Zustimmung zur Hundehaltung

1. Klauseln über einen Zustimmungsvorbehalt des Vermieters zur Haustierhaltung sind nur insoweit mit den Vorgaben des § 307 BGB vereinbar, als die Zustimmungserteilung „ausschließlich von nachvollziehbaren und überprüfbaren sachlichen Kriterien“ abhängig gemacht wird, „die nur auf die Einhaltung des vertragsgemäßen Gebrauchs“ abzielen. Fehlt es hingegen an sachlichen Kriterien, an denen sich die Entscheidung des Vermieters auszurichten hat, und ist die Klausel - mieterfeindlich - dahin auslegbar, dass die Entscheidung des Vermieters „in dessen freies, das heißt an keine nachprüfbare Voraussetzungen gebundenes Ermessen“ gestellt wird, liegt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters vor, sodass die Klausel unwirksam ist und die Zulässigkeit der Haustierhaltung nicht von einer Zustimmung des Vermieters abhängt.

2. Ist die Klausel über den Zustimmungsvorbehalt unwirksam, so fehlt es an einer vertraglichen Regelung und hängt es von einer umfassenden Abwägung der Interessen aller Beteiligten ab, ob die konkrete Hundehaltung vom Mietgebrauch umfasst ist oder nicht. (Anschluss BGH - VIII ZR 329/11 -, Beschl. v. 25.9.2012, WuM 2013, 220 f., Rn. 5 f. und BGH - VIII ZR 340/06 -, Urt. v. 14.11.2007, GE 2008, 48 ff., Rn. 18 f.)

Die Kl. sind Mieter einer Zweizimmerwohnung im 1. OG eines Mehrfamilienhauses, die Bekl. ist die Vermieterin. Die Kl. halten in der Wohnung einen Hund der Rasse X, obwohl die Bekl. ihnen die nach § 11 des Mietvertrages vorausgesetzte Zustimmung zur Haltung des Tieres versagt hat. Die Kl. nehmen die Bekl. auf Feststellung in Anspruch, dass sie den Hund auch ohne Zustimmung der Bekl. halten dürften, und hilfsweise auf Erteilung der Zustimmung zur Hundehaltung. Die Bekl. begehrt widerklagend Räumung und Herausgabe der Wohnung, hilfsweise die Entfernung des Hundes aus der Wohnung.

Das Amtsgericht hat die Klage vollständig sowie die Widerklage mit dem Hauptantrag abgewiesen; dem Hilfswiderklageantrag auf Entfernung des Tieres aus der Wohnung hat das Amtsgericht stattgegeben. Das LG hielt die Berufung der Kl. für begründet, die der Bekl. für unbegründet.

1. Die Feststellungsklage ist, wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, gemäß § 256 Abs. 1 ZPO zulässig. Sie ist, anders als das Amtsgericht meint, auch begründet. Die in § 11 des Mietvertrags vorgesehene Regelung über ein Zustimmungserfordernis zur Hundehaltung ist gemäß § 307 BGB unwirksam, da sie die Mieter entgegen Treu und Glauben unangemessen zu benachteiligen sucht.

Die Regelungen über Allgemeine Geschäftsbedingungen sind anwendbar, denn bei der Klausel handelt es sich schon dem äußeren Erscheinungsbild nach um eine für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbedingung i.S.d. § 305 Abs. 1 BGB, die bei Abschluss des Mietvertrages von der Bekl. als Verwenderin gestellt wurde. Sie verstößt jedenfalls bei der gemäß § 305c Abs. 2 BGB gebotenen kundenfeindlichen Auslegung gegen § 307 BGB, weil sie die Zustimmung des Vermieters zur Haustierhaltung mangels definierten Entscheidungsmaßstabs in dessen freies Belieben zu stellen sucht.

Der Bundesgerichtshof hat hervorgehoben, dass Klauseln über einen Zustimmungsvorbehalt des Vermieters zur Haustierhaltung insoweit mit den Vorgaben des § 307 BGB zu vereinbaren sind, als die Zustimmungserteilung „ausschließlich von nachvollziehbaren und überprüfbaren sachlichen Kriterien“ abhängig gemacht wird, „die nur auf die Einhaltung des vertragsgemäßen Gebrauchs“ abzielen (vgl. BGH - VIII ZR 329/11 -, Beschl. v. 25.9.2012, WuM 2013, 220 f., Rn. 5, zitiert nach juris). Fehlt es hingegen an sachlichen Kriterien, an denen sich die Entscheidung des Vermieters auszurichten hat, und ist die Klausel - mieterfeindlich - dahin auslegbar, dass die Entscheidung des Vermieters „in dessen freies, das heißt an keine nachprüfbare Voraussetzungen gebundenes Ermessen“ gestellt wird, liegt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters vor, sodass die Klausel unwirksam ist (vgl. BGH, aaO.) und die Zulässigkeit der Haustierhaltung nicht von einer Zustimmung des Vermieters abhängt.

