Zustimmung von Miteigentümern zum Teilabriss eines denkmalgeschützten Gebäudes, Gebäudeteilabriss als erforderliche Erhaltungsmaßnahme im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung

1. Ein auf Zustimmung eines Miteigentümers zum Teilabriss von Gebäudeteilen gerichteter Klageantrag ist auch dann hinreichend bestimmt, wenn die hierfür notwendigen Maßnahmen nicht einzeln aufgeführt werden.

2. Notwendige Erhaltungsmaßregeln im Sinne des § 744 Abs. 2 ZPO sind nur solche, die im Interesse der Gemeinschaft zur Erhaltung der Substanz oder des wirtschaftlichen Werts im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung unter Berücksichtigung eines rein wirtschaftlichen Maßstabes erforderlich sind. Dies kann auch den Abriss eines Gebäudes umfassen.

3. Dass eine öffentlich-rechtliche Genehmigung zu baulichen Maßnahmen nicht vorliegt, steht der Verurteilung zur Zustimmung des Miteigentümers nicht entgegen.

[…] A) Die Parteien bilden hinsichtlich des streitbefangenen Grundbesitzes eine Gemeinschaft nach Bruchteilen gemäß § 741 BGB. Die Kl. hat gegenüber der Bekl. als Miteigentümerin einen Anspruch auf Zustimmung zum Rückbau der von ihr aufgeführten Bauteile des auf dem Grundbesitz hofseitig gelegenen Kutscherhauses, da es sich insoweit um eine gem. § 744 Abs. 2, 2. Hs. BGB notwendige Erhaltungsmaßregel handelt.

1. Das auf Zustimmung zur Durchführung von Rückbaumaßnahmen gerichtete Klagebegehren ist entgegen der Ansicht der Bekl. hinreichend bestimmt. Für die hinreichende Bestimmtheit des Klageantrages genügt es, dass dieser den erhobenen Anspruch konkret bezeichnet, dadurch den Rahmen der gerichtlichen Entscheidungsbefugnis (§ 308 ZPO) absteckt, Inhalt und Umfang der materiellen Rechtskraft der begehrten Entscheidung (§ 322 ZPO) erkennen lässt, das klägerische Risiko eines Unterliegens nicht durch vermeidbare Ungenauigkeit auf die Bekl.seite abgewälzt wird und schließlich eine Zwangsvollstreckung aus dem Urteil ohne eine Fortsetzung des Streits im Vollstreckungsverfahren erwarten lässt (vgl. BGH NJW 1999, 954 f., m.w.N.). Hiernach ist das Begehren auf Teilabriss von einsturzgefährdeten Bauteilen des Kutscherhauses hinreichend bestimmt, denn der konkret geschuldete Erfolg ergibt sich mit hinreichender Deutlichkeit aus dem Antrag und der ihm folgenden Urteilsformel. Verbliebene Zweifel sind gegebenenfalls im Vollstreckungsverfahren zu klären; hierfür können auch der Sachvortrag der Kl., die zu den einzelnen vorzunehmenden Maßnahmen umfänglich schriftsätzlich vorgetragen hat, und die Entscheidungsgründe herangezogen werden (vgl. BGH NJW 1987, 3003/3004; NJW 2001, 445/447 m.w.N.; Saarländisches Oberlandesgericht Saarbrücken, Urteil vom 17. November 2005 - 8 U 392/04-116 -, Rn. 34 - 35, juris).

Die somit aufgrund des klägerischen Sachvortrags vorzunehmende Auslegung des Antrags unter Ziff. 1 ergibt, dass ein Rückbau von im Folgenden bestimmt bezeichneten Gebäudeteilen des hofseitig auf dem Grundbesitz gelegenen Kutscherhauses - soweit noch vorhanden - begehrt wird, die insbesondere im Bereich des Daches und der Giebelwände belegen sind.

Als Kutscherhaus wird dabei von den Parteien (vgl. u. a. eMail der Bekl. vom 23.8.2018, beigezogene Akte des Bauordnungsamtes Stadt L., Bl. 171) und hinzugezogenen Privatgutachtern P., H. und dem Gerichtssachverständigen Dipl. Ing. S. übereinstimmend der rückwärtige Teil des auf dem Grundbesitz befindlichen Hinterhauses bezeichnet. Dass die durchzuführenden einzelnen Maßnahmen, die im Folgenden unter Ziff. 1 lit. a) - f) näher beschrieben werden, von der Kl. hinreichend bestimmt bezeichnet werden, wird bereits durch den Umstand belegt, dass es dem Sachverständigen S. im Ortstermin am 28.2.2020 ohne Weiteres möglich war, hierzu Feststellungen zu treffen. Soweit es im Rahmen der Zwangsvollstreckung erforderlich sein sollte, kann auf die entsprechenden Feststellungen des Sachverständigengutachtens zur Auslegung des Klagebegehrens ergänzend Bezug genommen werden.

