Zustandsstörer

Zustandsstörer; Tod eines Handlungsstörers; Gemeinschaftseigentum; Eltern haften für ihre Kinder; Blumenkübel auf Balkon; Erbübergang; Rückbau; Beseitigung einer baulichen Änderung nach Verkauf der Eigentumswohnung

1. Der Handlungsstörer bleibt zur Beseitigung einer baulichen Veränderung am Gemeinschaftseigentum auch dann verpflichtet, wenn er sein Wohnungseigentum veräußert und er nicht mehr Wohnungseigentümer ist.

2. Der Erwerber der Wohnung ist als Zustandsstörer nur zur Duldung der Beseitigung (durch den Handlungsstörer oder die WEG) verpflichtet.

3. Beim Tod des Handlungsstörers geht dessen Verpflichtung zur Beseitigung nach § 1967 BGB auf die Erben über.

Die Antragstellerin nimmt als Sondereigentümerin einer Wohnung, die unmittelbar unter der im Sondereigentum der Antragsgegnerin stehenden Wohnung gelegen ist, die Antragsgegnerin u. a. auf Beseitigung einer baulichen Veränderung in Anspruch.

Auf dem Balkon der Wohnung der Antragsgegnerin befinden sich, wie bei anderen Wohnungen auch, bauseits vorhandene und zum Gemeinschaftseigentum zählende Blumentröge, die in den Boden eingelassen sind und den Abschluss des Balkons bilden. Von den Rechtsvorgängern der Antragsgegnerin, deren Eltern, wurde die Außenseite dieser Blumentröge zu einer nicht mehr genau feststellbaren Zeit vor 1989 verfliest. Der Vater der Antragsgegnerin verstarb im Jahr 1991; er wurde von seiner Ehefrau als Vorerbin beerbt, wobei die Antragsgegnerin als Nacherbin eingesetzt war. Im Jahr 1995 überließ die Vorerbin aufgrund notariellen Vertrags die Wohnung an die Antragsgegnerin. Die Eigentumsübertragung sollte zur vorweggenommenen Erbfolge in vorzeitiger Erfüllung des Erbvertrages der Eltern der Antragsgegnerin erfolgen.

Nachdem die Wohnungseigentümer eine Sanierung aller Balkone beschlossen hatten, forderte die Verwaltung die Antragsgegnerin seit dem Jahr 2002 mehrfach auf, die Fliesen zu entfernen, da eine Sanierung ansonsten nicht möglich sei. Die Antragsgegnerin kam dieser Aufforderung nicht nach. Sie erklärte lediglich, dass die Fliesen entfernt werden könnten, wenn dies erforderlich sei. Eine Entfernung der Fliesen erfolgte nicht.

Im Jahr 2005 verstarb die Mutter der Antragsgegnerin, so dass der Nacherbfall eingetreten ist und die Antragsgegnerin Nacherbin nach ihrem Vater und Alleinerbin ihrer Mutter geworden ist.

Das Amtsgericht hat den Beseitigungsantrag (sowie einen Schadensersatz- und einen Feststellungsantrag) abgewiesen. Auf die sofortige Beschwerde hat das Landgericht dem Beseitigungsantrag stattgegeben.

Der Antragstellerin steht gegen die Antragsgegnerin gemäß § 15 Abs. 3 WEG, § 1004 BGB ein Anspruch auf Beseitigung der an der Außenseite der auf dem Balkon befindlichen Blumentröge angebrachten Fliesen zu.

Die Antragstellerin kann den Anspruch als Wohnungseigentümerin geltend machen, da sie hierzu einer Ermächtigung der übrigen Eigentümer nicht bedarf (OLG München, NZM 2005, 672; BayObLG, BayObLGR 2005, 610 und NZM 2004, 344).

