Zuschlag für Schönheitsreparaturen im preisfreien Wohnraum

Sind die Schönheitsreparaturen mietvertraglich von Anfang an nicht auf den Mieter abgewälzt, kann der Vermieter einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Der in einem derartigen Fall für Schönheitsreparaturen kalkulierte Anteil ist Teil der Gesamtmiete, und zwar auch dann, wenn er gesondert aufgeführt wird. Die Höhe des Zuschlags kann sich an den Werten des § 28 Abs. 4 II. BV orientieren.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Bekl. ist Rechtsnachfolgerin der D. Wohnungsbaugesellschaft als Vermieterin. Der Mietvertrag vom 1.8.1977 enthielt unter § 3 Abs. 6 Ziffer a) folgende Vereinbarung:

Der Vermieter übernimmt die Durchführung der Schönheitsreparaturen nach Maßgabe des Fristenplanes und der „Allgemeinen Vertragsbestimmungen". Der in der Miete hierfür enthaltene Kostenansatz beträgt 5,10 DM je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr (Ziffer 5 Abs. 4 der „Allgemeinen Vertragsbestimmungen").

Seit dem 1.7.2005 zahlten die Kl. einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen als „Sonstige Miete" i. H. v. 59,97 €, unter dem 25.1.2006 erhielten sie ein Mietanpassungsschreiben wonach die ortsübliche Vergleichsmiete 8,50 €/m2 betrug und nunmehr eine Gesamtmiete von 653,53 € zu zahlen sei.

Mit Schreiben vom 4.2.2009 forderte der anwaltliche Vertreter der Kl. auf, die bislang bezahlten „Sonstigen Mieten" für 44 Monate zu je 59,97 € (insgesamt 2.638,68 €) unter Fristsetzung zum 16.2.2009 zurückzubezahlen.

Die Kl. tragen hier vor, der Vermieter sei nicht berechtigt, einen Zuschlag entsprechend § 28 Abs. 4 der Zweiten Berechnungsverordnung geltend zu machen. Die Kl. hätten auch zu keinem Zeitpunkt eine entsprechende Vereinbarung bzw. Zustimmungserklärung unterschrieben.

Das AG hat die von den Kl. geltend gemachte Unzulässigkeit des Zuschlags für Schönheitsreparaturen als „sonstige Miete" zu Recht verneint. Entgegen der Auffassung der Kl. ist Mietzins i. S. des § 535 Satz 2 BGB nicht nur die Grundmiete; dazu gehören auch alle sonstigen finanziellen oder geldwerten Leistungen des Mieters. Welchen Mietzins der Mieter zu entrichten hat, ergibt sich aus den zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarungen.

Vorliegend haben die Parteien in § 3 Abs. 6 des Mietvertrages vom 18.7.1977 vereinbart, dass der Vermieter - entsprechend der gesetzlichen Regelung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) - die Schönheitsreparaturen durchzuführen hat, und der Mieter im Gegenzug hierfür einen im Mietpreis enthaltenen Kostenanteil von 5,10 DM je m2 Wohnfläche und Jahr trägt. Wird, wie allgemein üblich, die Verpflichtung zur Instandhaltung dem Mieter übertragen, so stellt sich diese Verpflichtung rechtlich und wirtschaftlich als Teil der Gegenleistung des Mieters für die Überlassung der Räume dar. Das bedeutet, dass sich die Miete zusammensetzt aus der Nettomiete und den daneben von dem Mieter zu erbringenden Schönheitsreparaturen. Da die Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter die Regel ist, ist sie auch in den im Mietspiegel ausgewiesenen Vergleichsmieten regelmäßig berücksichtigt (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 558 a Rdn. 49 m. w. N.). Dann aber bestehen auch keine Bedenken, dem Vermieter, der die Schönheitsreparaturen, wie hier, von Anfang an nicht auf den Mieter abgewälzt hat, einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete - soweit in den den vergleichbaren Wohnungen zugrunde liegenden Mietverhältnissen die Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter übertragen wurden - zuzubilligen (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, a. a. O., § 558 a Rdn. 50 m. w. N.; vgl. auch OLG Frankfurt, RE vom 21.3.2001, ZMR 2001, 449 [452] = NZM 2001, 418). Der in diesem Fall für Schönheitsreparaturen kalkulierte Anteil ist mithin Teil der Gesamtmiete, und zwar auch dann, wenn er gesondert - wie hier in der Betriebskostenabrechnung vom 1.12.2008 als „sonstige" Miete - aufgeführt wird.

