Zuschlag für Schönheitsreparaturen als Bestandteil der Nettomiete

Ein vom Vermieter geltend gemachter Zuschlag für Schönheitsreparaturen, die von ihm zu übernehmen sind, wird Bestandteil der Nettomiete und kann in einem Mieterhöhungsverlangen nicht gesondert geltend gemacht werden.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien schlossen am 21.5.2002 einen Mietvertrag über eine Wohnung im Hause S.-Str. in Berlin. In § 3 des Vertrages vereinbarten die Parteien folgende Mietstruktur:

Ausgangsmiete Wohnung: 150,10 €

Uml.-Vorschuss Aufzug: 5,15 €

Uml.-Vorschuss Be-/Entwässerung: 17,65 €

UmI.-Vorschuss Betriebskosten: 26,35 €

Uml.-Vorschuss Heizung: 17,38 €.

Die Kl. übersandte der Bekl. am 19.2.2010 ein Mieterhöhungsverlangen, welches eine Nettokaltmiete von 140,49 €, einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen in Höhe von 27,62 € und Umlagen für kalte Betriebskosten, Be- und Entwässerung, Aufzug und Heizung ausweist.

Die Kl. vertritt die Auffassung, die Nettokaltmiete der Ausgangsmiete des hier streitigen Erhöhungsverlangens betrage 140,49 €. Der Zuschlag für die (nie auf die Bekl. überbürdeten Schönheitsreparaturen) sei stets konstant gewesen und stelle eine weitere Leistung des Vermieters dar, für die dieser ein Entgelt verlangen könne. Dieses Entgelt für zusätzliche Leistungen sei nicht Teil der Nettokaltmiete. [...]

Die am 28.7.2010 zugestellte Klage ist zulässig. Das Erhöhungsverlangen vom 19.2.2010 ist formell wirksam. Die Kl. geht nicht von einer anderen als der vertraglich vereinbarten Mietstruktur aus. Sie legt in dem Erhöhungsverlangen durch die getrennte Ausweisung des Zuschlags für Schönheitsreparaturen lediglich teilweise - die Kalkulation der Nettomiete dar. Dies ist zulässig und berührt die Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens nicht (OLG Frankfurt, NZM 2001, 418).

Die Klage ist aber unbegründet, weil die Bekl. die mit dem Klageantrag verlangte Nettokaltmiete von 162,97 € bereits zahlt, worauf sie hinweist. Grund ist, dass der Zuschlag für Schönheitsreparaturen Teil der Nettokaltmiete ist. Daran ändert die isolierte Ausweisung in dem Mieterhöhungsverlangen nichts. Bestandteile der Miete dürfen in der Darstellung des Mieterhöhungsverlangens aufgeschlüsselt werden. Sie dürfen aber nicht als Zuschlag zusätzlich zu der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt werden (Börstinghaus in Schmidt-Futterer: Mietrecht, Kommentar, 9. Auflage, § 558 a BGB, Rz. 16).

Für die Bestimmung des Begriffs der Nettokaltmiete ist es unerheblich, ob versucht wurde, Schönheitsreparaturen auf den Mieter zu übertragen (unwirksame Überbürdung), oder ob eine solche Klausel nie in den Vertrag aufgenommen wurde. Die Frage, ob eine Überbürdung versucht wurde, betrifft die Frage, ob der Vermieter die Miete richtig kalkuliert hat, und damit ein Kostenelement. Die für § 558 BGB maßgebliche Miethöhe ist die am Markt durchsetzbare Miete. Diese ist von Kostenelementen zu trennen. Der Mieter kann Schönheitsreparaturen selbst vornehmen und bewertet diese daher möglicherweise anders als der Vermieter. Die am Markt durchsetzbare Miete ist nach einer Entscheidung des BGH vom 9.7.2008 - VIII ZR 181/07 -, GE 2008, 1117 von Kostenelementen zu trennen. Der Zuschlag für Schönheitsreparaturen ist ein Kostenelement. Daher kann nach der Entscheidung des BGH neben der Nettokaltmiete gerade kein Zuschlag für Schönheitsreparaturen neben dem Mietspiegel verlangt werden. [...]

Für ein Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558 ff. BGB muss der Vermieter die Ausgangsmiete (Nettokaltmiete) angeben. Unschädlich ist es, wenn er sie in kalkulatorische Bestandteile wie etwa Verwaltungskosten oder Instandhaltungskosten aufspaltet, denn maßgeblich ist stets die Summe. Diese Bestandteile dürfen nur nicht als gesonderter Zuschlag erhoben werden. Das gilt auch für vom Vermieter auszuführende Schönheitsreparaturen.

Die Vermieterin hatte in ihrer Mieterhöhung eine Nettokaltmiete zuzüglich Betriebskosten und einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen angegeben; die Mieterin hielt das für unzulässig.

Mit Urteil vom 8. Dezember 2010 wies das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg die Klage ab. Das Mieterhöhungsverlangen sei zwar formell wirksam und damit die Klage zulässig, es sei jedoch nicht begründet. Der von der Vermieterin geltend gemachte Zuschlag sei Bestandteil der Nettomiete, die verlangte Nettomiete zahle die Beklagte deshalb jetzt schon, so dass das Erhöhungsverlangen unbegründet sei.

Anders wäre es bei Zuschlägen für Sonderleistungen des Vermieters wie einem Untermietzuschlag, einem Zuschlag für teilgewerbliche Nutzung oder einem Möblierungszuschlag (vgl. Vorbemerkung 5. zum Berliner Mietspiegel 2009). Nach dem Tatbestand des Urteils des Amtsgericht war im Übrigen eine Teilinklusivmiete vereinbart, denn ein schlichter Hinweis „Umlagevorschuss Betriebskosten" ohne Spezifizierung, welche Betriebskosten gemeint sind, ist unwirksam.