Sie ist durch die aufgebrachten Fliesen, die eine bauliche Veränderung darstellen, auch über das nach § 14 Nr. 1 WEG hinzunehmende Maß hinaus beeinträchtigt. (wird ausgeführt)

b) Die Antragsgegnerin ist seit 2005 als Handlungsstörerin verpflichtet, die von ihren Eltern zu einem nicht mehr genau feststellbaren Zeitpunkt vor dem Jahr 1989 auf der Außenseite des Blumentrogs zu beseitigen.

aa) Gemäß allgemeiner Ansicht kann nur der Handlungsstörer, der die bauliche Veränderung vorgenommen hat oder vornehmen hat lassen, auf Beseitigung derselben gemäß § 1004 I BGB in Anspruch genommen werden (BGH, NJW 2007, 432, 433; BayObLG, NJW-RR 2002, 660; Jennißen/Hogenschurz, WEG, § 22 Rz. 52; Spielbauer/Then, WEG, § 15 Rz. 21). Dagegen ist der Zustandsstörer, der die bauliche Veränderung nicht selbst verursacht hat, sondern nur willentlich, unter Beherrschung der Störungsquelle, den beeinträchtigenden Zustand aufrechterhält, nicht zur Beseitigung, sondern nur zur Duldung der Beseitigung (durch den Handlungsstörer oder die WEG) verpflichtet (BGH, NJW 2007, 432, 433; BayObLG, NJW-RR 2002, 660; Spielbauer/Then, WEG § 15 Rz. 25). Denn jeder Störer haftet nur in dem Maß, wie er in zurechenbarer Weise an der Beeinträchtigung mitwirkt; besteht der Beitrag des Besitzers - wie im Fall des Zustandsstörers - nur darin, dass er sich kraft seiner nunmehrigen Sachherrschaft der Beseitigung der Störung widersetzt, kann er deshalb nur auf Duldung der Beseitigung in Anspruch genommen werden (BGH, NJW 2007, 432, 433).

bb) Handlungsstörer waren ursprünglich die Voreigentümer der Wohnung, die Eltern der Antragsgegnerin. Diese haben zu einem nicht mehr genau feststellbaren Zeitpunkt vor 1989 die Fliesen angebracht. (wird ausgeführt)

cc) Vom Eigentumserwerb der Antragstellerin im Jahr 1995 an bis zum Eintritt des Nacherbfalls im Jahr 2005 war die Antragsgegnerin nur Zustandsstörerin und damit nur zur Duldung einer Beseitigung der Fliesen durch die Gemeinschaft verpflichtet. Hieran ändert der Umstand nichts, dass die Eigentumsübertragung im Jahr 1995 ausweislich der notariellen Urkunde des Notars xx zur vorweggenommenen Erbfolge und in vorzeitiger Erfüllung eines Erbvertrages der Eltern der Antragsgegnerin erfolgt ist. Unabhängig von der Motivation der Mutter der Antragsgegnerin ist jedenfalls durch das Rechtsgeschäft der Eigentumsübertragung eine Sonderrechtsnachfolge eingetreten. Eine Gesamtrechtsnachfolge nach dem 1991 verstorbenen Vater der Antragsgegnerin kann erst mit dem Eintritt des Nacherbfalls eintreten. Dem steht auch nicht gleich, dass mit dem Vorerbfall der Nacherbe ein Anwartschaftsrecht erwirbt. Ob dieses Anwartschaftsrecht tatsächlich durch eine Eigentumsübertragung eines konkreten Erbschaftsgegenstandes unter Lebenden vom Vorerben an den Nacherben „erstarkt", kann dahingestellt bleiben. Bei dem möglichen „Erstarken" handelt es sich jedenfalls nicht um eine Gesamtrechtsnachfolge, welche Auswirkungen auf die Stellung als Handlungsstörer haben kann. Entgegen der Meinung der Antragstellerin führt dies auch nicht zu einer Rechtlosstellung der anderen, beeinträchtigten Wohnungseigentümer. Der Vorerbe bleibt als Gesamtrechtsnachfolger Handlungsstörer, der zur Beseitigung verpflichtet ist (siehe näher dazu unten ee), der Sonderrechtsnachfolger wird Zustandsstörer und hat die Beseitigung zu dulden.

