Zusammenfassung der einheitlich nach Wohnfläche abgerechneten Kosten für Wasser, Abwasser und Niederschlagswasser

Zusammenfassung der einheitlich nach Wohnfläche abgerechneten Kosten für Wasser, Abwasser und Niederschlagswasser; analoge Anwendung von § 12 HeizkV

Ist vertraglich vereinbart, dass die Kosten für Wasser und Abwasser verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen, wird jedoch wegen unterbliebener Ablesung der Wasserzähler nach Wohnfläche abgerechnet, kann der Abrechnungsbetrag analog § 12 HeizkV gekürzt werden.

(Leitsatz der Redaktion)

1 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision besteht nicht. Die Frage, ob eine Abrechnung bezüglich der nach einheitlichem Umlageschlüssel abgerechneten Kosten für Wasser, Abwasser und Entwässerung aus formellen Gründen unwirksam ist, wenn sie in einer Position zusammengefasst ist, ist nicht grundsätzlicher Natur. Sie lässt sich vielmehr anhand der Rechtsprechung des Senats (Senatsurteil vom 15. Juli 2009 - VIII ZR 340/08, GE 209, 1037 = NZM 2009, 698 Rn. 18 f.) ohne weiteres in der Weise beantworten, wie es auch das Berufungsgericht getan hat. Auf die weitere vom Berufungsgericht genannte Zulassungsfrage (analoge Anwendung von § 12 HeizkostenVO bei vertragswidrig unterbliebener Erfassung des Wasserverbrauchs) kommt es in der Revisionsinstanz nicht an, da die durch die Entscheidung des Berufungsgerichts insoweit beschwerte Kl. kein Rechtsmittel eingelegt hat.

2 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass der Kl. der Nachzahlungsbetrag aus den Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2005 bis 2007 in dem zugesprochenen Umfang zusteht. Die Beurteilung des Berufungsgerichts, dass die Abrechnungen der Kl. auch bezüglich der Heizkosten und der darin enthaltenen Ermittlung der Kosten für Warmwasser den an sie zu stellenden formellen Anforderungen genügt, steht im Einklang mit der Rechtsprechung des Senats (vgl. nur zuletzt Senatsurteil vom 26. Oktober 2011 - VIII ZR 268/10, GE 2012, 126 = WuM 2012, 25 Rn. 13).

3 Auch die Zusammenfassung der einheitlich nach dem Maßstab der Wohnfläche abgerechneten Kosten für Wasser, Abwasser und Niederschlagswasser begegnet, wie das Berufungsgericht unter zutreffender Anwendung der Rechtsprechung des Senats richtig gesehen hat, keinen Bedenken aus formellen Gründen. Entgegen der Auffassung der Revision ist es auch nicht rechtsfehlerhaft, dass das Berufungsgericht der Kl. auf der Grundlage der nach Wohnfläche abgerechneten Kosten überhaupt Kosten für Wasser und Abwasser zugestanden hat, obwohl diese nach der vertraglichen Vereinbarung verbrauchsabhängig abzurechnen waren. Nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts ist die Ablesung der Wasserzähler unterblieben und eine Abrechnung nach Verbrauch deshalb nicht mehr möglich. Daraus folgt aber nicht, dass die Bekl. mangels der vertraglich vereinbarten Abrechnung nach Verbrauch überhaupt keine Wasserkosten schulden. Vielmehr bleibt in einem solchen Fall nur eine Abrechnung nach dem Maßstab der Wohnfläche, wobei grundsätzlich eine Kürzung des sich daraus ergebenden Abrechnungsbetrages unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzanspruchs infolge einer Vertragsverletzung (unterbliebene Verbrauchserfassung) in Betracht kommen dürfte. Dafür, dass ein solcher Schaden höher gewesen wäre als der vom Berufungsgericht durch die analoge Anwendung von § 12 HeizkostenVO ohnehin berücksichtigte Abzugsbetrag von 15 %, ist nichts ersichtlich; vom Berufungsgericht insoweit übergangenen Sachvortrag der Bekl. zeigt die Revision nicht auf.