So verhält es sich mit der vorliegenden Klausel, die überhaupt keine Kriterien vorgibt, an der sich die Entscheidung des Vermieters über die Erteilung oder Versagung der Zustimmung auszurichten hat und deshalb gemäß § 305c Abs. 2 BGB dahin verstanden werden kann, dass die Erteilung der Zustimmung im freien Belieben des Vermieters stehe. Dem kann anders als das Amtsgericht meint nicht entgegengehalten werden, dass die „Entscheidungserheblichkeit der Störungsprognose geradezu selbstverständlich“ sei und deshalb von vornherein keiner Erwähnung bedürfe. Dies zeigt sehr deutlich die als Anlage K3 eingeführte Antwort der Bekl. vom 16. Juni 2021 auf die Anfrage der Kl. vom 3. Juni 2021, ob sie der beabsichtigten Hundehaltung zustimme. Indem die Bekl., vertreten durch ihre Hausverwaltung, angab, die Hundehaltung sei „in all unseren Objekten nicht gewünscht“, weil es erfahrungsgemäß „immer wieder zu Problemen“ führe, legte sie erkennbar keine sachlichen Prüfungskriterien in Form einer irgendwie auf den Einzelfall konkretisierten Störungsprognose zugrunde, sondern lehnte jegliche Hundehaltung als grundsätzlich „nicht erwünscht“ ab. Eben vor einer in solchem Sinne willkürlichen Entscheidung nach freiem Ermessen des Vermieters sollen das Gebot der kundenfeindlichen Auslegung in § 305c Abs. 2 BGB und die Entscheidung des Bundesgerichtshofs schützen, indem ein Zustimmungsvorbehalt zwingend an überprüfbare Sachkriterien zu binden ist. Abweichendes ergibt sich auch nicht aus der seitens des Amtsgerichts zitierten weiteren Entscheidung des Bundesgerichtshofs. Denn anders als hier gab die dem BGH im Verfahren VIII ZR 168/12 vorliegende Klausel in Gestalt der Störungen, die mit einer Haustierhaltung einhergehen können, durchaus sachliche Kriterien vor, an denen sich die Entscheidung des Vermieters auszurichten hatte.

Anders als die Bekl. und ihr folgend das Amtsgericht meinen, ist die Vorgabe eines Entscheidungsmaßstabs im Rahmen der Klausel über den Zustimmungsvorbehalt auch nicht deswegen entbehrlich, weil ohnehin nicht sämtliche zu berücksichtigende Entscheidungsparameter erfasst und beschrieben werden können. Wie die zitierten Entscheidungen des Bundesgerichtshofs zeigen, muss die vertragliche Regelung nicht im Einzelnen und für jeden denkbaren Fall regeln, unter welchen genauen Umständen eine Haustierhaltung zu genehmigen ist, sondern darf dem Vermieter vielmehr durchaus ein Ermessen eröffnen, welches er nach den Grundsätzen von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB auszuüben hat.

Ist die Klausel über den Zustimmungsvorbehalt in § 11 des Mietvertrages unwirksam, so fehlt es an einer vertraglichen Regelung und hängt es von einer umfassenden Abwägung der Interessen aller Beteiligten ab, ob die konkrete Hundehaltung vom Mietgebrauch umfasst ist oder nicht (vgl. BGH - VIII ZR 329/11 -, Beschl. v. 25.9.2012, WuM 2013, 220 f., Rn. 6; BGH - VIII ZR 340/06 -, Urt. v. 14.11.2007, GE 2008, 48 ff., Rn. 18 f.; beide zitiert nach juris). Gleichwohl ist der Feststellungsklage stattzugeben, da die Zulässigkeit der Hundehaltung entgegen § 11 des Mietvertrages jedenfalls nicht von einer Zustimmung der Bekl. abhängt.

