Zuständigkeit

Zuständigkeit; Anfechtung eines Grundstückskaufvertrags; Ausreiseverkauf; Drohung staatlicher Stellen; Formbedürftigkeit des Grundstückskaufvertrages

1. Unabhängig von einem Rückübertragungsanspruch nach dem Vermögensgesetz besteht ein Anspruch auf Sachentscheidung über alle anderen, nicht im Vermögensgesetz erfaßten Ansprüche wie etwa solche nach dem ZGB, deren Entstehen nicht von unredlichem Verhalten des Erwerbers abhängig ist.

2. Zu den Voraussetzungen eines Anfechtungsrechts gem. § 70 Abs. 1 ZGB (hier: Grundstückskaufvertrag im Rahmen einer Ausreise aus der früheren DDR).

3. Zur Frage, ob sich die zu § 313 BGB entwickelte Rechtsprechung auf § 297 Abs. 1 ZGB übertragen läßt.

Die Kl., die am 1. August 1989 von Ost Berlin in die Bundesrepublik ausreisen durften, nehmen die Bekl. auf Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrages in Anspruch. Die Parteien haben am 31. Mai 1989 durch das Staatliche Notariat einen Kaufvertrag über das Streitgrundstück zu einem Preis von 67.800 Mark beurkundet. Am selben Tage unterzeichneten die Parteien - die Kl. nunmehr als Mieter und die Bekl. als Vermieter - einen Mietvertrag über das Grundstück sowie einen Kaufvertrag über verschiedene Gegenstände zum Kaufpreis von 9.080 Mark. Zugleich trafen die Kl. mit Bediensteten der Evangelischen Kirche mündlich eine Vereinbarung, wonach sie den Erlös aus dem Grundstücksverkauf und der Veräußerung aller ihnen gehörenden Gegenstände einer kirchlichen Stiftung spenden sollten. Ein Drittel der Spende sollte ihnen nach ihrer Ausreise als Starthilfe von der Evangelischen Kirchenbehörde in Karlsruhe in DM wieder zufließen. Die Kl. überwiesen in der Folgezeit 135.000 Mark an die kirchliche Stiftung. Später erhielten die Kl. von den Karlsruher Kirchenbehörden eine Überweisung in Höhe von 45.000 DM. Die Bekl. - Kirchenangehörige - wurden am 26. Juli 1989 als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Die Kl. begründen die Anfechtung des Kaufvertrages damit, sie seien zur Grundstücksveräußerung aufgrund rechtswidriger Drohungen gezwungen worden. Sie argumentieren auch damit, daß der Vertrag wegen Formverstoßes nichtig sei, weil die Absprache mit der Evangelischen Kirche ebenfalls notariell hätte beurkundet werden müssen. Im übrigen sei der Vertrag unter den gegebenen Gesamtumständen ohnehin sitten-widrig. Die Bekl. bestreiten, ihrerseits mit der Evangelischen Kirche weitere, nicht beurkundete Vereinbarungen getroffen zu haben, sie hätten von derartigen Vereinbarungen auch keine Kenntnis gehabt.

Die Klage ist zulässig.

