Zuschlag unvermessener Gebäudegrundstücke

Zum Umfang des Zuschlags unvermessener Gebäudegrundstücke im Gebiet des ehemaligen Landes Preußen.

Mit notariellem Vertrag vom 17. Juli 1961 ließ Frau L. H., geb. He., das "im Grundbuch von W. wie folgt verzeichnete Hofgrundstück an die Kl. auf.

"Gemarkung W. - Flur 7

Flurstück: 323/38 Hofraum: 4,90 ar

Flurstück: 608/38 Hofraum: 1,17 ar

Flurstück: 609/38 Hofraum: 1,40 ar

insgesamt: 7,47 ar Größe"

Diese wurden am 4. Dezember 1961 in das an diesem Tage angelegte Grundbuch als Miteigentümer eingetragen. Nach dem Katasterblatt beträgt die tatsächliche Größe des Flurstücks 323/38 nur 3,20 ar. Die an 4,90 ar fehlende Fläche (streitige Fläche) zählt zu dem Flurstück 166/38, als dessen Eigentümer die Bekl. aufgrund eines Kaufvertrages vom 27. April 1989 im Grundbuch Blatt 1083 eingetragen sind. Auf ihr befindet sich das Haus Nr. 203 ("K. 203", jetzt "K. 3"), das (als Grundstücksbestandteil) Gegenstand der Auflassung an die Kl. war. Im Westen wird diese Fläche durch die Grenze der Flurstücke 328/38 und 166/38, im Osten durch eine Linie umrissen, die durch die Trennmauer der Häuser Nr. 203 und 204 (jetzt "K. 1") verläuft.

Die Kl. haben beantragt, die Bekl. zu verurteilen, einer Neuvermessung der Flurstücke 323/38 und 166/38, nach der die streitige Fläche dem Flurstück 328/38 zugeordnet wird, und einer dementsprechenden Berichtigung des Grundbuchs zuzustimmen. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Kl. haben ihren Antrag mit der Berufung weiterverfolgt. In der mündlichen Verhandlung vor dem Oberlandesgericht haben sie ihn "mit der Maßgabe" verlesen, "daß festgestellt werden soll, daß die ostwärtige Grenze des Flurstücks 323/38 durch die ostwärtige Trennmauer des Hauses ‚Im K. 3' und deren gradlinige Verlängerung nach Süden gebildet wird". Mit diesem Inhalt hat das Berufungsgericht der Klage stattgegeben.

Mit der Revision erstreben die Bekl. die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils. Die Kl. beantragen die Zurückweisung des Rechtsmittels. Hilfsweise stellen sie den Antrag, das Berufungsurteil mit der Maßgabe aufrechtzuerhalten, daß die Verpflichtung der Bekl. festgestellt wird, der Eintragung der Kl. als Eigentümer der streitigen Fläche in das Grundbuch zuzustimmen. Das Rechtsmittel hatte keinen Erfolg.

Das Berufungsgericht stellt fest, die Veräußererin, Frau H., sei als Erbin des Ersteigerers A. H. Eigentümerin der streitigen Fläche gewesen. Der Zuschlagsbeschluß vom 30. Mai 1910, der das zu versteigernde Grundstück als "im Grundbuche von W. eingetragenes Hausgrundstück Nr. 203 mit Hofraum und Hausgarten, Kartenblatt 7, Parzelle 323/38, 0,4 ar 90 qm, 90 ch Nutzungswert" bezeichnet habe, habe auch die streitige Fläche zum Gegenstand gehabt. Das von Frau H. erworbene Eigentum hätten die Kl. auch nicht durch gutgläubigen Erwerb der Bekl. verloren. Gegenstand des Kaufs der Bekl. sei nur der östlich der Trennmauer der beiden Gebäude befindliche Teil des Flurstücks 166/88 mit dem Haus Nr. 204 gewesen.

