Zustimmung zur Mieterhöhung trotz Mietendeckels

1. Die Stichtagsmiete vom 18. Juni 2019 gem. Art. 1 § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln steht einem Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung nicht entgegen, wenn der Zustimmungsanspruch vor Inkrafttreten des MietenWoG Bln entstanden und fällig geworden ist (entgegen LG Berlin, Beschluss vom 12. März 2020 - 67 S 274/19 -).

2. In der Zahlung der erhöhten Miete unter Vorbehalt liegt auch dann keine konkludente Zustimmung zur Mieterhöhung, wenn der Beklagte seine Zahlungen bereits seit längerer Zeit unter Vorbehalt leistet und sich der Vorbehalt nicht eindeutig auf die beanspruchte Mieterhöhung bezieht, sondern allgemeiner Art ist.

(Nichtamtliche Leitsätze)

Mit Schreiben seiner Hausverwaltung vom 14.6.2019 forderte der Kl. den Bekl. auf, einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete um 6,85 € auf 466,23 € mit Wirkung ab dem 1.9.2019 zuzustimmen. Der Bekl. zahlt die Miete seit Jahren immer unter Vorbehalt. Er beantragt Klageabweisung und trägt vor, er habe seinen Dauerauftrag entsprechend dem Erhöhungsverlangen angepasst. Auch seine Untermieterin, die einen Teil der Miete direkt an den Kl. überweise, habe dies getan. Eine ausdrückliche Zustimmung zu dem Erhöhungsverlangen habe er aber nicht erteilen wollen.

Die Klage ist am 13.11.2019 bei Gericht eingereicht und den Bekl. am 5.12.2019 zugestellt worden.

[…] Der Kl. hat einen Anspruch gegen den Bekl. gemäß § 558 BGB auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung. […]

Die verlangte Miete übersteigt die ortsübliche Vergleichsmiete nicht. Sie liegt unterhalb des Mittelwertes des einschlägigen Mietspiegelfeldes von 7,49 €/m2. Da die Wohnfläche unstreitig 81,54 m2 beträgt, liegt die verlangte Miete bei 5,72 €/m2 und damit deutlich unterhalb des Mittelwertes. Darauf, ob dem Bekl. das Ergebnis der Neuvermessung der Wohnung ausdrücklich mitgeteilt wurde, kommt es nicht an. Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist auf die tatsächliche Wohnfläche abzustellen. Aus dem Parteivorbringen ergibt sich nicht, dass in Bezug auf die streitgegenständliche Wohnung wohnwertmindernde Merkmale vorliegen würden, die zu einer Einordnung unterhalb des Mittelwertes des einschlägigen Mietspiegelfeldes führen würden.

Der Bekl. hat dem Erhöhungsverlangen vom 14.6.2019 auch nicht schon zugestimmt. Eine ausdrückliche Zustimmung hat der Bekl. nicht erteilt. Es liegt auch keine Zustimmung durch schlüssiges Verhalten vor. In der wiederholten vorbehaltlosen Zahlung der erhöhten Miete liegt eine Zustimmung zu der beanspruchten Mieterhöhung (BGH, NJW 1998, 445). Die Bewertung einer Zahlung als konkludente Zustimmung setzt voraus, dass der objektive Empfänger dies wirklich so verstehen durfte. Hat der Mieter seine Zahlung ausdrücklich mit einem Vorbehalt verbunden, kann der Vermieter dies nicht so verstehen, dass der Mieter der beanspruchten Erhöhung zustimmen will. Dabei spielt es keine Rolle, welche Bedeutung der Vorbehalt im Einzelfall genau hat. Denn daraus, dass der Mieter zu erkennen gibt, dass er sich nicht zur Zahlung verpflichtet fühlt bzw. sich eine Rückforderung vorbehält, wird deutlich, dass sein Wille nicht auf eine Zustimmung gerichtet ist (Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl., § 558b Rn. 30). So liegt es hier. Zwar hat der Bekl. die Zahlung seines Mietanteils an die beanspruchte Erhöhung angepasst. Er hat seine Mietzahlungen jedoch unter Vorbehalt geleistet, so dass darin keine Zustimmung zu dem Erhöhungsverlangen gesehen werden kann. Etwas anderes ergibt sich nicht daraus, dass der Bekl. seine Zahlungen bereits seit längerer Zeit unter Vorbehalt leistet. Auch wenn sich Vorbehalt nicht eindeutig auf die beanspruchte Mieterhöhung bezieht, sondern allgemeiner Art ist, kann die mit dem Vorbehalt versehene Zahlung der erhöhten Miete nicht als Zustimmung zu der beanspruchten Mieterhöhung verstanden werden.

Dem Anspruch auf Zustimmung zu der Mieterhöhung stehen auch nicht die Regelungen des nach Schluss der mündlichen Verhandlung in Kraft getretenen Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung (MietenWoG Bln) entgegen. Das als „Mietendeckel“ bezeichnete Gesetz ist (bis auf einzelnen Vorschriften) am 23. Februar 2020 in Kraft getreten. Das streitgegenständliche Erhöhungsverlangen wurde bereits vor dem Inkrafttreten des Gesetzes erklärt. Hierdurch ist ein Zustimmungsanspruch entstanden und fällig geworden, bevor die Regelungen des MietenWoG Bln in Kraft getreten sind. Das Gesetz enthält keine Rückwirkung und schließt Ansprüche, die vor seinem Inkrafttreten entstanden sind, nicht aus. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem in Art. 1 § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln genannten Stichtag 18. Juni 2019. Denn der Stichtag ist nur dafür relevant, wie sich die zulässige maximale Miethöhe, die ab Inkrafttreten des Gesetzes gilt, berechnet. Dies ergibt sich auch aus der Begründung des Änderungsantrags. Danach regelt die Vorschrift nicht das Verbot, bereits ab dem Stichtag eine höhere Miete als die Stichtagsmiete zu verlangen. „Ein solches Verbot gilt, da im Gesetz nichts anderes geregelt ist, erst ab Inkrafttreten des Gesetzes“ (Seite 6 des beschlossenen Änderungsantrags der Fraktion der SPD, der Fraktion Die Linke und der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen vom 21. Januar 2020 zur Vorlage - zur Beschlussfassung - über das Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung - Drucksache 18/2347).