Unabhängig davon, ob den Kl. ein Rückübertragungsanspruch nach dem Gesetz zur Regelung offener Vermögensfragen zusteht, was die Verwaltungsbehörden und gerichte eigenständig zu prüfen haben werden, haben die Kl. Anspruch auf eine Sachentscheidung über alle anderen, nicht im VermG erfaßten Ansprüche. Dazu gehören die nach dem ZGB bestehenden Ansprüche, deren Entstehen nicht von unredlichem Verhalten des Erwerbers abhängig ist. Diese sind gerade nicht im VermG geregelt und können deshalb auch nicht im Verwaltungsverfahren gem. §§ 30 ff. VermG geltend gemacht werden. Diese systematische Auslegung entspricht auch dem Zweck des Gesetzes zur Regelung offener Vermögensfragen. Einerseits wollte das Gesetz die Rechte früherer Grundstückseigentümer in der DDR lediglich erweitern, nicht jedoch beschränken. Andererseits ist nicht erkennbar, daß die Prüfung aller übrigen Anspruchsnormen nach dem ZGB der Verwaltungsbehörde und gerichtsbarkeit zugewiesen werden sollte. Für eine solche Entscheidung, die wegen der unterschiedlichen Verfahrensmaximen gänzlich systemwidrig wäre, fehlt jeder Hinweis. Abgesehen davon würden die Kl. durch die Vorschaltung eines Verwaltungsverfahrens gemäß dem - nach Einreichung ihrer Klage bei dem Stadtbezirksgericht in Kraft gesetzten - Vermögensgesetz insoweit schlechter gestellt, als sie die hier rechtshängige Klage anderenfalls in der Hauptsache für erledigt erklären müßten, um dann - gegebenenfalls nach Abschluß des Verwaltungsverfahrens - nunmehr das Verwaltungsstreitverfahren zu betreiben. Dem steht jedoch zum einen der Rechtsgedanke des § 261 Abs. 3 Ziffer 2 ZPO entgegen. Zum anderen würde eine derartige Betrachtung, die den Kl. nachträglich den Boden für ihre ursprünglich einmal zulässige Klage entzöge, der umfassenden Rechtsweggarantie des Artikel 19 Abs. 4 Satz 2 GG zuwiderlaufen. Das Begehren der Kl. ist daher zulässig, soweit keine Ansprüche nach dem VermG geltend gemacht werden. In der Sache selbst hat das Begehren der Kl. keinen Erfolg.

Die Klage ist unbegründet und daher abzuweisen.

Den Kl. steht gegenüber den Bekl. nach ihrem eigenen Vorbringen ein Herausgabe- und Berichtigungsanspruch nicht zu. Sie haben kein Anfechtungsrecht gemäß § 70 Abs. 1 ZGB. Denn die Anfechtung der Kl. greift deshalb nicht durch, weil die Kl. eine auch im Rahmen von § 70 Abs. 1 ZGB zu prüfende Kausalität der widerrechtlichen Drohungen für ihr Handeln nicht substantiiert dargelegt haben. Gegen eine derartige Kausalität sprechen mehrere Gründe. Die Kl. hatten zum Zeitpunkt ihrer Entscheidung auszureisen, bereits mit dem politischen System der DDR "gebrochen". Sie hatten den dortigen Behörden zu erkennen gegeben, daß Repressalien und Drohungen sie von ihrem Ausreisewunsch nicht abbringen konnten. In einer derartigen Situation konnten sich die Kl. mit den Staatsbediensteten hinsichtlich der Modalitäten einer solchen Ausreise durchaus auf eine juristische Diskussion einlassen, ohne daß ihr Ziel in weite Ferne gerückt wäre. Es ist deshalb nicht einzusehen, weshalb die Kl., wenn sie selbst zu dem damals attraktiven Angebot der Evangelischen Kirche nicht veräußern wollten, sich nicht wenigstens darum bemüht haben, den Behörden das Zugeständnis abzuringen, das Grundstück unter staatlicher Verwaltung oder auch unter privater Regie zu vermieten. Jedenfalls haben die Kl. insoweit - trotz Erörterung in letzter mündlicher Verhandlung - nichts Erhebliches vorgetragen.