II. Das Berufungsurteil hat nicht bereits deshalb keinen Bestand, weil das Berufungsgericht von der Darstellung des Tatbestandes abgesehen hat. Zwar führt das Fehlen eines Tatbestandes grundsätzlich zur Aufhebung des Urteils, weil einer solchen Entscheidung nicht entnommen werden kann, welchen Streitstoff das Berufungsgericht seiner Beurteilung zugrunde gelegt hat (st.

Rspr. BGHZ 73, 248/252; BGH, Urt. v. 12. Mai 1993, XII ZR 174/92, BGHR ZPO § 543 Abs. 2 - Tatbestand, fehlender 10). Dies gilt auch dann, wenn - wie hier - aus der Sicht des Berufungsgerichts ein Urteilstatbestand gemäß § 543 Abs. 1 ZPO entbehrlich erschien, weil es die Revisionsbeschwer nicht für erreicht angesehen hat (BGH, Urt. v. 21. Februar 1983, VIII ZR 102/82, WM 1983, 377). Ausnahmsweise kann indessen von einer Aufhebung des Berufungsurteils aus diesem Grunde abgesehen werden, wenn die Anwendung des Rechts auf den festgestellten Sachverhalt deshalb nachgeprüft werden kann, weil sich der Sach- und Streitstand in einem für die Beurteilung der aufgeworfenen Rechtsfragen hinreichenden Umfang aus den Entscheidungsgründen ergibt. Das ist hier der Fall.

Maßgeblich für die Auslegung des gerichtlichen Zuschlagsbeschlusses, auf den die Kl. ihren Anspruch zurückführen, sind öffentliche Urkunden, vornehmlich die Ausfertigungen des Zwangsversteigerungsbeschlusses, die die Parteien vorgelegt haben, die Grundbücher, in denen die verschiedenen Flurstücke verzeichnet sind, das Katasterblatt sowie die Grund- und Gebäudesteuerrollen. Mit ihnen setzen sich die Entscheidungsgründe des Urteils unter Wiedergabe ihres wesentlichen Inhalts und stillschweigender Bezugnahme hierauf im einzelnen auseinander. Entsprechendes gilt für den Inhalt der notariellen Kaufverträge, die die Parteien jeweils mit ihren Rechtsvorgängern abgeschlossen haben. Die Gesetzeslage, aus der sich der Inhalt der seinerzeit gefertigten Urkunden erst erklärt, gehört nicht zum Sach- und Streitstand und war damit auch nicht im Tatbestand darzustellen.

III. Ohne Erfolg bleiben die Angriffe der Revision auf die Feststellung des Berufungsgerichts, die Veräußerin, Frau H., sei Eigentümer der streitigen Fläche gewesen.

1. Die gegen die Auslegung des Zuschlagsbeschlusses gerichtete Rüge greift nicht durch. Sie geht von dem Regelzustand des geltenden Rechts aus, wonach durch die Bezugnahme des Grundbuches auf die Liegenschaftskarte (hier: Kartenblatt 7, Parzelle 328/38) der räumlich abgegrenzte Teil eines Vermessungsbezirkes abschließend bezeichnet ist, der das Grundstück im Rechtssinne bildet. Dies übersieht, daß der Zuschlagsbeschluß vom 30. Mai 1910 auf ein Grundbuch zurückgegangen war, das diesem Regelbeispiel nicht entsprochen hatte. Das (frühere) Grundbuch von W. Band 5 Blatt 194 war vor Inkrafttreten der Grundbuchordnung für das Deutsche Reich vom 24. März 1897 (RGBl. S. 139) angelegt worden. Sein Bestandsblatt entsprach dem Formular I zu § 7 der Preußischen Grundbuchordnung vom 5. Mai 1872 (Preuß.

