Zustimmung

Zustimmung; Fortsetzungsverlangen; befristetes Mietverhältnis; befristeter Mietvertrag; stillschweigende Annahme

Das Fortsetzungsverlangen des Mieters im befristeten Mietverhältnis ist ein Vertragsangebot, das der Annahme durch den Vermieter bedarf. Eine stillschweigende Zustimmung des Vermieters zum Fortsetzungsverlangen scheidet aus, wenn der Vermieter seinerseits eine fristlose Kündigung ausgesprochen und Räumungsklage erhoben hat.

Die Bekl. waren Mieter einer Wohnung im Hause des Kl. durch befristeten Mietvertrag. Zum 30.11.1994 sind die Bekl. aus der Wohnung ausgezogen.

Mit Schreiben v. 30.8.1994 kündigte der Kl. das Mietverhältnis fristlos u. a. mit der Begründung, der Bekl. habe ihn tätlich angegriffen. Eine weitere Kündigung erfolgte mit Schreiben v. 17.10.1994 mit der Begründung, der Bekl. habe am 30.9.1994 erneut versucht, gegen den Kl. tätlich zu werden.

Gegenstand der Klage war zunächst die Räumung der Wohnung und sind nun Zahlungsansprüche des Kl. u. a. betreffend Renovierungskosten sowie Miete für die Monate Dezember 1994 bis Februar 1995.

Der Kl. erklärt den Rechtsstreit hinsichtlich des Räumungsantrags in der Hauptsache für erledigt. Im übrigen beantragt er, die Bekl. zur Zahlung zu verurteilen.

Die Bekl. beantragen die Klage abzuweisen. Widerklagend beantragen sie, den Kl. und Widerbekl. zu verurteilen, darin zuzustimmen, daß sich das Mietverhältnis jedenfalls über den 30.9.1994 hinaus auf unbestimmte Zeit, und zwar unabhängig von späteren Beendigungen, fortgesetzt hat.

Das AG Köln hat Klage und Widerklage abgewiesen. Hinsichtlich des geltend gemachten Räumungsantrags sei der Rechtsstreit nicht in der Hauptsache erledigt, sondern die Klage wäre von Anfang an unbegründet. Das Mietverhältnis sei über die Befristung zum 30.9.1994 hinaus auf unbestimmte Zeit fortgesetzt. Ein Recht zur fristlosen Kündigung habe dem Kl. nicht zugestanden.

Auch könne der Kl. keinen Mietzins für Dezember 1994 bis Februar 1995 geltend machen. Die Tatsache, daß der Kl. Räumungsklage erhoben habe, sei als zumindest fortdauerndes Angebot zu einer sofortigen Vertragsaufhebung zu werten, da in diesem Fall dem Vermieter offensichtlich an einer jederzeitigen Beendigung des Vertragsverhältnisses gelegen sei. Insofern könne der Vermieter sich nicht einerseits auf eine Beendigung des Mietverhältnisses berufen und auf Räumung und Herausgabe klagen, andererseits jedoch trotz erfolgten Auszuges noch Mietzinsansprüche geltend machen.

Die Widerklage könne keinen Erfolg haben, denn ihr fehle das Rechtsschutzbedürfnis.

Das LG hat die Berufung des Kl. gegen das Urteil des AG Köln zurückgewiesen.

Anspruch auf Zahlung von Mietzins für die Monate Dezember 1994, Januar und Februar 1995 in Höhe von insgesamt 2.790 DM steht dem Kl. gegen die Bekl. ebenfalls nicht zu. Fraglich ist bereits, ob das zwischen den Parteien aufgrund des Mietvertrages v. 22.9.1991 auf drei Jahre befristete Mietverhältnis durch das Fortsetzungsverlangen der Bekl. geltend gemacht mit vordatiertem Schreiben v. 24.7.1994, auf unbestimmte Zeit verlängert worden ist. § 564 c Abs. 1 räumt dem Mieter einen materiell-rechtlichen Anspruch gegen den Vermieter ein, das auf bestimmte Zeit eingegangene Mietverhältnis nach dem vertraglich vorgesehenen Endtermin auf unbestimmte Zeit fortzusetzen. In dem form- und fristgerecht erhobenen Fortsetzungsverlangen liegt der Antrag auf Abschluß des Verlängerungsvertrages, den der Vermieter unter den Voraussetzungen des § 564 c Abs. 1 BGB abzuschließen verpflichtet ist (Emmerich/Sonnenschein, Miete, § 564 c BGB Rn. 12). Der Vermieter kann das Verlängerungsverlangen des Mieters durch schlüssiges Verhalten annehmen. Bloße Untätigkeit über die Vertragszeit hinaus bedeutet jedoch nicht ohne weiteres sein Einverständnis mit der Vertragsverlängerung (vgl. Sternel, Mietrecht, IV 295). Vorliegend hat der Kl. das Fortsetzungsverlangen der Bekl. ausdrücklich nicht angenommen. Fraglich erscheint, ob sein diesbezügliches Schweigen als Zustimmung gewertet werden kann. Bedenken bestehen insoweit, als der Kl. durch sein gesamtes übriges Verhalten eindeutig zum Ausdruck gebracht hat, daß er an einer Fortsetzung des Mietverhältnisses mit den Bekl. nicht interessiert ist. Der Kl. hat am 30.8.1994 eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ausgesprochen und im September 1994 Räumungsklage erhoben. Wie das Verhalten des Kl. letztlich zu werten ist, kann jedoch dahinstehen, da die Geltendmachung von Mietzins für die Monate Dezember 1994 sowie Januar und Februar 1995 jedenfalls treuwidrig ist, so daß es auch auf eine rechtliche Qualifizierung der von den Bekl. ausgesprochenen Kündigungen nicht mehr ankommt. Wie bereits ausgeführt, hat der Kl. bereits im September 1994 Räumungsklage eingereicht, der bestehende Räumungsprozeß hat die Bekl. dazu veranlaßt, Ende November 1994 aus der streitgegenständlichen Wohnung auszuziehen. Die Bekl. sind damit dem vom Kl. prozessual verfolgten Anspruch auf Räumung nachgekommen. Der Auszug erfolgte auch endgültig, die Bekl. sind an einer Wiedereinräumung des Besitzes an der streitgegenständlichen Wohnung nicht interessiert. Unter diesen Umständen aber verstößt es gegen § 242 BGB, wenn der Kl. die Bekl., entgegen seinem gesamten Vorbringen in 1. Instanz, an einem Mietvertrag bis Ende Februar 1995 festhalten will und dementsprechend Mietzins verlangt.