Zuständigkeitsstreitwert

Zuständigkeitsstreitwert; Beschwerdewert, Räumungsklage; Fortsetzungsanspruch

Beruft sich der Mieter gegenüber einer Kündigung auf eine Mieterschutzregelung, die das Kündigungsrecht des Vermieters einschränkt und dem Mieter ein Recht zur Fortsetzung des Mietverhältnisses gibt (hier: nach Art. 232 § 2 Abs. 5 EGBGB), so dauert die "streitige" Zeit i. S. von § 8 ZPO bis zu dem Endzeitpunkt des Mietvertrages, den der Mieter als den für ihn günstigsten in Anspruch nimmt.

Die Kl. ist Eigentümerin eines Hausgrundstücks in C. (Sachsen), A.-Straße 304. Sie hat dem Bekl. hierin gelegene Gewerberäume auf unbestimmte Zeit zu einem monatlichen Mietzins von 64,69 DM vermietet. Nachdem der Bekl. auf ihre Forderung, die Miete auf 1.330 DM zu erhöhen, nicht eingegangen war, sondern nur 200 DM geboten hatte, hat sie mit Schreiben vom 12. September 1990 zum 31. Oktober 1990 wegen Eigenbedarfs gekündigt und am 16. Januar 1991 Klage auf Räumung und Herausgabe erhoben. Der Bekl. hat dem unter Berufung auf eine wirtschaftliche Härte widersprochen. Das Kreisgericht hat den Bekl. am 2. April 1991 zur Räumung bis zum 31. Dezember 1991 verurteilt. Seine dagegen ge-richtete Berufung hat das Bezirksgericht durch Urteil als unzulässig ver-worfen, weil die Berufungssumme nicht erreicht sei. Die Revision des Bekl. führte zur Aufhebung und Zurückverweisung.

1. Mit dem Wirksamwerden des Beitritts gelten in den neuen Bundesländern die Vorschriften der ZPO. Einschränkungen nach dem Einigungsvertrag ergeben sich nicht (Einigungsvertrag Anl. 1 Kap. III Sachgeb. A Abschn. III Nr. 5). Das Bezirksgericht geht insoweit zutreffend davon aus, daß für Berufungen gegen Entscheidungen, die seit dem 1.4.1991 - dem Zeitpunkt des Inkrafttretens des Rechtspflegevereinfa-chungsgesetzes vom 17.12.1990 (BGBl. I 1990 S. 2847) - verkündet wer-den, die Berufungssumme erreicht ist, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 1.200 DM übersteigt (§ 511 a ZPO i. d. F. des Art. 1 Nr. 36 i. V. mit Art. 10 Abs. 3 des Rechtspflegevereinfachungsgesetzes). Das gilt so-mit auch hier, da das Urteil des KreisG am 2.4.1991 verkündet worden ist.

Das Bezirksgericht hat der Berechnung des Berufungsstreitwerts die Vor-schrift des § 8 ZPO zugrunde gelegt, wonach bei Mietverhältnissen, deren Bestand oder Dauer streitig ist, der Betrag des auf die gesamte streitige Zeit entfallenden Mietzinses, höchstens jedoch der 25fache Jahresbetrag, maßgebend ist. Als streitige Zeit hat es die Zeit ab Klageerhebung bis zu dem Tag angenommen, für den bei Verträgen von unbestimmter Dauer frühestens gekündigt werden kann. Da gemäß § 565 Abs. 1 Ziff. 3 BGB Mietverhältnisse über Geschäftsräume nur für den Ablauf des Kalendervierteljahres gekündigt werden könnten und diese Frist durch Art. 232 EGBGB § 2 Abs. 7 der Anl. 1 Kap. III Sachgeb. B des Einigungsvertrages um drei Monate verlängert werde, ergebe sich insgesamt eine sechsmona-tige Kündigungszeit. Damit werde bei dem hier vorliegenden Mietzins von 64,69 DM die Berufungssumme nicht erreicht.

