Zustimmung zur Mieterhöhung, Merkmal „besonders lärmbelastete Lage“ i.S.d. Berliner Mietspiegels 2017, Waschmaschine in der Speisekammer, bevorzugte Citylage

1. Auch wenn in der konkreten Wohnung kein Verkehrslärm zu hören ist, ist, wenn eine entsprechende Kennzeichnung nach dem Straßenverzeichnis des Berliner Mietspiegels vorliegt, das negative Merkmal der besonders lärmbelasteten Lage gegeben, weil es auch auf die Lärmwahrnehmungen im Hof oder unmittelbar vor dem Haus ankommt.

2. Das Merkmal der bevorzugten Citylage ist auch gegeben, wenn die dafür charakterisierenden Einrichtungen ohne Weiteres mit dem Fahrrad oder über nur sehr wenige Stationen mit den öffentlichen Verkehrsmitteln erreicht werden können.

(Leitsätze der Redaktion)

Der Kl. (Vermieter) verlangt von der Bekl. (Mieterin) Zustimmung zur Mieterhöhung, die er mit dem Berliner Mietspiegel begründet hat. Die Wohnung der Bekl. liegt im 3. OG, das Gebäude liegt 2,3 km entfernt von der Kreuzung Leibnizstraße/Kurfürstendamm und 3,6 km entfernt vom Wittenbergplatz sowie 3,8 km entfernt vom Zoologischen Garten und befindet sich nach dem Verzeichnis zu dem Berliner Mietspiegel 2017 in einem verkehrslärmbelasteten Bereich, jedoch in der Wohnung der Bekl. ist bei geöffnetem Fenster kein Straßenlärm zu hören. Im Streit ist vor allem, ob das positive Merkmal der bevorzugten Citylage und das negative Merkmal der besonders lärmbelasteten Lage erfüllt sind. Das AG hielt die Klage vollumfänglich für begründet.

Die verlangte Miete übersteigt die ortsübliche Vergleichsmiete nicht. […]

Die Merkmalsgruppe III (Wohnung) ist als ausgeglichen einzuordnen. Denn die Wohnung verfügt unstreitig überwiegend über Wärmeschutzverglasung und einen Abstellraum in Form der Speisekammer, so dass zwei positive Merkmale vorliegen, sowie über keinen Balkon und keine Möglichkeit, die Waschmaschine (abgesehen von der Speisekammer) in die Küche oder das Bad zu stellen, so dass auch zwei negative Merkmale vorliegen. Der Umstand, dass die Waschmaschine in der Speisekammer steht, führt nicht dazu, dass das Merkmal des Abstellraums nicht gegeben wäre. Denn nach den Maßen der Speisekammer ist weiterer ausreichender Raum in dieser, um anderen Gegenständen - neben der Waschmaschine - Platz zu bieten.

Die Merkmalsgruppe V (Wohnumfeld) ist ebenfalls positiv zu bewerten. Das Wohnumfeld auf dem Grundstück ist unstreitig - und wie auch aus den überreichten Fotografien ersichtlich - aufwendig gestaltet. Nach Auffassung des Gerichts ist - ungeachtet des Umstandes, dass der Verkehrslärm unstreitig in der Wohnung nicht zu hören ist - auch das negative Merkmal der besonders lärmbelasteten Lage gegeben. Dies ergibt sich aus dem diesbezüglichen Straßenverzeichnis des Berliner Mietspiegels 2017. Sofern der Kl. die Ansicht vertritt, dieses habe nur Indizwirkung und sei durch die Wahrnehmung in der Wohnung widerlegt, ist Ersterem zwar zuzustimmen. Jedoch kommt es bei einer Widerlegung dieser Indizwirkung nach Auffassung des Gerichts nicht allein auf die Lärmwahrnehmungen in der Wohnung an, sondern auch auf solche im Hof oder unmittelbar vor dem Haus. Denn die Merkmalsgruppe V lautet „Wohnumfeld“ und bezieht auch bei weiteren Merkmalen die Umgebung der Wohnung (beispielsweise „Lage in stark vernachlässigter Umgebung in einfacher Wohnlage“) ein, auch wenn dieses Charakteristikum in der Wohnung als solcher nicht wahrnehmbar ist. Dass die hohe Verkehrslärmlast auch auf dem Grundstück bzw. unmittelbar vor diesem nicht wahrnehmbar sei, ist hingegen nicht vorgetragen.