Demgegenüber sind die von dem Kl. zur Begründung der Unzulässigkeit des Zuschlags herangezogenen Entscheidungen des BGH vom 11.2.2009 (ZMR 2009, 514 = NJW 2009, 1410) und vom 9.7.2008 (ZMR 2008, 879 = NZM 2008, 641) vorliegend nicht einschlägig. Der BGH hat sich in den zitierten Entscheidungen mit der Frage befasst, ob ein Vermieter die - wegen Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel - fehlgeschlagene Abwälzung der Instandhaltungsverpflichtung auf den Mieter nachträglich durch einen Zuschlag kompensieren darf und diese Frage jedenfalls für den Fall verneint, dass der Zuschlag zusätzlich zur tatsächlichen Vergleichsmiete verlangt wird.

Mit dieser Fallgestaltung ist der hier zu beurteilende Sachverhalt, in dem eine Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter von vornherein nicht gewollt war und auch nicht erfolgt ist und eine Gesamtmiete unter Einschluss des Kostenanteils für die Schönheitsreparaturen vereinbart wurde, nicht vergleichbar.

Darüber hinaus lässt sich mangels eines entsprechenden Sachvortrags der Kl. nicht feststellen, dass die Bekl. den Zuschlag zusätzlich zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt. Dem vorgelegten Mieterhöhungsverlangen vom 25.1.2006 ist vielmehr zu entnehmen, dass die - inklusive des Anteils für Schönheitsreparaturen - auf 5,48 €/m2 erhöhte Miete unter dem Mietpreis für vergleichbare Wohnungen lag.

Unstreitig hat der Kl. der Mietanpassung auf 5,48 €/m2 insgesamt 483,88 € (ohne Nebenkostenvorauszahlungen) zugestimmt. Dass das Mieterhöhungsverlangen den Schönheitsreparaturkostenanteil nicht gesondert auswies, macht es nicht formell unwirksam. Denn die Zustimmung des Mieters bezieht sich auf den Endbetrag, also den künftigen Mietzins und nicht auf den Erhöhungsbetrag oder einzelne mietpreisbildende Faktoren. Es genügt deswegen, wenn der Vermieter in seinem Erhöhungsverlangen auf die (höhere) ortsübliche Vergleichsmiete verweist.

Auch die Höhe des Zuschlags von 0,71 €/m2 ist nicht zu beanstanden. Sie orientiert sich an den Werten des § 28 Abs. 4 II. BV. Danach kann ein Zuschlag bis zu 8,50 € je Quadratmeter Wohnfläche im Jahr, das sind 0,78 € pro Quadratmeter im Monat, angesetzt werden.

Der Vermieter, der von Anfang an mietvertraglich die Schönheitsreparaturen übernimmt, kann einen sich an § 28 Abs. 4 II. BV orientierenden Zuschlag als „sonstige Miete" verlangen, der Teil der Gesamtmiete ist.

Mietvertraglich war vereinbart, dass der Vermieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen übernimmt. Ferner hieß es in dem Mietvertrag von 1977, dass der in der Miete hierfür enthaltene Kostenansatz 5,10 DM je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr beträgt. Seit 2005 zahlten die Mieter einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen als „sonstige Miete" i. H. v. 59,97 €. 2006 erhielten sie ein Mietanpassungsschreiben, wonach die ortsübliche Vergleichsmiete 8,50 €/m2 betrug und nunmehr eine Gesamtmiete von 653,53 € zu zahlen sei.

Die Mieter forderten 2009 die bislang bezahlten „sonstigen Mieten" für 44 Monate zurück, hatten damit jedoch beim Amtsgericht keinen Erfolg und gingen dagegen in die Berufung.

Das LG München wies die Berufung zurück. Entgegen der Auffassung der Mieter sei Mietzins im Sinne des § 535 BGB nicht nur die Grundmiete; dazu gehörten auch alle sonstigen finanziellen oder geldwerten Leistungen des Mieters. Da die Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter die Regel sei, sei sie auch in den im Mietspiegel ausgewiesenen Vergleichsmieten regelmäßig berücksichtigt. Dann aber bestünden auch keine Bedenken, dem Vermieter, der die Schönheitsreparaturen, wie hier, von Anfang an nicht auf den Mieter abgewälzt habe, einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete – soweit in den den vergleichbaren Wohnungen zugrunde liegenden Mietverhältnissen die Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter übertragen worden seien – zuzubilligen.

Der in diesem Fall für Schönheitsreparaturen kalkulierte Anteil sei mithin Teil der Gesamtmiete, und zwar auch dann, wenn er gesondert als „sonstige" Miete aufgeführt werde. Die Rechtsprechung des BGH (GE 2008, 1117), wonach der Vermieter nicht berechtigt sei, im Falle der Unwirksamkeit einer Klausel zur Vornahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter von diesem eine Mieterhöhung in Form eines Zuschlages zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen, sei vorliegend nicht einschlägig, weil hier die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter von vornherein nicht gewollt gewesen sei. Darüber hinaus lasse sich mangels eines entsprechenden Sachvortrags der Kläger nicht feststellen, dass die Beklagte den Zuschlag zusätzlich zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlange. Dem vorgelegten Mieterhöhungsverlangen aus 2006 sei vielmehr zu entnehmen, dass die – inklusive des Anteils für Schönheitsreparaturen – erhöhte Miete unter dem Mietpreis für vergleichbare Wohnungen lag. Auch die Höhe des Zuschlags sei nicht zu beanstanden. Sie orientiere sich an den Werten des § 28 Abs. 4 II. BV.