dd) Seit dem Jahr 2005 ist die Antragsgegnerin wegen des eingetretenen Nacherbfalls nach ihrem Vater und der Alleinerbschaft nach ihrer Mutter als Gesamtrechtsnachfolgerin der ursprünglichen Handlungsstörer selbst Handlungsstörerin. Maßgeblich hierfür ist nicht die Sonderrechtsnachfolge wegen der erfolgten Eigentumsübertragung, sondern die Verpflichtung zur Beseitigung, welche für die ursprünglichen Handlungsstörer bestand. Diese Verpflichtung geht nach § 1967 BGB auf die Erben über (OLG Frankfurt, NZM 2005, 68 f.).

ee) Die Verpflichtung zur Beseitigung, welche nach dem Tod des Vaters der Antragsgegnerin im Jahr 1991 nunmehr alleine die Mutter der Antragsgegnerin traf, ist auch nicht durch die Eigentumsübertragung im Jahr 1995 erloschen.

§ 1004 I BGB setzt nicht voraus, dass der Schuldner Miteigentümer ist. Die Norm setzt vielmehr nur voraus, dass der Gläubiger (Mit-) Eigentümer ist und in seinem Miteigentum verletzt wird. Die Eigentumsübertragung der Mutter an die Antragsgegnerin lässt die Anspruchsvoraussetzungen des § 1004 BGB gegen die ehemalige Eigentümerin also nicht entfallen.

Die Erfüllung des Anspruchs ist der Mutter der Antragsgegnerin infolge der Eigentumsübertragung auch nicht gemäß § 275 I BGB unmöglich geworden. Zwar ist es richtig, dass die Beseitigung der Fliesen an der Außenseite des Blumentrogs entweder eine Errichtung eines Gerüsts auf Gemeinschaftseigentum erfordert oder aber, dass hierzu der Balkon der Antragsgegnerin betreten wird. Die Benutzung von Gemeinschaftseigentum erscheint unproblematisch, da die Gemeinschaft immer die Beseitigung durch den (vermeintlichen) Handlungsstörer verlangt hat. Auch das Betreten des Sondereigentums der Antragsgegnerin war hier jedoch der Mutter der Antragsgegnerin möglich. Zum Einen hat die Antragsgegnerin sowohl vorgerichtlich als auch während des Gerichtsverfahrens immer kundgetan, dass sie jederzeit Personen ihr Sondereigentum betreten lassen würde, um die erforderlichen Sanierungsarbeiten durchzuführen. Sie hat sich auch immer darauf berufen, dass die Entfernung der Fliesen, wenn sie denn zu erfolgen habe, Sache der Gemeinschaft sei und nicht kundgetan, dass sie insoweit den Zutritt zu ihrem Balkon verweigern würde. Darüber hinaus ist sie, wie bereits oben dargestellt, bis zum Eintritt des Nacherbfalls als Zustandsstörerin verpflichtet gewesen, die zur Beseitigung erforderlichen Maßnahmen zu dulden.

ff) Es ist auch keine Verwirkung des Beseitigungsanspruchs eingetreten. (wird ausgeführt)

Der Erwerber der Wohnung ist als Zustandsstörer nur zur Duldung der Beseitigung (durch den Handlungsstörer oder die WEG) verpflichtet.