Da aufgrund des Zeitablaufs nur noch wenige Teile der Dachkonstruktion und des Holzzierfachwerks am Gebäude vorhanden sind, betreffen die Rückbauarbeiten gemäß lit. a) allein die vom Sachverständigen unter I a) seines Gutachtens vom 20.3.2020 aufgeführten Bauteile (vgl. S. 6 - 8 des Gutachtens), die er auch auf den Bildern Nr. 3, 5 und 6 mit Pfeilen gekennzeichnet hat. Das Begehren unter lit. b) ist widerspruchsfrei dahingehend auszulegen, dass die Kl. den Rückbau des noch im Kutscherhaus befindlichen Schornsteins begehrt. Der unter lit. c) begehrte Teilrückbau der Giebelwand im Bereich der Nachbarbebauung und Rückbau der zum Garten weisenden Giebelwand ist ebenfalls hinreichend bestimmbar, wie die diesbezüglichen Ausführungen des Sachverständigen in seinem Gutachten vom 20.3.2020 belegen (S. 11 - 14). Gleiches gilt für das unter lit. d) beantragte Begehren auf Rückbau der Drempelwände im Dachgeschoss. Hierbei handelt es sich um die auf der Süd-Westseite gelegene Drempelwand sowie um die Drempelwand auf der dem Wohnhaus zugewandten Seite (vgl. S. 14 des Gutachtens vom 20.3.2020 und Bilder 1, 13 und 14). Mit den unter lit. e) aufgeführten Querwänden im Dachgeschoss sind die inneren Trennwände im Dachgeschoss des Gebäudes gemeint, die nur noch in Teilen vorhanden sind und im Gutachten auf S. 17 näher beschrieben werden.

2. Nach § 744 Abs. 2, 2. Hs. BGB kann nur Zustimmung zu notwendigen Erhaltungsmaßregeln verlangt werden. Notwendige Erhaltungsmaßregeln sind solche, die im Interesse der Gemeinschaft, also nicht allein im Interesse eines Teilhabers, zur Erhaltung der Substanz oder des wirtschaftlichen Wertes im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung aus der Sicht eines vernünftigen Teilhabers erforderlich - nicht nur nützlich - sind. Entscheidend ist ein wirtschaftlicher Maßstab unter Berücksichtigung der Zumutbarkeit für die Teilhaber (vgl. Brandenburgisches Oberlandesgericht, Urteil vom 23. Mai 2008 - 7 U 110/05 -, Rn. 39, m.w.N. juris; OLG Stuttgart, Urteil vom 8.2.2006 - 14 U 62/04 -, Rn. 41 m.w.N., juris; Staudinger/von Proff [2015], BGB § 744, Rn. 21 m.w.N.).

a) Entgegen der Ansicht der Bekl. können zur Erhaltung des wirtschaftlichen Wertes des gesamten Grundbesitzes auch Abrissmaßnahmen wie im vorliegenden Fall erforderlich sein, denn bei dem Kutscherhaus handelt es sich um ein zumindest teilweise nicht genutztes, ruinöses und daher als unwesentlich anzusehendes Nebengebäude. Die Abwägung der Erforderlichkeit muss allerdings im Rahmen einer Gesamtbetrachtung erfolgen. So ist zu fordern, dass die von der Kl. begehrten konkreten Maßnahmen für die weitere Nutzung des gesamten, im Miteigentum stehenden Grundbesitzes als notwendig anzusehen sind (vgl. OLG Stuttgart, aaO. m.w.N.).

b) Die Kl. hat ausreichend dargelegt und bewiesen, dass die von ihr am Kutscherhaus vorgesehenen Abbruchmaßnahmen sämtlich notwendige - und nicht nur nützliche oder allein von der Kl. als sinnvoll angesehene - Erhaltungsmaßnahmen in diesem Sinne darstellen. Der mit den im Tenor bezeichneten Maßnahmen begehrte teilweise Abriss des Kutscherhauses ist geboten, denn nach dem hierzu eingeholten Sachverständigengutachten sind aufgrund des fortgeschrittenen Zerfallzustandes erhebliche Teile des Gebäudes konkret einsturzgefährdet, so dass hiervon eine erhebliche Gefahr sowohl für die Bewohner des Hauses als auch für das Nachbargrundstück und sonstige Dritte ausgeht und die begehrten Maßnahmen somit keinen Aufschub dulden. Dagegen sind nach den sachverständigen Feststellungen die von der Bekl. als ausreichend angesehenen ausschließlich vorübergehenden Sicherungsmaßnahmen - wie Absperrung bzw. Umzäunung des Bereichs um das Kutscherhaus, Anbringung von Hilfs- oder Haltegerüsten, Neuverfugung von ausgewaschenen Mauerfugen, Anbringung von Windböcken und Abdeckung der Mauerkronen mit Dachpappe - zur Abwehr von Gefahren nicht geeignet oder nicht ausreichend, um der mit dem akut drohenden Einsturz von Gebäudeteilen verbundenen, konkreten Gefährdungslage zu begegnen. […]

