Zusicherung

Zusicherung; Eigenschaft; Größe; Fläche; Gewerberaum; Gewerberaummiete; Raumgröße; Flächenangabe

Wird die im Mietvertrag zugesicherte Größe von Gewerberäumen tatsächlich unterschritten, ist der Mietzins entsprechend der geringeren Raumgröße herabzusetzen.

Das AG hat zu Recht entschieden, daß der Kl. die mit der Klage geltend gemachten Mietzins- und Nebenkostenvorauszahlungsansprüche von jeweils 1.580 DM, insgesamt 6.320 DM, für die Monate Oktober 1996 bis Januar 1997 nicht zustehen, da, soweit sie an sich begründet sind, der Bekl. hiergegen mit weit höheren Überzahlungen aus den Monaten Januar 1992 bis einschließlich September 1996 aufgerechnet hat. Die Kammer folgt den zutreffenden Gründen des angefochtenen Urteils und schließt sich diesem gemäß § 543 Abs. 1 ZPO an.

1. Wegen der Höhe der monatlichen Mietzinszahlungsverpflichtung des Bekl. für die mit Mietvertrag v. 3.12.1991 im Untergeschoß des Anwesens in Freiburg ab 1.1.1992 angemieteten Gewerberäume hebt das AG zu Recht darauf ab, ob im Mietvertrag eine bestimmte Größe der Mieträume von 120 qm zugesichert worden ist (§ 537 Abs. 2 Satz 2 BGB), während sie tatsächlich nur eine solche von 93,3 qm aufweisen. Dann wäre nämlich die Miete gemäß § 537 Abs. 1 u. 2 Satz 2 BGB i. V. m. § 472 BGB entsprechend der geringeren Raumgröße herabzusetzen. Diese Voraussetzungen hat das AG zu Recht bejaht. Im Mietvertrag selbst heißt es in § 1 wörtlich:

"Die vereinbarte Fläche ist mit 120 qm vereinbart laut Mietvertrag H. Lö."

Bereits diese unstreitig vermieterseits vorgegebene Formulierung läßt wenig Raum für eine Auslegung, in der "vereinbarten" Flächenangabe keine Zusicherung zu sehen. Dem entspricht im übrigen bei einer Kaltmiete von 1.200 DM zuzüglich Mehrwertsteuer ein vereinbarter qm-Preis von 10 DM zuzüglich Mehrwertsteuer. Zwar wird nicht verkannt, daß die Angabe einer bestimmten Wohnfläche im Mietvertrag in der Praxis häufig eine bloße Objektbeschreibung darstellt und in derartigen Fällen in der Regel nicht als Zusicherung anzusehen ist (vgl. z. B. Krämer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., Rn. 1359 f.), wie dies im übrigen die Kammer mit Urteil v. 6.6.1988 - 3 S 31/88 - (veröffentlicht in WM 1988, 263) in einem Fall der Wohnraumvermietung bei allerdings geringerer Wohnflächenabweichung angenommen hat. Bei der Geschäftsraummiete ist jedoch eine vom Vermieter vorgegebene Flächenangabe je nach dem Vertragszweck eher als Zusicherung anzusehen (vgl. Krämer a. a. O., Rn. 1360). Nimmt man vorliegend hinzu, daß der Bekl. die Räume zum Zwecke der Praxiserweiterung und damit zur Unterbringung der hierfür erforderlichen Geräte angemietet hat und nicht etwa nach einer bestimmten Anzahl von Räumen, liegt in der Angabe der vermieterseits vorgegebenen "vereinbarten" Mietfläche von 120 qm die Zusicherung einer Eigenschaft.

2. Die Eigenschaftszusicherung hat zur Folge, daß der Bekl. zum einen monatlich nur den entsprechend der geringeren Mietfläche reduzierten Mietzins zu zahlen hat und die überzahlten Mietzinsbeträge nach § 812 BGB zurückverlangen kann.