Die Revision wendet dagegen ein, wenn streitig sei, ob und wann das auf unbestimmte Zeit eingegangene Mietverhältnis aufgrund einer Kündigung des Vermieters beendet werde, könne die Beschwer nicht nach einer Dau-er bemessen werden, die sich aus der umstrittenen Kündigung ergebe. Vielmehr sei das Mietverhältnis für die Beschwer der auf Räumung ver-klagten Partei als fortbestehend anzusehen und die Beschwer im Regelfall nach dem 25fachen Jahreszins zu berechnen. Jedenfalls aber richte sie sich wegen des dem Bekl. durch die Sonderregelung des Art. 232 EGBGB § 2 Abs. 5 eingeräumten Widerspruchsrechts nach der Zeitspanne, um die das Mietverhältnis nach seinem Begehren fortzusetzen sei. Damit hat sie im Ergebnis Erfolg.

2. In Verfahren, in denen Bestand oder Dauer eines Mietverhältnisses streitig sind, wozu auch Räumungsklagen nach vorausgegangener Kündi-gung zählen (vgl. Baumbach/Lauterbach/Hartmann, ZPO, 50. Aufl., § 8 Anm. 2 B; Stein/Jonas, ZPO, 19. Aufl., § 8 Anm. I 1; Hillach-Rohs, Hand-buch des Streitwerts in bürgerlichen Rechtsstreitigkeiten, 7. Aufl., S. 141), folgt der Rechtsmittelstreitwert grundsätzlich aus § 8 ZPO. Der auf die streitige Zeit entfallende Betrag, der danach in erster Linie maßgebend ist, richtet sich bei Verträgen von bestimmter Dauer nach dem Zeitraum zwi-schen Klageerhebung und dem vertraglichen Ablauf der Mietzeit. Bei Ver-trägen von unbestimmter Dauer endet der Zeitraum mit dem Tag, auf den derjenige hätte kündigen können, der die längere Bestehenszeit behauptet (RGZ 164, 325, 329; BGH, Beschluß vom 21. Juni 1955 - V ZR 99/55 - MDR 1955, 731; Baumbach/Lauterbach/Hartmann, a. a. O., Anm. 3 A; Stein/Jonas, a. a. O., Anm. II 2; Zöller/Schneider, ZPO, 17. Aufl., § 8 Rdn. 5; Hillach-Rohs, a. a. O., S. 146, 147). § 8 ZPO ist nach seinem Wort-laut und Sinn damit in erster Linie auf Fälle zugeschnitten, in denen sich die Dauer der streitigen Zeit entweder unzweifelhaft von vornherein bestimmen läßt oder in denen - bei Mietverhältnissen von unbestimmter Dauer - feststeht, daß und wann das Mietverhältnis aufgrund der Kündigung jeden-falls endet.

Ist dagegen aufgrund einer Mieterschutzregelung, die das Kündigungsrecht des Vermieters einschränkt und dem Mieter ein Recht zur Fortsetzung des Mietverhältnisses gibt, ungewiß, ob und wann das Mietverhältnis endet, so kann die "streitige Zeit" i. S. des § 8 ZPO nicht von vornherein nach dem vertraglich oder gesetzlich vorgesehenen, frühestmöglichen Kündigungszeitpunkt als dem maßgebenden Endzeitpunkt bemessen werden. Denn der Mieter nimmt für sich in Anspruch, das Mietverhältnis darüber hinaus fortsetzen zu dürfen. Das gilt auch im vorliegenden Fall. Denn gemäß Art. 232 EGBGB § 2 Abs. 5 kann auch der Mieter von Gewer-beraum einer bis zum 31. Dezember 1992 erklärten Kündigung des Ver-mieters widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Kündigung für ihn eine erhebliche Gefährdung seiner wirt-schaftlichen Lebensgrundlage mit sich bringt.