4. Der Zustimmung der Bekl. steht nicht entgegen, dass ein Teilabriss möglicherweise aus Gründen des Denkmalschutzes nicht genehmigt wird. Die Verpflichtung zur Zustimmung zu einer Maßnahme ist nach § 894 ZPO unabhängig von öffentlich-rechtlichen Genehmigungen zu vollziehen. Darüber hinaus ist als Annex hierzu die Bekl. auch verpflichtet, einen dementsprechenden Antrag auf denkmalschutzrechtliche Genehmigung zu stellen, bzw. sich einem dahingehenden Antrag der Kl. anzuschließen (vgl. BGH, Urteil vom 20. November 1992 - V ZR 82/91 -, Rn. 22, juris). Dass eine Genehmigung für den Teilabriss nach öffentlichem Recht erwirkt werden muss, berührt die privat-rechtliche Verpflichtung der Bekl. auf Zustimmung zu den geplanten Maßnahmen dem Grunde nach nicht. Erst eine feststehende rechtskräftige Versagung der Genehmigung wäre im Rahmen des Vollstreckungsverfahrens beachtlich (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 11. Juli 2002 - 24 W 21/02 -, Rn. 8, juris; Zöller-Seibel, ZPO, 33. Aufl., § 887 Rn. 7 a.E. m.w.N.).

Können sich zwei Miteigentümer nicht über Verwaltungsmaßnahmen einigen, muss das Gericht entscheiden. Das OLG Dresden urteilte: Der Teilabriss eines (auch noch denkmalgeschützten) Gebäudes kann eine notwendige Erhaltungsmaßnahme sein.

Die heillos zerstrittenen Parteien sind seit 2010 Miteigentümer zu je ½ eines Grundstückes, das im vorderen Teil mit einem herrschaftlichen Mehrfamilienhaus und im hinteren Teil mit an das Nachbargrundstück angrenzendem Stall und Kutscherhaus bebaut ist, für die Denkmalschutz besteht. Weil der Zustand des baufälligen Kutscherhauses nach Auffassung der Klägerin auch eine Gefahr für das Nachbargrundstück darstellt, verlangt sie von der Beklagten, die das Gebäude erhalten möchte, die Zustimmung zum Teilabriss von Gebäudeteilen.

Das LG Leipzig gab der Klage zum Teil statt, wies sie aber insoweit ab, als der Rückbau bestimmter Gebäudeteile wie z. B. des Holzzierfachwerks, der Trempel- und Querwände verlangt wurde, weil diese nicht auf das Nachbargrundstück herabfallen könnten. Auf die Berufung der Klägerin änderte das OLG Dresden das landgerichtliche Urteil ab, wies die Berufung der Beklagten zurück und gab der Klage in vollem Umfang statt. Entgegen der Auffassung der Beklagten sei der auf Zustimmung zur Durchführung von Rückbaumaßnahmen gerichtete Klageantrag hinreichend bestimmt. Der konkret geschuldete Erfolg ergebe sich aus dem Antrag und der ihm folgenden Urteilsformel, wobei verbleibende Zweifel im Vollstreckungsverfahren geklärt werden könnten. Materiell sei der begehrte Teilabriss auch von § 744 Abs. 2 BGB erfasst, weil unter notwendigen Erhaltungsmaßnahmen in diesem Sinne solche verstanden werden, die im Interesse der Gemeinschaft zur Erhaltung der Substanz oder des wirtschaftlichen Wertes erforderlich sind, wobei auch Abrissmaßnahmen in Betracht kämen. Insoweit habe die Klägerin ausreichend dargelegt und bewiesen, dass die von ihr vorgesehenen Abbruchmaßnahmen nicht nur nützlich, sondern sämtlich notwendig seien. Nach dem eingeholten Sachverständigengutachten seien aufgrund des fortgeschrittenen Zerfallzustandes erhebliche Teile des Gebäudes konkret einsturzgefährdet, sodass hiervon eine erhebliche Gefahr sowohl für die noch verbliebenen Bewohner als auch für das Nachbargrundstück und für Dritte ausginge, wobei die begehrten Maßnahmen keinen Aufschub duldeten. Einer Zustimmung der Beklagten stünde auch nicht entgegen, dass der Teilabriss unter Umständen aus Gründen des Denkmalschutzes nicht genehmigt werde; die Verpflichtung zur Zustimmung zu einer Maßnahme sei nach § 894 ZPO unabhängig von öffentlich-rechtlichen Genehmigungen zu vollziehen, wobei die Beklagte insoweit auch verpflichtet sei, einen entsprechenden Antrag auf denkmalschutzrechtliche Genehmigung zu stellen bzw. sich einem entsprechenden Antrag der Klägerin anzuschließen. Erst eine rechtskräftige Versagung der Genehmigung wäre im Rahmen des Vollstreckungsverfahrens zu beachten, nicht aber im privatrechtlichen Erkenntnisverfahren.