Zuschlag für Schönheitsreparaturen im geförderten Wohnungsbau bei unwirksamer Abwälzungsklausel

Zuschlag für Schönheitsreparaturen im geförderten Wohnungsbau bei unwirksamer Abwälzungsklausel; Schadensersatz

Der Mieter hat bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel keinen Schadensersatzanspruch dahin, so gestellt zu werden, als hätte der Vermieter eine wirksame Schönheitsreparaturklausel verwendet. Der Mieter kann nur verlangen, so gestellt zu werden, wie wenn der Vermieter die Verwendung der unwirksamen Renovierungsklausel unterlassen hätte.

(Leitsatz der Redaktion)

1 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht (mehr) vor (§ 552 a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, Nr. 2 ZPO). [...] Die Rechtsfrage, die das Berufungsgericht veranlasst hat, die Revision zuzulassen, ist zwischenzeitlich durch das Senatsurteil vom 24. März 2010 - VIII ZR 177/09, GE 2010, 687 = WuM 2010, 296, geklärt. Danach ist der Vermieter bei öffentlich gefördertem, preisgebundenem Wohnraum berechtigt, die Kostenmiete einseitig um den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV zu erhöhen, wenn die im Mietvertrag enthaltene Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist.

2 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei und in Übereinstimmung mit dem vorbezeichneten Senatsurteil entschieden, dass die Mieterhöhung der Bekl. um monatlich 68,38 € wirksam ist. Der von der Revision angeführte Ausschlusstatbestand des § 4 Abs. 1 Satz 1 NMV steht der Mieterhöhung nicht entgegen (Senatsurteil vom 24. März 2010 - VIII ZR 177/09, aaO. Rn. 17 ff.). Auch ein Schadensersatzanspruch der Kl. wegen Verwendung einer unwirksamen Mietvertragsklausel hindert entgegen der Auffassung der Revision die Mieterhöhung nicht. Zwar kann sich der Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen durch die Verwendung unwirksamer Klauseln schadensersatzpflichtig machen, wenn der Vertragspartner in Unkenntnis der Unwirksamkeit der Klausel Aufwendungen tätigt (Senatsurteil vom 27. Mai 2009 - VIII ZR 302/07, BGHZ 181, 188 Rn. 10 m.w.N. = GE 2009, 901). Darum geht es hier indessen nicht. Die Kl. machen als Schaden vielmehr den Nachteil geltend, dass ihnen wegen der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel höhere Aufwendungen entstehen, als es der Fall wäre, wenn sie aufgrund einer wirksamen Klausel die Schönheitsreparaturen in Eigenregie ausführen könnten. Die Kl. haben jedoch keinen Anspruch darauf, so gestellt zu werden, wie wenn die Bekl. eine wirksame Schönheitsreparaturklausel verwendet hätte. Die im Falle ihrer Verletzung zum Schadensersatz führende Pflicht des Verwenders Allgemeiner Geschäftsbedingungen geht dahin, die Verwendung unwirksamer Klauseln zu unterlassen; eine positive Pflicht zur Verwendung (wirksamer) Allgemeiner Geschäftsbedingungen trifft ihn dagegen nicht. Die Kl. können daher nur verlangen, so gestellt zu werden, wie wenn die Bekl. die Verwendung der unwirksamen Renovierungsklausel unterlassen hätte. Auch in diesem Fall wäre die Bekl. aber berechtigt gewesen, die Kostenmiete um einen Zuschlag für die Kosten der Schönheitsreparaturen zu erhöhen. Davon abgesehen ist für den von den Bekl. geltend gemachten Schaden die Verwendung der unwirksamen Renovierungsklausel durch die Bekl. nicht kausal. Denn nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts hat die Bekl. den Kl. mit Schreiben vom 3. September 2009 eine Änderung des Mietvertrages durch Vereinbarung einer wirksamen Schönheitsreparaturklausel angeboten. Durch die Annahme dieses Angebots, die nach den unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht erfolgt ist, hätten die Kl. die angekündigte Mieterhöhung abwenden und sich die Möglichkeit sichern können, die Schönheitsreparaturen auch künftig kostengünstig in Eigenregie auszuführen.