Auch aus wirtschaftlichen Erwägungen läßt sich eine Kausalität zwischen der rechtswidrigen Drohung und dem Vertragsabschluß der Kl. nicht bejahen. Die Kl. haben weder dargelegt noch Beweis für eine entsprechende Behauptung angetreten, daß sie das Grundstück ohne die behauptete Drohung nicht - auch nicht an die Bekl. - veräußert hätten Die Behauptungs- und Beweislast hierfür liegt jedoch bei den Kl. Aus ihrer damaligen Sicht war das Angebot der Evangelischen Kirche, ihnen für die Einzahlung von 135.000,- Mark nach Übersiedlung in die Bundesrepublik im Gegenzug einen Betrag von 45.000,- DM zur Verfügung zu stellen, sehr günstig. Für sie, die ohnehin zur Ausreise bereits entschlossen waren, eröffnete sich damit die unverhoffte Möglichkeit, mit einem nicht unerheblichen Startkapital in der Bundesrepublik Fuß zu fassen. Unverhofft war die Möglichkeit deshalb, weil die Kl. aus damaliger Sicht das Grundstück ohnehin zurücklassen mußten, ohne - bei gleichbleibenden politischen Verhältnissen - dafür eine nennenswerte, wirtschaftlich nutzbare Gegenleistung zu erhalten. Es spricht eine gewisse Wahrscheinlichkeit dafür, daß ein Grundstückseigentümer in einer vergleichbaren Situation das Kaufangebot der Bekl. im Vertrauen auf das Versprechen der Evangelischen Kirche auch dann angenommen hätte, wenn ihn staatliche Stellen der DDR nicht unter Druck gesetzt hätten und wenn er ohne das Angebot der Evangelischen Kirche nicht verkaufswillig gewesen wäre. Denn nun sollten sie ein Startkapital von ca. 45.000,- DM anstelle der Möglichkeit erhalten, ihr in Geld umgesetztes Vermögen von immerhin 135.000,- Mark auf einem Sperrkonto anzulegen bzw. es nur innerhalb des Währungsgebiets der DDR zu nutzen. Die danach bestehenden Zweifel an der Ursächlichkeit der rechtswidrigen Drohungen für ihren Entschluß, den notariellen Vertrag abzuschließen, haben die Kl. nicht ausgeräumt. Dies ist ihnen mangels eines entsprechenden mit Beweisangebot versehenen Vortrags nicht gelungen. Die Kl. waren nach dem Gespräch mit Dr. St. Anfang Januar 1989 zum Verkauf bereit. Demgegenüber tragen sie zwar vor, daß sie danach noch immer Eigentümer bleiben wollten. Dieser Vortrag ist jedoch ohne Beweisantritt. Er vermag auch angesichts der in Aussicht gestellten Starthilfe nicht zu überzeugen. Der zwischen den Parteien am 31. Mai 1989 beurkundete notarielle Vertrag ist auch nicht wegen Verstoßes gegen § 297 Abs. 1 ZGB nach § 68 ZGB nichtig. Zwar sind nach der für den Geltungsbereich des § 313 Satz 1 BGB entwickelten Rechtsprechung des BGH alle Nebenabreden eines Vertrages formbedürftig, wenn sie den Vertragsschluß zwischen den Parteien bestimmen. Dazu können insbesondere auch Nebenabreden gehören, die eine Partei gerade wegen des Vertragsabschlusses zwischen den Beteiligten mit einem Dritten trifft (BGH DNotZ 1966, 737, LM Nr. 3 zu § 313, BGHZ 11, RGZ 145, 249, OLG Hamm OLGZ 76, 264). Ein derartiger Fall liegt hier indes nicht vor. Die Vereinbarung zwischen den Kl. und der Evangelischen Kirche als Dritte ist für die Entschließung der Bekl. nicht ursächlich geworden. Den Bekl. konnte es schließlich gleichgültig sein, ob die Kl. den an sie ausgezahlten Kaufpreis sogleich an eine Stiftung auskehrten und dafür dann in der Bundesrepublik DM im Verhältnis 1: 3 erhielten oder nicht. Ihnen ging es ausschließlich darum, das Grundstück der Kl. zu dem nach den staatlichen Preisvorschriften verordneten Taxwert zu erwerben. Aus der Sicht der Bekl. brachte es ihnen weder Nutzen noch Schaden, wenn die