Durch die in Absatz 6 der Vorschrift enthaltene Verweisung auf § 556 a Abs. 2, 3, 5 bis 7 BGB ist er in ähnlicher Weise geschützt wie ein Mieter von Wohnraum (Palandt/Put-zo, 51. Aufl., Art. 232 EGBGB § 2 Rdn. 11, 12). Soweit nicht überwiegende Interessen des Vermieters entgegenstehen (Art. 232 EGBGB § 2 Abs. 5 Satz 2), kann er das Mietverhältnis so lange fortsetzen, wie dies unter Be-rücksichtigung aller Umstände angemessen ist. Damit ist aber zwischen den Parteien jedenfalls eine längere Zeit als diejenige im Streit, die sich bei Anwendung der nach dem Gesetz gemäß § 565 Abs. 1 Nr. 3 BGB i. V. mit Art. 232 EGBGB § 2 Abs. 1 und Abs. 7 gegebenen Kündigungsfristen er rechnen würde. Die dem Bekl. vom Kreisgericht eingeräumte Räumungsfrist bis zum 31. Dezember 1991 zugrunde zu legen, wie die Kl. in der Re-visionserwiderung meint, verbietet sich zum einen schon deshalb, weil das Kreisgericht damit keine Fortsetzung des Mietverhältnisses ausgesprochen, sondern dem Bekl. analog § 721 ZPO nur eine Räumungsfrist im Rahmen des Vollstreckungsschutzes gewährt hat, zum anderen, weil ge-rade im Streit ist, ob der Bekl. Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses über den vom Kreisgericht gesetzten Endzeitpunkt hinaus hat.

Eine andere Auslegung ließe sich auch schwerlich mit dem Grundsatz der materiellen Beschwer vereinbaren. Denn da es für den Rechtsmittelstreitwert auf die materielle Beschwer des Rechtsmittelführers ankommt, kann als Endtermin allenfalls der Zeitpunkt in Betracht kommen, den der Rechtsmittelführer als den für sich günstigsten in Anspruch nimmt. Sofern er also eine Bestehenszeit bis zu einem bestimmten Endzeitpunkt behauptet, kommt es auf diesen Zeitpunkt an (vgl. Zöller/Schneider, a. a. O.).

Freilich muß er das schon in der ersten Instanz deutlich gemacht haben, da er sich den Zutritt zur Rechtsmittelinstanz nicht durch eine Erweiterung der Beschwer aufgrund neuen Vorbringens verschaffen kann.

Hat er dagegen - wie hier der Bekl. - keinen festen Zeitpunkt genannt, ist sein Begehren auszulegen, wobei sich auch hier die Auslegung im Rah-men des bereits in erster Instanz mutmaßlich Gewollten halten muß. Hier ist davon auszugehen, daß der Bekl. jedenfalls die Rechte ausnutzen will, die ihm die Mieterschutzregelung des Art. 232 § 2 Abs. 5 EGBGB gewährt. Das bedeutet, daß er auch noch einer am 31. Dezember 1992 ausgesprochenen Kündigung widersprechen könnte. Bereits die ab Klageerhebung bis zu diesem Zeitpunkt laufende Zeit von 23 Monaten reicht aus, damit die Berufungssumme erreicht ist (23 x 64,89 DM = 1.492,47 DM). Auf die in der Literatur (vgl. Schultz, MDR 1990, 441, 442; Seitz, DtZ 1991, 285, 188) er-örterte Frage einer Gesamtdauer des Mieterschutzes kommt es daher nicht an.