GesS. S. 446, 473). Danach waren, wie es § 4 Abs. 1 des preußischen Gesetzes angeordnet hatte, die Grundstücke auf die Grund- und Gebäudesteuerbücher zurückgeführt (vgl. heute § 6 Abs. 3 Buchst. a Ziff. 3 der Grundbuchverfügung in Verbindung mit den ihr beigefügten Mustern). Aus den Grundsteuerbüchern wiederum war die Nummer zu entnehmen, unter der das Grundstück in der Grundsteuer-Mutterrolle geführt wurde. Ihr war eine Parzelle (Flurstück) in einem Kataster zugeordnet, das zum Zwecke der Grundsteuerverwaltung angelegt worden war. Die Vermessung der Parzellen und die Erstellung von Katasterkarten war erforderlich geworden, weil die Flächengröße für die Veranlagung zur Grundsteuer entscheidend war. Die Gebäudesteuerbücher eröffneten dagegen vielfach nicht die Möglichkeit, auf ein Kartenblatt für das Gebäudegrundstück zurückzugreifen. Dies lag daran, daß für die Bemessung der Gebäudesteuer in erster Linie der Mietwert und erst danach auch die Größe der zu dem Gebäude zählenden Hofräume und Hausgärten als Maßstab diente (§ 1 des Preußischen Grundsteuergesetzes vom 21. Mai 1861, GesS. S. 253 i.V.m. §§ 4 bis 8 des Gebäudesteuergesetzes vom gleichen Tage, GesS. S. 317). Es war deshalb, vor allem in den östlichen Provinzen Preußens, vielfach davon abgesehen worden, die Gebäudeflächen, Hofräume und Hausgärten zu vermessen und in ein Kataster aufzunehmen. Aus den Gebäudesteuerbüchern läßt sich in diesen Fällen nur die Nummer in der Gebäudesteuerrolle, welcher im Regelfall eine Hausnummer zugeordnet war, entnehmen. Diese, unvollkommene, Rückführung der Gebäudegrundstücke auf die örtlichen Verhältnisse nahm die Preußische Grundbuchordnung hin und legte in § 4 Abs. 2 dem Gebäudeeigentümer lediglich die (sanktionslose) Pflicht auf, die Vermessung zur Vervollständigung der Steuerbücher zu beantragen (vgl. dazu Turnau, Grundbuchordnung vom 5. Mai 1872, 4. Aufl., § 4 Anm. 4 ff., 7; § 8 Anm. 1-6; zum preußischen Recht vgl. auch Arnheim, Kommentar zur Grundbuchordnung für das Deutsche Reich, 2. Aufl., § 2 Rdn. 21 ff.). Mit dem Inkrafttreten des reichsrechtlichen Grundbuchrechtes änderte sich in Preußen an diesem Zustand bis auf weiteres nichts; Art. 2 der Preußischen Verordnung vom 13. November 1899 hielt an den Grundsätzen des § 4 der Preußischen Grundbuchordnung fest (zitiert nach Arnheim, aaO, § 2 Rdn. 22).

Die Auslegung des Zuschlagsbeschlusses durch das Berufungsgericht bleibt in dem damit vorgegebenen rechtlichen Rahmen. Rechtsfehlerfrei kommt es zu der Auffassung, die streitige Fläche sei mit "Hausgrundstück Nr. 203" konkret bezeichnet und verweist in diesem Zusammenhang zutreffend auf das von den Parteien vorgelegte Gebäudesteuer Hebebuch, in dem diese Nummer als Hausnummer und Nummer der Gebäudesteuerrolle verzeichnet ist. Zu Recht hat das Berufungsgericht die Bestimmtheit des Zuschlagsbeschlusses in dem streitigen Punkte auch nicht deshalb in Zweifel gezogen, weil in dem vorgelegten Katasterblatt die Fläche des Gebäudes Nr. 203 mit Hofraum und Hausgarten nicht der Parzelle 166/38 ab- und der Nachbarparzelle 323/38 zugemessen war. Das Grundbuch von W. Band 5 Blatt 194 weist, wovon das Berufungsurteil im Ergebnis zu Recht ausgeht, die nach der damaligen Gesetzeslage gebotene Spezifizierung auf. Im Bestandsblatt, dem "Titel" im Sinne der §§ 7, 8 der Preußischen Grundbuchordnung, waren für die nicht zum Gebäudegrundstück zählenden Flächen der Artikel des Grundsteuerbuches und die Nummer der Grundsteuer-Mutterrolle (323/38) angegeben; die Gebäudefläche war durch die Nummern des Gebäudesteuerbuches und der Gebäudesteuerrolle (Nr. 203) ausgewiesen. Der "Titel" war, wie es das Formular zu § 7 der Preußischen Grundbuchordnung vorsah, mit der Gesamtbezeichnung der Liegenschaft: "Das Haus Nr. 203 nebst Zubehör zu W." überschrieben.

