Zustimmung der Bewilligungsstelle vor Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen

Zustimmung der Bewilligungsstelle vor Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen; Modernisierungsduldung

Der Mieter einer preisgebundenen Neubauwohnung ist zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen nicht verpflichtet, wenn bei der Ankündigung des Vermieters eine Zustimmung der Bewilligungsstelle nicht vorliegt.

Die Bekl. sind Mieter der mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnung im Hause S. Mit Schreiben vom 2. Mai 2000 kündigte die Kl. gegenüber den Bekl. als Modernisierungsmaßnahme die Anbringung eines Wämedämmverbundsystems (Vollwärmeschutz) für das Gebäude an und stellte den Beginn und die Dauer der Arbeiten für die Zeit vom 3. Juli bis 22. Dezember 2000 in Aussicht. Ferner ist in dem Schreiben aufgeführt, daß eine erhebliche Einsparung von Heizenergie dadurch erfolgen werde, daß der sogenannte Wärmedurchlaßkoeffizient der Fassade von ca. 2,0 W/m2K auf ca. 04, W/m2K abgesenkt werde.

Die Bekl. widersprachen der Modernisierungsmaßnahme im Schreiben vom 20. Mai 2000. Mit Schreiben vom 3. Mai 2000 hat die Kl. der Investitionsbank Berlin eine Übersicht über die modernisierungswirksamen Arbeiten sowie den Entwurf eienr Gesamtwirtschaftlichkeitsberechnung eingereicht und die Zustimmung zu den baulichen Änderungen im Sinne des § 6 Abs. 1 Satz 2 NMV und § 11 Abs. 6 II. BV beantragt. Bisher liegt eine Genehmigung der Investitionsbank Berlin noch nicht vor.

Aus den Gründen: Die Klage ist zur Zeit nicht begründet.

Die Kl. kann nicht gemäß § 541 b BGB von den Bekl. die Duldung der Modernisierung in Form der Anbringung eines Vollwärmeschutzes an der Fassade des Hauses S. verlangen. Im vorliegenden Fall fehlt es bereits an der gemäß § 11 Abs. 7 II. BV erforderlichen Genehmigung der Investitionsbank Berlin. Gemäß § 1 i. V. m. § 25 II. WoBauG, § 6 NMV findet § 11 Abs. 7 II. BV im vorliegenden Fall Anwendung, weil es sich um mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnungsbau handelt. § 11 Abs. 7 II. BV besagt, daß eine Modernisierung im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau nur berücksichtigt werden darf, wenn die Bewilligungsstelle ihr zugestimmt hat. Aus Blömeke/Blümmel, Kinne und Lorenz (Modernisierung und Instandsetzung von Wohnraum 3. Auflage S. 295) ergibt sich zumindest, daß Voraussetzung für eine Mieterhöhung die Zustimmung der Bewilligungsstelle gemäß § 11 Abs. 7 II. BV ist. Es ist aus ihren Ausführungen nicht eindeutig zu erkennen, ob § 11 Abs. 7 II. BV nur die Zustimmung der Bewilligungsstelle zur Modernisierung selbst oder die Zustimmung der sich aus einer Wirtschaftlichkeitsberechnung ergebenden Miete erfordert.

Nach Ansicht des Gerichts muß die Modernisierung vor ihrer Durchführung und Ankündigung anhand der eingereichten Berechnungsunterlagen von der Bewilligungsstelle als solche genehmigt werden. Das Bundesverwaltungsgericht (BBauBl. 1991 S. 173) hat insoweit ausgeführt, daß der zu einer Modernisierung vorgeschriebene Zustimmungsvorbehalt zugunsten der Bewilligungsstelle verhindern soll, daß unwirtschaftlich modernisiert und die durch die öffentliche Förderung anfänglich erzielte Miete infolge einer späteren übermäßigen Modernisierung unangemessen erhöht wird. Nach § 11 Abs. 7 II. BV soll nur die Modernisierung selbst, nicht der in einer Wirtschaftlichkeitsberechnung anzusetzende Aufwand oder die sich daraus ergebende Miete der Zustimmung der Bewilligungsstelle bedürfen. Somit ist nach Ansicht des erkennenden Gerichts vor Durchführung und auch der Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen die Einholung der Zustimmung der Bewilligungsstelle erforderlich. Diese Regelung dient einerseits, wie das Bundesverwaltungsgericht ausgeführt hat, dem Schutz des Mieters vor der später infolge von Modernisierungen übermäßig erhöhten Miete und andererseits auch dem Schutz des Vermieters davor, daß er umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen vornimmt, deren Kosten er bei Ausbleiben der späteren Zustimmung der Bewilligungsstelle selber tragen müßte. Es ist auch im Rahmen der Prüfung, ob die Mieterhöhung für den Mieter eine unangemessene Härte darstellt, erforderlich, daß er (und ggfs. das Gericht) vor Duldung der Modernisierungsarbeiten abschätzen kann, in welchem Rahmen sich etwa die preisrechtlich zulässige Mieterhöhung bewegen wird.