Zustandekommen eines Mietvertrages

Zustandekommen eines Mietvertrages; Mietvertrag; Angebot; Vertragsschluß; Vertragsangebot

Zur Frage des Zustandekommens eines Mietvertrages, wenn der Vermieter ein von ihm noch nicht unterschriebenes Vertragsangebot dem Mieter übersendet.

Der Kl. (Eigentümer) begehrt von den Bekl. die Räumung einer Wohnung in seinem Hause mit der Begründung, diese würden sich darin ohne einen Mietvertrag aufhalten. Unter dem 13.11.1986 übersandte die Hausverwaltung des Kl. den Bekl. zwei Exemplare eines ausgefüllten, jedoch nicht unterzeichneten Mietvertrages sowie einer Einzugsermächtigung mit der Bitte, diese ausgefüllt und unterschrieben zurückzusenden. Zugleich wurde ihnen angekündigt, daß ihnen ein Vertragsexemplar nach Gegenzeichnung wieder zugesandt würde. Am 22.11.1986 erfuhr der Kl., daß die Bekl. die Wohnung bereits in Besitz genommen hatten. Mit Schreiben vom 24.11.1986 ließ er die Bekl. zur Räumung auffordern. Am 26.11.1986 erhielt er von den Bekl. den Mietvertrag zurück; die Parteien streiten darüber, ob der Mietvertrag von den Bekl. unterzeichnet worden ist oder ob lediglich die Anlagen unterzeichnet wurden. Unter dem 27.11.1986 teilte der Kl. den Bekl. mit, daß er nicht mehr bereit sei, mit ihnen ein Mietverhältnis abzuschließen.

Die Bekl. sind gemäß § 985 BGB zur Herausgabe der von ihnen genutzten Räume im Hause des Kl. verpflichtet, weil ihnen kein Recht zum Besitz zur Seite steht. Ein Mietvertrag gemäß § 535 BGB ist zwischen den Parteien nicht zustande gekommen. Im vorliegenden Falle ist die Übersendung des Vertragsentwurfs an die Bekl. noch kein Angebot seitens des Kl. gewesen, das die Bekl. lediglich noch anzunehmen brauchten. Vielmehr hat der Kl. erkennbar daran, daß er das übersandte Exemplar selbst noch nicht unterzeichnet hatte, seinerseits die Bekl. aufgefordert, ihm ein Angebot entsprechend dem Formularvertrag zu machen. Er hat sich damit selbst die Annahme des Angebotes vorbehalten. Ohne seine Annahmeerklärung, die in der Unterschrift unter dem von den Bekl. unterzeichneten Vertrag zu sehen gewesen wäre, ist der Vertrag daher nicht zustande gekommen.

