Zusicherung des Mietertrages

Eine falsche Zusicherung des Mietertrages im Kaufvertrag wird nicht dadurch zu einer richtigen Zusicherung, dass die Differenz zwischen zugesichertem und erzieltem Ertrag im Bereich von 10 % bleibt.

(Leitsatz der Redaktion)

I. 1 Soweit die Bekl. der Frage grundsätzliche Bedeutung zumessen, ob eine falsche Zusicherung (§ 463 BGB a. F.) gegeben ist, wenn der tatsächlich erzielte Mietertrag nicht mehr als 10 % unter dem zugesicherten liegt, ist dem nicht zu folgen. Nach der Rechtsprechung des Senats ist nicht zweifelhaft, dass eine falsche Zusicherung nicht dadurch zu einer richtigen Zusicherung wird, dass die Differenz zwischen zugesichertem und erzieltem Ertrag im Bereich von 10 % bleibt (vgl. Urt. v. 19. September 1980, V ZR 51/78, NJW 1981, 45; Urt. v. 3. November 1989, V ZR 154/88, NJW 1990, 902). Die Beschwerde zeigt auch nicht auf, dass eine solche Auffassung - abgesehen von dem Berufungsgericht - in Literatur und Rechtsprechung vertreten würde (zu den Anforderungen an die Darlegung s. Senat, BGHZ 154, 288).

2 Die abweichende Auffassung des Berufungsgerichts rechtfertigt auch nicht die Zulassung der Revision zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung. Die von dem Berufungsgericht unzutreffend behandelte Frage ist nämlich nicht entscheidungserheblich. Der auf eine falsche Zusicherung gestützte und dem Klageanspruch entgegengehaltene Schadensersatzanspruch ist nur begründet, wenn den Bekl. ein bezifferbarer Schaden entstanden ist. Daran fehlt es. Die Beschwerde legt nicht dar, in welcher Höhe der im Zeitpunkt des Vertragsschlusses erzielte Mietertrag hinter dem zugesicherten zurückgeblieben ist. Das Berufungsurteil enthält dazu zwar die Feststellung, dass es eine Abweichung von 1.588 DM gegeben habe. Darauf kann ein Anspruch wegen Fehlens einer zugesicherten Eigenschaft aber nicht gestützt werden, weil die dieser Berechnung zugrunde liegenden Mietausfälle Zeiträume betreffen, die nach dem Vertragsschluss liegen. Inhalt der Zusicherung kann aber immer nur ein Mietertrag im Zeitpunkt des Vertragsschlusses sein. Ein zukünftiger Mietertrag kann nicht zugesichert werden (vgl. nur Senat, Urt. v. 2. Dezember 1988, V ZR 91/87, NJW 1989, 1795). Es kommt daher nicht darauf an, ob das hier auf die Darlegung des Zulassungsgrundes einer Grundsatzbedeutung beschränkte Beschwerdevorbringen für die Darlegung einer Zulassung zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung überhaupt ausreichend wäre (dazu Senat, BGHZ 154, 288, 292 ff.).

Eine falsche Zusicherung des Mietertrages im Kaufvertrag wird nicht dadurch zu einer richtigen, dass die Differenz zwischen zugesichertem und erzieltem Ertrag weniger als 10 % beträgt.

Der Verkäufer eines mit einem Mietshaus bebauten Grundstücks sicherte einen bestimmten Mietertrag zu, der tatsächlich um weniger als 10 % unter dem zugesicherten Ertrag lag. Dem Klageanspruch des Verkäufers hielten die Käufer einen Schadensersatzanspruch entgegen, den sie mit den Mietausfällen berechneten, die nach Vertragsschluss lagen. Das Berufungsgericht hielt einen Schadensersatzanspruch nicht für begründet, weil der tatsächliche Mietertrag um weniger als 10 % unter dem zugesicherten Ertrag gelegen habe. Gegen die Nichtzulassung der Revision legten die Käufer Nichtzulassungsbeschwerde ein.

Der BGH wies die Beschwerde zurück. Soweit die Käufer der Frage grundsätzliche Bedeutung zumessen würden, ob eine falsche Zusicherung gegeben sei, wenn der tatsächlich erzielte Mietertrag nicht mehr als 10 % unter dem zugesicherten liege, sei dem nicht zu folgen, denn es sei nicht zweifelhaft, dass eine falsche Zusicherung nicht dadurch zu einer richtigen Zusicherung werde, dass die Differenz zwischen zugesichertem und erzieltem Ertrag im Bereich von 10 % bleibe. Aber auch die abweichende Auffassung des Berufungsgerichts rechtfertige nicht die Zulassung der Revision, denn die von dem Berufungsgericht unzutreffend behandelte Frage sei nicht entscheidungserheblich, weil die Käufer nicht dargelegt hätten, in welcher Höhe der im Zeitpunkt des Vertragsschlusses erzielte Mietertrag hinter dem zugesicherten zurückgeblieben sei. Darauf komme es aber an, weil Inhalt der Zusicherung immer nur ein Mietertrag im Zeitpunkt des Vertragsschlusses sein könne.

Der BGH stellt klar, dass für das Kaufrecht andere Maßstäbe gelten als für das Mietrecht, wo ein zur Minderung führender Mangel nur bei einer Abweichung der Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen Fläche um mehr als 10 % angenommen wird (u. a. BGH, Urteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 347/04 - GE 2005, 1120). Zudem war nach früherem Kaufrecht zwischen Fehlern und zugesicherten Eigenschaften zu unterscheiden, während der neue Sachmangelbegriff (§ 434 BGB) auf die vereinbarte (subjektive) Beschaffenheit abstellt und nur, wenn eine solche Vereinbarung fehlt, u. a. auf objektive Umstände.

Das Mietrecht unterscheidet dagegen weiterhin zwischen Sachmangel (§ 536 Abs. 1 BGB) und zugesicherter Eigenschaft (§ 536 Abs. 2 BGB), deren Fehlen auch bei unerheblicher Beeinträchtigung der Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch dem Mangel gleichsteht.