In der Kalkulation einer Nettomiete können die verschiedensten geldwerten Leistungen enthalten sein, die der Vermieter gegen Zahlung eines Mietzinses zur Verfügung stellt. Dazu kann auch ein Kostenansatz für vom Vermieter zu leistende Schönheitsreparaturen enthalten sein, der sich auch an den Werten des § 28 Abs. 4 II. BV orientieren kann. Bei diesem Kostenansatz handelt es sich jedoch nicht um einen – separierbaren – Zuschlag, der z. B. im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens herausgerechnet und später der erhöhten Miete wieder hinzugerechnet werden kann. Vielmehr ist der Kostenansatz Bestandteil einer (Gesamt-) Nettomiete.

Ein in die Nettomiete einkalkulierter Kostenansatz für Schönheitsreparaturen kann nicht gesondert erhöht werden, die Erhöhung erfolgt vielmehr insgesamt über eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach §§ 558 ff. BGB.

Auf welcher Rechtsgrundlage im vorliegenden Fall die Mieter einen gesondert ausgewiesenen Zuschlag für Schönheitsreparaturen

als „sonstige Miete" gezahlt haben, kann ohne Aktenkenntnis nicht beurteilt werden – insofern ist ihr Parteivortrag, sie hätten zu keinem Zeitpunkt eine entsprechende Vereinbarung oder Zustimmungserklärung unterschrieben, bezeichnend.

Die Möglichkeit, die ortsübliche Vergleichsmiete durch Zuschläge wegen vom Vermieter durchzuführender Schönheitsreparaturen zu erhöhen, beruhte auf den Rechtsentscheiden des OLG Koblenz (NJW 1985, 333 = GE 1985, 518) und des OLG Frankfurt (NZM 2001, 418 = GE 2001, 695), denen sich die Instanzrechtsprechung (so auch das LG Berlin, ZK 62 – die damalige Kammer des Unterzeichnenden – GE 1997, 48) angeschlossen hatte.

Diese Rechtsprechung kann entgegen der Ansicht des LG München aufgrund des Urteils des BGH vom 9. Juli 2008 - VIII ZR 181/07, GE 2008, 1117 nicht mehr aufrechterhalten werden. Das Urteil bezieht sich zwar (nur) auf den Fall, dass der Vermieter wegen einer unwirksamen Überwälzungsklausel für Schönheitsreparaturen auf den Mieter die Pflicht nach § 535 Abs. 1 BGB hat, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, also auch Schönheitsreparaturen durchführen muss. Die Entscheidung ist jedoch, wiederum entgegen LG München, auch auf den Fall zu beziehen, dass der Vermieter schon im Mietvertrag die Schönheitsreparaturen übernehmen, sie also nicht auf den Mieter abwälzen wollte. Der Grund dafür liegt nach BGH darin, dass nach dem Regelungskonzept des Gesetzgebers die Marktverhältnisse den Maßstab für die Berechtigung einer Mieterhöhung bilden.

Ein Zuschlag für Schönheitsreparaturen orientiert sich dagegen an den Kosten für die Übernahme der Schönheitsreparaturen. Auf diese Weise würde bei nicht preisgebundenem Wohnraum ein Kostenelement ohne Rücksicht auf seine Durchsetzbarkeit am Markt zur Begründung einer Mieterhöhung herangezogen. Hiermit wäre das vom Gesetzgeber vorgesehene System der Vergleichsmieten verlassen.

Für andere Zuschläge zu den Werten eines Mietspiegels (z. B. Zuschläge aufgrund einer Orientierungshilfe für bestimmte Sondermerkmale der betreffenden Wohnung) gilt das nicht in dieser Weise, weil diese sich an den Marktverhältnissen für die betreffende Wohnung orientieren und gerade keine Kostenelemente berücksichtigen. Die Literatur ist nach dem Urteil des BGH teilweise auch schon von ihrer Zustimmung zu den o. a. Rechtsentscheiden abgerückt, so auch die vom LG München herangezogene Kommentierung in Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 10. Aufl. 2011, § 558 Rn. 49 ff.

Fazit: Welche kostenbildenden Faktoren der Vermieter in die von ihm zu Beginn eines Mietverhältnisses geforderte Miete einkalkuliert, ist seine Sache. Das gilt auch für die Beträge, die er für von ihm durchzuführende Schönheitsreparaturen ansetzen möchte. Bei späteren Mieterhöhungsverlangen kann er derartige Beträge nicht separieren, sondern hat nur das Recht, Zustimmung zur Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete zu verlangen.