Der Mieter hat keinen Anspruch, so gestellt zu werden, als hätte der Vermieter eine wirksame statt einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel verwendet. Er kann nur verlangen, so gestellt zu werden, als hätte der Vermieter die Verwendung der unwirksamen Renovierungsklausel unterlassen. Weil auch in diesem Fall der Vermieter von Sozialwohnungen die Kostenmiete um einen Zuschlag erhöhen kann, drang ein Mieter nicht mit dem Argument durch, er sei mit dem Zuschlag benachteiligt, weil ihm die Möglichkeit entzogen sei, selbst Schönheitsreparaturen in günstiger Eigenarbeit durchzuführen.

Die vereinbarte Schönheitsreparaturklausel war unwirksam. Der Vermieter bot dem Mieter der Sozialwohnung vergeblich die Vereinbarung einer wirksamen Schönheitsreparaturklausel an. Daraufhin erhöhte der Vermieter die Miete einseitig um einen Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV. Der Mieter zahlte den Zuschlag nicht und erhob Klage (offenbar auf Feststellung der Unwirksamkeit der Mieterhöhung). Er stellte sich auf den Standpunkt, der Vermieter müsse ihm als Schaden den Nachteil ausgleichen, der ihm wegen der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel entstanden sei. Dieser bestehe in Form höherer Aufwendungen, als es der Fall wäre, wenn er aufgrund einer wirksamen Klausel die Schönheitsreparaturen in Eigenregie ausführen könnte. Damit hatte er in der Instanz keinen Erfolg, was zur zugelassenen Revision zum BGH führte.

Die Rechtsfrage sei zwischenzeitlich (GE 2010, 687) geklärt. Danach sei der Vermieter bei öffentlich gefördertem, preisgebundenem Wohnraum berechtigt, die Kostenmiete einseitig um den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV zu erhöhen, wenn die im Mietvertrag enthaltene Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam sei. Das Berufungsgericht habe rechtsfehlerfrei entschieden, dass die entsprechende Mieterhöhung des Vermieters wirksam sei. Auch ein Schadensersatzanspruch des Mieters wegen Verwendung einer unwirksamen Mietvertragsklausel hindere die Mieterhöhung nicht. Zwar könne sich der Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen durch die Verwendung unwirksamer Klauseln schadensersatzpflichtig machen, wenn der Vertragspartner in Unkenntnis der Unwirksamkeit der Klausel Aufwendungen tätige (BGH GE 2010, 901). Darum gehe es hier jedoch nicht. Der Mieter mache als Schaden vielmehr die Nachteile geltend, dass ihm wegen der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel höhere Aufwendungen entstünden, als es der Fall wäre, wenn er aufgrund einer wirksamen Klausel die Schönheitsreparaturen in eigener Regie ausführen könnte.

Die Pflicht des Verwenders Allgemeiner Geschäftsbedingungen gehe dahin, die Verwendung unwirksamer Klauseln zu unterlassen; eine positive Pflicht zur Verwendung (wirksamer) AGB treffe den Vermieter dagegen nicht.

Der Mieter könne daher nur verlangen, so gestellt zu werden, als hätte der Vermieter die Verwendung der unwirksamen Renovierungsklausel unterlassen. Auch in diesem Fall wäre er aber berechtigt gewesen, zur Kostenmiete einen Schönheitsreparaturenzuschlag zu verlangen.

Davon abgesehen sei für den von dem Mieter geltend gemachten Schaden die Verwendung der unwirksamen Renovierungsklausel durch den Vermieter nicht ursächlich. Der Vermieter habe dem Mieter eine Änderung des Mietvertrages durch Vereinbarung einer wirksamen Klausel angeboten. Durch die Annahme dieses Angebots, die nicht erfolgt sei, hätte der Mieter die angekündigte Mieterhöhung abwenden und sich die Möglichkeit sichern können, die Schönheitsreparaturen auch künftig kostengünstig in Eigenregie auszuführen.

Zur Pflicht, eine wirksame Schönheitsreparaturklausel anzubieten, wird auf BGH, Beschluss vom 31. August 2010 - VIII ZR 28/10, GE 2010, 1680 hingewiesen.