ahlten Kaufpreis sogleich an eine Stiftung auskehrten und dafür dann in der Bundesrepublik DM im Verhältnis 1: 3 erhielten oder nicht. Ihnen ging es ausschließlich darum, das Grundstück der Kl. zu dem nach den staatlichen Preisvorschriften verordneten Taxwert zu erwerben. Aus der Sicht der Bekl. brachte es ihnen weder Nutzen noch Schaden, wenn die Kl. mit der Evangelischen Kirche eine derartige Vereinbarung abschlossen. Schließlich hatten nur die Kl. etwas davon, daß die Sondervereinbarung zwischen ihnen und der Evangelischen Kirche zustande kam. Da die Ausfuhr von Mark seinerzeit nicht gestattet war, hätten die Kl. den Betrag von 22.600,- Mark anderenfalls auf einem Sperrkonto der DDR deponieren können. Über dieses hätten sie - da ihre Einreise als unerwünscht angesehen und sie mithin kein Tagesvisum für den Besuch der DDR erhalten hätten - langfristig nicht verfügen können. Diese im Hintergrund stehenden Umstände sprechen dafür, daß es sich bei der zwischen den Kl. und der Evangelischen Kirche mündlich getroffenen Vereinbarung eher um eine den Vertragsschluß mit dem Bekl. nicht bestimmende Nebenbedingung als um eine konstituierende Nebenabrede im Sinne der Rechtsprechung des BGH gehandelt hat. Aber selbst dann, wenn man die zwischen den Kl. und der Evangelischen Kirche mündlich getroffene Nebenabrede als beurkundungsbedürftig im Sinne der Rechtsprechung des BGH ansähe, würde dies der Klage nicht zum Erfolg verhelfen. Denn dann ist zu prüfen, ob sich die zu § 313 BGB entwickelte Rechtsprechung ohne weiteres auf § 297 Abs. 1 ZGB übertragen läßt. Diese Prüfung ergibt hier, daß die Anforderungen des § 297 Abs. 1 ZGB weniger streng sein müssen, als diejenigen des § 313 Satz 1 BGB. Denn dem ZGB fehlt eine den § 313 Satz 2 BGB entsprechende Heilungsmöglichkeit. Mit hin könnte die zu § 313 BGB ergangene Rechtsprechung nicht ohne weiteres auf den Geltungsbereich des § 297 ZGB transferiert werden. In diesem Zusammenhang ist eine Nichtigkeit des Vertrages auch nicht darin zu sehen, daß die Nebenabrede der Kl. mit der Evangelischen Kirche gerade eine Preisregelung beinhaltete. Denn ein Preisverstoß im Sinne von § 68 Abs. 2 Satz 2 ZGB ist darin gerade nicht zu sehen. Vielmehr wird durch die Absprache zwischen den Kl. und der Evangelischen Kirche lediglich eine Auszahlungsmodalität geregelt, die den Kl. nach Ausreise aus der DDR eine tatsächliche Verfügungsmöglichkeit über den Erlös aus der Grundstücksveräußerung eröffnet.

Aber selbst dann, wenn man den zwischen den Parteien am 31. Mai 1989 beurkundeten Vertrag wegen objektiven Verstoßes gegen die Formvorschrift des § 297 Abs. 1 ZGB als gemäß § 68 Abs. 1 ZGB nichtig ansähe, könnten sich die Kl. subjektiv nicht darauf berufen. Denn eine Berufung der Kl. auf die Formunwirksamkeit würde hier angesichts der Gesamtumstände gegen § 44 ZGB verstoßen, der - ohne das Tatbestandsmerkmal der "sozialistischen Moral" - als allgemeiner Grundsatz von Treu und Glauben weiterhin anzuwenden ist. Denn zum einen müssen sich die Kl. an die bei Vertragsschluß geltende Zivilrechtsordnung binden lassen. Demnach hätte die Nebenabrede mit der Evangelischen Kirche - wenn sie formbedürftig ist - nach § 397 Abs. 1 ZGB nicht nur der Beurkundung, sondern auch der staatlichen Genehmigung bedurft. Die Kl. wußten jedoch genau, daß eine derartige Nebenabrede, wenn sie wirklich beurkundungsbedürftig war, niemals von den staatlichen Organen genehmigt worden wäre. Die Kl. wußten mithin zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses, daß sie - wenn diese Abrede der Beurkundung bedurfte - insoweit gegen die geltende Zivilrechtsordnung verstießen, als sie bewußt auf eine staatliche Genehmigung dieser Klausel verzichteten. Verzichteten die Kl. jedoch damals auf ein Wirksamkeitserfordernis, so können sie sich heute darauf nicht mehr berufen, nachdem sich die politischen Verhältnisse geändert hatten und der Verkehrswert ihres früheren Grundstücks gestiegen war. Beide Parteien des notariellen Vertrages wußten, daß sie bei Beurkundung des Vertrages die "Karten nicht vollständig offengelegt" hatten und dies auch nicht durften. Insoweit wäre es treuwidrig, wenn die Kl. sich heute auf einen Formverstoß berufen könnten, an dem sie seinerzeit in ihrem eigenen Interesse selbst mitwirkten. Dafür spricht, daß die Bekl. auf den rechtlichen Bestand des Kaufvertrages vertraut haben und - weil dies die Interessenlage der Kl. gebot - auch vertrauen durften. Ihr Vertrauen ist auch schutzwürdig weil sie ohne Vertragsabschluß sich um einen anderweitigen Erwerb hätten bemühen können. Dies gilt umso mehr, als die Kl. die Abrede mit der Evangelischen Kirche auch vollzogen haben, obwohl nach ihrer Übersiedlung eine Situation, in der sie einem Druck ausgesetzt worden wären, nicht mehr bestanden hat. Die Kl. selbst haben vorgetragen, daß sie sich in Karlsruhe zu dem Oberkirchenrat begeben hätten, um die von auf seiner Visitenkarte in Höhe von 45.000,- DM verbriefte Forderung einzulösen. Die Kl. hätten - wenn sie bereits bei Vertragsschluß am 31. Mai 1989 auf dessen Formunwirksamkeit hätten bestehen wollen - spätestens nach ihrer Ausreise am 1. August 1989 versuchen können und müssen, den Vertrag wegen Formmangels rückabzuwickeln. Ein solches Angebot haben die Kl. im Laufe des August 1989 gegenüber den Bekl. jedoch nicht abgegeben. Vielmehr haben die Kl. die Zahlungsanweisung des Konsistorialpräsidenten in Karlsruhe - gleich einem Wechsel - zur Zahlung präsentiert. Sie haben darauf auch unstreitig Zahlung erhalten. Bei einer derartigen Verhaltensweise verstößt es jedoch - auch unter Berücksichtigung des Rechtsgedankens des § 313 Satz 2 BGB - gegen Treu und Glauben, sich im nachhinein aufgrund der politischen Veränderungen auf einen Formverstoß zu berufen, den die Kl. bereits bei Vertragsabschluß kannten und im eigenen Interesse billigten. Ein Verstoß gegen Treu und Glauben wird nicht dadurch ausgeschlossen, daß die Parteien an den Fall der Wiedervereinigung nicht gedacht hatten. Es