2. Die Berufung der Kl. ist auch insoweit begründet, als sie die Abweisung der Widerklage begehren. Die Bekl. hat gegen die Kl. keinen Anspruch auf Unterlassung der Hundehaltung nach § 541 BGB, denn diese ist nach umfassender Abwägung aller zu berücksichtigenden Interessen vorliegend vom Mietgebrauch nach § 535 Abs. 1 BGB umfasst. Die von den Prozessbevollmächtigten der Bekl. vorgebrachten und von dem Amtsgericht übernommenen Bedenken gegen die charakterliche Eignung von Hunden der Rasse X für eine Haltung in Mehrfamilienhäusern sind zwar beachtlich, vermögen aber ein Verbot der Hundehaltung vorliegend nicht zu rechtfertigen. Den aufgezeigten Risiken eines besonders ausgeprägten Bewegungsdrangs, eines starken Beschützerinstinkts und eines schwach ausgeprägten Talents, unbeaufsichtigt in der Wohnung zurückzubleiben, halten die Kl. u. a. entgegen, dass sie beide im Schichtdienst tätig seien, sich also abwechselnd um die Betreuung des Tieres kümmern können und werden, dass sie über langjährige Erfahrung mit der Betreuung und Erziehung von Hunden verfügen und außerdem auf zusätzliche Unterstützung von Nachbarn zurückgreifen können. Die Bekl. und ihr folgend das Amtsgericht haben diese besonderen Umständen nicht ausreichend in den Blick genommen und deswegen die aus der Rassezugehörigkeit X fließenden absehbaren Risiken der Hundehaltung zu Unrecht als von vornherein unbeherrschbar eingeschätzt. Sie haben dabei auch nur unzureichend berücksichtigt, dass die Kl. selbstverständlich für Abhilfe sorgen und die Hundehaltung in der Wohnung notfalls werden beenden müssen, sollten sich die von der Bekl. aufgezeigten Risiken realisieren und es ungeachtet der Bemühungen der Kl. um die Haltung und Erziehung des Hundes zukünftig durch den Hund zu Störungen der anderen Hausbewohner oder sonst zu Beeinträchtigungen der Interessen der Bekl. kommen. Das verbleibende Risiko einer solchen zukünftigen Entwicklung rechtfertigt es aber nicht, den Kl. die Hundehaltung von vornherein unter Berufung auf ein dahingehendes Interesse der übrigen Hausbewohner zu verbieten - zumal unstreitig sämtliche Nachbarn im Wissen darum, dass es sich bei dem Tier derzeit noch um einen Welpen handelt, ihr Einverständnis mit der Hundehaltung erklärt haben.

3. Die Berufung der Bekl. ist nach alledem zurückzuweisen; die Bekl. hat keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Mietsache nach § 546 BGB, denn die Kündigung führte nicht zur Beendung des Mietverhältnisses. Weder lag ein die Kündigung rechtfertigender Mietvertragsverstoß schon darin, dass die Kl. ohne die nach § 11 des Mietvertrages vorgesehene Zustimmung der Bekl. den Hund anschafften und in die Mietwohnung aufnahmen, noch verstoßen die Bekl. durch die Hundehaltung sonst gegen ihre Pflichten aus dem Mietverhältnis.

Urteil in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 19. Dezember 2022

Klauseln über einen Zustimmungsvorbehalt des Vermieters zur Haustierhaltung sind nur wirksam, wenn die Zustimmungserteilung „ausschließlich von nachvollziehbaren und überprüfbaren sachlichen Kriterien“ abhängig gemacht wird, „die nur auf die Einhaltung des vertragsgemäßen Gebrauchs“ abzielen. Ist die Klausel über den Zustimmungsvorbehalt unwirksam, so fehlt es an einer vertraglichen Regelung, und es hängt von einer umfassenden Abwägung der Interessen aller Beteiligten ab, ob die konkrete Hundehaltung vom Mietgebrauch umfasst ist oder nicht.

Die Kläger sind Mieter einer Zweizimmerwohnung im 1. OG eines Mehrfamilienhauses. Die Kläger halten in der Wohnung einen Hund, obwohl die beklagte Vermieterin ihnen die nach § 11 des Mietvertrages vorausgesetzte Zustimmung zur Haltung des Tieres verweigert hat. Die Kläger nehmen die Beklagte auf Feststellung in Anspruch, dass sie den Hund auch ohne Zustimmung der Beklagten halten dürften, und hilfsweise auf Erteilung der Zustimmung zur Hundehaltung. Die Beklagte begehrt widerklagend Räumung und Herausgabe der Wohnung, hilfsweise die Entfernung des Hundes. Das AG hat die Klage vollständig sowie die Widerklage mit dem Hauptantrag abgewiesen; dem Hilfswiderklageantrag auf Entfernung des Tieres hat das AG stattgegeben. Das LG hält die Berufung der Kläger für begründet, die der Beklagten für unbegründet.

