Zusammenstellung einzelner Posten für Betriebskostenabrechnung

Eine Betriebskostenabrechnung ist nur dann ordnungsgemäß, wenn auch die einzelnen Positionen wie etwa Hauswartkosten aufgegliedert werden.

Die Klage ist nicht begründet.

Die Kl. hat keinen Anspruch auf Nachzahlung auf die Betriebskostenabrechnung vom 22. Mai 1997, denn diese ist nicht ordnungsgemäß.

(...) Es genügt nicht, daß in der Abrechnung zu jeder Position der Betriebskosten eine Summe genannt wird, denn die Kosten sind nur dann zusammengestellt, wenn die Kosten so genau wie möglich im einzelnen angegeben werden. Der Begriff des Zusammenstellens setzt das Zusammenfügen und Auflisten mehrerer einzelner Posten voraus. In dieser Abrechnung sei nur beispielsweise aufgezeigt, daß die Kosten des Hauswarts in keiner Weise zusammengestellt sind, denn es wird nur der Endbetrag (7.148,25 DM) aus einer nicht nachvollziehbaren Berechnung (Summe der einzelnen Vergütungen abzüglich Kosten des Aufwands für Verwaltung und Instandhaltung) mitgeteilt. Aus dieser pauschalen, völlig abstrakten Formulierung können weder die einzelnen Vergütungen des Hausmeisters noch deren jährlicher Gesamtbetrag noch die Höhe des Abzugs für die Verwaltungskosten entnommen werden.

(...)

Mietrecht - und besonders Betriebskostenrecht - ist sowieso schon schwierig; manche Gerichte meinen allerdings, es sei nötig, es (für den Vermieter) noch komplizierter zu machen. So hatte das Amtsgericht Mitte in seinem Urteil vom 18. November 1998 die Zahlungsklage aus einer Betriebskostenabrechnung abgewiesen, da die einzelnen Positionen wie etwa Hauswartkosten nur summenmäßig angegeben, nicht aber weiter aufgegliedert waren. Offenbar meinte das Gericht, der Vermieter müsse auch noch angeben, wieviel Vergütung der Hauswart pro Monat für welche Leistung erhalten habe. Da der Streitwert unter 1.500 DM lag, war eine Berufung an sich nicht möglich.

Mit Urteil vom 5. August 1999 hob das Landgericht Berlin allerdings die Fehlentscheidung der ersten Instanz auf und meinte, es liege eine Abweichung von Rechtsentscheiden sowohl des Bundesgerichtshofs als auch des Kammergerichts vor. In einem solchen Fall ist die Berufung auch bei einem geringen Streitwert möglich. Der Bundesgerichtshof hatte ausdrücklich klargestellt, daß nur eine Zusammenstellung der Gesamtkosten nötig ist; das Kammergericht hatte eine Erläuterung der Einzelpositionen nur bei besonderen Umständen verlangt. Dafür war nichts ersichtlich. Es ist eben gut, wenn die Bäume nicht in den Himmel wachsen. Landrichter in der Berufungsinstanz müssen damit leben, daß ihnen das Verfassungsgericht auf die Finger klopft, und Amtsrichter können auch bei Minimalforderungen nicht schalten und walten, wie sie wollen.