Zuschlag zur Mieterhöhung bei Renovierungspflicht des Vermieters

Zuschlag zur Mieterhöhung bei Renovierungspflicht des Vermieters; Schönheitsreparaturen und ortsübliche Miete

Trägt ein Vermieter auf Grund einer vertraglichen Vereinbarung die laufenden Schönheitsreparaturen, dann kann er zur Begründung eines Verlangens auf Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses nach § 2 MHG einen Zuschlag zu dem maßgeblichen Wert des Mietspiegels machen, der sich an dem Höchstbetrag von um-gerechnet 1,29 DM/m2 monatlich des § 28 Abs. 4 II. BV orientiert.

Der Kl. steht gegenüber der Bekl. ... ein Anspruch auf Zustimmung zur Anhebung des Nettomietzinses ... gem. § 2 MHG zu.

Der von der Kl. für den Umstand, daß sie ausweislich des Mietvertrags als Vermieterin die Schönheitsreparaturen trägt, angesetzte Betrag von 1,29 DM/m2 ist angemessen. Entgegen der Auffassung der Bekl. ergibt sich aus den Ausführungen des Rechtsentscheids des OLG Koblenz vom 8. November 1984 (WuM 1985, 15), daß die in § 28 Abs. 4 II. BV für den steuerbegünstigten Wohnungsbau geltenden Zuschläge Erfahrungswerte darstellen, "... von denen üblicherweise ausgegangen werden kann ...". Hierbei stellt die Zugrundelegung des Höchstbetrages von 15,50 DM/m2 im Jahr den Regelfall dar, da in § 28 Abs. 4 Satz 2 II. BV lediglich Abzüge für das Nichtvorhandensein bestimmter Merkmale vorgenommen werden. Es handelt sich demnach bei diesem Höchstbetrag um den vom Verordnungsgeber zugrunde gelegten Normfall, so daß Ausnahmen nach den allgemeinen prozeßrechtlichen Regeln von demjenigen geltend gemacht werden müssen, der sich hierauf beruft. Es handelt sich auch nicht um eine Situation, die der vergleichbar wäre, wie sie Gegenstand des Rechtsentscheids des OLG Stuttgart vom 13. Juli 1983 (WuM 1983, 285) war. Die diesbezügliche Bezugnahme im Rechtsentscheid des OLG Koblenz betrifft die dortigen Ausführungen zur Struktur des vereinbarten Mietzinses. Demgegenüber ist bei Inanspruchnahme des Zuschlags für die Schönheitsreparaturen der Vermieter nicht gehalten, die Zusammensetzung dieses Betrages bereits im Mieterhöhungsverlangen im einzelnen darzutun, weil ausweislich der Ausführungen des OLG Koblenz die "dortigen Ansätze" "... Erfahrungswerte" darstellen, so daß im vorliegenden Fall die Berechnung der Höchstbeträge für Schönheitsreparaturen auf Tatsachen beruht, die üblicherweise zugrunde gelegt werden können. Anders verhält es sich nach den Ausführungen des Rechtsentscheids des OLG Koblenz mit den im Rechtsentscheid des OLG Stuttgart streitgegenständlichen Betriebskosten, bei denen "zu dem durch einen Nettomietspiegel für vergleichbaren Wohnraum ausgewiesenen Entgelt ein Zuschlag in Höhe der tatsächlich auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten" hinzugerechnet wird. Während also bei den Betriebskosten die tatsächlichen Werte vom Vermieter dargelegt werden müssen, kann er beim Zuschlag für die Schönheitsreparaturen grundsätzlich auf die fiktiven Beträge des § 28 Abs. 4 Satz 2 II. BV zurückgreifen, wenn nicht eine abweichende Situation zugrunde liegt.

Es gibt ja noch immer Mietverträge, die keine Verpflichtung des Mieters zu Schönheitsreparaturen enthalten. In diesen Fällen greift die gesetzliche Regelung, was bedeutet, daß Schönheitsreparaturen vom Vermieter durchzuführen sind. Üblich ist das allerdings nicht, und auch die Mietspiegelwerte setzen den Normalfall voraus, daß also der Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist.

Hat allerdings der Vermieter die Schönheitsreparaturen zu tragen, sei es, daß keine Vereinbarung getroffen wurde (siehe oben) oder aber in einem Prozeß zwischen den Mietparteien festgestellt wurde, daß eine zu Schönheitsreparaturen getroffene Vereinbarung unwirksam ist -, kann der Vermieter einen Zuschlag zum jeweiligen Mietspiegelwert verlangen, der in Anlehnung an die Sätze des § 28 der Zweiten Berechnungsverordnung auf den Höchstbetrag von 15,50 DM/m2 und Jahr angesetzt werden kann.

Mit Urteil vom 18. November 1999 ist dies von der 67. Kammer des Landgerichts Berlin erneut bestätigt worden. Auch die 62. Kammer war in einer älteren Entscheidung (GE 1997, 48) dieser Auffassung.