Streiten sich Mieter und Vermieter vor Gericht, müssen sie sich zunächst einmal die Frage stellen, welches Gericht eigentlich zuständig ist. Handelt es sich um Streitigkeiten aus einem Wohnraummietverhältnis, ist grundsätzlich als erste Instanz das Amtsgericht zuständig bzw. das Kreisgericht in den neuen Bundesländern. Gleichgültig ist, um welche Summen es dabei geht. Nach dem Amtsgericht/Kreisgericht gibt es bei Wohnraummietsachen nur noch eine einzige weitere Instanz, nämlich das Landgericht bzw. Bezirksgericht. Dorthin gelangt man aber nur, wenn der Wert des Streites - etwa Mietrückstand - mehr als 1.200 DM, mithin mindestens 1.200,01 DM beträgt. Zwar können Mietrechtsstreitigkeiten über Wohnungen auch bei Oberlandesgerichten und sogar beim Bundesgerichtshof landen, aber nur in sogenannten Rechtsentscheidsverfahren. Das sind Verfahren, bei denen es um Rechtsstreitigkeiten von grundsätzlicher Bedeutung geht oder um Fragen, die von verschiedenen Gerichten bisher unterschiedlich beurteilt worden sind (sogenannte Divergenzverfahren). Allerdings wird in solchen Fällen der Prozeß zwischen den Parteien nicht etwa durch das Oberlandesgericht oder den Bundesgerichtshof entschieden, sondern letztlich doch vom Landgericht, denn Oberlandesgericht und Bundesgerichtshof sind im Rechtsentscheidsverfahren nur dazu befugt, Rechtsfragen zu entscheiden, nicht aber Prozeßstreitigkeiten (OLG oder BGH zählen also beim Rechtsentscheidsverfahren nicht als "Instanz" - dieses Verfahren ist deshalb für die beteiligten Prozeßparteien auch kostenneutral). Das funktioniert dann so, daß das Landgericht als letzte Instanz im Wohnraumprozeß dem übergeordneten Gericht, also dem Oberlandesgericht, eine bestimmte Rechtsfrage vorlegt, dieses dann entscheidet und das Landgericht auf der Grundlage dieser Entscheidung den eigentlichen Prozeß abschließt. Bei Gewerberaummietverhältnissen sieht die Sache dagegen anders aus. Grundsätzlich gilt auch da, daß der Prozeß beim Amtsgericht beginnt. Das gilt allerdings nur, wenn der sogenannte Streitwert maximal 6.000 DM beträgt. Übersteigt er diesen Betrag, so beginnt der Prozeß nicht beim Amtsgericht, sondern erst beim Landgericht. Dies schreibt das Gerichtsverfassungsgesetz vor (§ 23 Nr. 1 GVG). Für die Berufung ist dann das Oberlandesgericht (in Berlin ist das das Kammergericht) zuständig. Über das Oberlandesgericht hinaus zum Bundesgerichtshof gelangt man mit der Revision, das aber nur, wenn der Streitwert 60.000 DM übersteigt. Vor allem in den neuen Bundesländern ist immer wieder Klage darüber geführt worden, daß aufgrund der niedrigen Mieten, die für die Berechnung des Streitwertes herangezogen werden, wenn es etwa um Kündigungen geht, keine Berufung mehr möglich ist, weil die Berufungsstreitwerte so niedrig sind, daß die im Regelfall maßgebende Summe von 1.200,01 DM nicht erreicht wird.

Ein bißchen Abhilfe schafft da ein Urteil des Bundesgerichtshofs vom 1. April 1992. Es ging dabei um einen Kündigungsprozeß über Gewerberäume in Sachsen. Eine Eigentümerin hatte dem Mieter Gewerberäume auf unbestimmte Zeit zu einem monatlichen Mietzins von 64,69 DM vermietet. Nachdem der Mieter auf die Forderung der Eigentümerin, die Miete auf 1.330 DM zu erhöhen, nicht eingegangen war, sondern nur 200 DM geboten hatte, hatte die Eigentümerin mit Schreiben vom 12. September 1990 zum 31. Oktober 1990 wegen Eigenbedarfs gekündigt und am 16. Januar 1991 Klage auf Räumung und Herausgabe erhoben.

Das Kreisgericht hatte den Mieter zur Räumung verurteilt. Dagegen hatte der Mieter Berufung eingelegt, die das Bezirksgericht als unzulässig verworfen hatte, weil die Berufungssumme nicht erreicht sei. Dagegen rief der Mieter den Bundesgerichtshof zu Hilfe.

Da es nicht um eine Zahlungsklage ging, bei der der Streitwert einfach in der Höhe der begehrten Summe zu ermitteln ist, sondern um einen Räumungsrechtsstreit, sieht die Zivilprozeßordnung eine Art Ersatzverfahren für die Berechnung vor.