- gegen Treu und Glauben, sich im nachhinein aufgrund der politischen Veränderungen auf einen Formverstoß zu berufen, den die Kl. bereits bei Vertragsabschluß kannten und im eigenen Interesse billigten. Ein Verstoß gegen Treu und Glauben wird nicht dadurch ausgeschlossen, daß die Parteien an den Fall der Wiedervereinigung nicht gedacht hatten. Es wäre bei einer Risikoverteilung im Wege der Sphärenbetrachtung jedenfalls nicht Sache der Bekl. gewesen, für diesen Fall Vorsorge zu treffen. Vielmehr oblag es den Kl. aus Eigeninteresse, ggf. durch eine Nebenabrede mit den Bekl., dafür Vorsorge zu treffen, daß sie ihr Grundstück unter bestimmten Voraussetzungen zurückerhalten. Dies getan zu haben, tragen die Kl. jedoch nicht vor.

Die Klage hat auch unter dem Gesichtspunkt des Wegfalls der Geschäftsgrundlage keinen Erfolg. Gemäß Artikel 232 § 1 EGBGB sind hierfür die Vorschriften des ZGB anzuwenden. Gemäß § 78 Abs. 1 und 2 ZGB kann der vollständig abgewickelte Vertrag nicht mehr angepaßt werden. Diese Regelung verstößt auch nicht gegen höherrangige Normen, insbesondere nicht gegen den "ordre public". Denn schon nach der Rechtsordnung des BGB - diese freilich ausgeformt durch die Rechtsprechung des BGH - findet eine Anpassung der Geschäftsgrundlage an die veränderten Umstände in der Regel nur dann statt, wenn der Vertrag bis dahin noch nicht abgewickelt worden ist (vgl. BGHZ 58, 363, 74, 373, NJW 1983, 2144). Nur in Ausnahmefällen kommt nach Vertragsabwicklung die Anpassung an eine veränderte Geschäftsgrundlage in Betracht. Daß ein solcher Ausnahmefall nicht vorliegt, ist dabei unerheblich. Die Nichtbeachtung dieser Ausnahmefälle würde jedenfalls nicht gegen den "ordre public" im Sinne von Art. 6 EGBGB verstoßen. Die Regelung des § 78 Abs. 1 u. 2 ZGB ist auch mit der im früheren Geltungsbereich des BGB herrschenden Gerechtigkeitsvorstellung vereinbar.