Zuschlag für Schönheitsreparaturen als Teil der Unterkunftskosten

Zuschlag für Schönheitsreparaturen als Teil der Unterkunftskosten; Grundsicherung; Arbeitslosengeld; Kosten für Unterkunft und Heizung; Regelleistung; Abzug für Instandhaltung und Reparaturen; Kleinreparaturen

Mietvertraglich vereinbarte monatliche Zuschläge für Schönheitsreparaturen fallen unter die nach § 22 Abs. 1 Satz 1 SGB 2 zu übernehmenden Kosten der Unterkunft; insoweit ist kein in der Regelleistung enthaltener Anteil für „Instandhaltung und Reparatur" in Abzug zu bringen.

1 Die Kl. begehren höhere Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts nach dem Sozialgesetzbuch - Zweites Buch - (SGB II) für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Mai 2005.

2 Die Kl. - Eltern und drei Kinder (geboren 1999, 2000 und 2004) - lebten im streitigen Zeitraum zusammen in einer Mietwohnung (3-Zimmer-Wohnung, 63,87 m2) in H. Nach dem Mietvertrag waren an den Vermieter, einem Wohnungsunternehmen, monatlich 449,68 € zu zahlen. Der Betrag setzte sich zusammen aus der Einzelmiete von 274 €, einem „Anteil Instandhaltungskosten für vom Vermieter übernommene Schönheitsreparaturen" in Höhe von 39,16 € sowie aus Vorauszahlungen für Betriebskosten von 55,22 €, für Heizkosten von 30,17 € und für Wasserversorgung/Entwässerung von 51,13 €. Zu dem Betrag von 39,16 € regelte § 3 des Mietvertrages ergänzend, dass der Anteil Instandhaltungskosten für vom Vermieter übernommene Schönheitsreparaturen Bestandteil der Einzelmiete sei und aus kalkulatorischen Gründen besonders ausgewiesen werde.

3 Die Agentur für Arbeit H. bewilligte den Kl. mit Bescheid vom 8. Dezember 2004 Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Mai 2005 in Höhe von monatlich insgesamt 1.206,45 €. Der Betrag errechnet sich aus den Regelleistungen von jeweils 311 € für die Eltern bzw. 207 € für die drei Kinder, insgesamt 1.243 €, zuzüglich Leistungen für Unterkunft und Heizung von 425,45 €, abzüglich 462 € Kindergeld (3 x 154 €). Der anerkannte Betrag für Mietaufwendungen in Höhe von 425,45 € gegenüber tatsächlich anfallenden 449,68 € ergab sich aus Abzügen von 4,53 € für Warmwasserbereitung und von 19,70 € als Eigenanteil für Schönheitsreparaturen (2 x 4,93 € <= 90 % von 5,48 € > und 3 x 3,28 € <= 60 % von 5,48 €>). Der Widerspruch, mit dem die Kl. geltend machten, es seien die vollen Aufwendungen für Schönheitsreparaturen zu übernehmen, blieb erfolglos. [...]

16 c) Das SG ist zutreffend davon ausgegangen, dass die Kl. Leistungen in Höhe der vollen Aufwendungen für den Zuschlag für Instandhaltung bzw. Schönheitsreparaturen von monatlich 39,16 € beanspruchen können. Von dieser Position sind entgegen der Auffassung der Bekl. keine Abzüge für angeblich in den Regelleistungen enthaltene Anteile vorzunehmen.