Maßgebend dafür ist § 8 der Zivilprozeßordnung (ZPO), der folgendes bestimmt: Wenn das Bestehen oder die Dauer eines Pacht- oder Mietverhältnisses streitig ist, so ist der Betrag des auf die gesamte streitige Zeit fallenden (Miet-)Zinses und, wenn der 25fache Betrag des einjährigen Zinses geringer ist, dieser Betrag für die Wertberechnung entscheidend.

Beispiel: Gewerberäume sind für 100 DM monatlich vermietet. Das Gewerbemietverhältnis soll am 31. Dezember 1992 enden. Der Vermieter hat wegen Vertragspflichtverletzungen des Mieters gekündigt, der hat nicht geräumt, der Vermieter hat am 1. Januar 1992 Räumungsklage erhoben.

Nach der Rechtsprechung ist die "streitige Zeit" im Sinne des oben zitierten § 8 ZPO die Zeit zwischen Klageerhebung und vertraglichem Ablauf der Mietzeit, mithin ein Jahr. Streitwert wäre also 100 DM (Miete) x 12 = 1.200 DM. Der 25fache Betrag des einjährigen Mietzinses ist nicht geringer (siehe oben, § 18 ZPO), so daß es also bei einem Streitwert von 1.200 DM bleibt.

Wie ist es aber in dem oben geschilderten Fall, in dem der Endzeitpunkt des Mietvertrages nicht geregelt ist, weil es sich um ein Mietverhältnis auf unbestimmte Dauer handelt?

Da ist es im Grundsatz so, daß der streitige Zeitraum im Sinne des § 8 der Zivilprozeßordnung mit dem Tag endet, auf den derjenige hätte kündigen können, der die längere Bestehenszeit behauptet.

Beispiel: Bei unbefristeten Gewerbemietverhältnissen ist eine Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Monats, allerdings nur für den Ablauf eines Kalendervierteljahres möglich. Also: Kündigung spätestens am 3. Oktober 1991 zum 31. Dezember 1991.

Die streitige Zeit läßt sich auch hier einfach bestimmen. Probleme gibt es allerdings in den neuen Bundesländern, und zwar deshalb, weil auch bei einer Kündigung von Gewerberäumen das Ende des Mietverhältnisses ungewiß ist, denn nach Artikel 232 § 2 Abs. 5 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB) kann der Gewerbemieter bei einer bis zum 31. Dezember 1992 erklärten Kündigung eines Mietverhältnisses über Geschäftsräume widersprechen und die Fortsetzung verlangen, wenn die Kündigung für ihn eine erhebliche Gefährdung seiner wirtschaftlichen Lebensgrundlage mit sich bringt. Damit ist also bei einer Kündigung des Vermieters ungewiß, wann das Mietverhältnis tatsächlich endet.

Deshalb, so der Bundesgerichtshof in der oben zitierten Entscheidung, steht die streitige Zeit im Sinne des § 8 ZPO nicht von vornherein nach dem vertraglich oder gesetzlich vorgesehenen frühestmöglichen Kündigungszeitpunkt als maßgebendem Endzeitpunkt fest. Denn der Mieter nehme für sich in Anspruch, das Mietverhältnis darüber hinaus fortsetzen zu dürfen.

Daraus folge aber in jedem Fall, daß in den neuen Bundesländern eine längere Zeit im Streit sei als diejenige, die sich aufgrund der Kündigungsfristen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (§ 565 Abs. 1 Nr. 3 BGB i. V. m. § 232 Abs. 2 EGBGB mit verlängerten Kündigungsfristen für die neuen Bundesländer) ergibt.

Fazit der Entscheidung: Die streitige Zeit dauert bis zu dem für den Mieter günstigen Endzeitpunkt. Da der Mieter nach dem Einführungsgesetz zum BGB auch noch einer am 31. Dezember 1992 ausgesprochenen Kündigung widersprechen kann, muß man zumindest davon ausgehen, daß die streitige Zeit bis mindestens zum 31. Dezember 1992 dauern kann.

Mit dieser Begründung hob der Bundesgerichtshof die Entscheidung auf, so daß nun das Bezirksgericht als Berufungsgericht doch noch entscheiden muß.