Zustandekommen eines Mietverhältnisses

Zustandekommen eines Mietverhältnisses; Mietvertragsabschluß; Hauptmietverhältnis; Untermietverhältnis; Umgehungsgeschäft; Treu und Glauben, Scheingeschäft

Zwischen Vermieter und Untermieter besteht mangels einer vertraglichen Vereinbarung auch dann kein Mietverhältnis, wenn die Zwischenschaltung eines Hauptmieters nur erfolgte, um dem Untermieter die einem Hauptmieter zustehenden Rechte vorzuenthalten.

Die Berufung ist begründet, da zwischen den Parteien ein Mietverhältnis über die vom Kl. im Hause des Bekl. innegehaltene Wohnung nicht besteht.

Unstreitig ist, daß der Bekl. die fragliche Wohnung an die Zeugin P. vermietet hat und zwischen ihr und dem Kl. ausweislich des schriftlichen Vertrages vom 17. September 1982 ein Untermietvertrag abgeschlossen worden ist. Es kann zugunsten des Kl. unterstellt werden, daß der Bekl., der auch die dem Untermietvertragsabschluß vorangehenden Verhandlungen mit dem Kl. geführt hat, die vorliegende Vertragsgestaltung - Hauptmietvertrag/Untermietvertrag - im Zusammenwirken mit der Hauptmieterin gewählt hat, um die Rechte des Mieters bei der beabsichtigten Modernisierung und den für Wohnraum geltenden Kündigungsschutz zu umgehen. In diesem Fall müßte der Bekl. sich zwar hinsichtlich seiner Rechte gegenüber dem Kl. in bezug auf die Wohnung aus dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben so stellen lassen, als ob zwischen den Parteien ein Hauptmietverhältnis abgeschlossen worden wäre.

Das bedeutet aber nicht, daß ein solches Mietverhältnis auch tatsächlich besteht. Denn Voraussetzung hierfür ist das Vorliegen eines wirksamen Vertrages, der jedoch zwischen den Parteien nicht zustande gekommen ist. Dies hätte allenfalls dann angenommen werden können, wenn es sich bei den Verträgen zwischen dem Bekl. und der Zeugin P. sowie zwischen ihr und dem Kl. nur um Scheingeschäfte im Sinne von § 117 BGB handeln würde, durch die ein tatsächlich gewollter Hauptmietvertrag zwischen den Parteien verdeckt werden sollte (§ 117 Abs. 2 BGB). Das ist aber nicht der Fall. Ein Scheingeschäft liegt vor, wenn die Parteien einverständlich nur den äußeren Schein eines Rechtsgeschäftes hervorrufen, die mit dem Geschäft verbundenen Rechtsfolgen aber nicht eintreten lassen wollen (vgl. Palandt, BGB, 38. Aufl., § 117, Anm. 1). Dies trifft hier nicht zu. Denn der Bekl. hat die vorhandene Vertragsgestaltung nicht nur zum Schein gewählt, sondern nach dem Vorbringen des Kl. gerade deshalb, um die sich hieraus ergebenden Rechtsfolgen für sich in Anspruch zu nehmen und dem Kl. die einem Hauptmieter zustehenden Rechte vorzuenthalten. Bei dieser Sachlage kann von einem Einverständnis zwischen den Parteien darüber, daß sich die rechtlichen Beziehungen zwischen ihnen nach einem in Wirklichkeit gewollten Hauptmietvertrag richten sollten, nicht ausgegangen werden.