Zusammengesetzte Verträge

Ein die notarielle Beurkundung eines an sich formlos gültigen Rechtsgeschäftes erfordernder rechtlicher Zusammenhang mit einem Grundstückskaufvertrag liegt vor, wenn die Vereinbarungen nach dem Willen der Parteien derart voneinander abhängig sind, dass sie miteinander "stehen und fallen" sollen. Liegen getrennte Urkunden vor, spricht die - widerlegbare - Vermutung dafür, dass die Parteien die verschiedenen Geschäfte nicht als Einheit wollten. Enthält der Grundstückskaufvertrag eine Rücktrittsmöglichkeit für den Fall, dass der Mietvertrag nicht wirksam zustande kommen sollte, spricht diese Rücktrittsmöglichkeit dagegen, dass die beiden Verträge miteinander "stehen und fallen" sollen.

II. [...] Die Mietverträge vom 3. Dezember 1993 sind nicht gemäß § 125 Satz 1 BGB nichtig, da sie nicht gemäß § 311 b Abs. 1 Satz 2 BGB der notariellen Beurkundung bedurften.

Grundsätzlich ist der Abschluss eines Mietvertrages formfrei gültig. Nur für den Fall, dass er für längere Zeit als ein Jahr geschlossen wird, gilt er gemäß § 550 Satz 1 BGB als für unbestimmte Zeit geschlossen, sofern er nicht in schriftlicher Form geschlossen worden ist.

Eine für sich allein nicht formbedürftige Vereinbarung ist jedoch dann notariell zu beurkunden, wenn sie mit einem Grundstücksvertrag rechtlich zusammenhängt (Staudinger, BGB, 2006, § 311 b, Rdnr. 173; BGH, NJW 2004, 3330; BGH, NJW 1994, 2885; BGH, NJW 1988, 132). Zwischen den Mietverträgen vom 3. Dezember 1993, die einerseits die Kl. zu 1) mit der Bekl. zu 2) und andererseits die V. T. GbR mit der Bekl. zu 2) abgeschlossen haben und den am selben Tage einerseits zwischen der W. G. GmbH (jetzt Bekl. zu 1) und der Kl. zu 1) und andererseits zwischen der W. G. GmbH (jetzt Bekl. zu 1) und der V. T. GbR abgeschlossenen notariellen Grundstückskaufverträgen besteht kein rechtlicher Zusammenhang, der eine notarielle Beurkundung der Mietverträge erfordert.

Ein die notarielle Beurkundung eines an sich formlos gültigen Rechtsgeschäftes erfordernder rechtlicher Zusammenhang mit einem Grundstückskaufvertrag liegt vor, wenn die Vereinbarungen nach dem Willen der Parteien derart voneinander abhängig sind, dass sie miteinander "stehen und fallen" sollen (BGH, NJW 1994, 2885; BGH, NJW 2004, 3330; BGH, NJW 1988, 132). Die Parteien müssen ausdrücklich oder stillschweigend den Abschluss des einen Geschäfts zur (nicht notwendigerweise rechtsgeschäftlichen) Bedingung für den Abschluss des anderen Geschäfts gemacht haben. Beide Geschäfte müssen Teil eines einheitlichen Gesamt-Geschäfts im Sinne des § 139 BGB bilden Staudinger, a.a.O., § 311 b, Rdnr. 173). Dabei muss die Abhängigkeit der Verträge nicht wechselseitig sein. Maßgeblich kommt es für die Formbedürftigkeit auf die Abhängigkeit des Grundstücksvertrages von dem weiteren Geschäft an (Staudinger, a.a.O, § 311 b, Rdnr. 174; BGH, NJW 2000, 951). Dabei ist nicht erforderlich, dass an jedem der Rechtsgeschäfte jeweils dieselben Personen beteiligt sind (Staudinger, a.a.O., § 311 b, Rdnr. 172).

Hier spricht bereits die Vermutung für das Fehlen eines rechtlichen Zusammenhangs.