17 Nach dem Mietvertrag waren von den Kl. an den Vermieter monatlich 39,16 € als „Anteil Instandhaltungskosten für vom Vermieter übernommene Schönheitsreparaturen" zu zahlen. Der genannte Betrag war Bestandteil der Einzelmiete. Die Aufwendungen für die Miete einschließlich des Zuschlags für Instandhaltungskosten bzw. Schönheitsreparaturen gehören zu den Aufwendungen für Unterkunft und Heizung i. S. d. § 22 Abs. 1 Satz 1 SGB II. Hiervon geht auch die Bekl. aus. Hinsichtlich der Angemessenheit der Wohnung besteht kein Streit (grundlegend zur Bestimmung der Angemessenheit der Wohnkosten BSGE 97, 254 = SozR 4‑4200 § 22 Nr. 3). Die Bekl. hat insofern die Miete und die sonstigen Kosten für Unterkunft und Heizung (abzüglich der Warmwasseraufbereitungspauschale) insgesamt als angemessen i. S. d. § 22 Abs. 1 Satz 1 SGB II betrachtet und auch die Wirksamkeit des vertraglich vereinbarten Zuschlags für Schönheitsreparaturen nicht in Zweifel gezogen.

18 Von dem somit zu den angemessenen Unterkunftskosten zählenden Betrag von 39,16 € können keine Abzüge für bereits in der Regelleistung enthaltene Anteile vorgenommen werden. Zwar besteht grundsätzlich ein Anspruch auf Übernahme der Kosten der Unterkunft nur, soweit der Bedarf nicht dadurch anderweitig gedeckt ist, dass bestimmte Kosten bereits von der Regelleistung gemäß § 20 SGB II umfasst sind (vgl. zur Warmwasserbereitung Urteil des 14. Senats des BSG vom 27. Februar 2008, B 14/11 b AS 15/07 A, RdNr. 20). Richtig ist auch, dass sich die Höhe der Regelleistung an der EVS 1998 mit Hochrechnung auf den Stand 2003 sowie an der RSV orientiert (vgl. Urteil des Senats vom 23. November 2006, B 11 b AS 1/06 R, SozR 4‑4200 § 20 Nr. 3, RdNr. 50). Weiter trifft es zu, dass sowohl der EVS (vgl. Frommann, NDV 2004, 246 ff.) als auch der Begründung zur RSV (BR‑Drucks. 206/04) entnommen werden kann, dass Anteile für „Reparatur und Instandhaltung der Wohnung" in die Bemessung der Regelleistung eingeflossen sind (vgl. auch Spellbrink in Eicher/Spellbrink, SGB II, 2. AufI, § 20 RdNr. 24; BSG, Urteil vom 27. Februar 2008, B 14/11 b AS 15/07 A, RdNr. 26 - zur Veröffentlichung vorgesehen). Diese Anteile für „Reparatur und Instandhaltung der Wohnung" können aber entgegen der Auffassung der Bekl. nicht gleichgesetzt werden mit den im vorliegenden Fall in der Miete enthaltenen Aufwendungen für „Instandhaltungskosten für vom Vermieter übernommene Schönheitsreparaturen".

19 Nach der zivilgerichtlichen Rechtsprechung insbesondere zu § 535 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist zwischen Instandhaltung und Schönheitsreparaturen sowie sonstigen Reparaturen zu differenzieren. Instandhaltung bedeutet Erhaltung des vertrags- und ordnungsgemäßen Zustandes der Mietsache, also Beseitigung der durch Abnutzung, Alter und Witterungseinwirkungen entstehenden baulichen und sonstigen Mängel (BGH, NJW‑RR 2006, 84; NJW 2007, 1356; Palandt, BGB, 67. Aufl. 2008, § 535 RdNr. 38). Schönheitsreparaturen sind Maßnahmen zur Beseitigung von Mängeln, die durch vertragsgemäßen Gebrauch entstanden sind (BGH, NJW‑RR 1995, 123; NJW 2006, 2116), wie etwa Tapezieren oder Streichen von Wänden und Decken oder Heizkörpern (vgl. auch die Definition der Schönheitsreparaturen in § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BV i. d. F. der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990, BGBI. I 2178). Sonstige Reparaturen sind solche, die auf anderen Ursachen beruhen oder anderen Zwecken dienen (Palandt aaO. RdNr. 41). Da es gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB dem Vermieter obliegt, die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, gehen Instandhaltungsmaßnahmen und Schönheitsreparaturen grundsätzlich zu Lasten des Vermieters, können aber auch unter bestimmten Umständen durch Vertrag dem Mieter auferlegt werden (vgl. Palandt aaO. RdNr. 42 ff.). Reparaturen, die z. B. nach nicht vertragsgemäßem Gebrauch notwendig werden (z. B. Beschädigungen, fehlerhafte Handhabung wie mangelnde Lüftung), können auch unabhängig vom Vorliegen einer vertraglichen Vereinbarung zu Lasten des Mieters gehen.