Soweit die Miete die zum Stichtag vereinbarte Miete übersteigt, darf sie ab Inkrafttreten des Gesetzes nicht mehr verlangt werden.

Die Berufung war wegen der Frage der Anwendbarkeit des Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung (MietenWoG Bln) zuzulassen.

Die Stichtagsmiete vom 18. Juni 2019 nach dem Berliner Mietendeckelgesetz steht einem Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung nicht entgegen, wenn der Zustimmungsanspruch vor Inkrafttreten des Gesetzes entstanden und fällig geworden ist, entschied eine weitere Abteilung des AG Charlottenburg. Dem Urteil ist außerdem zu entnehmen, dass in der Zahlung der erhöhten Miete unter Vorbehalt auch dann keine konkludente Zustimmung zur Mieterhöhung liegt, wenn der Mieter seine Zahlungen bereits seit längerer Zeit unter Vorbehalt leistet und sich der Vorbehalt nicht eindeutig auf die beanspruchte Mieterhöhung bezieht, sondern allgemeiner Art ist.

Mit Schreiben seiner Hausverwaltung vom 14. Juni 2019 forderte der Kläger unter Bezugnahme auf den Mietspiegel 2019 den Beklagten auf, einer Mieterhöhung zuzustimmen. Der Beklagte zahlt seine Miete seit Jahren immer unter Vorbehalt. Er trägt vor, er habe seinen Dauerauftrag entsprechend dem Erhöhungsverlangen angepasst. Auch seine Untermieterin, die einen Teil der Miete direkt an den Kläger überweise, habe dies getan. Eine ausdrückliche Zustimmung zu dem Erhöhungsverlangen habe er aber nicht erteilen wollen. Der Beklagte moniert außerdem, dass der Kläger ihm nicht das Ergebnis einer Neuvermessung der Wohnung mitgeteilt habe.

Das AG verurteilte den Mieter zur Zustimmung. Die verlangte Miete übersteige die ortsübliche Vergleichsmiete nicht und liege noch unterhalb des Mittelwertes des einschlägigen Mietspiegelfeldes. Auf den weiteren Einwand des Beklagten, ihm sei das Ergebnis einer Neuvermessung der Wohnung nicht ausdrücklich mitgeteilt worden, komme es nicht an. Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete sei auf die tatsächliche Wohnfläche abzustellen.

Der Beklagte habe dem Erhöhungsverlangen auch nicht schon zugestimmt. Eine ausdrückliche Zustimmung habe er nicht erteilt, eine konkludente durch schlüssiges Verhalten liege auch nicht vor. Zwar liege in der wiederholten vorbehaltlosen Zahlung der erhöhten Miete eine Zustimmung, doch setze die Bewertung einer Zahlung als konkludente Zustimmung voraus, dass der Vermieter dies wirklich so verstehen durfte. Habe der Mieter seine Zahlung ausdrücklich mit einem Vorbehalt verbunden, könne das nicht als Zustimmung gelten.

Zwar habe der Beklagte die Zahlung seines Mietanteils an die beanspruchte Erhöhung angepasst, aber unter Vorbehalt geleistet; das könne nicht als Zustimmung verstanden werden. Daran ändere auch die Tatsache nichts, dass der Beklagte seine Zahlungen bereits seit längerer Zeit unter Vorbehalt geleistet habe.

Dem Anspruch auf Zustimmung zu der Mieterhöhung stehe auch nicht das nach Schluss der mündlichen Verhandlung in Kraft getretene Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung (MietenWoG Bln) entgegen. Das Erhöhungsverlangen sei vor dem Inkrafttreten des Gesetzes erklärt worden und damit ein Zustimmungsanspruch entstanden und fällig geworden, bevor das MietenWoG Bln in Kraft getreten sei. Das Gesetz enthalte keine Rückwirkung und schließe Ansprüche, die vor seinem Inkrafttreten entstanden seien, nicht aus. Die Stichtagsmiete 18. Juni 2019 sei nur dafür relevant, wie sich die zulässige maximale Miethöhe ab Inkrafttreten des Gesetzes darstelle. Das ergebe sich auch aus der Gesetzesbegründung.

In diesem Sinne auch AG Charlottenburg, Urteil vom 4. März 2020 - 213 C 136/19 - (GE 2020 [6] 401). Bei den bislang ergangenen Entscheidungen handelt es sich um solche, bei denen Mieterhöhungsverlangen vor Inkrafttreten des sog. Mietendeckelgesetzes ausgesprochen wurden. Spannend wird es zu beobachten, wie sich die Gerichte gegenüber Zustimmungsbegehren verhalten werden, die nach Inkrafttreten des Gesetzes ausgesprochen wurden. Für diese Fälle ist es Anwälten zu empfehlen, klarzustellen, dass das Zustimmungsverlangen nicht ein entsprechendes Zahlungsverlangen inkludiert.