Auf dem Balkon der Wohnung der Antragsgegnerin befinden sich, wie bei anderen Wohnungen auch, bauseits vorhandene und zum Gemeinschaftseigentum zählende Blumentröge, die in den Boden eingelassen sind und den Abschluss des Balkons bilden. Von den Rechtsvorgängern der Antragsgegnerin, deren Eltern, wurde die Außenseite dieser Blumentröge zu einer nicht mehr genau feststellbaren Zeit vor 1989 verfliest. Der Vater der Antragsgegnerin verstarb im Jahr 1991; er wurde von seiner Ehefrau als Vorerbin beerbt, wobei die Antragsgegnerin als Nacherbin eingesetzt war. Im Jahr 1995 überließ die Vorerbin aufgrund notariellen Vertrags die Wohnung an die Antragsgegnerin. Die Eigentumsübertragung sollte zur vorweggenommenen Erbfolge in vorzeitiger Erfüllung des Erbvertrages der Eltern der Antragsgegnerin erfolgen. Nachdem die Wohnungseigentümer eine Sanierung aller Balkone beschlossen hatten, forderte die Verwaltung die Antragsgegnerin seit dem Jahr 2002 mehrfach auf, die Fliesen zu entfernen, da eine Sanierung ansonsten nicht möglich sei. Die Antragsgegnerin kam dieser Aufforderung nicht nach. Sie erklärte lediglich, dass die Fliesen entfernt werden könnten, wenn dies erforderlich sei. Eine Entfernung der Fliesen erfolgte nicht. Im Jahr 2005 verstarb die Mutter der Antragsgegnerin, so dass der Nacherbfall eingetreten ist und die Antragsgegnerin Nacherbin nach ihrem Vater und Alleinerbin ihrer Mutter geworden ist. Das Amtsgericht hat den Beseitigungsantrag (sowie einen Schadensersatz- und einen Feststellungsantrag) abgewiesen. Hiergegen die sofortige Beschwerde an das LG im alten FGG-Verfahren.

Auf die sofortige Beschwerde hat das Landgericht dem Beseitigungsantrag stattgegeben. Die Antragstellerin, die ihre Wohnung direkt unter der Antragsgegnerin hat, bedarf zur Geltendmachung des Beseitigungsanspruchs nicht einer Ermächtigung der übrigen Wohnungseigentümer. Allerdings ist ein bloßer Zustandsstörer, der eine bauliche Veränderung nicht selbst verursacht hat, nur zur Duldung der Beseitigung durch den Handlungsstörer oder die Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet. Als Erbin ihrer Eltern hat jedoch eine Gesamtrechtsnachfolge der Antragsgegnerin stattgefunden. Damit ist sie in die Haftung als Handlungsstörer eingetreten, der die unzulässige bauliche Veränderung auf eigene Kosten zu beseitigen hat und darauf von jedem anderen einzelnen Wohnungseigentümer in Anspruch genommen werden kann.

Nach Mitteilung des Einsenders hat das OLG München in einer anderen WEG-Sache zufällig am selben Tage (ebenfalls am 3. August 2009 zum Az. 32 Wx 8/09 - GE 2009, 1237, 1259) eine weitergehende Haftung des Zustandsstörers, der die Sache beherrscht und zur Beseitigung der baulichen Veränderungen in der Lage ist, bejaht, den Fall jedoch nach § 28 FGG a. F. wegen Abweichung von einer Entscheidung des KG (vom 19. März 2007 - 24 W 317/06 - ZMR 2007, 639 = NZM 2007, 845) dem BGH vorgelegt. Meines Erachtens liegt aber im Fall des OLG München keine Abweichung von der KG-Entscheidung vor, welche nur statische Veränderungen erfasst und den späteren Zustandsstörer von der Verantwortung des früheren Handlungsstörers freigestellt. Im Falle des OLG München geht es dagegen um den Rückschnitt einer Thuja-Hecke auf einem Sondernutzungsrecht, die inzwischen über 7 m hoch ist und ständig weiter wächst. Aus der Instandhaltungspflicht des Sondernutzungsberechtigten wird man ableiten müssen, dass er zu einem ständigen Rückschnitt auf das ortsübliche Maß verpflichtet ist. Aus dieser Garantenpflicht folgt, dass er nicht bloßer Zustandsstörer ist, sondern Handlungsstörer wegen seiner Pflichtverletzung. Oder dürfen in München Hecken ohne Rücksicht auf die Nachbarn die Hecken in den Himmel wachsen?

VRiKG a. D. Dr. Lothar Briesemeister