Zustimmung zur Mieterhöhung unter Vorbehalt

Die Zustimmung zu einer Mieterhöhung unter Vorbehalt des sog. „Mietendeckels“ stellt keine Erfüllung des Zustimmungsverlangens dar.

(Leitsatz der Redaktion)

Mit Schreiben vom 25. Juni 2019 begehrte die Verwalterin der Kl. in Vertretung der Kl. die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete um 29 €. Hierauf reagierten die Bekl. mit eMail vom 9. September 2019 auszugsweise wie folgt: „Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass wir der Mieterhöhung nur unter Vorbehalt zustimmen können, weil wir davon ausgehen müssen, dass die erklärte Mieterhöhung unzulässig ist.“

Die Bekl. zahlen den erhöhten Betrag mit dem Verwendungszweck „Mieterhöhung unter Vorbehalt Entscheidung Mietendeckel“. Sie meinen, im Hinblick auf den Beschluss des Senates, wonach ein „Mietendeckel“ eingeführt werden soll, sei eine Erhöhung unzulässig. […]

Die Klage ist […] begründet. […] Die für die von den Bekl. bewohnte Wohnung gerechtfertigte ortsübliche Vergleichsmiete liegt aber sogar oberhalb des Mittelwertes, da jedenfalls in der Merkmalgruppe 1 (Bad/WC - wandhängendes WC mit einem in der Wand eingelassenem Spülkasten) und Merkmalgruppe 4 (Gebäude - Fahrradstellflächen in und außerhalb Gebäude) wohnwerterhöhende Merkmale überwiegen; so dass unter jedem Gesichtspunkt der Zustimmungsanspruch besteht. Wohnwertmindernde Merkmale tragen die Bekl. nicht vor. Soweit die Bekl. der Erhöhungserklärung unter dem Vorbehalt des sog. „Mietendeckels“ zugestimmt haben, liegt keine Erfüllung des Zustimmungsverlangens vor. Denn gibt der Mieter durch den Vorbehalt zu erkennen, dass er die Zustimmung nur gelten lassen will, wenn weitere Umstände oder Ereignisse eintreten, fehlt es an einer wirksamen Zustimmung (Börstinghaus in Schmidt-Futterer, 14. Aufl. 2019, BGB, § 558b, Rn. 13, m.w.N.; vgl. auch LG Berlin, Urt. v. 18. Sept. 2008 - 67 S 157/08, GE 2008, 1492 = BeckRS 2009, 120; AG Hohenschönhausen, Urt. v. 26. Jan. 2001 - 2 C 556/00, GE 2001, 855 = BeckRS 2001, 30997). Hier haben die Bekl. nicht nur unter Vorbehalt zugestimmt, sondern sogar mitgeteilt, dass die Mieterhöhung unzulässig sei und damit die Zustimmung i. E. verweigert. Soweit sich die Bekl. auf den „Mietendeckel“ berufen, ist ein solches Gesetz noch nicht in Kraft getreten. Ein bloßer Senatsbeschluss ist für eine gerichtliche Entscheidung unbeachtlich und entzieht erst recht einem bereits entstandenen Anspruch auf Zustimmung nicht die Grundlage.

Die Zustimmung zu einer Mieterhöhung unter Vorbehalt des sog. „Mietendeckels“ stellt keine Erfüllung des Zustimmungsverlangens da. Der Vermieter kann also erfolgreich die Zustimmung einklagen.

Die Klägerin verlangte von den Beklagten die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Die Beklagten erklärten, der Mieterhöhung nur unter Vorbehalt zustimmen zu können, weil sie davon ausgehen müssten, dass die erklärte Mieterhöhung unzulässig sei. Sie zahlten zwar die erhöhte Miete, aber jeweils mit dem Verwendungszweck „Mieterhöhung unter Vorbehalt Entscheidung Mietendeckel“ und meinen, im Hinblick auf den Beschluss des Senates, wonach ein „Mietendeckel“ eingeführt werden solle, sei eine Erhöhung unzulässig.

Das AG hielt die verlangte Mieterhöhung für berechtigt, die verlangte Miete habe sogar unter der ortsüblichen Vergleichsmiete gelegen.

Soweit die Mieter der Erhöhungserklärung nur unter dem Vorbehalt des sog. „Mietendeckels“ zugestimmt hätten, liege keine Erfüllung des Zustimmungsverlangens vor. Durch den Vorbehalt gebe der Mieter zu erkennen, dass er die Zustimmung vom Eintritt weiterer Umstände abhängig mache. Das sei keine wirksame Zustimmung.

Hier hätten die Beklagten nicht nur unter Vorbehalt zugestimmt, sondern sogar mitgeteilt, dass die Mieterhöhung unzulässig sei und damit die Zustimmung im Ergebnis verweigert.

Soweit sie sich auf den „Mietendeckel“ berufen hätten, sei ein solches Gesetz noch nicht in Kraft getreten. Ein bloßer Senatsbeschluss sei für eine gerichtliche Entscheidung unbeachtlich und entziehe erst recht einem bereits entstandenen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung nicht die Grundlage.