Die Feststellungsklage ist begründet. Die im Mietvertrag vorgesehene Regelung über ein Zustimmungserfordernis zur Hundehaltung ist gemäß § 307 BGB unwirksam, da sie die Mieter entgegen Treu und Glauben unangemessen zu benachteiligen sucht. Die Klausel verstößt bei kundenfeindlichster Auslegung gegen § 307 BGB, weil sie die Zustimmung des Vermieters zur Haustierhaltung mangels definierten Entscheidungsmaßstabs in dessen freies Belieben zu stellen sucht.

Klauseln über einen Zustimmungsvorbehalt des Vermieters zur Haustierhaltung sind nur wirksam, wenn die Zustimmungserteilung „ausschließlich von nachvollziehbaren und überprüfbaren sachlichen Kriterien“ abhängig gemacht wird, „die nur auf die Einhaltung des vertragsgemäßen Gebrauchs“ abzielen. Fehlt es an sachlichen Kriterien, an denen sich die Entscheidung des Vermieters auszurichten hat, und ist die Klausel – mieterfeindlich – dahin auslegbar, dass die Entscheidung des Vermieters „in dessen freies, das heißt an keine nachprüfbare Voraussetzungen gebundenes Ermessen“ gestellt wird, liegt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters vor, sodass die Klausel unwirksam ist und die Zulässigkeit der Haustierhaltung nicht von einer Zustimmung des Vermieters abhängt.

Die Beklagte hat auf eine entsprechende Anfrage der Kläger auf Zustimmung zur beabsichtigten Hundehaltung geantwortet, dass eine Hundehaltung „in all unseren Objekten nicht gewünscht“ sei, weil es erfahrungsgemäß „immer wieder zu Problemen“ führe. Damit habe sie erkennbar keine sachlichen Prüfungskriterien in Form einer irgendwie auf den Einzelfall konkretisierten Störungsprognose zugrunde gelegt, sondern jegliche Hundehaltung als „nicht erwünscht“ abgelehnt. Eben vor einer in solchem Sinne willkürlichen Entscheidung nach freiem Ermessen des Vermieters solle das Gebot der kundenfeindlichen Auslegung den Mieter schützen, indem ein Zustimmungsvorbehalt zwingend an überprüfbare Sachkriterien zu binden ist.

Die vertragliche Klausel müsse nicht im Einzelnen und für jeden denkbaren Fall regeln, unter welchen genauen Umständen eine Haustierhaltung zu genehmigen sei, sondern dürfe dem Vermieter durchaus ein Ermessen eröffnen, welches er nach Treu und Glauben auszuüben habe.

Sei die Klausel über einen Zustimmungsvorbehalt unwirksam, fehle es an einer vertraglichen Regelung, und es hänge von einer umfassenden Abwägung der Interessen aller Beteiligten ab, ob die konkrete Hundehaltung vom Mietgebrauch umfasst sei oder nicht.

Die Berufung der Kläger ist auch insoweit begründet, als sie die Abweisung der Widerklage begehren. Die Beklagte hat gegen die Kläger keinen Anspruch auf Unterlassung der Hundehaltung, denn diese ist nach umfassender Abwägung aller zu berücksichtigenden Interessen vorliegend vom Mietgebrauch umfasst. Die von der Beklagten vorgebrachten Bedenken gegen die charakterliche Eignung von Hunden der vorliegend gehaltenen Rasse X für eine Haltung in Mehrfamilienhäusern sind zwar beachtlich, rechtfertigten aber hier kein Verbot der Hundehaltung. Den aufgezeigten Risiken eines besonders ausgeprägten Bewegungsdrangs, eines starken Beschützerinstinkts und eines schwach ausgeprägten Talents, unbeaufsichtigt in der Wohnung zurückzubleiben, halten die Kläger u. a. entgegen, dass sie beide im Schichtdienst tätig sind, sich also abwechselnd um die Betreuung des Tieres kümmern können, und dass sie über langjährige Erfahrung mit der Betreuung und Erziehung von Hunden verfügen und auf zusätzliche Unterstützung von Nachbarn zurückgreifen können.

Zudem müssten die Kläger die Hundehaltung notfalls aufgeben, sollten sich die von der Beklagten aufgezeigten Risiken realisieren und es zukünftig durch den Hund zu Störungen der anderen Hausbewohner oder sonst zu Beeinträchtigungen der Interessen der Beklagten kommen. Das verbleibende Risiko rechtfertigt es aber nicht, den Klägern die Hundehaltung von vornherein zu verbieten, zumal unstreitig sämtliche Nachbarn ihr Einverständnis mit der Hundehaltung erklärt haben.