Zusammenrechnung mehrerer WEG-Einheiten

1. Für die Bemessung der in § 49a Abs. 1 Satz 3 GKG genannten Obergrenze sind die Verkehrswerte mehrerer Wohnungseigentumseinheiten desselben Klägers zusammenzurechnen.

2. Das Gericht muss den gemäß § 49a Abs. 1 Satz 3 GKG für die Obergrenze maßgeblichen Verkehrswert schätzen; da eine sachverständige Begutachtung im Rahmen der Streitwertfestsetzung nicht in Betracht kommt, ist es Sache der Partei, dem Gericht die für die Schätzung erforderliche Tatsachengrundlage zu unterbreiten.

I. 1 Die nach § 321a ZPO statthafte Anhörungsrüge ist unzulässig, weil sie den gesetzlichen Darlegungsanforderungen nicht genügt. Eine Anhörungsrüge ist nur zulässig, wenn mit ihr eine neue und eigenständige Verletzung von Art. 103 Abs. 1 GG durch das erkennende Gericht gerügt wird; dabei ist darzulegen, dass das Gericht den Anspruch auf rechtliches Gehör in entscheidungserheblicher Weise verletzt hat. Das gilt auch dann, wenn sich die Anhörungsrüge gegen einen Beschluss richtet, mit dem eine Nichtzulassungsbeschwerde gemäß § 544 Abs. 4 Satz 2 Halbsatz 2 ZPO ohne nähere Begründung zurückgewiesen worden ist. Allein daraus folgt keine Verletzung des Anspruchs auf Gewährung rechtlichen Gehörs. Vielmehr müssen besondere Umstände des Einzelfalls hinzutreten, aus denen sich klar ergibt, dass das Vorbringen nicht zur Kenntnis genommen oder bei der Entscheidung nicht erwogen worden ist. Das ist in der Anhörungsrüge darzutun (vgl. Senat, Beschluss vom 15. November 2012 - V ZR 79/12, GuT 2013, 141 m.w.N.). Eine solche Darlegung enthält die Anhörungsrüge der Kl. nicht; sie beschränkt sich auf die Wiederholung der Beschwerdebegründung, die der Senat bei der Beschlussfassung zur Kenntnis genommen und berücksichtigt hat.

II. 2 Die Gegenvorstellung der Kl. gibt keine Veranlassung, den Gegenstandswert des Beschwerdeverfahrens von Amts wegen (§ 63 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 GKG) zu ändern.

3 1. Ohne Erfolg macht die Kl. geltend, sie habe die Jahresabrechnungen 2012 bis 2014 bzw. den Wirtschaftsplan 2015 nur wegen formeller Fehler angegriffen. Stützt der klagende Wohnungseigentümer die Anfechtungsklage gegen den Beschluss der Wohnungseigentümer über die Genehmigung der Jahresabrechnung - wie hier - auf Einwendungen gegen die Jahresabrechnung insgesamt, bemisst sich der Streitwert gemäß § 49a Abs. 1 Satz 1 GKG der Rechtsprechung des Senats zufolge nach dem hälftigen Nennbetrag der Jahresabrechnung; daneben sind die Grenzen des § 49a Abs. 1 Satz 2 und 3 GKG und des § 49a Abs. 2 GKG zu beachten (ausführlich Senat, Beschluss vom 9. Februar 2017 - V ZR 188/16, ZWE 2017, 331 Rn. 11). Auf die Art der geltend gemachten Beschlussmängel kommt es insoweit nicht an.

4 2. Auch der weitere Einwand der Kl., die Obergrenze des § 49a Abs. 1 Satz 3 GKG werde überschritten, gibt keinen Anlass zur Abänderung der Wertfestsetzung. Gemäß § 49a Abs. 1 Satz 3 GKG darf der Wert „in keinem Fall den Verkehrswert des Wohnungseigentums des Kl. und der auf seiner Seite Beigetretenen übersteigen“.

5 a) Entgegen der Ansicht der Kl. ist insoweit der Verkehrswert ihrer beiden Einheiten maßgeblich. Für die Bemessung der in § 49a Abs. 1 Satz 3 GKG genannten Obergrenze sind jedenfalls die Verkehrswerte mehrerer Wohnungseigentumseinheiten desselben Kl. zusammenzurechnen (Riecke/Schmid/Abramenko, WEG, 4. Aufl., Anhang zu § 50 Rn. 9; Suilmann in Jennißen, WEG, 5. Aufl., § 49a GKG Rn. 6). Ob etwas anderes bei mehreren Kl. oder mehreren Beigetretenen gilt (so LG Frankfurt, ZWE 2015, 284, 285; AG Leipzig, ZMR 2017, 102, 105; Suilmann in Jennißen, WEG, 5. Aufl., § 49a GKG Rn. 6; a.A. BeckOK Kostenrecht/Toussaint [1.9.2018], § 49a GKG Rn. 22; Riecke/Schmid/Abramenko, WEG, 4. Aufl., Anhang zu § 50 Rn. 9), kann dahinstehen. In der Norm wird das Wohnungseigentum zwar im Singular genannt. Durch diese (zusätzliche) Obergrenze soll aber vermieden werden, dass ein (bezogen auf das wirtschaftliche Interesse des Kl.) unverhältnismäßig hohes Kostenrisiko entsteht (BT-Drs. 16/887, S. 42). Maßgeblich für die Verhältnismäßigkeit ist daher der Verkehrswert der gesamten Einheiten eines Kl.

