Zusammenstellung einzelner Posten für Betriebskostenabrechnung

Bei einer Betriebskostenabrechnung ist lediglich die Zusammenstellung der Gesamtkosten erforderlich, nicht jedoch die Darlegung der Zusammensetzung der einzelnen Positionen.

Die Berufung der Kl. ist gem. § 511 a Abs. 2 ZPO statthaft. Denn das Amtsgericht ist mit dem angefochtenen Urteil sowohl von der Entscheidung des BGH vom 23. November 1991 (NJW 1992, 573 ff.) als auch von dem Beschluß des Kammergerichts vom 28. Mai 1998 (GE 1998, 796 f.) abgewichen. Hierbei ist darauf hinzuweisen, daß eine Abweichung im Sinne von § 511 a Abs. 2 ZPO - in Übereinstimmung mit der Divergenzrevision des § 546 Abs. 1 Ziffer 2 ZPO - auch dann gegeben ist, wenn ein Nichtannahmebeschluß des Kammergerichts ergangen ist; denn § 511 a Abs. 2 ZPO entspricht dem Grundsatz der Divergenzrevision des § 546 Abs. 1 Ziffer 2 ZPO (Zöller-Schneider, 18. Aufl., § 511 a Rdnr. 27). Für eine Abweichung nach § 546 ZPO genügt ein Nichtannahmebeschluß gem. § 554 b ZPO, der Rechtsausführungen zur Erfolgsaussicht der Revision bringt (Zöller Schneider a. a. O., § 546 Rdnr. 38). Insofern ist das ausdrückliche Festhalten des angefochtenen Urteils an der Rechtsauffassung, wonach die Betriebskostenabrechnungen im einzelnen erläutert sein müssen, und die Einzelkosten in Form einer Zusammenstellung aufgelistet sein müssen, eine Abweichung von den oben erwähnten Entscheidungen im vorgenannten Sinne. Der Bundesgerichtshof hat in der vorgenannten Entscheidung lediglich die Zusammenstellung der Gesamtkosten unter Erläuterung des Verteilerschlüssels sowie der Umlageanteile verlangt. Demgegenüber geht das angefochtene Urteil vom Erfordernis der Darlegung der Zusammensetzung der einzelnen Positionen aus.

Die angefochtene Entscheidung beruht auf eben dieser Abweichung. Ein Beruhen liegt nur dann nicht vor, wenn die Entscheidung alternativ oder hilfsweise auf eine zusätzliche Begründung gestützt wird, die ihrerseits (verfahrensrechtlich) einwandfrei gewonnen ist und trägt, weil die darauf gestützte Entscheidung "weggedacht werden könnte, ohne die Begründung des Urteils zu beeinträchtigen" (so BVerfGE 17, 96; BGH NJW 1958, 1051). Das angefochtene Urteil stützt die Abweisung des Klageanspruchs, der die Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung vom 22. Mai 1997 betrifft, ausdrücklich darauf, daß es an seiner - oben erwähnten - Rechtsauffassung festhält. Darüber hinaus führt es vorsorglich aus, daß nach seiner Ansicht auch nach dem vorgenannten Beschluß des Kammergerichts im vorliegenden Fall das Erfordernis einer weiteren Erläuterung gegeben sei, "etwa, weil die Kosten (z. B. Hauswartskosten) für mehrere Objekte des Vermieters entstanden seien oder da sich in dem Objekt neben Wohnungen auch Gewerberäume befänden".

Dies ist unzutreffend und das Rechtsmittel aus diesem Grunde auch begründet.

Denn entgegen der Auffassung des angefochtenen Urteils ist im hier in Rede stehenden Fall die vom Kammergericht angesprochene Situation gerade nicht gegeben, die nach der vorgenannten Entscheidung ein Bedürfnis zu einer weiteren Erläuterung durchaus hervorrufen kann.

Denn unstreitig befinden sich in den beiden Eckgebäuden, auf die sich die im Streit befindliche Betriebskostenabrechnung bezieht, lediglich die L. GmbH sowie eine Schusterei.

Soweit das Kammergericht in der vorgenannten Entscheidung ausführt, daß sich in bestimmten Einzelfällen u. a. aufgrund einer besonderen Abrede oder einer besonderen Ausgestaltung des Mietverhältnisses ein weitergehender Erläuterungsbedarf ergeben könne, wird dort ausdrücklich darauf hingewiesen, daß dies dann der Fall sein könne, wenn im Objekt der Betriebskostenabrechnung Gewerberäume mit einem Mehrverbrauch bezüglich einzelner Betriebskostenpositionen vorhanden sind. Dies ist hier jedoch nicht der Fall: Die L. GmbH, die unstreitig Schulungsräume im streitgegenständlichen Objekt unterhält, sowie die Schuhmacherei können - jedenfalls ohne weitere Anhaltspunkte - nicht als betriebkostenintensive Gewerbe angesehen werden. Es ist nicht erkennbar, in bezug auf welche Betriebskostenpositionen für diese Gewerbebetriebe ein erhöhter Verbrauch anfallen soll. Allein der Umstand, daß aufgrund der Schulungsräume ein erhöhter Publikumsverkehr vorhanden sein mag, führt nicht zwangsläufig zur Annahme eines solchen Mehrverbrauchs. Hierzu hätte es jedenfalls konkreter Darlegungen der Bekl. bedurft, in welchem Ausmaß - über die Intensität der Nutzung von Wohnräumen hinaus - hier ein Mehrverbrauch anfallen soll. Dies ist jedoch nicht geschehen.

Mietrecht - und besonders Betriebskostenrecht - ist sowieso schon schwierig; manche Gerichte meinen allerdings, es sei nötig, es (für den Vermieter) noch komplizierter zu machen. So hatte das Amtsgericht Mitte in seinem Urteil vom 18. November 1998 die Zahlungsklage aus einer Betriebskostenabrechnung abgewiesen, da die einzelnen Positionen wie etwa Hauswartkosten nur summenmäßig angegeben, nicht aber weiter aufgegliedert waren. Offenbar meinte das Gericht, der Vermieter müsse auch noch angeben, wieviel Vergütung der Hauswart pro Monat für welche Leistung erhalten habe. Da der Streitwert unter 1.500 DM lag, war eine Berufung an sich nicht möglich.

Mit Urteil vom 5. August 1999 hob das Landgericht Berlin allerdings die Fehlentscheidung der ersten Instanz auf und meinte, es liege eine Abweichung von Rechtsentscheiden sowohl des Bundesgerichtshofs als auch des Kammergerichts vor. In einem solchen Fall ist die Berufung auch bei einem geringen Streitwert möglich. Der Bundesgerichtshof hatte ausdrücklich klargestellt, daß nur eine Zusammenstellung der Gesamtkosten nötig ist; das Kammergericht hatte eine Erläuterung der Einzelpositionen nur bei besonderen Umständen verlangt. Dafür war nichts ersichtlich. Es ist eben gut, wenn die Bäume nicht in den Himmel wachsen. Landrichter in der Berufungsinstanz müssen damit leben, daß ihnen das Verfassungsgericht auf die Finger klopft, und Amtsrichter können auch bei Minimalforderungen nicht schalten und walten, wie sie wollen.