Zustimmung

Zustimmung; bauliche Veränderung; Bauvoranfrage; Willenserklärung; Verwaltungsbehörde; Baugenehmigungsverfahren

Zur Auslegung einer im Baugenehmigungsverfahren gegenüber der Verwaltungsbehörde erteilten Zustimmung als Zustimmung gem. § 22 Abs. 1 WEG.

Die Ast. und die Ag. sind die Wohnungseigentümer einer aus zwei Wohnungen bestehenden Wohnanlage. Zum Wohnungseigentum der Ast. gehört neben dem Erdgeschoß auch das Dachgeschoß; das Wohnungseigentum der Ag. befindet sich im Untergeschoß des Gebäudes. Die Ast. beabsichtigen, das Dachgeschoß zu Wohnräumen auszubauen und hierbei den Dachstuhl anzuheben. Unter dem 9.5.1994 unterzeichneten die Ag. ein vom Ast. zu 1 verfaßtes Schreiben an die Ortsverwaltung B., das folgenden Wortlaut hat: "Sehr geehrter Herr H, wir erklären uns damit einverstanden, daß Familie D. in unserem gemeinsamen Anwesen in H. den Dachstuhl hochheben und ausbauen läßt. Ferner möchten wir mit Familie D. zusammen ein Satteldach auf unseren Garagen anbringen lassen, und stellen hiermit die Bauvoranfrage."

Am 16. 5. 1995 erteilte das Landratsamt L. den Ast. die Baugenehmigung für das beantragte Bauvorhaben. Die Ag. waren in der Folgezeit mit den Ausbauplänen nicht mehr einverstanden und teilten dies mit Schreiben vom 20.7.1995 den Ast. mit. Die Ast. sind der Auffassung, daß die Ag. den beabsichtigten Ausbauplänen wirksam zugestimmt haben. Sie haben beantragt, festzustellen, daß sie berechtigt sind, das laut Aufteilungsplan und Teilungserklärung zu ihrer mit Nr. 1 bezeichneten Wohnung gehörige Dachgeschoß auf dem Anwesen ... auszubauen und dabei den Dachstuhl hochzuheben. Das AG hat dem Antrag stattgegeben und das LG hat die Beschwerde der Ag. zurückgewiesen. Deren sofortige weitere Beschwerde führte zur Aufhebung des angefochtenen Beschlusses und zur Zurückverweisung.

2. a) In der Sache sind die Ausführungen des LG zutreffend, daß die von den Ast. beabsichtigten baulichen Veränderungen gem. § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG der Zustimmung der Ag. bedürfen. Auch sind die insoweit erhobenen Einwendungen der Ast. nicht begründet, daß die Zustimmungserklärung wegen fehlender notarieller Beurkundung unwirksam sei. Es ist nämlich anerkannten Rechts, daß die gem. § 22 Abs. 1 WEG erforderliche Zustimmung formfrei erklärt werden kann (vgl. BayObLG, NJW-RR 1993, 1165; OLG Hamm, WE 1996, 351; Staudinger-Bub, BGB, 12. Aufl., § 22 WEG Rdnr. 50; Bärmann-Pick-Merle, WEG, 7. Aufl., § 22 Rdnr. 98; Henkes Niedenführ-Schulze, WEG, 3. Aufl., § 22 Rdnr. 6).

b) Die Entscheidung des LG hält der rechtlichen Nachprüfung allerdings nicht stand, soweit es das Schreiben der Ag. vom 9. 5. 1994 dahin ausgelegt hat, daß die Ag. die gem. § 22 Abs. 1 WEG erforderliche Zustimmung zum Ausbau und Hochheben des Dachstuhls erteilt haben.

aa) ... bb) Vorliegend leidet die vom LG vorgenommene Auslegung aber zum einen an Widersprüchen, und zum anderen sind nicht alle für die Auslegung in Betracht kommenden Gesichtspunkte gewürdigt worden.

