Zuständigkeit

Zuständigkeit; Wohnungseigentumsgericht; Vermietergemeinschaft; Vermieterstellung; Kostenrisiko

Trotz Kostenrisikos für die restliche Eigentümergemeinschaft werden die nur möglicherweise ebenfalls im Wege der Umwandlung wegen § 571 BGB in die Vermieterstellung Miteingerückten zur Mitwirkung bei der Kündigung eines Mieters verpflichtet, die von der "hauptsächlichen Vermieterin" begehrt wird. Das Gericht hält an seiner Rechtsauffassung (WM 1996, 637) fest.

I. Ohne Rechtsfehler hat das LG angenommen, daß die vorliegende Angelegenheit in das Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit in Wohnungseigentumssachen gemäß §§ 43 ff. WEG gehört.

Da das AG die Entscheidung hierzu unter Verstoß gegen § 17 a Abs. 3 GVG unterlassen hat (vgl. zu entspr. Anw. v. § 17 a GVG Thomas-Putzo, ZPO, 19. Aufl., § 17 GVG Rn. 2, § 17 a GVG Rn. 3), obliegt diese Prüfung auch den Beschwerdegerichten (Thomas-Putzo a. a. O. § 17 a GKG Rn. 22).

Der Senat hält an seiner im Beschluß v. 18.7.1996 - 2 Wx 20/96 [= WM 1996, 637] zu II. 1. vertretenen Auffassung fest. Entscheidend ist, daß der Streit der Beteiligten auch das gesetzliche Schuldverhältnis unter den Wohnungseigentümern betrifft und mit auf seiner Grundlage zu beurteilen ist (s. Beschl. v. 18.7. 1996 zu II. 2. a. A.). Auch für viele andere Konstellationen ist anerkannt, daß die Erheblichkeit von gesetzlichen Bestimmungen außerhalb des WEG die Zuständigkeit des Wohnungseigentumsgerichts nicht berührt und diese Normen in seinem Verfahren neben den Bestimmungen des WEG anzuwenden sind (vgl. BGHZ 59, 58 sowie KG OLGZ 1981, 304 zu Ansprüchen gegen einen Verwalter - entscheidend sei der innere Zusammenhang - und gemäß §§ 823 ff. BGB; BayObLG WM 1997, 345 zu § 812 BGB; Anw. v. § 1004 BGB neben §§ 13 ff. WEG). Soweit der Senat in den von der Antragstellerin angeführten Beschlüssen v. 7.2.1992 - 2 Wx 82/91, 2 Wx 90/91 - einen anderen Standpunkt eingenommen hat, wird daran nicht festgehalten.

II. Auf rechtliche Bedenken stoßen auch nicht die Ausführungen des LG zur Sache selbst. Insoweit kann der Senat weitgehend auf die Begründung seines o. a. Beschlusses v. 18.7.1996 verweisen, die er weiter für richtig hält. An der Notwendigkeit von Erklärungen, wie sie vorliegend von den Antragsgegnern verlangt werden, ist in Anbetracht der Situation im mietrechtlichen Bereich nicht zu zweifeln. Zwar wird von Sternel (MDR 1997, 315) nunmehr mit überzeugendem Hinweis auf eine - notwendige - teleologische Reduktion von § 571 BGB die Auffassung vertreten, eine Vermietergemeinschaft bestehe nicht, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft nur zwangsläufig als Folge der Umwandlung in Wohnungseigentum in eine Vermieterrolle gedrängt werde; hier führe die genannte Überlegung dazu, daß nur der Erwerber des Sondereigentums Vermieter werde. Daß eine entsprechende Betrachtungsweise sich bei den Mietgerichten durchgesetzt hat, kann nicht ohne weiteres angenommen werden.

Die von den Ag. zu den einzelnen Punkten erhobenen Beanstandungen sind ebenfalls nicht gerechtfertigt. Die Vollmacht, welche die Antragstellerin fordert, betrifft nur die Kündigung des Mietverhältnisses und die Durchsetzung ihrer Folgen im Falle des Nichtauszugs der Mieter B. Das von den Ag. aufgezeigte Kostenrisiko ist hinzunehmen. Auch sonst ist der Eintritt in eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern mit Kostenrisiken verbunden, etwa herrührend aus mangelnder Zahlungsfähigkeit einzelner Wohnungseigentümer. Hier beschränkt sich das Risiko auf die anteiligen Kosten der Beendigung des Mietverhältnisses und der ggf. erforderlichen Handlungen zur Durchsetzung der Rückgabeverpflichtung der Mieter, also im gerichtlichen Bereich auf eine einzige Angelegenheit mit ggf. sich anschließender Zwangsvollstreckung. Zu den Ausführungen zu Treu und Glauben zu 3. a. E. des Schriftsatzes v. 3.11.1997 kann wieder auf den Inhalt des o. a. Beschlusses des Senats v. 18.7.1996 verwiesen werden. Die Antragsgegner verkennen die Stellung der Antragstellerin als der hauptsächlichen Vermieterin, ganz gleich, ob der Auffassung von Sternel a. a. O. gefolgt wird.