Die Grundstückskaufverträge und die Mietverträge sind jeweils in getrennten Urkunden niedergelegt. Liegen getrennte Urkunden vor, spricht die - widerlegbare - Vermutung dafür, dass die Parteien die verschiedenen Geschäfte nicht als Einheit wollten (BGH, NJW 1986, 1983). Der Vortrag der Bekl., die Kl. hätten die Grundstücke mit der Bauerrichtungsverpflichtung nicht ohne den Abschluss der Mietverträge erworben, da der Kaufpreis durch die Mieteinnahmen habe refinanziert werden sollen, spricht zwar für einen wirtschaftlichen Zusammenhang der Verträge. Aber auch wirtschaftlich zusammenhängende Verträge können rechtlich durchaus selbständig gehandhabt werden (Korte, DNotZ 1984, 3 ff.). Entscheidend ist der Verknüpfungswille der Parteien. Zur Bejahung einer rechtlichen Einheit in dem oben dargelegten Sinn genügt es nicht, dass das eine Geschäft im Vertrauen auf das Zustandekommen des anderen vorgenommen wird, erforderlich ist vielmehr, dass das Grundstücksgeschäft nur zusammen mit dem anderen gelten soll (BGH , NJW 1986, 1983; BGHZ 76, 43). Dem Wortlaut der Grundstückskaufverträge kann nicht entnommen werden, dass diese nur zusammen mit den Mietverträgen gelten sollten, das heißt, dass sie miteinander "stehen und fallen" sollten.

Hiergegen spricht die in § 13 der Grundstückskaufverträge enthaltene Regelung wonach die Vertragsparteien zur Kenntnis nehmen, dass zwischen der W. F. Aktiengesellschaft und dem Käufer ein Mietvertrag abgeschlossen werden soll. Dem Wortlaut dieser Regelung kann noch nicht einmal entnommen werden, dass die Vertragsparteien des Grundstückskaufvertrages auf das Zustandekommen der Mietverträge vertrauten. Hätten die Vertragsparteien des Grundstückskaufvertrages gewollt, dass die Grundstückskaufverträge nur zusammen mit den Mietverträgen gelten sollten, hätten sie vertraglich festgehalten, dass sie voraussetzen, dass die Mietverträge geschlossen werden. Darüber hinaus spricht auch die in § 13 Abs. 2 der Grundstückskaufverträge vorgesehene Rücktrittsmöglichkeit für den Fall, dass die Mietverträge nicht wirksam zustande kommen sollten, dagegen, dass die Grundstückskaufverträge mit den Mietverträgen stehen und fallen sollten. Diese Regelung sollte gerade die rechtliche Selbständigkeit von Grundstückskaufvertrag und Mietvertrag ermöglichen, denn sie hält den Vertragsparteien die Möglichkeit offen, den Grundstückskaufvertrag auch für den Fall durchzuführen, dass der Mietvertrag nicht zustande kommen sollte (so auch BGHZ 76, 43 im sogenannten Fertighausurteil und BGH, NJW 1981, 82 im sogenannten Doppelhaushälfteurteil; Korte, a.a.O).

Dafür, dass die Parteien die Grundstückskaufverträge und die Mietverträge rechtlich selbständig handhaben wollten, spricht auch das weitere Verhalten der Vertragsparteien nach Abschluss der Verträge. Die Parteien haben seit Abschluss der Mietverträge im Jahre 1993 bis in das Jahr 2005 an den Verträgen festgehalten und sind ihren gegenseitigen vertraglichen Verpflichtungen nachgekommen. In dem mittlerweile beim BGH anhängigen Verfahren XII ZR 92/03 vertreten auch die Bekl. die Rechtsauffassung, dass die Mietverträge formwirksam seien. Die Parteien haben sich die Wirksamkeit der Mietverträge in Kenntnis der von außen herangetragenen Zweifel an der Wirksamkeit gegenseitig bestätigt. So hat die Bekl. zu 1), die Verkäuferin der Grundstücke und jetzige Mieterin der Grundstücke, noch in einem an die Kl. zu 1) gerichteten Schreiben vom 23. August 2004 (...) erklärt, dass sie es uneingeschränkt begrüße, dass sich die Kl. in einem Gespräch klar zur Wirksamkeit der Verträge bekannt habe und die von dritter Seite vorgetragenen Bedenken nicht teile. Auch ist die Bekl. zu 1) der mit Schreiben der Kl. vom 21. August 2002 erklärten Mieterhöhungserklärung nachgekommen und hat die erhöhte Miete bis einschließlich Juli 2005 bezahlt.

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Anmerkung: Die weiterführende Klage beim BGH unter dem Aktenzeichen XII ZR 17/08 wurde zurückgenommen.

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