6 b) Das Gericht muss den gemäß § 49a Abs. 1 Satz 3 GKG für die Obergrenze maßgeblichen Verkehrswert schätzen; da eine sachverständige Begutachtung im Rahmen der Streitwertfestsetzung nicht in Betracht kommt (vgl. Suilmann in Jennißen, WEG, 5. Aufl., § 49a GKG Rn. 7), ist es Sache der Partei, dem Gericht die für die Schätzung erforderliche Tatsachengrundlage zu unterbreiten. Den Verkehrswert beider Einheiten schätzt der Senat mangels anderer Anhaltspunkte auf einen über 70.000 € liegenden Betrag. Hinsichtlich der Wohnung Nr. 8 der Kl. mit einer Größe von 46 m2 legt er einen Quadratmeterpreis von 1.000 € zugrunde. Der vorgelegte Einheitswertbescheid ist für eine Verkehrswertschätzung offenkundig ungeeignet. Zu der Teileigentumseinheit Nr. 1 hat die Kl. keine Angaben gemacht. Dem Senat ist weder die Größe noch der Ankaufspreis bekannt. Die Verkehrswertfestsetzungen aus den Zwangsversteigerungsverfahren, in denen sie die Einheiten erworben hat, hat die Kl. trotz gerichtlichen Hinweises nicht vorgelegt.

§ 49a Abs. 1 Satz 3 des Gerichtskostengesetzes (GKG) legt eine Streitwertobergrenze fest. Danach darf der Streitwert in keinem Fall den Verkehrswert des Wohnungseigentums des Klägers und der auf seiner Seite Beigetretenen übersteigen. Gehören einem Kläger mehrere Wohnungseigentumseinheiten, sind deren Verkehrswerte zusammenzurechnen.

Der BGH verwirft eine Anhörungsrüge gegen einen von ihm erlassenen Beschluss, mit dem eine Nichtzulassungsbeschwerde ohne nähere Begründung zurückgewiesen wurde; offensichtlich ist die erforderliche Mindestbeschwer von mehr als 20.000 € nicht erreicht. Dagegen Anhörungsrüge, weil kein ausreichendes rechtliches Gehör in Bezug auf die Höhe der Beschwer gewährt worden sei. Daneben wendet die Klägerin sich gegen die Festsetzung des Gegenstandswerts.

Die Anhörungsrüge ist unzulässig, weil sie den gesetzlichen Darlegungsanforderungen nicht genügt. Es müsste eine neue und eigenständige Verletzung von Art. 103 Abs. 1 GG durch das erkennende Gericht gerügt werden. Dabei ist darzulegen, dass das Gericht den Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt hat. Dies folgt aus der bloßen Zurückweisung der Nichtzulassungsbeschwerde ohne nähere Begründung noch nicht. Vielmehr müssen besondere Umstände des Einzelfalls hinzutreten, aus denen sich klar ergibt, dass das Vorbringen nicht zur Kenntnis genommen oder bei der Entscheidung nicht erwogen worden ist. Das ist mit der Anhörungsrüge darzutun (BGH, 15. November 2012 - V ZR 79/12, GuT 2013, 141). Die Anhörungsrüge der Klägerin beschränkt sich jedoch auf die Wiederholung der Beschwerdebegründung, die der BGH bei der Beschlussfassung bereits berücksichtigt hat.

Stützt der klagende Wohnungseigentümer die Anfechtungsklage gegen den Eigentümerbeschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung auf Einwendungen dagegen insgesamt, bemisst sich der Streitwert nach dem hälftigen Nennbetrag der Jahresabrechnung; auf die Art der geltend gemachten Beschlussmängel kommt es insoweit nicht an. Falls ein Anfechtungskläger in derselben Wohnanlage mehrere Einheiten innehat, sind für die Obergrenze im Sinne des § 49a Abs. 1 Satz 3 GKG die Verkehrswerte zusammenzurechnen.

Der BGH macht auch noch Ausführungen zur Feststellung der für die Obergrenze maßgeblichen Verkehrswerte. Da eine sachverständige Begutachtung im Rahmen der Streitwertfestsetzung nicht in Betracht kommt, ist es Sache der Partei, dem Gericht die für die Schätzung erforderliche Tatsachengrundlage zu unterbreiten. Der vorgelegte Einheitswertbescheid ist für die Verkehrswertschätzung offenkundig ungeeignet, weil er nur zur Festlegung der Grundsteuer dient. Wenn der Kläger insoweit keinen näheren Vortrag bringt, kann das Gericht nur eine grobe Schätzung vornehmen. Die Verkehrswertfestsetzungen aus den Zwangsversteigerungsverfahren, in denen sie hier die Einheiten erworben hat, hätte die Klägerin zwar vorlegen können, dies aber nicht getan. Die Klägerin hat auch keine Angaben – weder zur Größe noch hinsichtlich des Ankaufspreises – genannt.

VRiKG a. D. RA Dr. Lothar Briesemeister

AKD Anwaltskanzlei Dittert