Zustellung an gerüchteweise ausgezogenen Mieter

Der Beweis des Zugangs durch Einwurf in den Hausbriefkasten des Mieters ist dann nicht geführt, wenn nicht feststeht, ob zu diesem Zeitpunkt der Mieter noch im Hause wohnte.

Die Klage ist nicht begründet.

Der Kl. steht der geltend gemachte Anspruch auf Zahlung des mit der Betriebskostenabrechnung für 1995 errechneten Betrages aus § 535 S. 2 BGB nicht zu, denn die Abrechnung ist nicht innerhalb der Frist des § 20 Abs. 3 NMV erfolgt; nach dieser Vorschrift hätte die Abrechnung der Bekl. bis zum Ablauf des zwölften Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraums (31. Dezember 1995) zugeleitet werden müssen. Nachforderungen können nach der genannten Vorschrift nach Ablauf dieser Frist nicht mehr geltend gemacht werden. Es handelt sich insoweit ausdrücklich um eine Ausschlußfrist.

1. (...)

2. Die Kl. hat ihre Behauptung, die Abrechnung sei auch der Bekl. innerhalb der Frist des § 20 Abs. 3 NMV zugestellt worden, nicht beweisen können. Die Zeugin, die als Hauswartin die Zustellung der Abrechnung für die Hausverwaltung übernommen hatte, hat zwar glaubhaft bekundet, anhand ihrer Aufzeichnungen nachvollziehen zu können, daß sie am 26. November 1996 die Abrechnungen von der Hausverwaltung erhalten und diese am 27. November 1996 durch Einwurf in die jeweiligen Briefkästen den Mietern zugestellt habe. Sie hat dabei aber ausdrücklich erklärt, daß sie nicht mit Sicherheit bestätigen könne, daß die Bekl. zu diesem Zeitpunkt dort noch gewohnt habe. Es habe Gerüchte gegeben, daß sich die Eheleute getrennt hätten; seit welchem Zeitpunkt ihr selbst diese Gerüchte bekannt gewesen sind, konnte die Zeugin nicht mehr sagen. Es sei möglich, daß die Bekl. bereits am 27. November 1996 aus der Ehewohnung ausgezogen gewesen sei; sie - die Zeugin - habe sich vor dem Einwurf der Abrechnungen in die Briefkästen nicht noch einmal davon überzeugt, daß tatsächlich beide Eheleute noch in der Wohnung lebten.

Ein Nachweis des Zugangs kann aus dieser Aussage nicht abgeleitet werden; denn der Zugang setzt voraus, daß die Erklärung tatsächlich in den Machtbereich des Empfängers gelangt und für ihn die Möglichkeit der Kenntnisnahme davon besteht. Hierzu ist es erforderlich, daß der Empfänger sich tatsächlich an dem Ort, an dem das Schriftstück zugestellt wird, aufhält; daß er dort mit Sicherheit einmal gewohnt hat, reicht demgegenüber nicht, ebensowenig ist es ausreichend, daß dort noch ein getrennt lebender Ehegatte des Empfängers wohnt.

3. Aus dem Schreiben vom 24. Oktober 1996 läßt sich für die Frage, ob die Bekl. am 27. November 1996 noch in der streitgegenständlichen Wohnung lebte, nichts ableiten; zunächst sagt das Schreiben aus dem Oktober 1996 nichts über den Aufenthaltsort der Bekl. Ende November 1996 aus. Im übrigen kann aus der Tatsache, daß die Bekl. das Schreiben gemeinsam mit ihrem Ehemann aufgesetzt hat, nicht geschlossen werden, daß sie noch mit diesem in der Wohnung lebte. Vielmehr war die Bekl. als Mitmieterin neben ihrem Ehemann gehalten, eine Kündigung der Wohnung mit zu unterschreiben, denn jede von ihrem in der Wohnung verbliebenen Ehemann allein erklärte Kündigung wäre unwirksam gewesen; durch eine unwirksame Kündigung aber hätte sich das Vertragsverhältnis und damit auch die Haftung der Bekl. daraus weiter in die Länge gezogen.

Bei preisgebundenem Wohnraum muß die Betriebskostenabrechnung innerhalb einer Ausschlußfrist von einem Jahr dem Mieter zugeleitet werden, das heißt sie muß in seinen Empfangsbereich kommen. Dazu reicht normalerweise der Einwurf in den Hausbriefkasten.

In dem vom Amtsgericht Neukölln am 17. Dezember 1998 entschiedenen Fall hatte die Hauswartsfrau als Zeugin ausgesagt, sie habe gerüchteweise gehört, daß die Mieter ausgezogen seien. Es sei möglich, daß dies schon zum Zeitpunkt des Einwurfs der Abrechnung in den Hausbriefkasten der Fall gewesen sei.

Das Amtsgericht sah damit den Zugang nicht als erwiesen an und wies die Zahlungsklage des Vermieters ab. Das ist auf den ersten Blick wohl formaljuristisch richtig, denn die Mieterin hatte offenbar in dem Rechtsstreit behauptet, sie habe wegen ihres Auszugs die Abrechnung nicht fristgerecht erhalten. Dann war der Vermieter für das Gegenteil beweispflichtig, d. h. Zweifel gingen zu seinen Lasten. Unberücksichtigt bleibt dabei allerdings der Umstand, daß ein Mieter verpflichtet ist, im Rahmen des Dauerschuldverhältnisses für seinen Vertragspartner, den Vermieter, erreichbar zu sein. Insbesondere wenn er aus der Mietwohnung auszieht, ohne dies dem Vermieter mitzuteilen, handelt er arglistig, wenn er aus dieser eigenen Vertragsverletzung Rechte herleitet (vgl. auch LG Berlin, GE 1999, 110).