Sind Wasserzähler vorhanden und sieht die vertragliche Vereinbarung eine verbrauchsabhängige Abrechnung vor, schuldet der Mieter trotzdem Wasserkosten, auch wenn der Vermieter wegen unterlassener Ablesung der Wasserzähler die Kosten für Wasser, Abwasser und Niederschlagswasser nach Wohnfläche abgerechnet. Unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzanspruchs kommt jedoch – analog § 12 HeizkV – eine Kürzung der Wasser- und Abwasserkosten um 15 % in Betracht.

Die Parteien stritten um Zahlung von Betriebskosten. Das Berufungsgericht verurteilte den Mieter zur Zahlung, ließ aber Revision zu der Frage zu, ob eine Abrechnung hinsichtlich der nach einheitlichem Umlageschlüssel abgerechneten Kosten für Wasser, Abwasser und Entwässerung aus formellen Gründen unwirksam ist, wenn diese Betriebskosten in einer Position zusammengefasst sind. Ferner ließ es die Revision zur Frage zu, ob bei vertragswidrig unterbliebener Erfassung des Wasserverbrauchs analog § 12 HeizkV die Wasserkosten pauschal um 15 % gekürzt werden können. Der Mieter legte Revision ein.

Der VIII. Senat des BGH teilte mit, es sei beabsichtigt, die Revision des Mieters durch einstimmigen Beschluss gemäß § 552 a ZPO zurückzuweisen. Ein Grund für die Zulassung der Revision bestehe nicht. Die erste Frage lasse sich nach dem Urteil des BGH vom 15. Juli 2009 - VIII ZR 340/08 - (GE 2009, 1037) ohne Weiteres beantworten. Auf die weitere Frage komme es in der Revisionsinstanz nicht an, da die durch die Entscheidung des Berufungsgerichts insoweit beschwerte Klägerin (Vermieter) kein Rechtsmittel eingelegt habe.

Das Berufungsgericht habe mit Recht angenommen, dass dem Vermieter der Nachzahlungsbetrag aus der Nebenkostenabrechnung zustehe. Die Beurteilung, dass die Abrechnung auch bezüglich der Heizkosten und der darin enthaltenen Ermittlung der Kosten für Warmwasser den an sie zu stellenden formellen Anforderungen genüge, stehe in Einklang mit der BGH-Rechtsprechung (GE 2012, 136). Auch die Zusammenfassung der einheitlich nach Wohnfläche abgerechneten Kosten für Wasser, Abwasser und Niederschlagswasser begegne keinen Bedenken aus formellen Gründen. Es sei auch nicht rechtsfehlerhaft, dass das Berufungsgericht auf der Grundlage der nach Wohnfläche abgerechneten Kosten überhaupt Wasserkosten zugestanden habe, obwohl diese verbrauchsabhängig abzurechnen gewesen seien. Aus dem Umstand, dass die Ablesung der Wasserzähler unterblieben und eine Abrechnung nach Verbrauch deshalb nicht mehr möglich sei, folge nicht, dass der Mieter mangels der vertraglich vereinbarten Abrechnung nach Verbrauch überhaupt keine Wasserkosten schulde. Vielmehr bleibe in einem solchen Fall nur eine Abrechnung nach dem Maßstab der Wohnfläche, wobei grundsätzlich eine Kürzung des sich daraus ergebenden Abrechnungsbetrages unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzanspruchs infolge einer Vertragsverletzung in Betracht kommen dürfte. Dafür, dass ein solcher Schaden höher gewesen wäre als der vom Berufungsgericht durch die analoge Anwendung von § 12 HeizkV ohnehin berücksichtigte Abzugsbetrag von 15 %, sei nichts ersichtlich; vom Berufungsgericht insoweit übergangenen Sachvortrag zeige die Revision nicht auf.

Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt.

Formell kam es revisionsrechtlich auf die Zulassungsfrage der analogen Anwendung von § 12 HeizkV nicht an. Aus der materiellen Begründung in der Möglichkeit der (eigentlich vertragswidrigen) Abrechnung der Wasserkosten nach Wohnfläche ergibt sich jedoch recht eindeutig, dass der BGH im Einklang mit dem Berufungsgericht eine analoge Anwendung zu der Kürzungsbestimmung des § 12 HeizkV befürwortet.