Diese Rechtslage hätte anders beurteilt werden können, wenn den Bekl. - wie von ihnen behauptet - bereits telefonisch ein Mietvertrag zugesagt worden wäre. Dann hätten sie aus ihrer Sicht die Übersendung des Vertragsformulars als Vertragsangebot ansehen können. Die Beweisaufnahme hat diese Behauptung der Bekl. jedoch nicht bestätigen können. Der Zeuge G. hat lediglich bekunden können, daß den Bekl. die Übersendung eines Mietvertrages angekündigt wurde, den sie unterzeichnet zurücksenden sollten. Er hat damit nichts anderes bestätigt, als den Vorgang, der zwischen den Parteien unstreitig ist. Die Zeugin R. hat bei ihrer Vernehmung den gleichen Sachverhalt bestätigt und noch darauf hingewiesen, daß Einzelheiten des Vertragsschlusses nicht von ihr besprochen worden seien, weil noch nicht klar gewesen sei, ob es zum Vertragsschluß überhaupt komme. Zwar bestehen Zweifel an der Richtigkeit der Erinnerung der Zeugin in dem letztgenannten Punkt. Schließlich hatten sich die Bekl. bereits mit einem Bewerbungsbogen unter Offenlegung ihrer persönlichen Verhältnisse beworben und der Kl. war offenbar bereit, mit ihnen Vertragsbeziehungen aufzunehmen, da er andernfalls überhaupt kein Vertrags-exemplar an sie geschickt hätte. Indessen ersetzt dies nicht den Vertragsabschluß. Auch wenn der Kl. aufgrund des vorangegangenen Bewerbungsbogens und des Telefongesprächs generell bereit gewesen sein sollte, mit den Bekl. einen Vertrag abzuschließen, ändert dies nichts daran, daß er die Bekl. zur Abgabe eines Angebots aufgefordert hat, offenbar schon allein deshalb, um sicher zu stellen, daß der Vertrag auch zu den Bedingungen des Formularvertrages in allen Einzelheiten zustande kommt. Die Rücksendung des Vertragsformulars durch die Bekl. führte daher noch nicht zum Vertragsschluß. Es kann deshalb dahinstehen, ob die Behauptung der Bekl. zutrifft, sie hätten neben den Anlagen auch das vollständige Mietvertragsexemplar unterzeichnet. Das von den Kl. vorgelegte Exemplar weist die Unterschrift der Bekl. lediglich auf den Anlagen aus. Aus dem Gesamtzusammenhang könnte man zu Gunsten der Bekl. zwar unterstellen, daß sie in jedem Falle eine Erklärung entsprechend dem gesamten Inhalt des Vertragswerkes abgeben wollten. Auch dies führt indessen nicht zu einem Vertragsabschluß, weil der Kl. selbst dieses Angebot nicht angenommen hat.

Dem berechtigten Herausgabeverlangen des Kl. aus seinem Eigentum können die Bekl. auch nicht mit der Einrede begegnen, der Kl. sei ja verpflichtet, ihnen die Wohnung aufgrund eines noch abzuschließenden Mietvertrages zu überlassen. Auch ihre Widerklage war nämlich erfolglos. Die Bekl. können von dem Kl. nicht verlangen, daß er mit ihnen einen Mietvertrag abschließt. Aus dem Verhalten des Kl. ist auch keine vorvertragliche Beziehung zwischen den Parteien entstanden, die den Bekl. einen solchen Anspruch verschaffen würde. In Wahrheit haben die Parteien in Vertragsverhandlungen gestanden, nicht aber bereits einen Vorvertrag abgeschlossen. Solche Vertragsverhandlungen führen nicht dazu, daß eine Partei von der anderen den Abschluß eines Vertrages verlangen kann. Die Parteien können lediglich wechselseitig ihren sogenannten Vertrauensschaden geltend machen, der ihnen entstanden ist, weil sie auf den Abschluß eines Vertrages vertraut haben, nicht dagegen ihr sogenanntes Erfüllungsinteresse, also den Vertrag selbst. Entgegen der Auffassung der Bekl. kann auch aus den Schreiben des Kl. an die die Mieträume besitzenden Bekl. nicht geschlossen werden, daß er diese bereits wie Mieter behandelt habe. Es ist nicht zu beanstanden und kann nicht zum Nachteil des Kl. eingewandt werden, wenn dieser seine sämtlichen Mieter ohne sie durch Namen zu individualisieren als sehr geehrte Mieter anspricht, weil er für sämtliche Nutzer der Wohnungen Informationen, wie im Schreiben vom 15.1.1987 oder auch Veränderungen der Miethöhe, wie mit dem Schreiben vom 8.12.1986 bekannt geben will. Die Miethöhe spielt im übrigen auch für die nicht als Mieter akzeptierten Bekl. eine Rolle, weil sie gemäß § 812 BGB für die Dauer der Nutzung zur Zahlung der angemessenen Nutzungsentschädigung nach § 818 BGB verpflichtet sind und die Höhe dieser Nutzungsentschädigung sich nach der ortsüblichen Miete bemißt. Der Kl. war daher auch berechtigt, Mieterhöhungserklärungen abzugeben, auch wenn diese nicht gestaltend wirkten, sondern lediglich auf die derzeitige Nutzungsentschädigungshöhe hinwiesen.