigt, die alten Verträge würden nach und nach durch neue Dokumente ersetzt werden. Auch die Formulierung in dem Schreiben, wonach die Drittwiderbekl. "in die Rechte und Pflichten aus den mit Ihnen bestehenden Verträgen eingetreten" sei, spricht eindeutig für eine das Außenverhältnis betreffende Vertragsübernahme.

c) Zwar enthält das Schreiben vom 9. August 1999 kein Angebot an den Bekl. zum Abschluß eines dreiseitigen Vertrages über einen Eintritt der Drittwiderbekl. in das Mietverhältnis, doch stellt das genannte Schreiben eine Mitteilung der Drittwiderbekl. an den Bekl. über die zwischen Kl. und Drittwiderbekl. getroffene Vereinbarung dar. Der Umstand, daß die Drittwiderbekl. den Bekl. in diesem Schreiben nicht ausdrücklich dazu aufgefordert hat, seine Zustimmung zu der Vertragsübernahme zu erklären, steht dieser Auslegung nicht entgegen. Denn gemäß § 16 Nr. 2 des Mietvertrages vom 1. September 1984 sollte der Vermieter das Recht haben, den Vertrag auch auf Dritte zu übertragen. Aus Sicht der Kl. und der Drittwiderbekl. bestand daher grundsätzlich keine Notwendigkeit, den Bekl. ausdrücklich um seine Zustimmung zu bitten.

d) Allerdings bestehen Zweifel an der Wirksamkeit der Regelung in § 16 Nr. 2 des Mietvertrages. Zwar kann der Mieter grundsätzlich schon vor dem Eintritt eines Dritten in den Mietvertrag anstelle des Vermieters und auch in einer AGB-Klausel seine Zustimmung zur Vertragsübernahme erklären (Bub-Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl., II Rdnr. 417 m. w. N.; vgl. auch Palandt-Heinrichs, BGB, 61. Aufl., § 11 AGB-Gesetz Rdnr. 84). Zweifel an der wirksamen Einbeziehung der entsprechenden Regelung in § 16 Nr. 2 des Mietvertrages bestehen jedoch im Hinblick auf § 3 AGB-Gesetz a. F., da die Regelung drucktechnisch nicht besonders hervorgehoben wurde (vgl. Bub-Treier a. a. O. II Rdnr. 417). Ob dieser Umstand dazu führt, daß die Regelung in § 16 Nr. 2 der AGB der Kl. nicht wirksam in den Mietvertrag einbezogen wurde und ob sich die Kl. nach Treu und Glauben gegenüber dem Bekl. auf die Unwirksamkeit der von ihr selbst einseitig gestellten Allgemeinen Geschäftsbedingungen berufen könnte, bedarf jedoch letztlich keiner Entscheidung. Denn der Bekl. hat jedenfalls mit seinem Schriftsatz vom 6. August 2001 in erster Instanz ausdrücklich geltend gemacht, Vermieter sei im Hinblick auf das Schreiben der Drittwiderbekl. vom 9. August 1999 nicht die Kl., sondern die Drittwiderbekl. Damit hat der Bekl. der zwischen Kl. und Drittwiderbekl. vereinbarten Vertragsübernahme ausdrücklich zugestimmt. Die Zustimmung konnte auch noch zu diesem Zeitpunkt, ca. zwei Jahre nach der Mitteilung durch die Drittwiderbekl., wirksam erfolgen. Entsprechend der Rechtsprechung zu § 415 BGB ist die Genehmigung grundsätzlich nicht fristgebunden. Sie kann auch noch wesentlich nach der Mitteilung über die Vertragsübernahme erfolgen (vgl. MK, BGB, 4. Aufl., § 415 Rdnr. 13 m. w. N.). Etwas anderes würde nur dann gelten, wenn dem Bekl. eine Frist zur Abgabe der Genehmigungserklärung gesetzt worden wäre und er sich innerhalb dieser Frist nicht erklärt bzw. die Genehmigung verweigert hätte. Dies ist indes nicht der Fall. Vielmehr hat der Bekl. unstreitig nach dem Schreiben vom 9. August 1999 Mietzahlungen regelmäßig nur noch an die Drittwiderbekl. geleistet. Es kommt hinzu, daß der Bekl. nach Erhalt des Schreibens vom 9. August 1999 Mietzahlungen unstreitig nur noch an die Drittwiderbekl. geleistet hat. Bereits durch dieses Verhalten hat er konkludent seine Zustimmung zu der Vertragsübernahme erklärt.

Die Vertragsübernahme ist gesetzlich nicht geregelt. Einigkeit besteht dahin, daß der Eintritt eines neuen Vertragspartners der Zustimmung der Gegenseite bedarf. Ob diese Zustimmung innerhalb einer bestimmten Frist erklärt werden muß, ist ebenfalls nicht geregelt.

Im Formularmietvertrag war, allerdings drucktechnisch nicht hervorgehoben, geregelt, daß der Vermieter den Vertrag auf Dritte übertragen dürfe. Später kam es zu einer solchen Übertragung, und der neue Vermieter teilte mit, er sei in den Mietvertrag eingetreten. Der Mieter zahlte auch die Mieten an den neuen Vermieter und erklärte später ausdrücklich, er stimme der Vertragsübernahme zu. Der bisherige Vermieter klagte auf Räumung.

Mit Urteil vom 26. Juni 2003 wies das Kammergericht die Klage ab und meinte, eine Vertragsübernahme könne nicht nur durch dreiseitigen Vertrag erfolgen, sondern auch durch zweiseitigen mit Billigung des Dritten; die Regelung des § 415 BGB (Schuldübernahme) sei analog anzuwenden. Danach sei die Zustimmung nicht fristgebunden. Des weiteren habe hier der Mieter durch die Mietzahlungen an den neuen Vermieter die Zustimmung auch konkludent erklärt.