Auf die vom Berufungsgericht zur Auslegung weiter her angezogenen Umstände kommt es danach entscheidend nicht mehr an. Ihre Würdigung unterläge im übrigen aber auch keinen rechtlichen Bedenken. Dies gilt insbesondere, soweit sich das Berufungsgericht auf die Eintragung im "Besitztitel" (Abt. I des Grundbuchs im Sprachgebrauch der Preußischen Hypotheken- und Konkursordnung vom 4. Februar 1722, Turnau aaO, Einl. 1) vom 20. November 1865 bezieht, wonach durch verschiedene Kaufverträge die Hälfte des "Planes 178" (späteres Flurstück 166/38) dem Eigentümer des "Planes 179" (späteres Flurstück 323/38) übertragen worden war. Diese Eintragung erläutert die Aufnahme der Gebäudefläche in das Bestandsblatt des Grundbuches. Die von ihr vorausgesetzte rechtsgeschäftliche Übertragung von Grundeigentum durch Vertrag und Übergabe entsprach der in Preußen vor dem Gesetz über den Eigentumserwerb und die dingliche Belastung der Grundstücke, Bergwerke und selbständigen Gerechtigkeiten vom 5. Mai 1872 (GesS. S. 433) bestehenden Rechtslage (vgl. von Turnau aaO Anm. 2 zu § 1 dieses Gesetzes; allg. Windscheid/Kipp, Lehrbuch des Pandektenrechts, 2. Aufl., § 171 S. 881 ff.).

2. Bedenken gegen die Wirksamkeit des Zuschlags hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei verneint. Eine dem Eigentumserwerb an der streitigen Fläche entgegenstehende Unbestimmtheit des Zuschlagsgegenstandes (vgl. RG Gruchot 55, 1144) lag nach den Ausführungen zu 1 nicht vor. Auch eine Doppelbuchung, bei der die Rechtsprechung in verschiedenen Fällen wegen Fehlens einer ordnungsgemäßen Benachrichtigung Dritter vom Versteigerungstermin (§ 37 Nr. 5 ZVG) dem Zuschlag die Wirksamkeit versagt hat (RGZ 11, 275; 57, 200; 85, 316; vgl. auch Zeller/Stöber, Zwangsversteigerungsgesetz, 14. Aufl., § 90 Anm. 2.4), war im Rechtssinne nicht gegeben; denn das Unterbleiben der Abschreibung der Gebäudefläche Nr. 203 von dem auf einem anderen Grundbuchblatt gebuchten Flurstück 166/38 entsprach der damaligen Rechtslage. Auch konnte der Eigentümer dieses Flurstückes der Bezeichnung des zu versteigernden Objekts in der Terminsbestimmung als "Hausgrundstück Nr. 203" das Erforderliche entnehmen. Insoweit unterscheidet sich der Sachverhalt von den den Entscheidungen des Reichsgerichts zugrunde liegenden Fällen einer Doppelbuchung.

IV. Schließlich hält die Auffassung des Berufungsgerichts, die Kl. hätten das Eigentum an der streitigen Fläche wirksam von Frau H. erworben und auch nicht wieder an die Bekl. verloren, der Revision stand (wird ausgeführt).