20 Bereits aus den unterschiedlichen Fallgestaltungen, in denen Instandhaltungen und Reparaturen notwendig werden können, folgt, dass die in den Regelsatz eingeflossene Position „Instandhaltung und Reparatur der Wohnung" keineswegs zwingend auch Schönheitsreparaturen umfassen muss. Nicht zu überzeugen vermag deshalb die Ansicht der Bekl., die bisherige Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zur Berücksichtigungsfähigkeit von Schönheitsreparaturen als Kosten der Unterkunft (BVerwGE 90, 160) sei durch das SGB II historisch überholt und die früher von § 21 Abs. 1 a Nr. 5 BSHG erfasste (einmaligen) Leistungen zur „Instandhaltung der Wohnung" seien, soweit nicht § 23 Abs. 3 Satz 1 SGB II eingreife, nunmehr pauschal mit der Regelleistung abgegolten. Vielmehr ist davon auszugehen, dass zu den Kosten für „Reparatur" bzw. „Instandhaltung" speziell solche Aufwendungen zählen, die in einer Mietwohnung üblicherweise auch außerhalb von Schönheitsreparaturen anfallen.

21 Dass mit den in der EVS bzw. der RSV genannten Aufwendungen nicht mietvertraglich geschuldete Schönheitsreparaturen - erst recht nicht in der vorliegenden Form monatlich zu zahlender Zuschläge - gemeint sein können, folgt auch insbesondere aus der Höhe der angesetzten Beträge. Aus der für die Regelsatzbemessung maßgebenden EVS ergeben sich bezüglich des Ausgabeverhaltens der Angehörigen von Haushalten mit niedrigem Einkommen monatliche Beträge von 7 DM betreffend „Erzeugnisse für die regelmäßige Instandhaltung und Reparatur der Wohnung - Mieter/Untermieter" und von 3 DM für „Dienstleistungen für die regelmäßige Instandhaltung und Reparatur der Wohnung - Mieter/Untermieter" (vgl. Frommann, NDV 2004, 246, 250). Diese Aufwendungen von insgesamt 10 DM monatlich, von der Bekl. hochgerechnet auf 5,48 €, sind im Regelsatz berücksichtigt (vgl. BR-Drucks. 206/04, S. 7 f.; wiedergegeben bei Wenzel in Fichtner/Wenzel, Kommentar zur Grundsicherung, 3. AufI., § 28 SGB XlI RdNr. 40). Von einem entsprechenden Wertansatz ist im Übrigen auch der 14. Senat des BSG in seinen Urteilen vom 27. Februar 2008 (u. a. B 14/11 b AS 15/07 R, RdNr. 26) ausgegangen.