Nach nochmaliger Prüfung durch das Gericht nach dem weiteren klägerischen Vortrag ist nach Überzeugung des Gerichts jedoch - entgegen dessen ursprünglich geäußerter Ansicht - das Merkmal der bevorzugten Citylage erfüllt. Denn dieses Merkmal ist nunmehr insofern ausgeweitet worden, als es nunmehr ausreicht, wenn sich die Wohnung in der Nähe der Einrichtungen befindet, welche als charakterisierend aufgezählt sind. Die Wohnung der Bekl. ist in hinreichender Nähe zur sogenannten „City-West“ gelegen, nämlich lediglich 2,3 km entfernt von der Kreuzung Leibnizstraße/Kurfürstendamm und 3,6 km entfernt vom Wittenbergplatz sowie 3,8 km entfernt vom Zoologischen Garten; die beiden Letzteren stellen zwar nicht für jedermann fußläufige Entfernungen dar, die ausreichende Nähe ist jedoch nach Auffassung des Gerichts auch dadurch gegeben, dass diese Entfernungen ohne Weiteres mit dem Fahrrad zurückgelegt werden können oder es nur sehr wenige Stationen mit den öffentlichen Verkehrsmitteln erfordert, um sie zu erreichen.

Als „bevorzugte Citylage“ definiert die Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel eine Lage „nahe repräsentativen, überregional ausstrahlenden Einkaufs-, Dienstleistungs- und Wohnstandorten“. Was aber ist hier mit „nahe“ gemeint? Bislang tendierte die Berliner Rechtsprechung dazu, fußläufige Erreichbarkeit zu fordern (vgl. Scheidacker/Martini/Schuberth, Handbuch zum Berliner Mietspiegel 2017, 250 ff.). Das AG Charlottenburg (Abt. 210) meint (anders als Abt. 233), „bevorzugte Citylage“ sei auch gegeben, wenn die dafür charakteristischen Einrichtungen ohne Weiteres mit dem Fahrrad oder über nur sehr wenige Stationen mit den öffentlichen Verkehrsmitteln erreicht werden könnten.

Im Rahmen einer Zustimmungsklage spielte für die Höhe der ortsüblichen Miete auf Basis des Berliner Mietspiegels 2017 eine entscheidende Rolle, ob die Merkmale „bevorzugte Citylage“ und „besonders lärmbelastete Lage“ vorlagen. Die Streitwohnung lag im 3. OG des Seitenflügels, das Gebäude selbst liegt 2,3 km entfernt von der Kreuzung Leibnizstraße/Kurfürstendamm und 3,6 km entfernt vom Wittenbergplatz sowie 3,8 km entfernt vom Zoologischen Garten und befindet sich nach dem Straßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel 2017 in einem verkehrslärmbelasteten Bereich. In der Wohnung der beklagten Mieterin ist jedoch selbst bei geöffnetem Fenster kein Straßenlärm zu hören.

Beide Merkmale liegen nach Ansicht des Amtsgerichts vor. Auch wenn in der konkreten Wohnung kein Verkehrslärm zu hören ist, ist, wenn sich das Gebäude nach dem Straßenverzeichnis des Berliner Mietspiegels in einer besonders lärmbelasteten Lage befindet, das negative Merkmal gegeben, weil es auch auf die Lärmwahrnehmung im Hof oder unmittelbar vor dem Haus ankomme. Die Lärmkennzeichnung im Straßenverzeichnis sei zwar nur ein Indiz für eine Lärmbelastung, doch sei dieses nicht dadurch widerlegt, dass in der Wohnung kein Lärm wahrnehmbar sei. Das Merkmal beziehe sich nämlich auf das Wohnumfeld. Damit komme es auch auf die Situation im Hof und vor dem Haus an.

Erfüllt sei auch das Merkmal der „bevorzugten Citylage“. Es reiche aus, wenn sich die Wohnung in der Nähe der Einrichtungen befinde, welche als charakterisierend aufgezählt seien (repräsentative, überregional ausstrahlende Einkaufs-, Dienstleistungs- und Wohnstandorte). Die Streitwohnung liege in hinreichender Nähe zur sogenannten „City-West“, nämlich lediglich 2,3 km entfernt von der Kreuzung Leibnizstraße/Kurfürstendamm und 3,6 km entfernt vom Wittenbergplatz sowie 3,8 km entfernt vom Zoologischen Garten; die beiden letzten stellten zwar nicht für jedermann fußläufige Entfernungen dar, doch sei die ausreichende Nähe auch dadurch gegeben, „dass diese Entfernungen ohne Weiteres mit dem Fahrrad zurückgelegt werden können, oder es nur sehr wenige Stationen mit den öffentlichen Verkehrsmitteln erfordert, um sie zu erreichen“.

Am Rande entschied das Gericht auch noch eine kleine weitere Fallgestaltung: Die Wohnung verfügte nicht über die Möglichkeit, eine Waschmaschine in die Küche oder das Bad zu stellen. Die Mieterin behalf sich damit, sie in der vorhandenen Speisekammer unterzubringen. Dass die Waschmaschine in der Speisekammer steht, führt nach Auffassung des Gerichts aber nunmehr nicht dazu, dass auch das (positive) Merkmal des Abstellraums wegfällt, weil die Speisekammer trotzdem noch Platz für andere Gegenstände bot.