Zwar geht das LG zutreffend von der Auffassung aus, daß die öffentlich-rechtliche Genehmigung von Ausbaumaßnahmen zugleich auch die wohnungseigentumsrechtliche Zustimmung enthalten kann, wenn nämlich über die öffentlich-rechtliche Verzichtserklärung hinaus damit auch eine bürgerlich-rechtliche Willenserklärung verbunden ist (BayObLG, NJW-RR 1994, 82; NJW-RR 1991, 19). Einen vom LG nicht aufgelösten Widerspruch bedeutet es jedoch, wenn es bei seiner am Empfängerhorizont orientierten Auslegung des Schreibens vom 9.5.1994 zum Ergebnis gelangt, daß die Ag. gemäß dem Wortlaut des Schreibens ihre Zustimmung nach § 22 WEG erteilt haben. Insoweit bleibt gänzlich unberücksichtigt, daß das Schreiben vom 9.5.1994 an die Ortsverwaltung B. gerichtet war und damit die Behörde Adressat der jeweiligen Erklärungen wurde. Ob im Hinblick auf die von den Bet. gehandhabte Abwicklung - die Ag. händigten das vom Ast. zu 1 verfaßte und von ihnen unterzeichnete Schreiben den Ast. zur Weiterleitung an die Gemeindeverwaltung aus - auch die Ast. als Adressaten der im Schreiben vom 9.5.1994 enthaltenen Erklärungen aufzufassen sind, hat das LG - was im Hinblick auf das von ihm gewonnene Auslegungsergebnis jedoch erforderlich gewesen wäre - nicht festgestellt. Für die Auslegung ist weiter von Bedeutung, ob die Parteien ausdrücklich über die wohnungseigentumsrechtliche Zustimmung gesprochen haben. Daß die Gespräche in dieser Hinsicht wahrscheinlich noch nicht ihren Abschluß gefunden haben, belegt das Vorbringen der Ast., wonach die Bet. hinsichtlich der klärungsbedürftigen Frage für die Quotelung der Miteigentumsanteile selbst am 9.7.1995 noch keine Festlegung getroffen hatten. Dies wäre jedoch gerade im Hinblick auf den Umfang der beabsichtigten baulichen Veränderungen zu erwarten gewesen; immerhin haben die Bet. ihr Interesse an der Durchführung bzw. Verhinderung der baulichen Maßnahme übereinstimmend mit 290.000 DM bewertet.

Auch soweit das LG den im Vorfeld des Schreibens vom 9.5.1994 erfolgten Gesprächen zwischen den Bet. und insbesondere der grundsätzlichen Zustimmung der Ag. zum Ausbau des Dachgeschosses für zwei Kinderzimmer Bedeutung im Hinblick auf eine wohnungseigentumsrechtliche Zustimmung beigemessen hat, ist die Auslegung ebenfalls nicht frei von Widersprüchen. Zum einen liegt es auf der Hand, daß die Führung von Gesprächen zwischen den Bet. auch allein im Hinblick auf die von den Ast. beabsichtigte Bauvoranfrage Sinn macht. Zum anderen hat das LG den Gegenstand und das Ergebnis der Gespräche zwischen den Bet. - Ausbau des Dachgeschosses für zwei Kinderzimmer - zwar für die Annahme einer wohnungseigentumsrechtlichen Zustimmung verwandt, bei der Auslegung des Inhaltes der erteilten Zustimmung jedoch nicht berücksichtigt. Insoweit ist aber von dem Grundsatz auszugehen, daß sich eine Zustimmung i. S. von § 22 WEG in ihrer Wirkung auf die konkrete, vorgestellte bauliche Veränderung beschränkt; jede nicht nur unerhebliche Abweichung oder spätere Änderung ist von einer erteilten Zustimmung nicht mehr gedeckt (vgl. Staudinger-Bub, § 22 WEG Rdnr. 49).

Zwar kann die Zustimmung zu einer baulichen Veränderung auch "allgemein" erteilt werden (vgl. BayObLG, NJWE MietR 1997, 13 = WE 1997, 236 = WuM 1997, 8), jedoch ist in jedem Einzelfall die Bedeutung der Zustimmung im Wege der Auslegung festzustellen (vgl. nur Staudinger-Bub, 12. Aufl., § 22 WEG Rdnr. 48). Vor diesem Hintergrund hätte das LG bei Annahme einer Zustimmung der Ag. die festgestellte Tatsache, daß das Schreiben vom 9.5.1994 an Vorgespräche über den Ausbau des Dachgeschosses für zwei Kinderzimmer anknüpfte, dies für die Auslegung der Zustimmung der Ag. einbeziehen müssen.