22 Mit etwa 5 € monatlich lassen sich aber turnusmäßig anfallende Aufwendungen für Schönheitsreparaturen zuzüglich anderer Maßnahmen für die Instandhaltung der Wohnung oder für sonstige Reparaturen nicht bestreiten (vgl. Berlit, NDV 2006, S. 15). Dies ergibt sich auch daraus, dass § 28 Abs 4 Satz 2 der II. BV (i.d.F. vom 13. September 2001, BGBI. I 2376, 2397) den Vermieter berechtigt, allein für die Kosten von Schönheitsreparaturen Beträge von bis zu 8,50 € je Quadratmeter Wohnfläche im Jahr in der Miete anzusetzen; insoweit würden sich für die streitgegenständliche Wohnung von rund 65 m2 pro Jahr etwa 550 €, monatlich also etwa 46 €, errechnen. Die Größenordnung der von der EVS bzw. der RSV erfassten Beträge spricht somit dafür, dass mit „Instandhaltung und Reparatur der Wohnung" im Sinne der Einbeziehung in den Regelsatz keine Aufwendungen für mietvertraglich vereinbarte Schönheitsreparaturen - auch nicht in Form eines Eigenanteils - gemeint sind, sondern nur Aufwendungen des Mieters für kleinere Reparaturen, wie z. B. Beseitigung kleinerer Schäden (vgl. Berlit, aaO.; Wahrendorf, SozSich 2006, 134, 135; Krauß in Hauck/Noftz, SGB II, § 20 RdNr. 42; zu den bei preisgebundenen Wohnungen auf den Mieter überwälzbaren sog. „kleinen Instandhaltungen" vgl. auch § 28 Abs. 3 der II. BV).

23 Da der streitgegenständliche Betrag von 39,16 € nach dem insoweit eindeutigen Wortlaut des Mietvertrages (zur Auslegungsbefugnis des Senats vgl. BSG SozR 3-4100 § 141 b Nr. 21; SozR 4‑4200 § 12 Nr. 4, RdNr. 27) ausschließlich dazu bestimmt war, Beträge für vom Vermieter übernommene bzw. zu übernehmende Schönheitsreparaturen abzudecken und hierfür anfallende Aufwendungen - wie ausgeführt - nicht in die Regelleistung eingeflossen sind, ist die Bekl. zu dem von ihr vorgenommenen Abzug von monatlich 19,70 € nicht berechtigt.

Zu den Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts nach dem SGB II gehören auch die angemessenen Unterkunftskosten. Soweit Anteile davon schon in der Regelleistung enthalten sind, wie etwa bei den Kosten der Warmwasserbereitung, ist ein Abzug vorzunehmen. Für einen in der Miete enthaltenen Zuschlag für vom Vermieter übernommene Schönheitsreparaturen gilt das nicht.

Im Mietvertrag hieß es, dass sich die Gesamtmiete aus einer Einzelmiete, einem Anteil von Instandhaltungskosten für vom Vermieter übernommene Schönheitsreparaturen und aus kalten und warmen Betriebskosten zusammensetze. Die Agentur für Arbeit hatte bei der Bewilligung der Übernahme von Unterkunftskosten einen Abzug für Warmwasserbereitung und für Schönheitsreparaturen als Eigenanteil vorgenommen mit der Begründung, dieser Eigenanteil sei schon in der Regelleistung enthalten.

Mit Urteil vom 19. März 2008 folgte das Bundessozialgericht dem nicht. Zwar sei in den Regelsatz die Position „Instandhaltung und Reparatur der Wohnung" eingeflossen, was aber nicht zwingend auch Schönheitsreparaturen umfasse. Das ergebe sich schon daraus, dass die im Regelsatz berücksichtigten Beträge nicht ausreichten, die turnusmäßig anfallenden Aufwendungen für Schönheitsreparaturen zuzüglich anderer Maßnahmen für Instandhaltung und sonstige Reparaturen zu bestreiten. Auch die Sätze nach § 28 Abs. 4 Satz 2 II. BV seien höher. Ein Abzug bei den Aufwendungen für Unterkunftskosten sei daher nicht vorzunehmen.

Bei der Wohnraummiete gibt es nur die Nettomiete zuzüglich der kalten und warmen Betriebskosten. Wie der Vermieter die Nettomiete kalkuliert und ob er einzelne Teile dieser Kalkulation gesondert ausweist (Verwaltungskosten, Kapitalverzinsung, Reparaturkostenanteil), ist unerheblich. Auch unter diesem Aspekt ist das Urteil des BSG zutreffend, denn der Schönheitsreparaturzuschlag war Bestandteil der Nettomiete. Dass die Nettomiete insgesamt den Rahmen der angemessenen Unterkunftskosten überschritten hätte, hatte auch die Agentur für Arbeit nicht angenommen.